Swiss Life Living + Working* Newsletter Oktober 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
falls Sie bei dem Begriff „WALT“ sofort an „Walt Disney“ denken, werfen Sie einen Blick in unsere Rubriken News und Wissenswertes. Denn in der Immobilienwelt ist „WALT“ eine entscheidende Kennzahl, die es richtig zu verstehen und zu interpretieren gilt.
Im Jahr 2023, drei Jahre nach Beginn der Corona-Pandemie, bleibt das Thema Homeoffice von großer Bedeutung. In unserer Rubrik Marktüberblick erfahren Sie, wie sich dies auf Büros auswirkt.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: Der VerWALTungsgehilfe
Ein größeres Immobilienportfolio nicht nur zu verwalten, sondern seine Potenziale zu erkennen und zu heben, ist eine komplexe Herausforderung. Die Kenngröße WALT gibt dabei eine Orientierung.
News: Büros - Die unterschätzte Assetklasse für Privatinvestoren
Walter Seul, der Leiter des Fondsmanagements der Swiss Life KVG, erläutert in einem Gastbeitrag, weshalb die Assetklasse Büro nicht nur für institutionelle Anleger von Interesse ist.
Der Beitrag ist online bei Wallstreet Online erschienen.
Immobilienporträt: Die erste Fonds-Immobilie im Wandel - das Atros in München
Die Büroimmobilie Atros liegt im Münchner Stadtteil Schwabing-Freimann und war das erste Objekt im Portfolio des Living + Working. Inmitten des digitalen Wandels bietet sie eine inspirierende Arbeitsumgebung, die besonders für vernetztes Arbeiten, Kreativität, Innovation und effektive Teamarbeit geeignet ist.
Die Architektur des Gebäudes ist äußerst effizient und beeindruckend, insbesondere die umlaufende Dachterrasse und die repräsentative Panoramatreppe im Eingangsbereich sind echte Blickfänger. Die Loftbüros sind dank ihrer hohen Decken und Glasfronten lichtdurchflutet und modern. Im Außenbereich sorgen attraktive Grünanlagen für eine erhöhte Aufenthaltsqualität. Die Immobilie verfügt über 50 Tiefgaragenstellplätze und 50 PKW-Stellplätze im Freien, wovon 30 Stellplätze mit einem modernen Triplex-Parksystem ausgestattet sind. In der Tiefgarage befinden sich bereits E-Ladestationen, die demnächst noch erweitert werden. Das Gebäude ist auch mit einem BREEAM-Zertifikat ausgezeichnet worden. Mit der Lage in Schwabing-Freimann ist das Atros gut an die Autobahn A9 angebunden. Eine Bushaltestelle ist zudem direkt vor dem Gebäude. Die nächste U-Bahnhaltestelle ist 1,3 km entfernt.
Das 2008 erbaute ehemalige Produktionsgebäude wurde 2016 umfassend revitalisiert. Im Objekt befinden sich aktuell sechs Mieter. Nach dem Auszug eines Mieters aus dem 1. OG mit einer Fläche von über 2000 Quadratmetern im Jahr 2020 sowie dem Auszug eines weiteren Mieters aus dem 2. OG mit ca. 350 Quadratmetern im Jahr 2021, stand eine Neuvermietung und Neupositionierung des Objekts an. Dies war wegen der speziellen Lage eine echte Herausforderung für das Asset Management. Durch die Teilung der Mietflächen in kleinere Einheiten und eine Neuplatzierung am Markt konnten bereits nach kurzer Zeit Interessenten für alle Leerstände gefunden werden. Nur aufgrund der sehr guten Zusammenarbeit mit dem Fondsmanagement, den anderen Mietern sowie dem Exklusivmakler E&G Real Estate konnten die freien Flächen bereits größtenteils vermietet werden. Weitere Verhandlungen über die restlichen Flächen laufen derzeit, sodass bis Ende 2023 wieder eine Vollvermietung erreicht werden kann. Aktuell kommen die Mieter aus der IT- und Telekommunikations- sowie der Automotive-Branche.
Weitere Informationen zu diesem Objekt finden Sie hier.
Im Gespräch mit Matthias Kath-Burdack, Director Fund Operations bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft „Der Living + Working bildet das Leben ab“
Können Sie uns erläutern, was Sie als Director Fund Operations machen?
Unsere Aufgaben umfassen zwei Bereiche: Einerseits das Aufgabenfeld des Controllings und andererseits die Fondsadministration. Der Bereich des Controllings umfasst die drei Felder Auslagerungscontrolling, Fondscontrolling, Bewertungscontrolling. Beim Auslagerungscontrolling kann die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Aufgaben auf ein anderes Unternehmen (Auslagerungsunternehmen) unter bestimmten Bedingungen, die in §36 des Kapitalanlagegesetzbuches geregelt sind, auslagern. Daher kümmern wir uns im Auslagerungscontrolling darum, geeignete Geschäftspartner zu finden und dann deren Leistungen zu überwachen. Das Fondscontrolling ist ganz stark von Zahlen getrieben, denn hier steht für einen Publikumsfonds unter anderem die Berechnung des Ausgabepreises für Fondsanteile im Vordergrund. Dieser Ausgabepreis unterliegt bei der Ermittlung vielfältigen, bilanziellen und operativen Einflüssen. Im Bewertungscontrolling wird seitens des Gesetzgebers eine Sicherungssystematik rund um die Bewertung der Immobilien definiert, deren Umsetzung wir gewährleisten müssen. So muss jede Immobilie im Living & Working viermal im Jahr von jeweils zwei unabhängigen Gutachtern bewertet werden. In der Fondsadministration kümmern wir uns beispielsweise um eine Reihe von Pflichtpublikationen, die regelmäßig laut Prospekt und Gesetz veröffentlicht werden müssen.
Wie genau greifen Sie steuernd ein?
Wenn wir an das gerade Gesagte anknüpfen, dann verstehe ich „Controlling“ nicht einfach als Kontrolle. Vielmehr unterstützen wir die Arbeit des Fondsmanagers und der Geschäftsführung mit fundierten Analysen und Entscheidungsgrundlagen. Mit Blick auf das Produkt liegt also die Steuerung beim Fondsmanager. Für mein 15-köpfiges Team bin ich der Kapitän, der das Steuerrad in der Hand hat, aber nur selten steuernd, d. h. korrigierend, eingreift. Das liegt daran, dass ich ein extrem engagiertes und effektives Team habe, in dem alle an einem Strang ziehen. Ich setze eher neue Impulse, greife Fragestellungen auf, die von außen an uns herangetragen werden, oder optimiere Abläufe.
Wie sieht die Zusammenarbeit mit anderen Abteilungen aus?
Sehr gut, denn bei uns im Unternehmen haben wir ein starkes Miteinander. Im Fokus steht immer das Produkt und es herrscht das Verständnis, dass nur eine themengetriebene Zusammenarbeit zu praktischen und praktikablen Lösungen führen kann.
Warum ist das für den Living + Working wichtig?
Der Living + Working bewegt sich als Offener Immobilienpublikumsfonds in einem stark vom Wettbewerb geprägten Markt. Das Erwartungsmanagement ist hier ein wesentlicher Faktor, denn wir haben z. B. ein Renditeversprechen zu erfüllen. Daher sind alle Menschen, die an dieser Wertschöpfung beteiligt sind, wichtig. Das muss ineinandergreifen und funktionieren. Das Puzzle ist nur vollständig, wenn alle Teile zusammenpassen. Und hier ist der Living + Working mit einem Anlagevolumen von über 1 Milliarde Euro ein echter Tanker, den es gemeinsam zu steuern gilt.
Gibt es beim Living + Working Besonderheiten, die es zu beachten gilt?
Die Besonderheiten und damit die Herausforderung sind im Produkt bereits angelegt. Mit vier Nutzungsarten ein ausgewogenes Portfolio zusammenzustellen und zu betreuen, ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Wobei ich finde, dass unser Fonds das Leben abbildet: Wo leben wir? Wo arbeiten wir? Unser europaweites Netzwerk ermöglicht es uns, sehr gute Immobilien dafür zu finden, die unterschiedlichen Lebenssituationen der Menschen zu unterstützen und dabei die Renditeerwartungen der Anleger zu erfüllen.
Wo sind Sie zu finden, wenn Sie nicht am Schreibtisch sitzen?
Ich mag die Natur, die Ferne, meine Familie und das Erwandern meiner Heimat. Weiter liebe ich Bücher quer durch alle Genres. Ich finde es spannend, was Menschen für Welten erfinden können. Dabei ist diese Fiktion manchmal gar nicht so weit von der Realität entfernt.
Matthias Kath-Burdack ist der Leiter der Fund Operations bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft und bringt mehr als zwei Jahrzehnte Erfahrung in der Immobilien- und Fondsbranche mit. Der Betriebswirt hat in verschiedenen Führungspositionen für Swiss Life in Luxemburg und Deutschland gearbeitet. In Luxemburg war er ab 2007 maßgeblich am Auf- und Ausbau des Fondsgeschäftes und u. a. der Etablierung der Health-Care-Produkte der Swiss Life sowie des AIFM an diesem Standort beteiligt. Seit 2017 ist er in der Kapitalverwaltungsgesellschaft tätig und betreut aktuell mit seinem Team zwölf Fondsprodukte, darunter zwei Publikumsfonds, mit insgesamt rund 5,6 Mrd. Euro Fondsvermögen.
Was versteht man unter dem Begriff „WALT“?
WALT (Weighted Average Lease Term) ist ein Begriff, der in der Immobilien- und Finanzwelt verwendet wird, um die durchschnittliche Restlaufzeit von gewichteten Mietverträgen zu beschreiben, die ein Vermieter mit seinen Mietern abgeschlossen hat. Es ist eine wichtige Kennzahl, die bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen und der Risikoanalyse eine Rolle spielt.
WALT wird berechnet, indem die Laufzeit jedes einzelnen Mietvertrags mit dem Anteil des Mietumsatzes, den er repräsentiert, gewichtet wird. Diese Gewichtung erfolgt in der Regel auf der Grundlage der vereinbarten Mietzahlungen. Eine längere Vertragslaufzeit hat dabei einen größeren Einfluss auf den WALT als eine kürzere Laufzeit.
Ganz wichtig ist aber, dass zwei Portfolien mit einem gleichen WALT durchaus eine andere Risikostruktur haben können. Laufen in Portfolio 1 die Mietverträge alle zum gleichen Zeitpunkt aus , ist man je nach Marktlage hier dem Risiko der Neuvermietung für das komplette Portfolio ausgesetzt. Allerdings kann das auch eine Chance darstellen, wenn man ein Portfolio neu positionieren möchte (z. B. Modernisierung oder Umnutzung). Anders zu bewerten ist Portfolio 2, in dem die Mietverträge zu verschiedenen Zeitpunkten auslaufen.
Investoren betrachten den WALT als wichtigen Faktor bei der Entscheidung, ob sie in eine Immobilie investieren möchten. Es ist wichtig zu beachten, dass der WALT allein nicht ausreicht, um die Attraktivität einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Andere Faktoren wie Standort, Mieterbonität, Marktbedingungen, aber auch das Immobiliensegment müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Darüber hinaus verändert sich der WALT im Laufe der Zeit, da Mietverträge auslaufen und neue abgeschlossen werden oder neue Objekte zum Portfolio hinzukommen bzw. Objekte verkauft werden. Es ist daher wichtig, den WALT regelmäßig zu überwachen, um Veränderungen in der Mietvertragsstruktur zu erkennen und das Risiko angemessen zu bewerten.
Insgesamt ist der WALT eine nützliche Kennzahl, um die durchschnittliche Restlaufzeit von Mietverträgen in einem Immobilienportfolio zu beschreiben und das Risiko einzuschätzen. Durch die Berücksichtigung des WALT können Investoren und Kreditgeber fundierte Entscheidungen treffen und ihre Immobilieninvestitionen besser verwalten. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass der WALT als Kennzahl allein lediglich eine grobe Orientierung bietet und seine Interpretation stets in Verbindung mit anderen Kennzahlen erfolgen sollte.
Qualität über Quantität – Büros im Jahr 3 von Remote Working
Mit dem Jahr 2023 befinden wir uns im dritten Jahr nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie, die uns mittels diverser Lockdowns, sofern möglich, ins Homeoffice schickte. Trotz Ende der Homeoffice-Pflicht ist dessen Nutzung geblieben, mit Auswirkungen auf das Büro. Spoiler: Qualitätsbüros bleiben gefragt.
Rückblick: März 2020. Die Corona-Pandemie grassiert und schickt weltweit Mitarbeiter im Rahmen diverser Lockdowns ins Homeoffice. Ein bis dahin eher wenig genutztes Konzept. So lag 2019 die Quote von Mitarbeitern, die größtenteils im Homeoffice tätig waren, in der EU bei rund 5,4 %, in Deutschland bei 5,2 %. Im Rahmen der Pandemie stieg diese 2021 auf 13,4 % (Deutschland: 17,2 %). Mit sinkenden Fallzahlen und steigenden Impfungen lief die Homeoffice-Pflicht im Frühjahr 2022 aus. Zwar ging der Anteil der Homeofficetätigen tatsächlich zurück, lag aber 2022 mit 10,2 %(Deutschland: 14,5 %) weiterhin deutlich über dem Wert von vor der Pandemie. Mitarbeiter, die zumindest gelegentlich im Homeoffice arbeiten, machen sogar rund fast ein Viertel aus.
Dass das Konzept Homeoffice gekommen ist, um (wirklich) zu bleiben, verdeutlicht nicht nur ein Blick ins deutsche Einkommenssteuerrecht, wo der Maximalwert der Homeoffice-Pauschale 2023 mehr als verdoppelt wird, sondern auch eine aktuelle Umfrage (Juli 2023) des Ifo-Instituts bekräftigt: Homeoffice ist mittlerweile ein fester Bestandteil der Arbeitswelt. Je nach Mitarbeiterzahl ermöglichen ein Großteil – zwischen 67 % und 94 %– der befragten Unternehmen zwischen 1 bis 3 Tage Homeoffice die Woche.
Die Etablierung von Homeoffice hat naturgemäß Auswirkungen auf die Nachfrage nach der Bürofläche, denn eine geringere Flächenauslastung bedeutet auch, dass weniger Fläche angemietet werden muss. Und so verstärkte sich ein Trend, der bereits vor der Pandemie in Gang gekommen war: die Quadratmeterfläche pro Mitarbeiter zu reduzieren. Besonders während der Pandemie nahm die Fläche pro Mitarbeiter nochmals deutlich ab, zwischen 2019 und 2022 in Europa um 0,9 Quadratmeter auf 20,0 Quadratmeter und in Deutschland um 0,6 Quadratmeter auf 23,5 Quadratmeter.
Doch ein Rückgang der Fläche pro Mitarbeiter ist nicht 1:1 gleichzusetzen mit einem Nachfragerückgang für Büros, wie ein dezidierter Blick auf die Veränderungsraten der Spitzenmieten zeigt, die deutliches Wachstum aufzeigen. Vielmehr ist es so, dass in der neuen Welt des hybriden Arbeitens die Unternehmen zwar Fläche, also die Quantität, reduzieren, aber dafür umso mehr auf Qualität setzen. Die Kosteneinsparung, die man über die Fläche gewinnt, ist gut investiert in den Standard, den man anmietet. Denn um die Mitarbeiter in Zeiten von Fachkräftemangel ins Büro zu locken, muss dieses etwas bieten. Eine zentrale Lage gepaart mit einer hohen Flächenqualität bzw. -ausstattung bietet den nötigen Mehrwert. Dass solche Büros oftmals „nebenbei“ auch noch Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, ist ein weiterer, wichtiger Faktor, sowohl für die Unternehmen und ihre Unternehmensziele als auch für das Wohlbefinden der Mitarbeiter.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#14 Episode: Herengracht 168, Amsterdam
In der vierzehnten Episode unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ stellt Ihnen unsere Co-Moderatorin Amelie ein ganz besonderes Büroobjekt vor. Die Herengracht 168 in Amsterdam bietet ein modernes und flexibles Bürokonzept in wunderschöner Umgebung. Das denkmalgeschützte Gebäude wurde im Jahr 1630 erbaut und 2017 von Grund auf renoviert. Mietbare Büroflächen mit nostalgischem Flair und moderner Ausstattung. Außerdem werfen wir einen Blick in die Vergangenheit. Was hat es mit den beeindruckenden Grachtengürteln auf sich, die heutzutage das Wahrzeichen von Amsterdam sind? Und wie hat sich das Gebäude in der Herengracht 168 über die Jahre entwickelt? Interessante Fakten rund um den besonderen Standort der Immobilie bleiben natürlich nicht auf der Strecke.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #14
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Konjunktur Perspektiven
Eine umfassende Analyse ist von entscheidender Bedeutung für Investitionsentscheidungen. Daher freuen wir uns, Ihnen die Einschätzung des Research-Teams der Swiss Life zu den wirtschaftlichen Aussichten im September 2023 in unserer Rubrik vorzustellen.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
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