Immobilien sorgen für die Erfüllung elementarer Bedürfnisse: Gemäß der „Maslowschen Bedürfnispyramide“ werden die menschlichen Bedürfnisse in verschiedene Stufen eingeteilt, beginnend mit den physiologischen oder auch Existenzbedürfnissen (erste Stufe) bis zur Transzendenz (letzte Stufe). Zur ersten Kategorie gehören neben Atmung vor allem Wasser, Nahrung, Wärme und Schlaf – in modernen Gesellschaften also vor allem Wohnen, Kleidung und Nahrung. Die Befriedigung all dieser Bedürfnisse wird nicht zuletzt erst durch die Bereitstellung von Immobilien ermöglicht. Und je näher man als Anleger mit seinem Produkt an den Bedürfnissen der Menschen ist, desto sicherer und auch resilienter ist man investiert.
Wenn das Produkt dann noch robust gegenüber Wettbewerbern ist, hat man als Anleger quasi auf eine sichere Bank gesetzt. Dies zeigt sich besonders gut bei einem Blick auf die Segmente im Einzelhandel: Der Einzelhandel unterteilt sich in 1a- oder sogenannte Highstreet-Lagen – gemeint sind vor allem die Fußgängerzonen der größten Städte –, Shoppingcenter und Fachmarktzentren/Nahversorger. Der Absatz der Produktpalette von 1a-Lagen und Shoppingcenter ist teilweise erheblich durch den Onlinehandel beeinflusst: So wurden 2023 (zuletzt verfügbare Daten) in Deutschland 27,5 Prozent aller Bekleidungs- und Schuhkäufe online getätigt. Bei Spielwaren waren es sogar 42,6 Prozent, bei Consumer Electronics Produkten 60 Prozent. Dem stehen gerade einmal 1,7 Prozent bei Lebensmitteln gegenüber (Quelle: bevh), dem niedrigsten Wert aller Warensegmente.
Dass sich die (internetresilienten) Einzelhandelsprodukte, die die physiologischen Bedürfnisse abdecken – also Lebensmittel, medizinische Produkte etc. – insbesondere in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten als widerstandsfähig zeigen, ist ebenfalls nicht verwunderlich: Während die deutsche Wirtschaftsleistung 2024, preisbereinigt, um 0,2 Prozent sank, weiteten Produkte aus dem Wirtschaftsbereich der Apotheken, kosmetischer, pharmazeutischer und medizinischer Produkte ihren Einzelhandelsumsatz, ebenfalls preisbereinigt, um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Der Einzelhandelsumsatz von Lebensmitteln in Supermärkten und SB-Warenhäusern legte um 0,8 Prozent zu, während er bei Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren um 3,2 Prozent sank (Destatis).
Die Resilienz der Nahversorgerprodukte zeigt sich auch in den Mietenwicklungen bei entsprechenden Immobilien-Teilsegmenten:
Quelle: Entwicklung der Premiummieten für Warensegmente in Fachmarktzentren in Deutschland
Seit Jahren steigen die Spitzenmieten von Lebensmittlern (Supermärkte) und Lebensmittel-Discountern ungebrochen, allen Krisen (Corona, Energiekrise und Rezession) zum Trotz: 2024 um 3,0 Prozent (Lebensmittel) und 2,4 Prozent (Discounter), seit Ende 2019 um 12,0 Prozent bei Discountern und um 13,7 Prozent bei Lebensmittlern. Auch der Flächenmangel trägt natürlich zu dieser Entwicklung bei.
Aufgrund der Resilienz im Vermietungsmarkt erfreuen sich diese Produktsegmente insbesondere bei institutionellen Anlegern weiterhin hoher Beliebtheit. Nach den Analysen von MSCI Real Capital Analytics stieg der Anteil institutioneller Investoren, die in lebensmittelgeankerte Einzelhändler, Lebensmittelgeschäfte, Fachmarktzentren und Drogerien investierten, 2024 auf 52 Prozent. Insgesamt flossen in das Segment 2024 nach CBRE rund zwei Milliarden Euro, was einem Anteil von 33 Prozent am Gesamtmarkt entspricht. Das ist gegenüber dem Vorjahr zwar weniger, liegt aber daran, dass der Gesamtmarkt 2024 teilweise sehr von aktiven Privatpersonen und Family Offices geprägt war, die die Gunst der Stunde nutzten, um 1a-Handelsimmobilien zu erwerben. Institutionelle Investoren, die ein anderes Anlage-Risikoprofil aufweisen als Privatpersonen und Family Offices, waren in dem 1a-Segment 2024 jedoch kaum vertreten (Anteil 13 Prozent laut MSCI/RCA). Ihre Nachfrage nach Fachmarktzentren sorgte aber dafür, dass sich die Spitzenrenditen von Fachmarktzentren in im vierten Quartal 2024 wieder leicht absenkten (auf 4,65 Prozent, -10 Basispunkte). Supermärkte/Discounter lagen Ende 2024 bei 4,90 Prozent.
Quelle: BNP Paribas Real Estate; Riwis Nettoanfangsrendite Einzelhandel zentrale Lagen (gewichteter Durchschnitt)
Auch 2025 dürften die Fachmarktzentren, Nahversorger und Lebensmittler/Supermärkte ihren Aufwärtstrend bei den Mieten und in der Investorengunst fortführen. Schließlich verschwinden physiologische Bedürfnisse nie und sind somit eine immerwährende Stütze dieser Einzelhandelssegmente.