Swiss Life Living + Working* Newsletter Oktober 2022
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
in dieser Ausgabe erläutern wir Ihnen, was wir tun, damit der Wert Ihrer Anlage stabil bleibt. Da ist zunächst einmal die strategische Seite. Hierzu sprechen wir mit Dr. Stefan Spreiter, Chief Risk Officer von Swiss Life Asset Managers, wie das Risikomanagement im Unternehmen aufgebaut ist und was das konkret für den „Living + Working“ bedeutet. Dann erfahren Sie unter „Wissenswertes“, was indexierte Mietverträge mit einem Inflationsausgleich zu tun haben und wieso das für den Anleger so wichtig ist.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Stadtporträt: Bruchsal – Stadt in der „badischen Toskana“
Bruchsal liegt rund 20 Kilometer entfernt vom baden-württembergischen Karlsruhe am westlichen Rand des Kraichgaus. Diese Region wird auch gerne als die „badische Toskana“ bezeichnet. In der bevölkerungsreichsten Stadt des Landkreises Karlsruhe leben über 45.000 Menschen.
Nach dem Zweiten Weltkrieg ist das heutige Bruchsal aus dem Zusammenschluss mit den heutigen Stadtteilen Büchenau, Heidelsheim, Helmsheim, Obergrombach und Untergrombach entstanden und inzwischen ein leistungsfähiges Mittelzentrum mit einem Einzugsbereich von 140.000 Einwohnern. Große Arbeitgeber wie SEW, einem Hersteller von Antriebstechnik, und John Deere, einem der führenden Hersteller von Landwirtschaftstechnik, sorgen neben vielen mittelständischen Unternehmen und Dienstleistungsbetrieben dafür, dass die Stadt ein moderner Wirtschaftsstandort ist.
Die Stadt liegt an der Badischen Spargelstraße und beherbergt einen der größten Spargelmärkte in Europa. In guten Erntejahren werden hier bis zu 4 Millionen Kilogramm badischen Qualitätsspargels vermarktet.
Bei einer Tour durch die Stadt gibt es einiges zu entdecken. Im Deutschen Musikautomaten Museum kann man mit rund 30 Musikautomaten die faszinierende Welt der Musik erleben. Das Schloss, das das Museum beherbergt, ist die älteste erhaltene fürstbischöfliche Residenz am Oberrhein und bekannt für sein beeindruckendes Treppenhaus des berühmten Barock-Baumeisters Balthasar Neumann. Im Stadtgarten aus dem späten 19. Jahrhundert ist auch der Besuch des Schießhauses Belvedere sowie der rund ein Kilometer entfernten Barockkirche St. Peter, die ebenfalls von Balthasar Neumann erbaut wurde, zu empfehlen.
Der Living + Working ist in Bruchsal seit Kurzem mit dem „Seniorenzentrum Bundschuh“ vertreten. Dieses werden wir Ihnen in einer unserer nächsten Ausgaben vorstellen.
Barock-Schloss in Bruchsal, der „badischen Toskana“
Im Gespräch mit Dr. Stefan Spreiter, Chief Risk Officer bei Swiss Life Asset Managers „Das lokale Risikomanagement ist unsere Stärke und ein wichtiger Erfolgsfaktor für den Living + Working“
Können Sie kurz erläutern, was man unter Risikomanagement versteht?
Im Risikomanagement geht es darum, die wesentlichen Risiken frühzeitig zu erkennen, einzuschätzen und kontrolliert einzugehen. Eine komplette Vermeidung von Risiken ist nicht möglich und auch nicht wünschenswert. Denn im bewussten Eingehen von Risiken liegen Renditepotentiale für unsere Anleger – und die gilt es zu nutzen. In diesem Spannungsfeld erarbeiten wir ein Risiko-Rendite-Profil auf deren Basis die Portfolio Manager ihre individuellen Anlageentscheidungen treffen. Als unabhängige Stelle überwachen und analysieren wir die Risiken als sogenannte „zweite Verteidigungslinie“.
Was ist die vielleicht größte Herausforderung in Ihrem Fachgebiet?
Das ist die Breite unseres Aufgabenspektrums. „Den“ Risk Manager gibt es eigentlich nicht, da wir in verschiedenen Themengebieten und Anlagesegmenten – also nicht nur im Immobilienbereich – tätig sind. Daher werden Spezialisten mit ganz unterschiedlichem Fachwissen benötigt. Neben Finanzspezialisten sind dies auch Fachexperten aus Bereichen wie Informatik oder Prozessmanagement. Dabei ist es unsere Aufgabe, Ideen kritisch zu hinterfragen und wichtige Erkenntnisse, die dem Schutz unserer Anleger und unserer Organisation dienen, wirkungsvoll einzubringen.
Sie steuern das Risikomanagement zentral von der Schweiz aus?
Im Risikomanagement brauchen wir eine länderübergreifende Zusammenarbeit. Die Aufgabe meines Teams in der Schweiz ist, dass wir über Grenzen hinweg Prozesse und Methoden definieren, die den Rahmen für die Entscheidungen der lokal Verantwortlichen schaffen. Die Risikobetrachtung und -beurteilung muss nach einer einheitlichen Linie erfolgen. Aus der Schweiz heraus führen wir die Spezialisten zusammen und haben eine koordinierende Funktion. Wir arbeiten europaweit eng zusammen und tauschen uns aus, damit überall nach einheitlichen Grundsätzen entschieden wird.
Wie schützen Sie den Immobilienbestand von Swiss Life Asset Managers gegen mögliche Risiken?
Immobilien sind eine vergleichsweise langfristige Anlageform. Deshalb sind wir als Risikomanagement bereits beim Ankauf eingebunden. Wir haben vordefinierte Risikokategorien, die für alle Länder gelten. Dazu zählen beispielsweise objektspezifische Kriterien wie die Lage, der Gebäudezustand oder die Vermietungssituation. Ebenso wird der Einfluss des Ankaufs auf den Fonds als Gesamtes beurteilt. Haben wir ein Objekt gekauft, wird es regelmäßig nach einem standardisierten Raster überwacht. Das können die aktuelle Ertragssituation, aber auch umweltbezogene Aspekte sein, um zwei Beispiele zu nennen.
Und wie sieht das konkret für den Living + Working aus?
Die Immobilien des Living + Working sind auf mehrere Länder verteilt. Jeder Standort ist von lokalen Einflüssen geprägt. Das Wissen darüber ist am besten vor Ort vorhanden. Die lokalen Risikomanager kennen die örtlichen Besonderheiten und geben ihre Beurteilung ab. Diese lokale Expertise ist eine unserer Stärken und für uns ein wichtiger Erfolgsfaktor im Immobiliensegment.
Inwieweit sollte das Thema Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen berücksichtigt werden?
Der langfristige Anlagehorizont verleiht dem Thema Nachhaltigkeit bei Immobilien eine besonders große Bedeutung. Für den Klimaschutz muss jedes Gebäude seinen Beitrag leisten und einen möglichst geringen ökologischen Fußabdruck sowie CO2-Ausstoß haben. Aber auch physische Risiken wie Sturmschäden oder mögliche Überschwemmungen müssen Berücksichtigung finden. Wir müssen hier von Anfang an definieren, wie wir damit umgehen und das bewerten. Deshalb ist die Einhaltung der Nachhaltigkeitskriterien schon beim Ankauf von großer Bedeutung, da sich manche Dinge im Nachgang nur mit hohem Aufwand korrigieren lassen. Ziel ist, dass wir langfristig zum Wohl der Anleger gut aufgestellt sind.
Eine persönliche Frage: Was tun Sie, um abseits Ihres Jobs die „Batterien wieder aufzuladen“?
Ich bin Schweizer (lacht) und was ist da naheliegender, als dass ich sehr gerne in den Bergen unterwegs bin? Ich habe den Luxus, die Berge direkt vor der Tür zu haben. Stehe ich auf einem Gipfel, dann kann ich perfekt abschalten. Das ist für mich die optimale Erholung. Überhaupt ist mir es wichtig, draußen in der Natur mit der Familie und Freunden Zeit zu verbringen.
Dr. Stefan Spreiter arbeitet bei Swiss Life Asset Managers als Leiter der Risikomanagement-Abteilung. Er ist für die Risikoüberwachung der Fonds und institutionellen Mandate von Swiss Life über sämtliche Ländereinheiten und Anlageklassen einschließlich Immobilien und Infrastruktur verantwortlich. Stefan Spreiter studierte BWL an der Universität Zürich, wo er auch promovierte. Nach Studienabschluss sammelte er Beratungs- und Projektleitungserfahrung u. a. bei Accenture und beim Institut für Rechnungswesen und Controlling der Universität Zürich.
Inflationsausgleich durch indexierte Mietverträge
Die Inflation ist sehr stark gestiegen. Damit rücken auch Geldanlagen mit mindestens teilweisem Inflationsausgleich in den Fokus. Dazu zählen insbesondere Sachwertanlagen wie Offene Immobilienfonds.
Grundsätzlich handelt es sich beim Investmentprodukt Immobilienfonds um eine Anlageklasse mit einem teilweisen Inflationsausgleich und das hat mehrere Gründe, die zu einem guten Teil in der Natur der Immobilie liegen.
Zunächst gilt: Grund und Boden sind kein unendlich verfügbares Gut, sondern knapp. Deshalb steigen die Grundstückspreise über längere Betrachtungszeiträume – insbesondere in den nachgefragten Ballungsräumen und Metropolregionen – an. Ähnliches gilt für den Wert der Gebäude. Es gibt gleich ein Bündel an Gründen, warum der private Immobilienerwerb immer teurer wird. Ein wichtiger Treiber sind aktuell insbesondere steigende Handwerkerkosten. In der Folge übertragen sich die steigenden Preise auch zu einem guten Teil in Form einer Wertsteigerung auf bestehende Immobilien. Entscheidend für den Wert der privaten Immobilie sind damit vor allem die Herstellkosten und der Sachwert.
Bei gewerblich vermieteten Immobilien wie den Fondsobjekten des Living + Working stehen hingegen die laufenden Mieterträge im Mittelpunkt. Entsprechend geht es hier um den Ertragswert, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Der größte Teil der Fondsobjekte hat dabei indexierte Mietverträge oder zumindest feste Verträge mit Staffelmiete. Demnach werden regelmäßig die Mieten an die jeweils amtlich festgestellte Inflationsrate angepasst und es erfolgt mit einem kleinen Zeitverzug ein weitestgehender Inflationsausgleich bei den Mieten. Damit halten die Miteinnahmen mit der Teuerung Schritt und Offene Immobilienfonds haben quasi einen eingebauten Inflationsschutz.
Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten mit schwacher oder sogar sinkender Konjunktur und vor allem mit einer außergewöhnlich hohen Inflationsrate in Europa stehen Offene Immobilienfonds aus diesem Grund für Stabilität. Das gilt natürlich auch für den Swiss Life Living + Working, der mit seinem außergewöhnlichen Mix aus vier verschiedenen Nutzungsarten und seiner geografischen Durchdringung für Anleger klare Vorteile bietet: Die Investition in attraktive und zukunftsorientierte Immobilien sorgt für gute Renditechancen und eine solide Kapitalanlage.
Bauen neu denken – Nutzung „alter“ Baustoffe
Beschäftigten wir uns in unserem Mai-Newsletter mit der grünen Transformation bei Immobilien in den nordischen Ländern, greifen wir das Thema nun erneut auf und widmen uns in dieser Ausgabe dem Thema der natürlichen Baustoffe in Deutschland. Hierbei fokussieren wir uns auf eines der ältesten Baumaterialien der Menschheit: Holz. Der Baustoff überzeugt mit einer Reihe an Vorteilen und trägt u. a. zur langfristig anvisierten Klimaneutralität bei.
Deutschland hat sich einer Nachhaltigkeitsstrategie verschrieben. Diese sieht u. a. vor, dass der Gebäudebestand bis Mitte des Jahrhunderts nahezu klimaneutral wird. Um dieses Ziel zu erreichen, muss heute schon in die Entwicklung energieeffizienter und klimagerechter Bauwerke investiert werden. Ein wesentlicher Bestandteil des nachhaltigen Bauens ist die Verwendung natürlicher Ressourcen wie Holz, Sand, Lehm oder Naturstein.
Gemäß einer Umfrage unter deutschen Immobilienentwicklern setzten 2021 28% natürliche Baustoffe häufig und 10% immer ein. Bis 2026 planen die Befragten, die Anteile auf 49% (häufiger Einsatz) und 18% (immer) anzuheben. Wobei die Branche insbesondere auf Holz als natürlichen Baustoff setzt, ein Trend, der in den letzten Jahren zugenommen hat.
Quelle: Destatis
2021 lag der Anteil von Holz bei genehmigten Gebäuden bei rund 21%, was etwa 33.800 Gebäuden entspricht. Innerhalb von 10 Jahren hat sich damit der Anteil dieser Gebäude um mehr als ein Drittel erhöht. Im Vergleich zu 1993 sogar fast verdoppelt. Im Fertigteilbau dominiert Holz aktuell sogar mit einem Anteil von 88%.
Dabei ist der Einsatz von Holz im Bauwesen bei weitem nicht neu. Schon seit Tausenden von Jahren wird Holz bei der Errichtung von Gebäuden verwendet, erfährt aber in den letzten Jahren – u. a. angetrieben durch das Nachhaltigkeitsbewusstsein – eine Renaissance. Dabei liegen die Vorteile vom Einsatz von Holz als Primärmaterial auf der Hand:
Holz ist das einzig erneuerbare Baumaterial, das in industriellen Mengen verfügbar ist und zudem eine nachwachsende Ressource. Außerdem binden Holzgebäude CO2 und eignen sich damit als langfristige physische Kohlenstoffspeicher. Darüber hinaus weist Holz einen deutlich höheren Substitutionseffekt, d. h. die Vermeidung von CO2-Emissionen, auf als beispielsweise klassische, deutlich energieintensivere Materialien wie Stahl und Beton.
Geht es nach den Vorgaben der europäischen Bauprodukteverordnung, so sind natürliche Ressourcen, wie eben Holz, nicht nur primär, sondern auch nachhaltig einzusetzen. Das bedeutet konkret ihre Wiederverwendbarkeit bzw. die Kreislaufwirtschaft (Cradle-to-Cradle). Deren Grundprinzip folgt der Prämisse, dass die verwendeten Rohstoffe und Materialien nach ihrer Erstnutzung für natürliche oder geschlossene Kreisläufe erhalten bleiben und kein Abfall entsteht. Auch hier besticht Holz mit einigen klaren Vorteilen: Erstens lässt sich Holz sehr energiearm zurückbauen und recyceln und kann zweitens deutlich umweltfreundlicher beseitigt werden als bspw. Stahl oder Beton.
Mit der zunehmenden Popularität von Holz hat sich dessen Einsatz über die Jahre weiterentwickelt. So hat sich die klassische Holzständerbauweise mittlerweile zur Holzhochbauweise transformiert. In den skandinavischen Ländern sind Holzhochhäuser keine Seltenheit mehr, aber auch in Deutschland finden sich erste Vorreiter. So entsteht gerade in Berlin-Kreuzberg Deutschlands höchstes Holzhybrid-Wohnhochhaus, das mit 29 Geschossen knapp 100 Meter erreicht. Das verantwortliche Architekturbüro kommt übrigens aus Norwegen.
Die Holzbauweise durchdringt auch die Produktwelt von Swiss Life Asset Managers. Beispielsweise bei der aktuellen Projektentwicklung eines Holz-Hybrid-Büroobjekts in Garching.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
In unserer zweiten Episode unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ nimmt sie unsere Co-Moderatorin Amelie mit zu einer unserer Gesundheitsimmobilien und stellt Ihnen die Senioren-Residenz DOREAFamilie Berlin vor, die speziell an den Bedürfnissen der Bewohner mit demenzieller Erkrankung ausgerichtet ist und bietet seniorengerechte Konzepte.
Hör mal!
#2 Episode: Immobilienporträt DOREAFamilie Berlin
In unserer Episode #2 unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ stellt Ihnen unsere Co-Moderatorin Amelie die Senioren-Residenz DOREAFamilie Berlin vor, die speziell an den Bedürfnissen der Bewohner mit demenzieller Erkrankung ausgerichtet ist. Besonderer Wert wird hier auf eine harmonische und familiäre Umgebung mit speziell entwickelten seniorengerechten Konzepten gelegt. Dabei sind ein großzügig angelegter Garten, eine tiergestützte Therapie mit Besuchshunden, regelmäßige Begegnungen mit Kindergartengruppe und Klavierkonzerte nur wenige Beispiele.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #2
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Termine
DKM 2022 in Dortmund am 25. – 27. Oktober 2022
Wir freuen uns auf die persönliche Teilnahme an der DKM 2022 in Dortmund, die Leitmesse der Finanz- und Versicherungsbranche. Besuchen Sie uns gerne an unserem Stand im Themenbereich Investment oder vereinbaren Sie schon im Vorhinein ein persönliches Gespräch mit uns. Wir freuen uns auf Sie!
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht.Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.