Swiss Life Living + Working* Newsletter März 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
„Nichts ist so beständig wie der Wandel.“ – das gilt auch für das Team rund um den Swiss Life Living + Working. Wir sind immer auf der Suche nach neuen Trends und Ideen. Ein Ergebnis davon ist unser neuer Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“, den wir aus einer Anregung eines Teilnehmers während einer unserer Workshops entwickelt haben. Oliver Opitz, der Host des Formats, berichtet darüber in unserem Interview.
In Zeiten konjunktureller Schwäche steigt der Druck auf die Mieten. Daher sind aktuelle Miettrends in Europa dieses Mal Thema unseres Beitrags im Marktüberblick.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Deutschlands schöner Nordwesten: Die ostfriesische Halbinsel
Wenn Sie den Tee auf keinen Fall umrühren sollten, Ihnen auf der Landstraße Holzkugeln um die Ohren fliegen und Sie mit einem lauten „Moin!“ begrüßt werden, dann sind Sie wahrscheinlich an Deutschlands Nordseeküste: in Ostfriesland.
Ostfriesland liegt im äußersten Nordwesten Niedersachsens. Die als Meeresbuchten ausgeprägten Mündungen von Ems und Jade, der Dollart und der Jadebusen, ragen tief in das Land hinein, das deshalb auch als ostfriesische Halbinsel bezeichnet wird. Mit rund 470.000 Menschen auf einem Gebiet von etwa 3.150 Quadratkilometern ist die Region dünner besiedelt als der Bundesdurchschnitt. Dafür bietet sie über 300 Kilometer Nordseeküste und ist eine gefragte Urlaubsregion.
Landwirtschaft, Fischerei und Handel haben über Jahrhunderte die Region geprägt. Dazu zählte in den Hafenstädten insbesondere der Seehandel. Deichbau und Maßnahmen zur Bodenverbesserung machten die landwirtschaftliche Nutzung weiter Teile der Marsch und der Moore erst möglich. Inzwischen hat der Fremdenverkehr, vor allem auf den Inseln und in vielen Küstenorten, einen großen Stellenwert. Dennoch nimmt die Landwirtschaft auch weiterhin eine starke Stellung ein. Zudem bilden die Erneuerbaren Energien einen Schwerpunkt, der schon heute deutliche Spuren hinterlassen hat: vor allen Dingen die Windkraft und zunehmend die Elektrotechnik. Letztere vorrangig als Stromspeicher für die gewonnene Windenergie, der für die E-Mobilität auf zwei und mehr Rädern genutzt wird.
Was machen Ostfriesen in ihrer Freizeit? Das Wurfspiel Boßeln ist die Sportart des Nordens. Eine Mannschaft, bestehend aus fünf Spielern, schleudert nacheinander eine Kugel aus Holz oder Gummi. Aber Vorsicht – es wird auf der Straße gespielt! Die Jüngeren vergnügen sich beim Rummelpottlaufen, das eine Art ostfriesisches Halloween ist. Es ist besonders in ländlichen Gegenden verbreitet und findet am Abend des 31. Dezember statt. Ein weiteres Kulturgut ist der Ostfriesentee, der aus mindestens zehn verschiedenen Sorten besteht und dessen Trinken einer Zeremonie gleicht. Nach drei Minuten Ziehzeit wird der Tee durch ein Sieb in eine Tasse über ein paar Stückchen Kandis gegossen. Mit einem Löffel wird dann vorsichtig ein wenig Sahne hinzugegeben. Ganz wichtig dabei: bloß nicht umrühren! Erst soll die milde Sahne den Gaumen erreichen, dann der kräftige Teegeschmack und schließlich die Süße des Zuckers.
Und wer meint, dass die „Ostfriesische Landschaft“ nur etwas mit Natur zu tun hat, der irrt. Hinter der Bezeichnung verbirgt sich eine Institution, die sich für den Erhalt der ostfriesischen Geschichte, Sprache und Kultur einsetzt. Apropos Landschaft: Ostfriesland ist weithin für das Wattenmeer bekannt. Das einzigartige Biotop, das sich mit Ebbe und Flut verändert, gehört zum Weltnaturerbe der UNESCO.
Warum nach Pisa fahren, wenn der schiefste Turm der Welt in Ostfriesland steht? Der rund 27 Meter hohe Kirchturm in der ostfriesischen Kirchengemeinde Suurhusen-Marienwehr steht mit einer Neigung von 5,19 Grad als schiefstes Gebäude der Welt im Guinness-Buch der Rekorde.
Der Swiss Life Living + Working ist seit Ende 2022 mit zwei Objekten vertreten: dem Wohnpark Timmel und dem Wohnpark Zetel. Wir haben Ihnen die beiden Objekte in unserem Newsletter im Februar 2023 vorgestellt.
Die ostfriesische Landschaft – weit mehr als nur Natur!
Im Gespräch mit Oliver Opitz, Key Account Manager bei Swiss Life Asset Managers „Der Living + Working bringt mit dem Namen seine Vorteile auf den Punkt“
Können Sie kurz erläutern, was alles zu Ihrem Aufgabenbereich zählt?
Seit 2016 bin ich Teil unseres Vertriebs-Teams für Offene Immobilienfonds. Zusammen mit sechs weiteren Kolleginnen und Kollegen betreuen wir deutschlandweit unsere Vertriebspartner. Im Rahmen unserer Tätigkeit sind wir häufig auf Messen und Roadshows unterwegs, wo wir auch den Living + Working vorstellen. Ich persönlich betreue Vertriebspartner in Mittel- und Süddeutschland.
Seit kurzem sind Sie Host des neuen Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“. Wie ist dieser entstanden?
Die Idee zum Podcast ist durch den Impuls eines Vertriebspartners während eines Kreativ-Workshops entstanden, der uns widerspiegelte, dass er als Finanzberater leider zu wenig Zeit hat, sich unsere Pressemeldungen durchzulesen. Da unsere Partner oft unterwegs zum Kunden sind, entstand die Idee, Wissenswertes kurz, unterhaltsam und informativ per Podcast zu vermitteln.
Gibt es hier feste Inhalte oder weitere Moderatoren?
Der Podcast besteht aus zwei Komponenten, die im Wechsel ausgestrahlt werden. Zum einen kommen beim Citytalk verschiedene Expertinnen und Experten u. a. aus den Bereichen Fondsmanagement, Research, Immobilien und Nachhaltigkeit zu Wort, die umfassende Einblicke in die jeweilige Materie geben. Der zweite Teil sind Immobilienporträts, die von meiner Co-Moderatorin Amelie präsentiert werden. Hier erhält man viele interessante Fakten und Hintergrundinformationen zu den Fondsimmobilien.
Wo finde ich den Podcast?
Unser Podcast ist auf allen gängigen Podcast-Plattformen sowie auf unserer Webseite zu finden.
Sind weitere neue Formate für den Living + Working in Planung?
Wir sind stetig bestrebt, das Angebot für unsere Vertriebspartner zu erweitern und zu optimieren. Neu ist zum Beispiel die „Living + Working-Sprechstunde“. Im Webkonferenzen-Format kann man sich zum Beispiel ab rund 15 Minuten über Immobilienthemen informieren und natürlich auch Fragen stellen. Dann haben wir unsere klassische Beraterunterlage vom Druckformat in das digitale Zeitalter übertragen. Unsere digitale Beratungsunterlage im ePub-Format bietet nicht nur wie bisher einen umfangreichen Überblick rund um den Offenen Immobilienfonds Swiss Life Living + Working, sondern unterstützt Vertriebspartner auch mit interaktiven Elementen künftig noch besser beim Beratungsprozess. Wir haben noch viele weitere Ideen zu neuen Formaten für den Vertrieb. Bleiben Sie also gespannt, es wird definitiv nicht langweilig.
Was macht den Living + Working aus Ihrer Sicht so besonders für die Anleger und Vertriebspartner?
Der Fonds bringt mit dem Namen seine Vorteile auf den Punkt. Living steht für die Immobiliensegmente Gesundheit und Wohnen, Working für Büro und Einzelhandel. Dieser einzigartige Nutzungsartenmix sorgt für Stabilität im Portfolio. Weiter fokussiert sich der Fonds auf die vier Megatrends, die den Immobilienmarkt der Zukunft bestimmen: den demografischen Wandel, die Digitalisierung des Handels, die digitale Vernetzung und die Urbanisierung. Diese Trends werden auch in Zukunft eine wichtige Rolle im Bereich von Immobilienanlagen spielen.
Eine private Frage: Wie verbringen Sie Ihre Freizeit?
Ich bin ein Familienmensch und verbringe meine Zeit gerne mit meiner Frau und unseren 2- und 5-jährigen Töchtern. Für den sportlichen Ausgleich gehe ich gerne joggen oder ins Fitnessstudio.
Oliver Opitz ist seit KVG-Gründung und Auflage des Offenen Immobilienfonds Swiss Life Living + Working im Jahr 2016 für Swiss Life Asset Managers tätig. Als Key Account Manager betreut er Vertriebspartner in Mittel- und Süddeutschland. Vor seinem Wechsel zur Swiss Life KVG war er unter anderem bei der Commerz Real AG im Fondsvertrieb tätig. Oliver Opitz studierte Internationales Immobilienmanagement an der Technischen Hochschule Aschaffenburg und erwarb dort einen Bachelor of Arts.
Was steckt hinter dem Begriff „Asset Management“ in der Immobilienbranche?
Der englische Begriff Asset Management steht für Vermögensverwaltung oder Anlagenmanagement. Asset Manager verwalten und investieren Geld im Namen ihrer Kunden, um deren Vermögen langfristig wachsen zu lassen. Sie arbeiten für institutionelle Anleger wie Vorsorgewerke, Stiftungen, Pensionskassen oder Versicherungsunternehmen aber auch für Privatanleger. Die Arbeit umfasst operative Tätigkeiten, wozu Investitionsentscheidungen zählen, die auf Basis der Anlagestrategie, der Risikobereitschaft und der Vermögenslage getroffen werden.
Das Asset Management im Immobiliensektor beschäftigt sich mit gezielten Maßnahmen zum Werterhalt oder zur Wertsteigerung einer Immobilie oder eines gesamten Immobilienportfolios. Damit sind im Groben die aktive Planung, Steuerung und Kontrolle einer oder mehrere Immobilien gemeint. Im Rahmen des Immobilienmanagements entwickelt das Portfoliomanagement eine Portfoliostrategie mit dem Ziel des Aufbaus beziehungsweise Erhalts von Erträgen durch eine systematische Strukturierung des Portfolios. Um diese Strategie zu realisieren, ist das Immobilien Asset Management erforderlich.
Das Immobilien Asset Management handelt nach den Vorgaben der vorab festgelegten Anlagestrategie und ordnet sich auf der strategischen Objektebene ein. Demnach werden auf dieser Ebene Einzelobjektstrategien für vorhandene oder potentielle Immobilien entwickelt und kommen während der Bewirtschaftungsphase zum Einsatz. Es ist die Schnittstelle von der Konzeptions- über die Bewirtschaftungs- bis hin zur Verwertungsphase mit dem Ziel, die definierten Vorgaben erfolgreich umzusetzen.
Die Hauptaufgabe des Immobilien Asset Managements ist es Immobilien zu verwalten. Konkret bedeutet das die Analyse und Bewertung einzelner Immobilien oder eines gesamten Portfolios. Darauf folgen die Bewirtschaftung und Optimierung. Dazu zählen beispielsweise die stetige Anpassung und laufende Umsetzung der Objektstrategie, die Vertretung der Eigentümerinteressen und Übernahme deren Aufgaben, die Optimierung und Reduzierung laufender Kosten und die Steuerung des Property Managements (zuständig für Verwaltungsaufgaben wie die Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen) und Facility Managements (dieses stellt die Funktion der Immobilie sicher). Das Asset Management ist dabei während der gesamten Wertschöpfungsphase aktiv. Es ist demnach als eine Art Prozess zu verstehen, der am Ende ein Ergebnis liefern sollte: Den Wert der Immobilie im Hinblick auf das Ziel des Kunden zu erhalten bzw. zu steigern.
Über das Asset Management bei Swiss Life Asset Managers können Sie sich hier weiter informieren.
Mieten in Europa trotzen dem wirtschaftlichen Umfeld
Zeiten konjunktureller Schwäche lassen einen Druck auf die Mieten erwarten. Dieser Zusammenhang lässt sich derzeit kaum erkennen, wie aktuelle Trends verdeutlichen. Für Immobilienanleger eine gute Entwicklung, auch wenn Differenzierungen zu beachten sind.
Ein Blick auf die Entwicklung der Mieten in Europa zeigt für 2022 viele positive Trends, wie Daten des Analysehauses PMA verdeutlichen: An Europas großen Büromärkten legten die Spitzenmieten im Schnitt um 7 % zu, an den Logistik-Hotspots sogar rund 12 %, während die Wohnungsmieten in den Metropolen um 6 % nach oben gingen. Nur die Spitzenmieten für innerstädtische Einzelhandelsflächen zeigten im letzten Jahr mit gut -1 % in eine andere Richtung.
Zugegeben, die Wirtschaftsentwicklung in Europa war 2022 – nach ersten Schätzungen – mit Wachstumsraten von 3,5 % in der Eurozone, dabei 1,9 % in Deutschland, gar nicht schlecht, auch wenn die Konjunktur zum Jahresende abkühlte und die Eurozone im vierten Quartal ein BIP-Wachstum von nur 0,1 % erzielte, während Deutschland mit -0,4 % im negativen Bereich endete.
Die wirtschaftliche Entwicklung ist allerdings weniger entscheidend für aktuelle Mietentwicklungen als strukturell bedingte Knappheiten an den Immobilienmärkten, z. B. am Büro- oder Wohnungsmarkt. Europaweit verlagert sich die Flächennachfrage am Büromarkt immer stärker auf hochwertige Flächen in zentralen Lagen – dem Bestreben von Unternehmen geschuldet, ESG-Anforderungen zu erfüllen und der Belegschaft ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten. So entfielen 2022 rund 70 % des Flächenumsatzes in den deutschen Top-7-Büromärkten auf moderne Büros. Die geringe Verfügbarkeit solcher Flächen treibt entsprechend die Mieten, besser: die Spitzenmieten – und der Trend dürfte anhalten.
Aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten zeichnet sich für die kommenden Jahre ein Rückgang der Bautätigkeit ab, zugleich sorgen hohe Baukosten für hohe Mietniveaus bei neu errichteten oder hochwertig sanierten Flächen. Nach Wachstumsraten im letzten Jahr von 8 % in Berlin, 12 % in London, oder 8 % in Paris (nach Angaben von PMA) ist jedoch davon auszugehen, dass die Dynamik des Mietwachstums in 2023 etwas nachlässt. Und nicht alle Objekte können diesem positiven Trend folgen: Weniger attraktive Flächen, z. B. nach Lage oder Ausstattungsqualität, werden in geringerem Umfang nachgefragt, Leerstände kommen auf und die Mieten stagnieren oder geraten unter Druck. Die Polarisierung der Büromärkte tritt immer stärker hervor.
Entwicklung der Spitzenmiete in europäischen Hauptbüromärkten
Quelle: PMA
Knappheit ist ebenso der Treiber für die Mieten an den Wohnungsmärkten in den europäischen Metropolen. Die Zuzüge aus dem Ausland, nicht nur durch Flüchtlinge, sondern nach Abklingen der Pandemie auch wieder verstärkt zu Arbeits- und Ausbildungszwecken, genauso wie Binnenmigration lassen die Bevölkerungs- und Haushaltszahlen und damit den Bedarf an Wohnraum deutlich steigen. Auch im Wohnsektor sind es die hohen Kosten, fehlende Arbeitskräfte und Grundstücke, die für unzureichendes Angebot sorgen und die Mieten in der Neuvermietung anschieben. Beispiele für das Jahr 2022 bieten nach den Analysen von PMA durchschnittliche Wachstumsraten in deutschen Großstädten von 3 %, in den Niederlanden von 5 % oder in Kopenhagen von 3 %, während die Mieten in britischen Metropolen um rund 12 % zulegen konnten. Auch im Wohnsektor sind aufgrund der Angebotsdefizite in den nächsten Jahren weitere, deutliche Mietsteigerungen zu erwarten. Ausgenommen sind die jeweiligen Teile des Marktes, die staatlichen Regulierungen unterliegen, auch wenn diese i.d.R. gewisse Anpassungen der Mietniveaus erlauben.
Die Entwicklungen an den Büro- und Wohnungsmärkten verdeutlichen, dass die strukturellen Rahmenbedingungen die Mietmärkte stärker prägen als konjunkturelle Faktoren. Dass dies nicht zwangsläufig positiv auf das Mietwachstum wirkt, unterstreicht das Beispiel weniger attraktiver Büroflächen genauso wie der Druck auf den innerstädtischen Handel durch die Onlinekonkurrenz. Wie von Swiss Life Asset Managers schon häufig betont, bleiben die langfristigen fundamentalen Treiber das entscheidende Kriterium für die erfolgreiche Immobilienanlage.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
Nachhaltigkeit wird zukünftig immer bedeutsamer. Welchen Einfluss hat Nachhaltigkeit auf die Swiss Life KVG und auf die Fonds? Im neuen Citytalk ist Michaela Steffen, Senior ESG Managerin, zu Gast und beantwortet diese und einige weitere Fragen. Viel Spaß.
Hör mal!
#7 Episode: Citytalk mit Michaela Steffen
Das Thema Nachhaltigkeit wird zukünftig immer bedeutsamer. Wie wirkt sich dies auf die Swiss Life KVG und die Fonds aus? Wie können die Ziele des Pariser Klimaabkommens erreicht werden? Im neuen Citytalk ist Michaela Steffen, Senior ESG Managerin der Swiss Life KVG, zu Gast und beantwortet diese und weitere Fragen. Unter anderem erklärt sie, welche Gesetze und Regulierungen auf Gebäudeebene wirksam werden und weshalb die Immobilienbranche eine gewisse Verantwortung hat, einen Beitrag für mehr Nachhaltigkeit zu leisten.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #7
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Termine
FONDSprofessionell KONGRESS 2023 in Mannheim am 29. – 30. März 2023
Auf dem FONDSprofessionell KONGRESS treffen jedes Jahr über 220 Aussteller auf rund 6.000 Besucher. Somit zählt der FONDSprofessionell KONGRESS zu den größten seiner Art in Europa. Für ein Gesprächstermin vor Ort nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.
pivate banking congress in München am 26. – 27. April 2023
Auch in München sind wir beim private banking kongress wieder live dabei. Wenn Sie ebenfalls vor Ort sind, laden wir Sie herzlich zu einem persönlichen Gespräch ein. Bei Interesse nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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