Swiss Life Living + Working* Newsletter Oktober
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
drei Tage EXPO REAL, unzählige Gespräche und jede Menge Ideen für die Zukunft der Immobilienbranche. Zum Auftakt unserer Oktober-Ausgabe lassen vier unserer Expertinnen und Experten die Messe Revue passieren. Außerdem beschäftigen wir uns mit der EmpCo-Richtlinie und der Frage, was bei Nachhaltigkeitsaussagen künftig zu beachten ist.
In Biberach an der Riß stellen wir Ihnen zudem ein Gebäude vor, das Nahversorgung, Wohnen und Büroflächen miteinander verbindet. Zu guter Letzt untersucht unser Research-Team, welche Rolle regionale Wanderungsbewegungen für die Attraktivität von Wohnstandorten spielen.
Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre!
Ihr Redaktionsteam des Living + Working-Newsletters
Kurze Wege, kluger Mix: Telawiallee, Biberach an der Riß
Kurze Wege, kluger Mix: Telawiallee, Biberach an der Riß
Wer in der Telawiallee 4 wohnt, hat den nächsten Supermarkt praktisch vor der Haustür. Im Erdgeschoss des 2018 fertiggestellten Gebäudes betreibt Edeka Walke einen Lebensmittelmarkt auf 2136 Quadratmetern. Darüber liegen elf Wohnungen. Die Immobilie gehört seit 2022 zum Living + Working und befindet sich in einem neu entwickelten Wohngebiet von Biberach an der Riß. Hier treffen kurze Einkaufswege auf ein wachsendes Wohnumfeld.
Nahversorgung als Standortqualität
Während der klassische Einzelhandel vielerorts mit Leerständen kämpft, folgt der Lebensmittelhandel einer anderen Logik. Mode lässt sich online bestellen, der Wocheneinkauf findet dagegen weiterhin im Geschäft statt. Die Lage an den Zufahrtsstraßen Mettenberg und Berghauser Straße erschließt dem Edeka-Markt auch Kunden aus dem weiteren Umfeld.
Ein Gebäude mit Spielraum
Die Stärke des Standorts Telawiallee liegt auch in der Nutzungsmischung. Neben Einzelhandel und Wohnen umfasst das Gebäude 321 Quadratmeter Bürofläche, die sich grundsätzlich in Wohnraum umwandeln lassen. Das eröffnet zusätzliche Perspektiven, wenn sich die Flächennachfrage verändert. Die Kombination aus einem Lebensmittelmarkt als Ankermieter und Wohnungen schafft unterschiedliche Ertragsquellen innerhalb einer Immobilie. Damit verkörpert die Telawiallee einen Grundgedanken des Living + Working: Unterschiedliche Nutzungen ergänzen sich und machen eine Immobilie anpassungsfähiger.
Kurze Wege und kluger Nutzungsmix: Die Telawiallee in Biberach verbindet Lebensmittelmarkt, Wohnen und flexible Flächen unter einem Dach.
Stimmen aus München
Die EXPO REAL 2026 liegt hinter uns und die Themen waren vielfältig. Auch der neue Infrastruktur-Schwerpunkt der diesjährigen Messe hat viele interessante Gespräche angeregt. Vier unserer Expertinnen und Experten haben ein paar Eindrücke aus München mitgebracht:
„Wir sehen das Glas weiterhin halb voll. Für die Zukunft ist für uns klar: Das Management unseres Bestands bietet durch Digitalisierung, künstliche Intelligenz sowie die gezielte Verknüpfung, Weiterentwicklung und Nutzung von Informationen eine große Chance, Wert im Portfolio zu heben.“
– Per Erikson, Group CIO Swiss Life
„Swiss Life Asset Managers steht für langfristige Partnerschaften. In diesem Sinne sind wir auch für unsere Kunden unterwegs: mit aktivem Asset Management, um Immobilien entsprechend in ihrem Wert zu steigern.“
– Holger Matheis, CEO Deutschland, Swiss Life Asset Managers in Deutschland
„Viele Gespräche auf der EXPO REAL in diesem Jahr drehen sich um das Thema Bauen: standardisiertes und serielles Bauen sowie Kosteneinsparungen. Das sind die Themen, die wir als Entwickler aktuell am besten beeinflussen können.“
– Matthias Schmidt, Head of RE Development, Swiss Life Asset Managers in Deutschland
„Es geht nicht nur darum, Immobilien so günstig wie möglich zu kaufen. Entscheidend ist, Chancen zu erkennen und diese zu leistungsstärkeren Assets weiterzuentwickeln, mit denen sich tatsächlich Ertragswachstum erzielen lässt.“
– Britta Roden, Head of Research Real Assets, Swiss Life Asset Managers
Vier Stimmen, zentrale Themen und neue Perspektiven: Unsere Expertinnen und Experten ziehen Bilanz zur EXPO REAL 2026.
Stichwort EmpCo: Substanziierte Aussagen für informierte Entscheidungen
Neue EU-Regelungen sollen eine bessere und faktenbasierte Information von Verbrauchern sicherstellen. Die Richtlinie „Empowering Consumers for the Green Transition“, kurz EmpCo, verschärft die Anforderungen an Werbung mit Umweltaussagen. Seit dem 27. September 2026 gelten die neuen Vorgaben auch in Deutschland. Für Anleger bedeutet das vor allem mehr Transparenz: Nachhaltigkeitsaussagen müssen künftig genauer belegt werden.
Klare Regeln für umweltbezogene Begriffe
Ein Gebäude pauschal als „umweltfreundlich“ oder ähnlich zu bezeichnen, ist als „vage Umweltaussage“ verboten, wenn dafür keine anerkannte Umweltleistung nachgewiesen werden kann. Konkrete und nachgewiesene Nachhaltigkeitsaussagen sind weiterhin möglich. Die Nutzung von Nachhaltigkeitssiegeln ist untersagt, sofern ihnen kein staatliches Zertifizierungssystem zugrunde liegt oder sie strenge und klar definierte Anforderungen erfüllen.
Die EmpCo stellt entsprechend keine Anforderungen an die energetische Qualität von Immobilien. Die Richtlinie setzt an der Kommunikation an. Sie zielt darauf ab, dass nur faktenbasierte und nachweisbare Umweltaussagen und realistische Ziele kommuniziert werden, damit Verbraucher eine so gut wie möglich informierte Investitionsentscheidung treffen können.
Wohnen in Deutschland: Warum regionale Wanderungsbewegungen zunehmend über die Attraktivität von Wohninvestments entscheiden
Wohnen in Deutschland: Warum regionale Wanderungsbewegungen zunehmend über die Attraktivität von Wohninvestments entscheiden
Deutschland wächst. Aufgrund der Nettozuwanderung. Doch nicht alle Regionen profitieren gleichermaßen von der Migration. Insbesondere wirtschaftlich attraktive Ballungsräume und deren Umland werden als Wohn- und Arbeitsstandorte bevorzugt und gewinnen somit Einwohner hinzu, während zahlreiche ländliche Regionen und einige strukturschwächere Städte Einwohner verlieren oder nur geringfügig wachsen.
Binnenwanderung als wichtiger Nachfrageindikator
Neben der internationalen Migration, der sogenannten Außenwanderung, die sich vor allem auf die Zentren der Metropolregionen konzentriert, liefert die Binnenwanderung wichtige Hinweise auf die Attraktivität einzelner Wohnstandorte. Dabei zeigt sich, dass viele Großstädte trotz positiver Bevölkerungsentwicklung Einwohner an ihr Umland verlieren. Ursachen sind unter anderem der sogenannte Speckgürteleffekt sowie veränderte Wohnpräferenzen von Haushalten, die im Laufe ihres Lebenszyklus häufiger das ruhigere und oftmals günstigere Umland bevorzugen.
Quelle: Destatis (2025), 2022 zuletzt publiziertes Jahr
Wachstumsregionen haben mehrere Nachfragetreiber
Die stärksten Wohnungsmärkte zeichnen sich häufig durch das Zusammenspiel verschiedener Faktoren aus: Positive Binnenwanderung, internationale Zuwanderung, Beschäftigungswachstum sowie eine überdurchschnittliche Einkommensentwicklung und hohe Bildungs- und Hochschuldichte treffen auf ein begrenztes Wohnungsangebot.
Dieses Zusammenspiel der Wachstumsimpulse prägt nicht mehr nur die Top 7. Vielmehr haben sich zahlreiche Umlandregionen der Metropolen sowie alternative Großstädte wie Potsdam und Leipzig zu dynamischen Wohnstandorten mit Nachfrageüberhang entwickelt.
Durchschnittlicher jährlicher Wanderungssaldo von 2019 bis 2024
Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
Nicht jede Region profitiert gleichermaßen
Dem stehen Regionen mit rückläufiger oder stagnierender Bevölkerungsentwicklung gegenüber, die sich häufig in peripheren ländlichen Räumen oder strukturschwächeren Wirtschaftsregionen befinden. Ursachen hierfür sind oftmals eine überalterte Bevölkerung, begrenzte Arbeitsplatzangebote sowie die anhaltende Abwanderung jüngerer Bevölkerungsgruppen.
Demografie und Haushaltswachstum stützen die Wohnungsnachfrage
Neben Wanderungsbewegungen bleibt die Entwicklung der Haushaltszahlen ein weiterer zentraler Treiber des Wohnungsmarktes. Insbesondere die steigende Zahl kleiner Haushalte erhöht den Wohnflächenbedarf zusätzlich. Überdurchschnittliche Zuwächse bei den Haushaltszahlen verzeichneten in den vergangenen Jahren, neben den Top 7-Städten, beispielsweise auch Münster oder Augsburg. Gleichzeitig gilt: Je größer eine Stadt, desto höher ist in der Regel der Anteil der Einpersonenhaushalte.
Selbst Regionen mit moderatem Bevölkerungswachstum können daher zusätzlichen Wohnraumbedarf generieren. Besonders gefragt bleiben gut angebundene Wohnungen in wirtschaftsstarken Regionen sowie an bedeutenden Hochschulstandorten.
Wanderungsgewinne als Indikator für langfristige Wohnraumnachfrage
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bleibt aufgrund des strukturellen Nachfrageüberhangs attraktiv, entwickelt sich jedoch regional zunehmend heterogen. Regionen mit nachhaltigem Bevölkerungswachstum, positiven Wanderungssalden und wirtschaftlicher Dynamik bieten häufig die besten Voraussetzungen für stabile Wohnraumnachfrage. Für Anleger ist es daher essenziell, nicht nur den Gesamtmarkt, sondern die regionalen Nachfragefaktoren zu analysieren. Wanderungsbewegungen können dabei einen wertvollen Indikator für die zukünftige Attraktivität eines Wohnungsmarktes darstellen.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
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* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
¹ EY Digitalisierungsstudie, https://www.ey.com/de_de/insights/strategy-transactions/ey-real-estate-digitalisierungsstudie-2025
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