Swiss Life Living + Working* Newsletter September 2022

Liebe Leserinnen und Leser des „Living + Working“ Newsletters,

das Thema Wohnen beschäftigt nicht nur viele Mieter, Wohnungssuchende sowie tatsächliche und potenzielle Eigenheimbesitzer, sondern steht auch bei den Anlegern im Fokus. Wer jedoch meint, dass nur die Großstädte interessant wären, wird nach der Lektüre unseres „Marktüberblicks“ von den mittleren und kleinen Städten in Baden-Württemberg überrascht werden. Passend dazu stellen wir Ihnen im Portrait das neu erworbene Fachmarktzentrum in Biberach an der Riß vor.

Mit Nikolai Schmidt, Head of Transaction Health Care, sprechen wir über Gesundheitsimmobilien und darüber, warum dieses Segment gerade für den „Living + Working“ attraktive Investmentchancen bietet.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.

Ihr Redaktionsteam des Living + Working Newsletters.

News: „Swiss Life Living + Working“ erwirbt „The Grid“ im niederländischen Utrecht

Das im Jahr 2021 komplett renovierte, siebengeschossige Büroobjekt mit einer Gesamtvermietungsfläche von 5.730 Quadratmetern überzeugt mit einer Lounge-Area, einem eigenen Bistro, Meetingräumen und einem Außenbereich.

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Immobilienporträt: Fachmarktzentrum in Biberach

Swiss Life Asset Managers hat vor Kurzem im Rahmen eines Asset-Deals für den „Living + Working“ ein Fachmarktzentrum in Biberach an der Riß erworben.

Das im Jahr 2018 fertiggestellte Objekt befindet sich an der Telawiallee 4 inmitten eines Neubaugebiets und in unmittelbarer Nähe zum Stadtteil Bergerhausen. Neben der dicht besiedelten Wohnbebauung profitiert es von seiner Lage an den beiden Einfahrtsstraßen Mettenberger Straße und Bergerhauser Straße.

Das Erdgeschoss mit seinen 2.136 Quadratmetern ist langfristig an einen Edeka-Lebensmittelmarkt vermietet. In den darüber liegenden beiden Geschossen befinden sich elf vollvermietete Wohneinheiten mit insgesamt etwa 860 Quadratmeter Wohnfläche. Weitere 320 Quadratmeter können als Büro genutzt oder zu weiteren Wohneinheiten umgewidmet werden. Für Anwohner und Kunden sind 78 Stellplätze auf einem ebenerdigen Parkplatz vorgesehen. Weitere 30 zusätzliche Parkmöglichkeiten sind in der zum Objekt gehörenden Tiefgarage vorhanden.

In der Kreisstadt Biberach im nördlichen Oberschwaben leben rund 34.000 Menschen. Die Wirtschaftskraft dieser Region ist durch mittelständische Unternehmen aus den Branchen Marktforschung, Industrie und dem Dienstleistungssektor geprägt. Mit der Hochschule Biberach und der Hochschule für Polizei Baden-Württemberg ist auch der Bildungssektor stark vertreten. Darüber hinaus profitiert Biberach von einer hohen Freizeitattraktivität und der guten Anbindung zu den Großstädten Ulm (via B 30), Stuttgart (via A 8) und München (via A 96), was die Stadt zu einem gefragten Wohnort macht.

Das Objekt in Biberach an der Riß bietet neben einem Supermarkt auch Platz für elf Mietwohnungen.

Quelle: © FOTOCRAFT Christian Schranner

Im Gespräch mit Nikolai Schmidt, Head of Transaction Health Care bei Swiss Life Asset Managers „Gesundheitsimmobilien sind Teil der Anlagestrategie des Living + Working.“

Sie sind Head of Transaction Health Care. Was verbirgt sich hinter diesem Titel?

Mit meinem Team bin ich für die An- und Verkäufe von Gesundheitsimmobilien in Deutschland, den Niederlanden und Österreich verantwortlich. Unser Investitionsfokus liegt auf Projekten und Objekten der Vollstationären Pflege, des Betreuten Wohnens, der Tagespflege sowie auf Ärztehäusern. Kliniken zählen zwar auch zum Segment der Gesundheitsimmobilien, sind aber sehr speziell und aktuell nicht unser Markt. Unser Team besteht aus „Allroundern“, was bedeutet, dass keiner auf ein Produkt fokussiert ist. Das gibt uns die notwendige Flexibilität.

Gesundheitsimmobilien sind offenbar in aller Munde. Warum sind sie so attraktiv?

Gesundheitsimmobilien haben sich in den letzten Jahren im Vergleich zu anderen Anlageklassen als sehr widerstandsfähig gegenüber Konjunkturabschwächungen und Marktveränderungen bewiesen und zeigen auch aktuell, dass sie ein sehr stabiles Immobiliensegment sind. So hatten wir beispielsweise keinerlei Mietausfälle während der Pandemie. Wir haben diesen Vorteil der Gesundheitsimmobilien schon sehr zeitig erkannt und investieren seit 2006 in dieses Segment. Zum Arzt muss man immer gehen und Pflege wird ab einem gewissen Alter quasi automatisch ein Thema. Damit wird es immer eine Nachfrage nach diesen Objekten geben. Da das deutsche Gesundheitssystem in Teilen staatlich finanziert ist, hat man hier auch eine stabile Grundlage. Dazu kommt noch der demografische Wandel, der die Nachfrage befeuert.

Ist es bei diesem hohen Interesse an Gesundheitsimmobilien noch sinnvoll, dort zu investieren?
Investitionen lohnen sich nach wie vor, da wir hier eine andere Renditestruktur als in anderen Klassen haben und die Anfangsrenditen unverändert über denen z. B. des reinen Wohnens liegen. Dann haben wir die solventen Mieter und die langfristigen Mietverträge, die bei Ärztehäusern eine Laufzeit bis zehn Jahren und im Pflegebereich sogar bis zu 20 oder 25 Jahren haben. Das sorgt für stabile Mieteinnahmen. Allerdings waren die letzten beiden Jahre auch von einem Preisanstieg geprägt, da das Angebot nicht mit der Nachfrage mithalten konnte. Trotzdem bieten Gesundheitsimmobilien aufgrund der langfristigen Orientierung gute Perspektiven. Hier spricht auch unsere Erfolgsbilanz der letzten 16 Jahre für uns. Wir haben ein Gesicht im Markt und können uns im Wettbewerb um attraktive Immobilien gut behaupten.

Gibt es neue Entwicklungen im Segment?

Gerade die Vollstationäre Pflege ist sehr personalintensiv und gute Pflegekräfte sind rar am Markt. Hier muss man Anreize schaffen. Deshalb werden Mitarbeiterwohnungen für die Pflegekräfte immer mehr in die Planung neuer Objekte integriert. Andererseits gibt es auch Senioren, die gar nicht so viel Betreuung und Pflege benötigen. Hier kommt das Betreute Wohnen mit optionalen Angeboten ins Spiel. Diese Konzepte sind sehr gesucht, weil sie für den Betreiber weniger personalintensiv sind.

Warum sind Gesundheitsimmobilien gerade für den „Living + Working“ so interessant?
Gesundheitsimmobilien sind Teil der Anlagestrategie des Living + Working, denn sie gehören zum Thema Leben der Menschen in Immobilien. Da die Fondsimmobilien zukunftsfähig sein sollen, passen Gesundheitsimmobilien mit ihrem langfristigen Horizont hervorragend hinein.

Eine persönliche Frage: Haben Sie sich schon Gedanken gemacht, wie Sie im Alter leben möchten?
Da ich in einem Quartier mit generationsübergreifendem Wohnen lebe, denke ich tatsächlich darüber nach. Wobei mir klar ist, dass das, was ich jetzt möchte, nicht unbedingt in 20 Jahren noch so sein muss. Aktuell kann ich mir vorstellen, mit einer ambulanten Versorgung möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu bleiben. Ich habe aber auch gar keine Vorbehalte vor einer Anlage mit Betreutem Wohnen oder auch, wenn es an der Zeit ist, in eine Vollstationäre Pflege zu wechseln. Hier gibt es inzwischen ausgezeichnete Einrichtungen mit einem sehr ansprechenden Angebot. Vor allem ist mir bewusst, dass ich mir selbst Gedanken darüber machen muss – und zwar rechtzeitig.

Nikolai Schmidt ist Head of Transaction Health Care mit 15-jähriger Erfahrung im Gesundheitsimmobiliensektor. Seit 2018 leitet er den Ankauf von Healthcare-Immobilien bei Swiss Life Asset Managers Deutschland. Dabei war er für Transaktionen von Pflegeheimen, Ärztehäusern und Einrichtungen für Betreutes Wohnen in Höhe von mehr als 1,5 Milliarden Euro verantwortlich. Bei seinem vorigen Arbeitgeber war er insbesondere für die Entwicklung von Ärztehäusern und verschiedenen Wohnformen (u. a. Pflege und Betreutes Wohnen) in Deutschland zuständig.

Wissenswertes: Einzelhandel – jeder kennt ihn, aber was verbirgt sich alles dahinter?

Im funktionellen Sinne werden im Einzelhandel Waren und Dienstleistungen von Unternehmen (überwiegend) direkt an die privaten Endverbraucher verkauft. Obwohl der Begriff Einzelhandel häufig synonym zum stationären Ladenverkauf verwendet wird, gehören auch Onlinehändler in diese Kategorie.
Investoren unterscheiden beim stationären Einzelhandel folgende Lagen:

Innerstädtische Lagen/Haupteinkaufsstraßen („Highstreet“): Angebote des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs mit einem gesamtstädtischen Einzugsbereich. Häufig als Fußgängerzone oder verkehrsberuhigte Zone gestaltet. Insbesondere in den Haupteinkaufsstraßen oft in Form exklusiver Läden oder auch größerer Warenhäuser und teilweise integrierter innerstädtischer Einkaufszentren zu finden.

Stadtteilzentren: In Wohngebieten integrierte Lage mit einem vorherrschenden Angebot der Grundversorgung (kurzfristiger Bedarf). Meist sind es kleinere Agglomerationen von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, die Versorgungsleistungen vorrangig für die umliegende Wohnbevölkerung anbieten.
 
Sonderlagen abseits der Innenstädte: Standorte sind dezentrale, verkehrsgünstige Lagen (Stadtränder, grüne Wiese). Der Einzugsbereich ist abhängig von der Flächenkapazität und der Qualität des Angebots aber auch der Erreichbarkeit. Meist stehen Kunden, die mit dem Auto kommen, im Fokus. Die Angebotsschwerpunkte sind häufig im Bereich der Grundversorgung und der Fachmärkte zu finden.
 

Nach Art des Geschäfts lässt sich der stationäre Einzelhandel wie folgt unterteilen:

Einzelgeschäft
Das kann beispielsweise ein Tante-Emma-Laden sein, der auf kleiner Verkaufsfläche ein umfangreiches Sortiment mit unterschiedlichen Produkten anbietet. Oder auch Fach- und Spezialgeschäfte, zum Beispiel Schuh- oder Angelgeschäfte, die sich auf eine bestimmte Gruppe von Produkten und Kunden spezialisiert haben.

Waren- und Kaufhäuser, Supermärkte, Verbrauchermärkte

Hier wird unter einem Dach von einem Betreiber ein umfangreiches Sortiment angeboten (Mode, Haushaltswaren, Schmuck/Uhren, Elektronik, Bücher, Spielwaren etc.).

Nahversorgungszentrum/Fachmarktzentrum: Verschiedene Einzelhändler oder Dienstleistungsbetriebe mit unterschiedlichen Betreibern sind an einem Ort zusammengeschlossen. Ein umfangreiches Angebot wird von verschiedenen (Fach-)Geschäften angeboten. Oft auch mit der Beimischung von Gastronomie. Hauptmieter – und damit Kundenmagnet – ist fast immer ein Supermarkt oder ein Lebensmitteleinzelhändler. Im Mittelpunkt steht die Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs oder bei Fachmarktzentren ein spezielles Warenangebot, das so sonst nicht vor Ort erhältlich ist, wie beispielsweise bei einem Baumarkt.

Shopping-Center/Einkaufszentrum
Ein Einkaufszentrum, auch Shopping-Center genannt, ist eine räumliche und organisatorische Konzentration von Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Branchen und gegebenenfalls mit einer Beimischung von anderen Angeboten wie Fitnesszentren oder Kinos. Hier steht das Einkaufserlebnis meist im Vordergrund.

Vom stationären Handel unterscheidet sich der Onlinehandel oder E-Commerce. Dieser bezeichnet Kauf- und Verkaufsvorgänge mittels Internet. Der Onlinehandel macht dem stationären Einzelhandel insbesondere bei Bekleidung, Büchern und Elektronik starke Konkurrenz. Der stationäre Handel sucht hier nach Lösungen und es gibt inzwischen viele Verzahnungen zwischen dem Online- und dem stationären Bereich.
Hierzu verweisen wir Sie auch gerne auf unseren Beitrag aus der Januar-Ausgabe „ROPO und Showrooming – Neue Trends im Handel“, in dem diese Thematik behandelt wird.

Blick auf Baden-Württemberg - Wohnen im Ländle

Wohnen in Großstädten und deren Umland steht im Fokus vieler Investoren – und ist ein Teil unserer Investmentstrategie. Fundamentale Treiber wie Zuwanderung und Wirtschaftskraft und damit Attraktivität für Anleger bieten allerdings auch mittlere und selbst kleinere Städte, wie Beispiele aus Baden-Württemberg verdeutlichen.

Bundesweit zeigte sich in den zurückliegenden Jahren ein Aufwärtstrend an den Wohnungsmärkten, ausgedrückt durch steigende Mieten und Preise. Die Metropolen (Top 7) und ihr Umland stehen sicherlich mehr im Fokus der Öffentlichkeit, doch sind die Unterschiede zwischen den Städtetypen gar nicht so groß, wie die Miettrends der vergangenen zehn Jahre zeigen. In den Top 7 sind die Mieten in Bestandsobjekten von 2012 bis 2021 im Schnitt jährlich um 4,2 Prozent gestiegen, in D-Städten (von Albstadt oder Aschaffenburg bis Würzburg oder Zwickau) um 3,7 Prozent, wie Daten des Analysehauses bulwiengesa belegen.

Mit Blick auf die sozioökonomischen Grundlagen der mittleren oder kleineren Städte, zum Beispiel die lokale Wirtschafts- und Kaufkraft oder das Wachstum der Bevölkerung, rückt in regionaler Betrachtung die Qualität vieler süddeutscher Standorte in den Fokus. Baden-Württemberg mit seinen vielen über das Land verteilten mittelständischen Unternehmen kann die Attraktivität von Städten außerhalb der Metropol- und Großstadtregionen veranschaulichen. Denn trotz „schaffe, schaffe, Häusle baue“ und einer Wohneigentumsquote über dem Bundesdurchschnitt (52,6 %) bietet „das Ländle“ zahlreiche Investmentmöglichkeiten am Mietwohnungsmarkt.

In Biberach an der Riß als Kreisstadt des gleichnamigen Kreises in Oberschwaben lebten Ende 2021 etwa 34.350 Einwohner, rund acht Prozent mehr als zehn Jahre zuvor. Zugleich bietet die Stadt rund 29.500 (sozialversicherungspflichtigen) Erwerbstätigen einen Arbeitsplatz. Bekannte Unternehmen wie das Pharmaunternehmen Boehringer Ingelheim oder die Firmengruppe Liebherr sind vor Ort vertreten, aber auch die Hochschule Biberach (ca. 2.500 Studierende) sorgt für die Anziehungskraft der Stadt und für einen steigenden Bedarf an Wohnraum. Eine Kaufkraftkennziffer von 14 Prozent über dem Bundesdurchschnitt unterstreicht die Wirtschaftskraft der kleinen Stadt. Die Wohnungsmieten im Bestand haben die letzten zehn Jahre um ca. 43 Prozent auf 9,30 Euro pro Quadratmeter und Monat zum Jahresende 2021 zugelegt, für Neubauwohnungen um ca. 54 Prozent auf 10,50 Euro. Ähnlich dynamisch verlief die Entwicklung in Villingen-Schwenningen, einer Kreisstadt des Schwarzwald-Baar-Kreises: Die Mieten für Wohnungen in Neubau wie Bestand zogen in diesem Zeitraum um ca. 47 Prozent an und lagen Ende 2021 im Schnitt bei 10,00 bzw. 8,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch hier nahm die Zahl der Einwohner im Zeitfenster zwischen 2011 und 2020 spürbar zu – um knapp sieben Prozent auf rund 87.000 Menschen. Wichtiger Anziehungspunkt sind mehrere kleine Hochschulen mit insgesamt ca. 6.500 Studierenden in einer Stadt, deren wirtschaftliche Stärke auf einem mittelständisch geprägten produzierenden Gewerbe beruht.

Die beiden Mittelstädte können am Mietmarkt allerdings nicht mit der Landeshauptstadt „mithalten“: In Stuttgart stiegen die Mieten in den zurückliegenden zehn Jahren sowohl im Bestand als auch bei Neubauten um gut 70 Prozent, und die Mietniveaus spielen mit knapp 15 bzw. 17 Euro pro Quadratmeter und Monat Ende 2021 in einer anderen Liga. Doch entscheidend ist für den Investor jeweils das gute sozioökonomische Fundament der Standorte, welches die Grundlage für das zukünftige Mietwachstum bildet. Dabei wurden das Bundesland Baden-Württemberg und die Städte Biberach und Villingen-Schwenningen nicht zufällig gewählt, sondern beschreiben Standorte, an denen das Management des „Living + Working“ in jüngerer Zeit in Wohnen investiert hat, wobei die Objekte die Nutzungen Wohnen und Handel des täglichen Bedarfs kombinieren.

Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“

Unser neuer Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ ist ein Podcast für alle, die sich für Immobilien, Offene Immobilienfonds sowie für die Menschen dahinter interessieren und ihr Wissen dahingehend erweitern möchten.

Künftig erwarten Sie monatlich neue Interviews und lebendige Immobilienporträts. Oliver Opitz, Key Account Manager bei der Swiss Life KVG, stellt Ihnen als Host dieses Podcasts viele spannende Gäste rund um unseren Offenen Immobilienfonds „Living + Working“ vor. Er spricht mit Expertinnen und Experten u. a. aus den Bereichen Fondsmanagement, Research, Immobilien und Nachhaltigkeit, welche umfassende Einblicke in die Welt der Immobilien geben werden. Im Wechsel mit den Citytalks nimmt Sie unsere Co-Moderatorin Amelie mit auf spannende Reisen zu den unterschiedlichsten Orten und Objekten aus dem Fondsportfolio des
„Living + Working“. Somit lernen Sie unsere Immobilien ganz anders und vor allem viel besser kennen.

Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.

#1 Episode: Citytalk mit Fondsmanager Walter Seul

Den Citytalk-Auftakt macht Oliver Opitz im Gespräch mit Walter Seul, unserem „Living + Working“-Fondsmanager. In dieser Episode #1 erfahren Sie, was für Walter Seul das Besondere am „Living + Working“ ist, wie er zur Immobilienbranche kam und wie so ein typischer Arbeitstag als Fondsmanager aussieht.

Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!

Zum Podcast

Termine

private banking kongress Hamburg am 21. + 22. September 2022

Auch in Hamburg sind wir beim private banking kongress wieder live dabei. Wenn Sie ebenfalls vor Ort sind, laden wir Sie herzlich zu einem persönlichen Gespräch ein. Bei Interesse nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

DAB Investmentkongress in München am 21. + 22. September 2022

In diesem Jahr sind wir live beim 24. Investmentkongress in München dabei! Wir laden Sie herzlich ein, uns an unserem Stand zu besuchen. Dank eines zweiten Tages nur für Online-Vorträge haben Sie auch die Möglichkeit, in ganz Deutschland an unserem Vortrag teilzunehmen! Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

Sustainability Congress in Bonn am 27. September 2022

Wir freuen uns, in diesem Jahr live auf dem Sustainability Congress im Kameha Bonn zu sein. Ein Kongress rund um das Thema Nachhaltigkeit, das ebenfalls eine besondere Rolle für unseren Fonds spielt. Wenn Sie auch vor Ort sind, würden wir uns über ein persönliches Gespräch sehr freuen. Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

VIII. Fondskongress Trier am 04. + 05. Oktober 2022

Auch in Trier werden wir beim VIII. Fondskongress teilnehmen. Wir laden Sie herzlich zu einem persönlichen Austausch ein. Bei Interesse freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir freuen uns auf Sie!

 

Investmentforum Sachwerte am 11. Oktober 2022

Auch in diesem Jahr sind wir beim FONDS professionell Investmentforum für Sachwerte dabei. Wir freuen uns wieder auf volle Plätze in unserem Workshop und stehen anschließenden Fragen Rede und Antwort. Sie sind vor Ort und wollen uns treffen? Dann treten sie gern mit uns in Kontakt. Wir freuen uns auf Sie!

DKM am 25. – 27. Oktober 2022

Wir freuen uns auf die persönliche Teilnahme an der DKM 2022 in Dortmund, die Leitmesse der Finanz- und Versicherungsbranche. Besuchen Sie uns gerne an unserem Stand im Themenbereich Investment oder vereinbaren Sie schon im Vorhinein ein persönliches Gespräch mit uns. Wir freuen uns auf Sie!

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
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