Swiss Life Living + Working* Newsletter September 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
mit dem September klopft nun der Herbst leise an die Tür. Wir freuen uns auf die Zeit, wenn die Blätter ihre Farbe wandeln! Schließlich ist nichts so stetig wie der Wandel!
Das Wohnsegment hat sich auch in unruhigen Zeiten als robust erwiesen. In unserem Interview mit Markus Günther, Senior Asset Manager Wohnen, erfahren Sie Gründe dafür und warum Wohnen ein wichtiger Pfeiler im Portfolio des Living + Working ist.
Auch unser Marktüberblick hat „Wohnen“ zum Thema und beschäftigt sich mit den Mietpreisen in dem Bereich.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: Wie denken die Deutschen wirklich über ihren Arbeitsplatz?
Holger Matheis, CEO von Swiss Life Asset Managers Deutschland, ist der Fragestellung nachgegangen, was diejenigen erwarten, die im Büro arbeiten.
Immobilienporträt: Das Zentrum Rennweg in Wien – eine moderne Büro- und Einzelhandelsimmobilie
Im 3. Bezirk von Wien, genauer gesagt in der Ungargasse 64-66, befindet sich das moderne „Zentrum Rennweg“. Die Gewerbeimmobilie verfügt über eine vermietbare Fläche von etwa 16 700 Quadratmetern, die sich über das Erdgeschoss und fünf weitere Obergeschosse verteilen. Seit dem Jahr 2019 ist das Objekt Bestandteil des Portfolios des Living + Working.
Das Gebäude wurde im Jahr 2003 fertiggestellt und im Jahr 2016 erweitert. Die Mietflächen verteilen sich auf rund 12 700 Quadratmeter für Büros und circa 3700 Quadratmeter für Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. Die verbleibenden Flächen werden für Parkplätze und Lagerbereiche genutzt. Das Objekt ist derzeit nahezu vollständig vermietet.
Die Büros können flexibel angeordnet werden und die Arbeitsplätze werden von blendfreien energiesparenden Stehleuchten beleuchtet, um eine angenehme Arbeitsatmosphäre zu schaffen. Für ein gesundes Arbeits- und Lebensumfeld verfügt das Gebäude über Kühlpaneele an den Decken und wird über Doppelböden belüftet, was zur Heiz- und Kühlkosteneinsparung beiträgt. Diese Methode bietet zudem viele Vorteile, da sie wartungsarm, geräuschlos, hygienisch und energieeffizient ist und auch eine hohe Schallabsorption gewährleistet.
In den vergangenen Jahren wurden einige Maßnahmen ergriffen, um das Gebäude für die Zukunft zu rüsten. So wurde die Glasfassade umfassend saniert. Dabei wurden Fensterelemente aus Einscheibensicherheitsglas durch Verbundsicherheitsgläser ersetzt, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Dadurch ist es auch möglich, die Dämmstärke der noch auszutauschenden Wärmedämmung von 8 auf 10 mm zu erhöhen.
Die Wärmeversorgung des Zentrum Rennweg erfolgt über umweltfreundliche Fernwärme, die den Einsatz von Erdgas, Öl und Abwärme vermeidet. Die Wiener Fernwärme zählt zu den größten Fernwärmenetzen Europas.
Das Gebäude befindet sich im dritten Gemeindebezirk von Wien, in unmittelbarer Nähe der berühmten Schlossanlage Belvedere und des Botanischen Gartens. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ausgezeichnet: Straßenbahn-, Bus- und Schnellbahnhaltestellen sind in fußläufiger Entfernung zu finden. Die Südosttangente und somit die wichtigsten Autobahnen sind ebenfalls leicht erreichbar.
Wien ist das Herz Österreichs. Die Stadt gilt als eine der attraktivsten Städte weltweit und wird auch für ihre hohe Lebensqualität geschätzt. 2023 führte sie erneut die Rangliste der 10 lebenswertesten Städte der Welt des britischen Wirtschaftsmagazins „Economist“1 an und holte damit nach 2018, 2019 und 2022 bereits zum 4. Mal in fünf Jahren die Spitzenposition in der Wertung. Die über 13 Millionen Übernachtungsgäste im Jahr 2022 bestätigen diese Attraktivität. Wien verfügt über einen beträchtlichen Büroflächenbestand, der in den letzten 10 Jahren durchschnittlich um ein Prozent pro Jahr gewachsen ist. Während in der Innenstadt hauptsächlich Modernisierungen oder der Abriss von bestehenden Gebäuden möglich sind, entstehen neue Büroflächen vermehrt in dezentralen Lagen.
Weitere Infos zum Objekt finden Sie hier bzw. in der Living + Working Galerie.
Im Gespräch mit Markus Günther, Senior Manager Asset Management Wohnen bei Swiss Life Asset Managers Deutschland „Der Living + Working ist im Segment Wohnen breit aufgestellt“
Sie sind bei Swiss Life Asset Managers „Werkbankleiter“ im Segment Wohnen. Was macht ein Werkbankleiter?
Als Werkbankleiter bin ich portfolioübergreifend für Wohnprojekte zuständig und der Ansprechpartner für das Asset Management, weitere Kollegen und Kunden. Über die Objekte hinweg führe ich die übergeordneten Themen und Fragestellungen zusammen, bündele alles und gebe das an das Fondsmanagement oder andere zentrale Bereiche weiter. Alles, was nicht direkt auf Objektebene mit dem Property Management zu klären ist, läuft dann automatisch über mich. Zwei weitere Punkte sind Auswertungen und Reports. Hierzu stelle ich Informationen zusammen und liefere dann entsprechende Zusammenfassungen und Einschätzungen. Weiter steuert die Werkbankleitung die portfolioweiten Themen wie Budgetplanung, ESG-Strategien oder auch Zertifizierungen. Wenn es ein spezielles Problem mit einer Immobilie gibt – beispielsweise hinsichtlich der Vermietung oder mit dem Property Management – dann unterstütze ich die Kollegen aus dem Asset Management mit meinem Wissen und helfe beim Finden von Lösungen. Die Arbeit ist somit sehr vielseitig und jeder Arbeitstag ist anders.
Das Wohnsegment hat sich als sehr robust in unruhigen Zeiten erwiesen. Worin ist das begründet?
Meiner Meinung nach ist das Wohnsegment nicht so krisengefährdet und auch das Risiko großer Schwankungen ist nicht gegeben. Das sah z. B. mit den Schließungen bei einigen Handelsobjekten während der Corona-Pandemie ganz anders aus. Bei Wohnen gab es das nicht, denn gewohnt wird immer. Da gibt es auch kaum Alternativen und Nachfrage wird es in diesem Segment immer geben – allerdings ist hier der Standort einer der wichtigsten Faktoren.
Wird die starke Nachfrage bei Wohnen anhalten? Wenn ja, warum?
Hier kommt der gerade erwähnte Standort ins Spiel. Die Nachfrage nach Wohnraum wird in Ballungsgebieten anhalten. Wir sehen ganz klar den Trend zum Wohnen in einem städtisch geprägten Umfeld. Das ist dann nicht zwingend direkt in der Stadt, sondern auch in dem Ballungsraum oder Speckgürtel rund um die Metropolen.
Wie ist der Living + Working hier aufgestellt?
Der Living + Working ist genau in diesen Ballungsgebieten und Speckgürteln investiert – also in dem städtisch geprägten Umfeld mit großer Nachfrage nach Wohnraum. Außerdem sind wir im Segment Wohnen breit aufgestellt und haben von hochwertigen Neubauprojekten über öffentlich geförderten Wohnraum bis hin zu altersgerechtem Wohnen alles im Portfolio abgebildet.
Gibt es aktuell hier Neuigkeiten?
Wir haben uns für den Living + Working bereits vor einiger Zeit vorab Wohnobjekte als Projektentwicklungen in Süddeutschland gesichert. Diese werden 2023 und 2024 in den Fonds übergehen. Hier kümmere ich mich darum, dass die Makler für die Erstvermietung sowie das Property Management beauftragt werden und überwache auch deren Arbeit. Schließlich sollen die Objekte direkt vom Start an optimal in den Fonds eingebunden und bewirtschaftet werden.
Wie wohnen Sie privat?
Ich wohne mit meiner Familie am Berliner Stadtrand rund einen Kilometer vor der Stadtgrenze in einem Haus aus den 1930er Jahren. Ich schätze hier einerseits die Ruhe vom Trubel der Stadt, um abschalten zu können, bin aber andererseits auch in rund 20 Minuten am Potsdamer Platz. Das ist für mich optimal.
Markus Günther ist seit Juli 2012 im Asset Management der Swiss Life Asset Managers (vormals Corpus Sireo) tätig. Als Senior Manager verantwortet er u.a. die Einhaltung der Objektbudgets sowie das Steuern des Property Managements. In seiner Position als Werkbankleiter ist er für die Wohnimmobilien des Offenen Immobilienpublikumsfonds Living + Working verantwortlich. Er verfügt über mehr als 23 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbranche – vorrangig bei Wohnimmobilien in ganz Deutschland. Diese entwickelt er renditeoptimiert für die jeweiligen Eigentümer.
Anlegerschutz bei Offenen Immobilienfonds
Bei deutschen Offenen Immobilienfonds spielt der Anlegerschutz eine zentrale Rolle. Mit dem Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 wurden zahlreiche Regelungen eingeführt, um den Schutz der Anleger in diesem Bereich zu stärken.
Offene Immobilienfonds ermöglichen es Anlegern, indirekt in Immobilien zu investieren, ohne direkt eine Immobilie erwerben zu müssen. Diese Fonds investieren das Kapital der Anleger in ein breit gestreutes Portfolio von Immobilien, wodurch eine deutliche bessere Chancen- und Risikoverteilung erreicht wird. Gleichzeitig erkannte der Gesetzgeber die Notwendigkeit, Anlegern angemessenen Schutz zu bieten.
Das KAGB legt umfassende Anforderungen an Offene Immobilienfonds fest, um den Schutz der Anleger zu gewährleisten. Eine der zentralen Bestimmungen betrifft die Liquidität der Fonds. Gemäß dem KAGB müssen Offene Immobilienfonds eine Mindestquote von 5% an liquiden Mitteln vorhalten, um jederzeit Auszahlungen an die Anleger gewährleisten zu können. Diese Liquiditätsanforderungen sollen sicherstellen, dass die Anleger ihre Anteile im Rahmen der Kündigungsfristen jederzeit unter Einhaltung der Mindesthaltefrist zurückgeben können.
Darüber hinaus gelten strenge Transparenzregeln. Offene Immobilienfonds müssen regelmäßige Berichte über ihre Wertentwicklung, ihre Investitionsstrategien und den kompletten Immobilienbestand sowie die weiteren Vermögensanlagen veröffentlichen. Dadurch erhalten die Anleger detaillierte Informationen über den Fonds, was ihnen ermöglicht, fundierte Entscheidungen zu treffen. Zudem müssen die Fonds über mögliche Risiken und Kosten umfassend aufklären.
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Anlegerschutzes bei Offenen Immobilienfonds betrifft die Aufsicht. Offene Immobilienfonds sind nach dem Kreditwesengesetz (KWG) als Kapitalanlagegesellschaften sogenannte Spezialkreditinstitute. Damit unterliegen sie der deutschen Bankenaufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die BaFin prüft die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, genehmigt die Fonds und überwacht ihre Tätigkeiten. Diese Aufsichtsfunktion trägt dazu bei, potenzielle Missstände frühzeitig zu erkennen und zu korrigieren.
Insgesamt hat das KAGB von 2013 den Anlegerschutz bei Offenen Immobilienfonds erheblich gestärkt. Insbesondere durch die Einführung von Halte- und Kündigungsregelungen wurden die Offenen Immobilienfonds im Sinne der Anleger weiter gestärkt.
Alle wichtigen Zahlen und Fakten zum Living + Working finden Sie hier.
Ein Ende der Mietsteigerungen ist im Wohnsektor nicht in Sicht
Wohnraumknappheit in den großen Städten, steigende Mieten und politische Diskussionen um mehr Wohnungsbau sind ein Dauerthema geworden. Immobilieneigentümer profitieren hingegen, wie ein Rückblick auf den deutschen Wohnungsmarkt in der ersten Jahreshälfte 2023 zeigt – und die Situation dürfte sich kaum ändern.
„Eigentlich brauchen wir wahrscheinlich sogar 500 000 bis 600 000 Wohnungen im Jahr, weil die Flüchtlinge aus der Ukraine hinzugekommen sind“, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz Anfang 2023 zum Neubaubedarf in Deutschland. Dabei ist das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung, dass jährlich 400 000 Wohnungen neu errichtet werden, davon 100 000 Sozialwohnungen, ehrgeizig genug bzw. unter den gegebenen Voraussetzungen – Bau- und Finanzierungskosten, Mangel an Fachkräften auf dem Bau und in den Behörden, Insolvenzen von Bauträgern – nicht realisierbar.
Im Jahr 2022 wurden in Deutschland 295 300 Wohnungen gebaut – rund 1900 Wohnungen bzw. 0,6% mehr als im Vorjahr. Eine positive Überraschung, da die Erwartungen niedriger gelegen hatten. Andererseits aber deutlich unter dem Zielwert, zumal 2022 die Bevölkerungszahl um 1,1 Mio. Personen zunahm, vor allem durch die Nettozuwanderung von über 1,4 Mio. Menschen.
Für 2023 deutet sich eine deutliche Abschwächung der Fertigstellungen ab, wozu die Zahl der Baugenehmigungen einen Indikator bietet: Nach einem Rückgang der Genehmigungen im Gesamtjahr 2022 um 6,9% vermeldet das Statistische Bundesamt für das ersten Halbjahr 2023 ein Minus von 27,2% oder 50 600 Genehmigungen. Die Prognosen zu den Fertigstellungen „überschlagen sich“ teils nach unten: 2023 noch über 200 000 Wohnungen, aber 2024 sogar darunter? Moderater bleibt das ifo-Institut, das für dieses Jahr von ca. 275 000 Wohnungen ausgeht, gefolgt von rund 235 000 Einheiten 2024.
Die Knappheit am Wohnungsmarkt nimmt somit weiter zu. Ausdruck findet dies in weiter steigenden Mieten – mit dem klaren Trend nach oben. Am deutlichsten fallen die Steigerungen in den Metropolen als Zielregionen von Binnen- wie Außenmigration aus. Die realisierten Neuvertragsmieten legten im ersten Halbjahr 2023 z. B. nach den Analysen der bulwiengesa AG in den Top-7-Märkten bei Neubauwohnungen um 3,2%, in Bestandsobjekten um 2,1% zu. Noch stärker aufwärts zeigen Auswertungen zu Angebotsmieten der Value AG zur Jahresmitte 2023: seit Ende 2022 steht für Neubauflächen ein Plus von 6,0%, im Bestand von 5,0%. Im bundesweiten Schnitt sieht die Dynamik etwas geringer aus. Auf der Grundlage der Angebotsmieten errechnet sich ein Zuwachs von 2,1% im Bestand und 3,4% in Neubauten.
Die genannten, deutlichen Mietsteigerungen werden bei Neuverträgen erzielt. Aber auch im Bestand legen die Mieten zu, vor allem wenn – wie inzwischen bei vielen Investoren wie der Swiss Life üblich –Indexmieten vereinbart sind, die somit an die Inflation gekoppelt sind. Und die Erfahrungen zeigen, dass sich diese Anpassungen auch umsetzen lassen. Andere, weniger professionell gemanagte Immobilienbestände erfahren diesen Trend nur eingeschränkt. So lässt sich auch erklären, dass der Wohnmietindex des Statisches Bundesamt im ersten Halbjahr 2023 nur um 1,35% zugelegt hat.
An der Knappheit an Wohnraum in den Großstädten und deren Umland, aber mittelgroßen, wirtschaftlich prosperierenden Städten wird sich kurz- und mittelfristig wenig ändern. Damit steht am freien Wohnungsmarkt weiteres, deutliches Mietwachstum ins Haus, sodass die Belastung der Mieter durch die Wohnkosten zunimmt. Damit werden Diskussionen um verschärfte Regulierungen von Parteien und gesellschaftlichen Gruppen immer wieder ins Spiel gebracht werden. Zusätzliche Regulierungen können nicht ausgeschlossen werden, aber diese dürften den Wohnungsmarkt bzw. Wohnungsbau nur bedingt einschränken. Denn am Ende stehen die gesellschaftliche Notwendigkeit und das politische Ziel: Mehr Wohnraum schaffen, auch wenn es „nur“ 400 000 Wohnungen pro Jahr sind. Doch ohne privates Kapital wird dies nicht zu schaffen sein.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#13 Episode: Citytalk mit Björn Pfaffner
Wie sieht ein typischer Tag eines Immobilien Asset Managers aus? Und wie sorgt man dafür, dass die Immobilien immer bestmöglich vermietet sind? In unserer neuen Episode dreht sich alles um das Thema Immobilien Asset Management. Unser Regional Head Asset Management West, Björn Pfaffner, beschäftigt sich mit dem Transaktionenbereich und der Vermietung der Objekte.
In unserem Citytalk erzählt er, dass der Erfolg eines Objekts in seiner Verantwortung liegt, dabei versetzt er sich in die Rolle des Eigentümers und kümmert sich um sämtliche Belange der betreuten Immobilie. Kleine Anekdoten und spannende Immobilienstories rund um den Living + Working gibt es obendrauf.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Perspektiven Konjunktur
In unseren aktuellen Zeiten ist ein fundierter wirtschaftlicher Rück- und Ausblick besonders wichtig. In diesem Zusammenhang präsentieren wir Ihnen in unserer Rubrik die Einschätzung des Research-Teams der Swiss Life für die Konjunkturperspektiven im August 2023.
Termine
DAB Investmentkongress 19. September 2023
private banking kongress 20. + 21. September 2023
IX. FONDSKONGRESS Trier
24. Investment-Kongress von Investment & more
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.