Swiss Life Living + Working* Newsletter Mai 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
den Begriff „Asset Management“ haben wir Ihnen in der März-Ausgabe nähergebracht. Dieses Mal sprechen wir mit Robert Wolf, Regional Head Asset Management, warum dieser Bereich aktuell mehr in den Fokus rückt und wie sich die Aufgaben im Asset Management verändert haben.
Was gemischt genutzte Objekte oder Quartiere mit einem nachhaltigen Ansatz der Stadtentwicklung zu tun haben und warum das auch für Immobilieninvestoren Vorteile bringt, erfahren Sie in unserem Marktüberblick.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: „Herengracht 168“ in Amsterdam
Heute wollen wir Ihnen einen soliden Baustein aus unserem Portfolio vorstellen: Das Büro- und Gewerbeobjekt in der Herengracht 168 in Amsterdam ist in vielen Punkten besonders. Zum einen war es 2017 eines der ersten Objekte, in die der Swiss Life Living + Working außerhalb von Deutschland investiert hat. Zum anderen beeindruckt es durch die Lage und Architektur. Das Objekt befindet sich seit Anfang 2017 in der Vollvermietung. Mindspace Benelux B.V. bietet Coworking & Flexible Offices an und nutzt in der Herengracht 168 die gesamte Mietfläche von 1213 Quadratmetern für ihr modernes, mietbares Bürokonzept. Der Mietvertrag wurde mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Durch seine gute Erreichbarkeit ist es besonders attraktiv als Coworking Space.
Das traditionelle Amsterdamer Kanalhaus befindet sich in erstklassiger Innenstadtlage an der Herengracht, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört und von prächtigen Bauten geprägt ist. Das denkmalgeschützte Gebäude verfügt über besondere Wand- und Deckenmalereien von internationalem Rang. Darüber hinaus ist die Ausstattung mit Konferenzräumen, LED-Beleuchtung, Klimaanlage, Glasfaserinternet und einem Personenaufzug äußerst selten in den Grachtenbauten zu finden.
Die Immobilie ist ein sehr wertstabiler Baustein in unserem Portfolio, der durch die attraktive Lage, die beeindruckende Architektur und die langfristigen Mietverträge überzeugt. Darüber hinaus bietet sich die Option einer späteren Umnutzung als Wohnhaus, was das Potenzial als Investitionsobjekt noch weiter steigert. Als Teil des Swiss Life Living + Working Portfolios sind wir stolz darauf, solch eine hochwertige Immobilie in unserem Bestand zu haben. Wenn Sie mehr über das Objekt erfahren möchten, finden Sie weitere Informationen hier.
Herengracht 168 in Amsterdam: Ein wunderschönes altes Gebäude in unserem Portfolio.
Im Gespräch mit Robert Wolf, Regional Head Asset Management bei Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH „Der Living + Working ist für die Zukunft bestens gerüstet“
Wie sieht Ihr Arbeitsbereich aus?
Als Regionalleiter Nord-Ost führe ich derzeit 21 Asset-Manager in Hamburg, Berlin und Leipzig. Die Kollegen arbeiten an verschiedenen Portfolien, insbesondere auch am Living + Working. Darüber hinaus bilden wir mit zwei weiteren Regionalleitern, einem Leiter Technisches Asset Management und den beiden Divisionsleitern Asset Management den Führungskreis Asset Management. Innerhalb dieses Kreises sind alle Portfolien aufgeteilt und jedes hat einen Paten. Ich bin der Pate für den Living + Working.
Man hört und liest immer wieder, dass „die Arbeit an den Bestandsobjekten immer wichtiger wird“. Was verbirgt sich dahinter?
In Zeiten mit geringeren Marktbewegungen rücken die Bestandsimmobilien stärker in den Fokus. Und hier ist unsere Arbeit gefragt. Die Renditen sollen stabil bleiben, die Kosten der Bewirtschaftung möglichst gesenkt werden und die Objekte sollen stets voll und gut vermietet sein. Wenn verborgene Werte gehoben werden sollen, dann sind wir im Asset-Management besonders gefragt.
Wie ist der Living + Working in diesem Umfeld aufgestellt?
Die Immobilien des Living + Working werden nach dem Werkbank-Prinzip betreut. Das bedeutet, dass jeder Immobilie ein festes Team aus Asset-Managern, Technikern, Vermietern etc. zugeteilt ist. Diese Teams werden von zwei Werkbankleitern geführt. Einer ist für die gewerblichen Einheiten, also Büro, Einzelhandel und Gesundheit, zuständig, der zweite verantwortet die Wohnobjekte. Dabei haben alle Kollegen das gemeinsame Ziel, dass sie das Beste aus der Immobilie herausholen wollen. Da wir mit dieser breiten Aufstellung eine große Expertise bündeln und verfügbar machen, ist der Living + Working für die Zukunft bestens gerüstet.
Hat sich Ihre Arbeit grundsätzlich durch die neuen Herausforderungen verändert?
Im Grundsatz nicht, denn das Asset-Management war schon immer arbeitsintensiv und dem laufenden Wandel verpflichtet. Aber durch den veränderten Fokus der anderen Abteilungen und dem gestiegenen Interesse an den Bestandimmobilien werden wir einfach mehr beachtet. Hinzu kommen noch die Marktgegebenheiten. Durch die Pandemie haben sich die Anforderungen an die Immobilien massiv geändert. Hier kann man das Arbeiten im Home-Office nennen, aber auch das veränderte Kaufverhalten der Menschen, die, wenn möglich, vermehrt Waren online kaufen. Für uns bedeutet das, dass wir uns jede Immobilie individuell anschauen und im Einzelfall entscheiden müssen, wie wir mit unterschiedlichen Fragestellungen umgehen.
Was waren in den vergangenen Monaten besondere Erfolge bei Ihrer Arbeit?
Unser größter Erfolg war auf jeden Fall eine Neuvermietung in Berlin. Hier haben wir für 3000 Quadratmeter langfristig einen staatlichen Mieter gefunden. Damit ist das Objekt nahezu vollvermietet. Aber unsere Arbeit ist damit noch nicht beendet, denn die Mietflächen müssen für die speziellen Anforderungen des Mieters umgebaut werden. Dann haben wir bei einer Wohnimmobilie, die ebenfalls in Berlin liegt, eine Zertifizierung durchführen lassen. Das Objekt hat das DGNB-Zertifikat in Gold erhalten. Das ist für die nachhaltige Ausrichtung des Living + Working ein sehr wichtiger Schritt. Im März konnten wir außerdem in unserem Objekt Atros in München, das übrigens damals die erste Immobilie war, die für das Portfolio des Living + Working angekauft wurde, eine Fläche von 1000 Quadratmetern erfolgreich vermieten.
Welche besonderen Herausforderungen haben Sie dabei zu meistern?
Ein gutes Beispiel ist die Großvermietung an den staatlichen Mieter in Berlin. Neben den Baumaßnahmen auf den Mietflächen sanieren wir gleichzeitig das Dach sowie das Parkdeck. Das Dach erhält eine Photovoltaikanlage und auf den Parkflächen werden E-Ladesäulen installiert. Bei so einem großen Mietflächenausbau zusammen mit den Sanierungsmaßnahmen sind sehr komplexe Abstimmungen nötig, damit das Ergebnis am Ende auch passt.
Eine private Frage: Was macht für Sie Ihre Arbeit im Asset Management besonders?
Ich schätze es sehr, dass es nie langweilig wird, weil man immer neue Herausforderungen meistern muss. Ein Mieter zieht aus, ein neuer muss gefunden werden, die Flächen müssen umgestaltet werden. Je größer das einzelne Projekt ist, desto größer ist die Herausforderung, die unterschiedlichen Dienstleister zu steuern. Denn überall, wo Menschen miteinander arbeiten, sind Fingerspitzengefühl sowie gute Koordinations- und Kommunikationsfähigkeiten gefragt. Das macht mir einfach Spaß.
Robert Wolf ist Regional Head Asset Management North-East bei Swiss Life Asset Managers Deutschland und verantwortet die Asset Management Tätigkeiten rund um die Standorte Hamburg, Berlin und Leipzig mit Fokus auf die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel, Wohnen und den Pflegesektor. Bevor er zu Swiss Life Asset Managers kam, war er u. a. bei The Royal Bank of Scotland plc im Bereich Restrukturierung von notleidenden Immobilienportfolien tätig. Erste Führungsaufgaben übernahm er in 2017. Robert Wolf ist Diplom-Kaufmann mit den Schwerpunkten Immobilienmanagement, Finanzanalyse und Bankwesen sowie CREA (Certified Real Estate Investment Analyst) und REAM (Real Estate Asset Manager) mit langjähriger Berufserfahrung im Bereich Immobilienmanagement.
Taxonomie für Immobilien – eine systematische Annäherung
Nachdem während des Pariser Klimaabkommens im Dezember 2015 das globale Bekenntnis zur Reduktion der Treibhausgase abgegeben wurde, hat die Europäische Union im Jahr 2018 das politische Rahmenwerk zur Umsetzung beschlossen: den EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums. Die EU-Taxonomie-Verordnung ist ein Baustein dieses Plans. Ihr Ziel ist es, eine EU-einheitliche Definition von Nachhaltigkeit zu erreichen.
Zunächst definiert die Taxonomie-Verordnung sechs Umweltziele:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
- Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
- Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
Die zur Konkretisierung der Taxonomie-Verordnung erlassenen „Technischen Screening Kriterien“ definieren, welche Aktivitäten überhaupt potenziell als ökologisch nachhaltig eingestuft werden können. Für Immobilien sind das:
- Neubau
- Sanierung
- Individuelle Maßnahmen
- Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
Für diese Aktivitäten werden Kriterien definiert, anhand derer festgelegt wird, ob die Wirtschaftstätigkeit nachhaltig ist oder eben nicht. Die Prüfung erfolgt immer nach demselben Muster und unter Beurteilung von drei Fragestellungen:
- Leistet die Aktivität einen wesentlichen Beitrag zu mindestens einem Klimaziel?
- Führt sie nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines der anderen Umweltziele?
- Wird der Mindestschutz eingehalten? Das heißt: Werden grundlegende Vorgaben bezüglich der Einhaltung der Menschenrechte, Bekämpfung von Korruption und Betrug, der Besteuerung sowie des fairen Wettbewerbs eingehalten?
Was bedeutet dies nun für einen Offenen Immobilienfonds, der im Rahmen seiner Nachhaltigkeitsstrategie eine Mindestquote an taxonomiekonformen Investitionen tätigen will? Es ist nicht damit getan, dass nur eine Mindestquote taxonomiekonformer Investitionen im Anhang eines Fondsprospekts ausgewiesen wird.
Im Gegenteil: Die Verpflichtung zu einer Mindestquote taxonomiekonformer Investitionen bedeutet, dass die Einhaltung der drei oben beschriebenen Kriterien regelmäßig überwacht werden muss. Da die Mindestquote sich auf den Anteil der Objekte am Gesamtfonds bezieht, muss ihre Einhaltung auch bei Ankäufen, Wertänderungen und Kapitalzuflüssen im Auge behalten werden. Zudem können regulatorische Änderungen Anpassungen erforderlich machen.
Multi- statt monofunktional – Stadtstrukturen und Immobilien in Bewegung
Immobilien für einen bestimmten Nutzungszweck prägen das Bild vieler Städte, wie die Beispiele des Bürohochhauses, der reinen Wohnsiedlung oder des Supermarktes mit großem Platzplatz veranschaulichen. In den letzten Jahren entstehen jedoch zunehmend gemischt genutzte Objekte oder Quartiere, die einem nachhaltigeren Ansatz der Stadtentwicklung entsprechen, aber auch für Immobilieninvestoren Vorteile bieten.
Die Frankfurter Skyline bestimmen zahlreiche Hochhäuser mit reiner Büronutzung wie der Commerzbank Tower, die Zwillingstürme der Deutschen Bank oder der Messeturm. Neubauten der jüngeren Vergangenheiten bieten hingegen mehr Nutzungsvielfalt, wofür der Omniturm mit Büros und Wohnungen oder das One Forty West mit Hotel- und Wohnnutzung stehen, während das Projekt FOUR mit vier Türmen in der Innenstadt die Nutzungen Büro, Hotel und Wohnungen zusammenführen wird. Diese Kombination von Wohnen, Arbeiten, Bildung, Freizeit steht auch im Mittelpunkt moderner Leitbilder der Stadtentwicklung, die sich damit von monostrukturellen Bürovierteln oder Großsiedlungen abgrenzt. Bekannt ist der Ansatz der 15-Minuten-Stadt, der z. B. in Paris, Barcelona oder Shanghai auf gesamtstädtischer Ebene oder in Bezirken umgesetzt oder geplant wird. Die Idee: Die Bewohner können alles, was sie brauchen, von der Arbeit über Schulen bis hin zu Parks in rund 15 Minuten zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichen. Die Reduzierung von Verkehr und Lärm soll Städte lebenswerter, gesünder und nachhaltiger machen. Umdenken ist dabei auch in Politik und Verwaltung erforderlich, da Nutzungsmischung nur gelingen kann, wenn (bau)rechtliche Beschränkungen angepasst und öffentliche Räume umgestaltet werden.
Eine Nummer kleiner, aber ebenfalls dem Ansatz kompakter, durchmischter Stadtstrukturen folgend, ist das Konzept der Quartiersentwicklung. Wohnen und Arbeiten rücken zusammen, und wichtige Versorgungseinrichtungen sind integriert oder in unmittelbarer Nähe verfügbar. Auch wenn die meisten Quartiere rund um Wohnen konzipiert sind, können Gewerbequartiere, z. B. als urbaner Campus mit Forschung, Büro und Produktion, einen für Beschäftigte und Anwohner attraktiven Nutzungsmix und mehr Aufenthaltsqualität bieten als reine Gewerbegebiete oder Bürostädte. In den – räumlich begrenzten – Quartieren kommt dabei dem multifunktionalen Gebäude große Bedeutung zu. So werden in überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien im Erdgeschoss Handels- und Dienstleistungsflächen oder eine Kindertagesstätte integriert. Wohnen kann dabei verschiedene Zielgruppen ansprechen und vermischen: Senioren in Betreutem Wohnen oder einer Pflegeeinrichtung, Studierende und mobile Berufstätige in kleinen Apartments oder Familien in ganz normalen Wohnungen.
In der Immobilienlandschaft ist somit vieles „im Fluss“ – aber was bedeutet dies für Investoren? Monofunktionale Gebäude wie reine Büro- oder Wohnhäuser sind und bleiben die wichtige Basis: in großer Zahl vorhanden und einfach zu managen. Doch multifunktionale Objekte gewinnen an Bedeutung. Dazu tragen nicht nur die allgemeinen Trends in Stadtplanung und Gesellschaft bei, sondern auch ein wichtiger Aspekt aus Sicht der Anleger: Diversifikation – und dies nicht allein mit verschiedenen Objekten in einem Portfolio, sondern im Objekt oder Gebäudekomplex selbst. Dieser Ansatz wirkt dabei gerade bei großen Immobilien der Abhängigkeit von einem oder wenigen Hauptmietern oder einem einzelnen Betreiber entgegen.
Der Living + Working nutzt den Ansatz der Nutzungsmischung z. B. in der Kombination von Wohnen und Nahversorgung wie bei den Objekten in Biberach und Wentorf, während die Immobilie Hans-Dewitz-Ring in Hamburg öffentlich gefördertem Wohnen, einer Kita und einem Supermarkt Platz bietet. Damit wird der Trend zu Mischnutzungen, der sich bei Neubauten auch in Deutschland immer mehr durchsetzt, im Fonds zunehmend sichtbar.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#9 Episode: Citytalk mit Manuel Böcher
In unserer neunten Episode haben wir wieder einen spannenden Gast eingeladen. Manuel Böcher arbeitet als Head of Transaction International bei Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH. In unserem Citytalk sprechen wir mit ihm darüber, wie ein typischer Arbeitsalltag im Leben eines Akquisiteurs aussieht, wie das Vorgehen bei der Immobiliensuche und dem Ankauf vonstattengeht und weshalb der Onboardingprozess extrem schnell ablaufen muss. Zusätzlich gibt er einen Einblick in seine internationale Arbeit und die Besonderheiten der verschiedenen Nationalitäten.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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