Swiss Life Living + Working* Newsletter April 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beschäftigen derzeit alle Anleger. Wir sprechen dieses Mal mit Stephan Brünner, Fondsmanager der Swiss Life KVG, darüber, welche Herausforderungen das konkret sind und wie der Living + Working darauf vorbereitet ist.
Den Begriff „Taxonomie“ haben die meisten schon einmal gehört, aber woher der Begriff kommt und worin der Ursrpung liegt, ist oft weniger bekannt. In unserer Rubrik Wissenswertes erfahren Sie hierzu mehr.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: Was Taxonomie für Immobilieninvestments bedeutet
Michaela Steffen und Maximilian Riede erläutern, warum die Auslegung der Bewertungskriterien so wichtig für Fondsanbieter ist. Dieser Beitrag ist online im Cash Magazin erschienen.
Ein Fels in der Brandung: das Citypoint Nahversorgungszentrum in Fürstenfeldbruck
Heute wollen wir Ihnen am Beispiel des Citypoint Nahversorgungszentrums in Fürstenfeldbruck zeigen, was es heißt, „an der Immobilie zu arbeiten“.
Das 7 500 Quadratmeter große Zentrum befindet sich in der Schöngeisinger Straße in Fürstenfeldbruck und wurde 2009 erbaut. Es liegt im sogenannten „Münchner Speckgürtel“ und gehört seit 2017 zum Portfolio des Living + Working. Damit ist es ein Objekt der ersten Stunde.
Das Fondsmanagement des Living + Working hatte schon beim Ankauf das richtige Gespür. Die guten Ankermieter AEZ und Aldi im Erdgeschoss sowie die bereits starke Positionierung des Zentrums in der Nachbarschaft waren die Stärken. Allerdings wies das erste Obergeschoß einen strukturellen Leerstand auf. Aufgrund der guten Rahmenbedingungen und Prognosen wurde das Risiko trotzdem eingegangen und das Objekt erworben.
Die Aufgabe des Asset Management lautete, die noch verborgenen Potentiale der Immobilie zu heben oder mit anderen Worten: den Leerstand zu beseitigen und auslaufende Mietverträge mit guten Nachvermietungen zu besetzen.
Mit viel Engagement hat das Asset Management die Ankaufsidee und den Businessplan erfolgreich umgesetzt. Mit Woolworth und TEDI konnten attraktive neue Mieter im ersten Obergeschoss gewonnen werden, die eine gute Ergänzung zum bestehenden Mietermix darstellen. Die Kunden wissen das zu schätzen, denn das Zentrum ist eine beliebte Anlaufstelle für alle Dinge des täglichen Bedarfs. Mit kurzen Wegen steht ein umfangreiches Food-, Nonfood- und Service-Angebot zur Verfügung. Darüber hinaus befinden sich eine Apotheke, mehrere Ärzte, ein Physiotherapeut, ein Redaktionsbüro der Süddeutschen Zeitung sowie weitere Büros in Dachgeschosslage in der Immobilie. Eine Besonderheit bei den Büroflächen ist, dass deren Zugang nicht durch das Gebäude, sondern von außen über eine Dachterrasse erfolgt. Die Mieter schätzen diese luftige und offene Lage sehr.
Mit seiner Innenstadtlage ist das Zentrum sowohl zu Fuß, aber auch mit dem ÖPNV und dem Auto sehr gut zu erreichen. Die angeschlossene Tiefgarage bietet für letztere über 180 Stellplätze.
War das Citypoint Fürstenfeldbruck als etabliertes Nahversorgungszentrum schon beim Ankauf gut positioniert, so hat es sich durch die Arbeit des Asset Managements in einen sehr stabilen und nun auch vollvermieten Fels in der Brandung entwickelt. Das hat sich auch vor allem während der Corona-Pandemie gezeigt, da es hier zu keinerlei Ausfällen von Mietern kam.
Das „Citypoint“ Nahversorgungszentrum in Fürstenfeldbruck stellt ein umfangreiches Angebot zur Verfügung.
Im Gespräch mit Stephan Brünner, Fondsmanager bei Swiss Life KVG „Wir wollen jeden Tag unseren Kunden das beste Produkt anbieten – das ist unser Anspruch“
Wie sieht Ihr typischer Arbeitstag als Fondsmanager aus?
Im Kern geht es darum, dass wir jeden Tag die Anlagestrategie erfolgreich umsetzen wollen. Bei einem Immobilienankauf oder auch bei der Bewirtschaftung müssen die wesentlichen Prozesse eingehalten werden. Hier stehe ich in engem Kontakt und Austausch mit den Kollegen aus vielen Bereichen, wie Asset Management, Transactions, Controlling oder Finance. Auch kann es vorkommen, dass die tägliche Agenda durch unvorhergesehene Ereignisse durcheinandergewirbelt wird, so dass wir hier als „Feuerwehr“ die notwendigen Schritte und Maßnahmen erkennen, koordinieren und umsetzen. Überlagert wird das tägliche Programm von saisonal bedingten Themen. Hierzu zählen beispielsweise die Erstellung von Halbjahres- und Jahresberichten oder Aufgaben aus der Fondsplanung.
Welche Herausforderungen sehen Sie auf das Fondsmanagement zukommen?
Aktuell beobachten wir ein dynamisches Umfeld für den Immobilienmarkt, das wir meistern müssen. Die Angebots- und Nachfragesituation am Mietflächenmarkt ist in den für uns relevanten Segmenten positiv, steigende Finanzierungskosten und der noch nicht abgeschlossene Prozess der Preisfindung bringt ein gutes Stück Verunsicherung. All das wollen wir sinnvoll für den Ausbau unseres Portfolios ausnutzen. Dabei unterstützen uns hochspezialisierte Teams aus den verschiedenen Abteilungen, wie Research und Finance, aber auch Spezialisten für die unterschiedlichen Märkte, Regionen und Segmente. Das ist sehr wichtig, um in dem oben skizzierten Umfeld die Ertragskraft des Fonds weiter zu stärken. Eine wesentliche Maßnahme dazu, die wir seit Ende 2022 sehr erfolgreich vorangetrieben haben, ist der Leerstandsabbau sowie die Durchsetzung von Mietsteigerungen.
Wie ist der Living + Working darauf vorbereitet, sich in schwierigen Märkten zu behaupten?
In schwierigen Märkten sind die wesentlichen Themen gut zu erkennen und wir sind darauf eingestellt. Lag in den Jahren 2021/2022 der Fokus noch auf dem Ankauf, so hat inzwischen die Erhöhung der Ertragskraft des Fonds höchste Priorität. Weiter haben wir in den vergangenen Jahren mit der Corona-Pandemie bereits viele Erfahrungen im Umgang mit schwierigen Situationen gesammelt. Dabei ist klar geworden, dass wir ein hervorragend aufgestelltes, sehr qualifiziertes und motiviertes Team haben. Damit ist der Fonds bestens für die Zukunft gerüstet.
Ist es aufwendiger geworden, langfristige Strategien umzusetzen?
Das war nie einfach und wird auch nie einfach sein. Die Komponenten der langfristig orientierten Anlagestrategie bilden stets den Rahmen für alle taktischen und operativen Maßnahmen. Am Beispiel ESG sehen wir neue Anforderungen mit langen Planungs-und Umsetzungshorizonten. Das heißt, die jeweiligen Ziele müssen graduell konstant im operativen Management aufgenommen werden. In der Fondssteuerung geht es nicht um Hauruckverfahren, vielmehr besteht die Herausforderung darin, langfristige Ziele in neuen Prozessen sinnvoll zu verankern, messbar zu machen und umzusetzen. Schließlich wollen wir jeden Tag unseren Kunden das beste Produkt anbieten – das ist unser Anspruch.
Der Fonds hat im letzten Jahr die Milliardenhürde genommen. Was sind die Ziele für dieses Jahr?
Ein klares Ziel ist, eine deutliche Erhöhung unserer Quote im Teilsegment „Living“. Aktuell sind wir hier mit rund 37 % allokiert, geplant sind deutlich über 40 %. Die Immobilien, die dazu notwendig sind, haben wir schon im Visier und uns teilweise auch schon vertraglich gesichert. Ein weiteres Ziel ist, die Performance unseres Produkts auf einem wettbewerbsfähigen Niveau zu halten.
Eine private Frage: Wenn Sie nicht gerade für den Living + Working unterwegs oder im Büro sind, wo kann man Sie dann finden?
Am häufigsten findet man mich beim Radfahren oder Wandern im Taunus. Ab und zu auch auf dem Wasser beim Segeln – auf dem Edersee, um mit meinem Sohn zu üben, oder ansonsten auf der Nord- oder Ostsee.
Stephan Brünner ist Senior Manager im Fonds- und Portfoliomanagement des Offenen Immobilienpublikumsfonds „Swiss Life REF (DE) Living + Working“ bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft. Vorher war er 16 Jahre bei Credit Suisse Asset Management Immobilien KAG unter anderem als Fondsmanager in der europaweiten Direktanlage sowie im Fondsmanagement international investierender Dachfonds tätig. Stephan Brünner ist Certified European Environmental, Social and Governance Analyst (EFFAS). Er studierte Volkswirtschaftslehre und Geographie in Berlin und Kanada.
Woher kommt die EU-Taxonomie?
Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und CO2-Reduzierung werden auch für Immobilieninvestoren und Fondsanleger zu immer wichtigeren Kriterien. Auch die Regulierung trägt ihr Scherflein dazu bei. Doch wie ist das alles miteinander vereinbar?
Spätestens nach dem im Pariser Klimaabkommen (Dezember 2015) erklärten globalen Bekenntnis zur Reduktion der Treibhausgase mit der Absicht, Klimaneutralität zu erreichen, wurde klar, dass diese Transformation nicht ohne eine Umlenkung von Finanzströmen zu realisieren ist. Das politische Rahmenwerk zur Umsetzung wurde 2018 mit dem EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums beschlossen. In der Folgezeit wurde dieser Plan mittels Richtlinien im Gebäude- und Finanzsektor geregelt.
Ein Baustein zur Umsetzung ist die Taxonomie-Verordnung der Europäischen Union, die das Ziel verfolgt, ein EU-weites einheitliches Klassifizierungssystem für die Bewertung der ökologischen Nachhaltigkeit von Wirtschaftsaktivitäten zu etablieren.
Der Begriff „Taxonomie“ setzt sich aus den altgriechischen Worten táxis (Ordnung) und nómos (Gesetz) zusammen. Damit ist ein einheitliches Verfahren oder Modell gemeint, mit dem Objekte nach bestimmten Kriterien klassifiziert, das heißt in Kategorien oder Klassen eingeordnet werden. Mit anderen Worten möchte die Taxonomie erreichen, dass durch einen einheitlichen, EU-weiten Kriterienkatalog die Nachhaltigkeit zum Beispiel von Immobilien in allen EU-Mitgliedstaaten gleichermaßen beurteilt wird. Insbesondere am Kapitalmarkt kommt diesem Werk der Nachhaltigkeitsklassifikation somit eine hohe Relevanz zu.
Maßnahmen für Energieeffizienz müssen nicht teuer sein
Die Diskussion um ein Verbot von Öl- und Gasheizungen lässt ein wichtiges Thema der Immobilienwirtschaft in das Bewusstsein der Öffentlichkeit rücken: die Senkung von Energieverbrauch bzw. CO2-Emissionen im Gebäudebereich. Regulatorik und Mieterwünsche treiben diesbezüglich auch institutionelle Investoren, sodass sich ein Blick lohnt, was hinter den Kulissen bereits passiert.
Der Gebäudebereich verursacht weltweit rund 40 Prozent der CO2-Emissionen, wozu nicht nur der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser, sondern auch die Emissionen bei Bau und Abriss von Immobilien beitragen. Organisationen wie die Deutsche Energie-Agentur betonen drei wesentliche Handlungsfelder für den Klimaschutz im Immobilienbereich:
- die Erhöhung der Energieeffizienz im Gebäudebetrieb, z. B. durch Fassadendämmung oder Austausch der Anlagentechnik gegen effizientere Geräte.
- die Nutzung erneuerbarer Energien für die Wärmeversorgung.
- die Nutzung von Bestandsgebäuden anstelle von Abriss und Neubau und die Verwendung kreislauffähiger Materialien und Konstruktionen.
ESG und hier insbesondere der Energieverbrauch ist bei den Beteiligten am institutionellen Immobilienmarkt angekommen. Mieter fragen energieeffiziente, ESG-konforme Flächen nach, wie es gut in den letzten Quartalen am Bürovermietungsmarkt zu beobachten war. Bei Wohnimmobilien achten Mietinteressenten angesichts deutlich gestiegener Nebenkosten (=Energiekosten) immer stärker auf den zu erwartenden Energieverbrauch und damit die Qualität des Objekts. In der Praxis institutioneller Eigentümer stand das Thema Energieeffizienz zwar schon immer auf der Agenda, aber das Bewusstsein und die Dringlichkeit für Maßnahmen hat sich verstärkt, sei es durch die Anforderungen „des Marktes“ (damit der Mieter) oder der gegebenen oder absehbaren gesetzlichen Maßnahmen. Dabei lassen sich Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz teils mit überschaubarem, auch finanziellem Aufwand umsetzen, sofern nicht im Zuge anstehender größerer Projekte, z.B. dem Austausch einer Heizungsanlage, ohnehin umfangreichere Maßnahmen erfolgen.
Zu solchen „kleinen“ Maßnahmen, die dem Handlungsfeld „Erhöhung der Energieeffizienz im Gebäudebetrieb“ zuzurechnen sind, zählen nach unseren Erfahrungen zunächst Optimierungen des Betriebes. Beginnend mit dem Austausch von alten Pumpen bzw. Motoren (Heizung, Lüfter etc.) durch z.B. Hochfrequenzpumpen, über die Nachtabsenkung der Heizung oder Schaltzeiten von Lüftern und Leuchten bis hin zum Einbau von Präsenzmeldetechnik oder der Nutzung intelligenter Software zur Steuerung von Heizung und Kühlung über Wetterdaten. Darüber hinaus kommt die konsequente Umsetzung klassischer baulicher Maßnahmen wie die Verbesserung oder Ergänzung der Isolierung von Rohrleitungen, die Nachbesserung von Undichtigkeiten an Fenster- und Türanlagen oder – vor allem bei Wohngebäuden- die Dämmung der obersten Geschossdecke hinzu.
Die konkreten Einsparungen an Energie durch solche einfachen Maßnahmen sind schwer zu generalisieren, doch lassen sich im Einzelfall deutliche Verbesserungen der Energieeffizienz erzielen – und damit die Nutzungs- und Vermietungsoptionen eines Gebäudes erhöhen. Auch wenn diese Maßnahmen auf dem Weg zur Klimaneutralität nur ein Teilaspekt sind, so lassen sie sich zügig umsetzen. Um Bestandsgebäude langfristig nachhaltig zu machen, sind sukzessiv umfangreichere Technik- oder Baumaßnahmen durchzuführen, sofern die Gebäudestruktur und -qualität es erfordert. Denn ständiger Neubau wäre keinesfalls die bessere Lösung.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#8 Episode: Immobilienporträt EDEKA-Markt Volker Klein, Hamburg
In der achten Episode #8 unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ stellt Ihnen unsere Co-Moderatorin Amelie den EDEKA-Markt Volker Klein in Hamburg-Osdorf vor. Hier trifft sie auf Ben, einen Auszubildenden, der Einblicke seines Arbeitsalltags und zu den weitgefassten Angeboten im EDEKA-Markt Volker Klein gibt. Zentral gelegen, mit sehr guten ÖPNV- und Straßenanbindungen liegt der moderne EDEKA-Markt direkt neben dem bekannten Elbe-Einkaufszentrum. Auf rund 2 700 Quadratmetern Verkaufsfläche wird den Kunden ein attraktives Einkaufserlebnis mit einer großen Auswahl an Feinkostspezialitäten und einer 40 Meter langen Frischetheke mit Frischfisch geboten. Ergänzt wird das Angebot mit einem einladenden Bistro – die Marktküche –, das wochentags Treffpunkt zum gemeinsamen Mittagessen ist und an Wochenenden zu einem Restaurant wird. Neben dem vielfältigen Angebot finden die Kunden zusätzlich eine Post, einen Lotto- und Tabakverkauf sowie eine 150 Quadratmeter große Bäckerei und Konditorei im Erdgeschoss.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #8
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
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