Swiss Life Living + Working* Newsletter September 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
in dieser Ausgabe widmen wir uns der Rolle von Büroimmobilien in der modernen Arbeitswelt und der Frage, welche Dynamik die Nachfrage nach Büroflächen künftig aufweisen wird.
Darüber hinaus richten wir den Blick nach Karlsruhe: Die Stadt überzeugt als Hightech-Standort und Stadt des Rechts mit vorausschauender Stadtentwicklung und nachhaltigen Konzepten der Innenentwicklung.
Im Interview gibt Wladimir Bernz spannende Einblicke in seine neue Rolle als Senior Fondsmanager bei Swiss Life Asset Managers und erläutert seinen strategischen Fokus für den Living + Working.
Als kleinen Exkurs in unser Nachbarland stellen wir Ihnen außerdem das Keret-Haus in Warschau vor. Dieses außergewöhnliche Projekt, gequetscht in eine Baulücke, ist eher Kunstwerk als klassisches Wohnhaus – und definitiv einen Blick wert.
Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen!
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Stadtporträt: Karlsruhe – Innovationskraft, Lebensqualität und nachhaltiges Wachstum
Karlsruhe, die drittgrößte Stadt Baden-Württembergs, zählt zu den dynamisch wachsenden Städten Deutschlands. Sie vereint wirtschaftliche Stärke, eine hohe Lebensqualität und eine zukunftsgerichtete Stadtentwicklung. Mit mehr als 300 000 Einwohnern ist die Stadt nicht nur ein bedeutendes Zentrum in Südwestdeutschland, sondern auch ein Standort mit nationaler und internationaler Ausstrahlung. Ihr Ruf als „Stadt des Rechts” gründet auf der Präsenz des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs. Dadurch spielt Karlsruhe seit Jahrzehnten eine zentrale Rolle für die deutsche Demokratie.
Karlsruhe liegt in unmittelbarer Nähe zur französischen Grenze und ist gut an die bedeutenden Metropolregionen Stuttgart, Mannheim und Straßburg angebunden. Diese hervorragende Lage bietet sowohl für international agierende Unternehmen als auch für Pendler und Geschäftsreisende Vorteile. Der ausgezeichnete Zugang zu den Märkten wird durch eine bestens ausgebaute Infrastruktur zusätzlich unterstützt.
Die wirtschaftliche Struktur der Stadt ist vielfältig. Große Unternehmen wie dm, EnBWm Cronimet Holding oder Michelin Reifenwerke haben hier ihre Hauptsitze und prägen das Bild einer ökonomisch robusten Region. Diese wirtschaftliche Stärke wird unter anderem durch die Hochschullandschaft gestützt. An den neun Karlsruher Hochschulen sind insgesamt rund 40 000 Studierende immatrikuliert. Besonders hervorzuheben ist das Karlsruher Institut für Technologie (KIT). Das KIT fungiert als Forschungsuniversität in der Helmholtz-Gemeinschaft, ist Mitglied im TU9‑Verbund und wurde 2009 durch die Fusion der Universität Karlsruhe (TH) mit dem Forschungszentrum Karlsruhe gegründet. Zahlreiche Spitzenplatzierungen in internationalen Rankings unterstreichen seinen Ruf als führender Standort für Ingenieur-, Naturwissenschafts- und Umweltforschung. Aufgrund seiner Forschungsstärke ist das KIT ein zentraler Motor, der die Position der Stadt als führender Hightech-Standort stärkt und sie zugleich zu einem Magneten für technologiegetriebene Start-ups werden lässt.
Die Stadt überzeugt durch eine hohe Lebensqualität, die aus der gelungenen Verbindung von urbanem Leben und Natur resultiert. Großzügige Parks und Grünflächen laden zur Erholung und Begegnung ein. Mehr als die Hälfte der Fläche besteht aus Gewässern, Landwirtschafts-, Grün- oder Waldflächen. Ob am Schlossplatz, im Botanischen Garten oder am Friedrichsplatz – Orte für einen gemütlichen Spaziergang gibt es hier in Hülle und Fülle. Zugleich ist Karlsruhe eine Stadt der kurzen Wege. Eine moderne Infrastruktur, kulturelle Vielfalt und ein lebendiges Stadtbild runden das Bild einer lebenswerten kleinen Metropole ab, die Tradition und Moderne verbindet. Besonders prägend ist das barocke Schloss im Zentrum der Fächerstadt – mit seinem radial angelegten Grundriss, in dem rund 32 Straßen wie die Speichen eines Fächers vom Schloss ausstrahlen. Als eine der historischen Hauptstädte Baden-Württembergs zieht Karlsruhe bis heute zahlreiche landesweite Institutionen und Unternehmen an und verfügt über viele Bau- und Kulturbauten aus seiner einstigen Residenzblüte.
Ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität ist zudem die vorausschauende Stadtentwicklung. Mit Konzepten wie dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK), das einen Planungshorizont bis 2040 eröffnet, und dem Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI), das den sozial geförderten Wohnungsbau in Neubauprojekten gezielt sichert, zeigt die Stadt, wie Wachstum nachhaltig gesteuert werden kann. Dieses Wachstum zeigt sich auch in den Einwohnerzahlen, die von ca. 270 000 im Jahr 1995 auf ca. 310 000 im Jahr 2023 angestiegen sind.
Dass Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit in Karlsruhe nicht nur Schlagworte sind, zeigt sich auch in vielen Projekten der Stadtgestaltung. Energieeffizientes Bauen, die Förderung klimafreundlicher Mobilität und der behutsame Umgang mit Flächenressourcen zählen zu den zentralen Leitlinien der kommunalen Politik. Karlsruhe gehört zu den wärmsten Städten Deutschlands und liegt in einer der klimatisch heißesten Regionen des Landes – ein Umstand, der die Stadt vor besondere Herausforderungen stellt. Sie schafft es jedoch, Nachhaltigkeitsmaßnahmen nicht nur in strategischen Papieren festzuschreiben, sondern auch im Stadtbild sichtbar umzusetzen. So vereint die Stadt Innovationskraft, eine solide wirtschaftliche Basis, eine hohe Lebensqualität und nachhaltige Entwicklungsstrategien. Diese Mischung macht Karlsruhe zu einem attraktiven und zukunftsgerichteten Investitionsstandort.
Karlsruhe verbindet wirtschaftliche Dynamik mit hoher Lebensqualität und nachhaltiger Stadtentwicklung. Damit ist die Stadt ein idealer Standort für langfristige Immobilieninvestments.
Im Gespräch mit Wladimir Bernz, Senior Fondsmanager bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft
„Ich freue mich, ein neues Kapitel bei Swiss Life Asset Managers zu beginnen.“
Seit Anfang Juni unterstützt Wladimir Bernz als Senior Fondsmanager das Living + Working Team bei Swiss Life Asset Managers, gemeinsam mit Walter Seul und Till Mönch.
Herr Bernz, welcher bisherige berufliche Weg führte Sie jetzt zu Swiss Life Asset Managers und zum Living + Working? Das Immobilien-Asset- und -fondsmanagement ist wahrscheinlich nicht neu für Sie?
Nein, durchaus nicht. Ich war zu Beginn meiner Karriere schon mit einem größeren Publikumsfonds beschäftigt, habe in den vergangenen Jahren aber in verschiedenen Unternehmen hauptsächlich Spezialfonds – also für institutionelle Investoren – gemanagt. Dabei habe ich im Laufe der Jahre mit den verschiedensten Nutzungsarten zu tun gehabt, von großen Shoppingcentern, Bürotürmen und Logistikhallen bis hin zu kleineren Projekten wie Kitas und Parkhäusern. Ein wichtiger Fokus lag dabei auf Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, aber auch Wohnen und Healthcare waren in meinem Zuständigkeitsbereich. Zudem habe ich gerade im Bereich der Spezialfonds Erfahrungen im Portfoliomanagement und der Strategieentwicklung gesammelt. Umso mehr freue ich mich jetzt über die Möglichkeit, diese Expertise wieder in einen Publikumsfonds einzubringen.
Wie haben Sie sich in Ihrem neuen Job eingelebt?
Ich bin auf jeden Fall gut angekommen. Besonders positiv ist der starke Zusammenhalt unter den Kollegen. Wir sind ein sehr gut eingespieltes Team im Publikumsfondsbereich. Direkt von Anfang an wurde ich in alle wichtigen Themen eingebunden und durfte mich gleich in den ersten Woche intensiv einigen spannenden Projekten widmen. Die Zusammenarbeit funktioniert entsprechend hervorragend und ich fühle mich gut integriert. Zudem ist es spannend, wie schnell sich Synergien innerhalb des Teams entwickelt haben.
Könnten Sie uns mehr über Ihre täglichen Aufgaben und Verantwortlichkeiten erzählen?
Die tägliche Arbeit ist geprägt von der Steuerung des Fonds im Einklang mit der Fondsstrategie und allem, was dazu gehört. Aktuell beinhaltet dies insbesondere eine sehr intensive Abstimmung mit dem Asset Management. In Zeiten von ausbleibenden, nennenswerten Performancebeiträgen infolge von marktseitigen Aufwertungen der Immobilien, sind es vor allem Asset-Management-Initiativen wie z. B. die Aufmietung nach Refurbishments oder Auszügen von Mietern, die einen zusätzlichen Beitrag zur Performance des Fonds liefern.
Aber auch mit dem Fondscontrolling findet der Austausch auf fast täglicher Basis statt, um die Steuerung des Fonds unter den komplexen regulatorischen Rahmenbedingungen und der herausfordernden Liquiditätssituation zu gewährleisten. Das Fondsmanagement muss im Grunde alle Vorgänge im Fonds kennen und verstehen und sich somit täglich auf dem Laufenden halten, um strategiekonforme Entscheidungen treffen zu können.
Wo liegen die Unterschiede zwischen dem Management institutioneller Spezialfonds und Publikumsfonds für Privatanleger wie dem Living + Working? Was können Sie von Ihrer Erfahrung im Bereich der Spezialfonds mit einbringen?
Ein wesentlicher Unterschied zwischen Spezialfonds und Publikumsfonds ist die Art der Kommunikation mit den Investoren. Im Spezialfondsbereich haben wir direkten Kontakt und lernen ihre Wünsche und Bedürfnisse schnell genau kennen. Im Publikumsfondsbereich ist der Kontakt indirekter, vor allem über unsere Vertriebspartner, was eine andere Herangehensweise erfordert. Das bedeutet aber auch, dass wir unsere Arbeit noch stärker durch Performance und Ergebnisse kommunizieren können und müssen – sei es in Bezug auf Vermietungsquoten, Renditen oder die Weiterentwicklung des Portfolios und vor allem der Strategie. Doch auch bei anderen Dingen, eher im Hintergrund, gibt es wesentliche Unterschiede, beispielsweise ist das Liquiditätsmanagement bei offenen Publikumsfonds komplexer.
Welche strategischen Themen stehen für den Living + Working Fonds aktuell im Fokus?
Der Fokus liegt derzeit klar auf der Portfoliooptimierung unter den gegebenen Liquiditätsbedingungen. Sobald dann die Möglichkeit besteht, würden wir gerne die bestehenden Potenziale im Portfolio heben. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Castra Regina Center in Regensburg, wo wir kürzlich die Baugenehmigung für ein Hotelprojekt erhalten haben und somit schon mal die Weichen stellen. Aber natürlich verlieren wir auch die langfristige Betrachtung nicht aus dem Blick und viele Überlegungen drehen sich darum, wie wir das Portfolio perspektivisch erweitern können. Wir hoffen, dass schon bald die Mittelzuflüsse einerseits durch die verbesserte Performance des Fonds und zudem durch Rückenwind seitens der Kapitalmärkte wieder steigen werden, sodass wir auch neue Opportunitäten nutzen können.
Wladimir Bernz ist seit Anfang Juni als Senior Fondsmanager Teil des Teams bei Swiss Life Asset Managers. Seine Karriere begann er bei der Commerz Real und setzte sie bei Principal Asset Management fort, wo er zuletzt als Fund Manager tätig war. Zwischenzeitlich wechselte er zur DWS Group, wo er als Portfolio Manager wertvolle Erfahrungen sammelte. Mit umfassender Expertise im Management von Immobilienfonds mit unterschiedlichen Nutzungsarten und Risikoklassen bringt Wladimir Bernz seine fundierten Kenntnisse in seiner aktuellen Rolle bei Swiss Life Asset Managers ein, wo er den Living + Working Fonds betreut.
Das Keret-Haus – ein Kunstwerk im Miniaturformat
Mit einer Breite von gerade einmal 72 Zentimetern an seiner schmalsten Stelle gilt das Keret-Haus (Dom Kereta) in Warschau als das schmalste Wohnhaus der Welt. Zwischen zwei Gebäuden eingeklemmt, einem Vorkriegsmietshaus in der Chłodna-Straße Nr. 22 und einem Plattenbau aus den 1970er Jahren in der Żelazna-Straße Nr. 74, wurde es 2012 in eine bis dahin ungenutzte Baulücke eingefügt.
Dieser schmale Spalt birgt nicht nur architektonische Raffinesse, sondern auch historische Bedeutung: In unmittelbarer Nähe befand sich einst eine hölzerne Fußgängerbrücke, die im Zweiten Weltkrieg das sogenannte „kleine Ghetto“ mit dem „großen Ghetto“ verband. Genau diese Kontraste, architektonisch wie geschichtlich, faszinierten den Architekten und Künstler Jakub Szczęsny, der das Haus über das Architekturbüro Centrala konzipierte.
Das Keret-Haus erstreckt sich über zwei Etagen und umfasst lediglich 14,09 Quadratmeter Nutzfläche. Dennoch ist es erstaunlich funktional ausgestattet und verfügt über ein Schlafzimmer, eine kleine Küche, ein Badezimmer sowie einen Wohnbereich. Die weißen Innenräume lassen die Lichtverhältnisse trotz der geringen Fläche großzügiger wirken.
Obwohl das Keret-Haus bewohnbar ist, erfüllt es nicht die polnischen Baunormen und wird daher offiziell als „Kunstinstallation“ klassifiziert. Dennoch ist es ein voll funktionsfähiger Raum zum Leben und Arbeiten – genau darin liegt sein Charme. Die Energieversorgung erfolgt über das Nachbargebäude, während Wasser und Abwasser durch speziell entwickelte Systeme reguliert werden, da keine Anbindung an die städtische Infrastruktur besteht.
Die Realisierung des Projekts wurde von der Stadtverwaltung Warschaus sowie der Polish Modern Art Foundation unterstützt. Seinen Namen verdankt das Haus dem israelischen Schriftsteller Etgar Keret, der als erster Bewohner einzog, und dessen Eltern Überlebende des Warschauer Ghettos sind.
Was als architektonisches Experiment begann, ist längst zu einem weltweit beachteten Symbol für urbane Kreativität und verdichteten Wohnraum geworden. Das Keret-Haus zieht Medien und Architekturliebhaber aus aller Welt an. Nicht zuletzt definiert es die Grenzen zwischen Architektur und Kunst neu.
Das Keret-Haus – ein Kunstwerk im Miniaturformat
Das Büro ist tot? Es lebe das Büro!
Trotz der festen Etablierung von Homeoffice als Teil der modernen Arbeitswelt steht außer Frage, dass Büros weiterhin ein wichtiger Bestandteil des Arbeitslebens sind und sein werden. Es ist sogar davon auszugehen, dass die Büroflächennachfrage – vor dem Hintergrund steigender Bürobeschäftigung – in ausgewählten Büromärkten wieder steigen dürfte. Gute Nachrichten für alle Anleger in Büroimmobilien – sofern sie auf ein paar wesentliche Faktoren achten.
In regelmäßigen Abständen werden Studien, Interviews oder offizielle Statistiken veröffentlicht, die sich um das Thema der Büropräsenz drehen. So haben laut Statistischem Bundesamt (destatis) 24,1 Prozent aller Erwerbstätigen in Deutschland die Möglichkeit, gewöhnlich oder teilweise von zu Hause zu arbeiten, im Jahr 2024 in Anspruch genommen. Auch eine aktuelle Datenauswertung vom ifaa (Institut für angewandte Arbeitswissenschaft) kommt zu dem Ergebnis, dass in Deutschland – wie in vielen anderen Ländern auch – die hybriden Arbeitsmodelle dominieren: Im Schnitt sind Mitarbeiter zwei bis drei Tage im Büro.
Liest man solche Zahlen, fragt man sich unweigerlich, was dies für die Zukunft der Nutzungsart Büro bedeutet. Die Antwort findet sich im Wort selbst: es hängt von der Nutzung ab. Waren Büros früher ein eher starrer Ort, an dem – ohne Wenn und Aber – gearbeitet wurde, sind die Hauptgründe heutzutage sozialer Natur. Eine im Herbst 2024 veröffentlichte Umfrage des Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO zeigt, dass fast zwei Drittel der Befragten die „soziale Interaktion mit Kolleginnen und Kollegen“ (65 %) als primären Grund für das Arbeiten im Büro nennen. 57 Prozent nannten die „Stärkung des Team-Spirits im Büro“ als Motiv.
Da Büros heutzutage als Raum für Austausch, Teamzusammenhalt und Kreativität dienen, verwundert es nicht, dass viele Dax-Unternehmen – so eine 2025-er Umfrage des Büro-Blogs „Office Roxx“ – angeben, ihre Büroflächen zu modernisieren und an die Anforderungen der hybriden Arbeit anzupassen. Und Obacht: eine wesentliche Reduzierung der Flächen sei dabei nicht vorgesehen.
Eine Studie von Wüest Partner aus dem Sommer 2025 zum deutschen Büromarkt sieht sogar insgesamt einen moderat wachsenden Bedarf nach Büroflächen. Trotz des Einflusses hybrider Arbeitsmodelle, effizienter Flächennutzung und der Zunahme von Künstlicher Intelligenz. Dies gilt für Märkte, in denen die Bürobeschäftigung steigt, und die positive Pendlersalden aufweisen. Beide Kriterien treffen insbesondere auf die Top-7 (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart) zu, aber auch auf ausgewählte B- und C-Städte wie Regensburg oder Münster.
Entscheidend, ob eine Bürofläche nachgefragt wird, sind neben makroökonomischen Kriterien auch immobilienspezifische Faktoren, vor allem die Mikrolage, eine gute Erreichbarkeit sowie die Qualität und Ausgestaltung der Bürofläche. Schließlich wollen die meisten Arbeitgeber erreichen, dass ihre Beschäftigten gerne und freiwillig regelmäßig ins Büro kommen – und nicht auf Druck.
Ein Fakt, den auch Aditya Sanghvi, Senior Partner bei McKinsey, in einem im Februar 2025 veröffentlichten Interview betont: „Tatsächlich erzielen neue, neu entwickelte oder neu renovierte Gebäude in erstklassigen Lagen aus Sicht der Mieteinnahmen unglaublich gute Ergebnisse. Es besteht eine große Nachfrage nach Büroimmobilien von höchster Qualität.“ Zudem spielen das aktive Asset-Management sowie weiche Faktoren wie der Mietermix eine Rolle.
Da in vielen europäischen Büromärkten die Fertigstellungen in den kommenden fünf Jahren teilweise deutlich geringer sein werden als in den vergangenen fünf Jahren – im Schnitt um 17 Prozent –, ist vor dem Hintergrund steigender Bürobeschäftigung zu erwarten, dass sowohl die Leerstandsquoten mittelfristig wieder sinken – nach PMA um rund 70 Basispunkte in den kommenden fünf Jahren –, und die Spitzenmieten weiter steigen dürften.
Quelle: PMA, Swiss Life Asset Managers
Steigende Spitzenmieten und sinkende Leerstände – ein Abgesang auf das Büro sieht anders aus. Sofern eben jene Faktoren berücksichtigt werden, die Büroflächen für Mieter attraktiv machen.
Deswegen achtet der Living + Working achtet bei der Auswahl seiner Büroimmobilien auf die nachhaltige Vermietbarkeit der Flächen und investiert in resiliente Objekte, wie zum Beispiel in der Rue la Boétie Nummer 116 im 8. Pariser Arrondissement (CBD-Lage) unweit der Avenue des Champs Élysées oder beim optimal angebundenen Zentrum Rennweg, das über einer S-Bahnstation in Wien liegt.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
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