Wien

Marktüberblick/Strategie

Büromarkt Wien – Hort der Stabilität

Wien ist das dominierende Zentrum Österreichs, Einfallstor nach Zentral- und Osteuropa und eine der attraktivsten Städte der Welt. Am Büroimmobilienmarkt zeigt sich diese außergewöhnliche Stellung jedoch nur bedingt. Die Mieten haben sich seit Jahren wenig verändert und die «Dynamik» des Marktes ist vergleichsweise überschaubar. Aber dies ist auch nicht das Ziel von Investoren: Man setzt auf Stabilität des Marktes und dies aus guten Gründen.

Wien steht für hohe Lebensqualität. 2019 wurde Österreichs Hauptstadt vom Beratungsunternehmen Mercer zum zehnten Mal in Folge als weltweit lebenswerteste Stadt ausgewiesen, vor Zürich und Vancouver. Die Attraktivität spiegelt sich zugleich im Tourismus wider: Rund 8 Millionen Übernachtungsgäste zählte die Stadt im Jahr 2019 und lag damit unter den Top 10 Städten in Europa.

Die Stadt ist dominierender Wirtschaftsstandort Österreichs mit der Konzentration der Zentralen der großen heimischen Finanzinstitute und Konzernen wie Telekom Austria oder dem Energiekonzern OMV. Darüber hinaus haben internationale Unternehmen hier ihre Aktivitäten für die mittel- und osteuropäischen Staaten gebündelt. Für Internationalität steht zudem, dass Wien als Sitz zahlreicher internationaler Organisationen dient, z.B. der OPEC, der OSZE, der Internationalen Atomenergiebehörde und zahlreicher Einrichtungen der Vereinten Nationen (seit 1976 ist Wien dritte UNO-Stadt nach New York und Genf). Die Stadt ruht somit auf einem breit diversifizierten ökonomischen Fundament und zieht damit laufend neue Einwohner an: Seit 2010 legte die Bevölkerung um über 220.000 Menschen zu, erreichte Ende 2019 eine Zahl von gut 1,9 Millionen und dürfte nach Prognosen von Oxford Economics bis 2030 auf rund 2,1 Millionen ansteigen.

Wien verfügt über einen beachtlichen Büroflächenbestand von rund 11 Millionen Quadratmetern (Rang 8 in Europa), der im Schnitt der letzten 10 Jahre um 1 Prozent pro Jahr erweitert worden ist. Während in der Innenstadt nur Modernisierung oder Abriss von Bestand möglich sind, entstehen neue Büroflächen in dezentralen Lagen wie den Teilmärkten DonauCity, Wienerberg oder Erdberg. Die sukzessive Ausdehnung des Büromarktes in Einklang mit neuem Bedarf kann erklären, dass die Mieten in Wien im europäischen Vergleich sehr stabil sind: So ist die Spitzenmiete in den letzten 5 Jahren nur um 2 % gestiegen (10 Jahre: 9 %) und bewegt sich mit derzeit 24 EUR/m²/Monat für einen Hauptbüromarkt auf eher niedrigem Niveau. Der Leerstand schwankte im letzten Jahrzehnt in einem Korridor zwischen 4,5 % und 7 %, derzeit knapp 5 %, und drückt die Balance des Marktes aus. Mit einem Flächenumsatz von jährlich rund 300.000 m² liegt Wien europaweit ebenfalls auf relativ niedrigem Niveau. Grund dafür ist in der Bedeutung von öffentlichen Nutzern und Organisationen zu suchen, die tendenziell größere Standorttreue zeigen als (internationale) Unternehmen.

Die breite wirtschaftliche Basis und ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Bürovermietungsmarkt machen Wien zu einem gefragten, liquiden Investmentmarkt. Im Schnitt der letzten Jahre wurden rund 1 Milliarde Euro p.a. in Büroimmobilien angelegt. Mit derzeit rund 3,2 % können Anleger Ankaufsrenditen für Spitzenobjekte 50 Basispunkte über dem Niveau von Europas Top-Märkten wie Berlin oder Paris erwarten. In einem breit diversifizierten Portfolio punktet der Wiener Büromarkt jedoch weniger mit hohen Renditen als mit seiner Stabilität.

Auch für den Living + Working ist dieser stabile Markt attraktiv. Seit Ende 2019 gehört das Büro- und Einzelhandelsobjekt «Zentrum Rennweg» in Wien zum Portfolio des Fonds.

Bildnachweis: Unsplash

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