Swiss Life Living + Working* Newsletter November 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
die Märkte kommen zur Ruhe. Und genau darin liegt neue Dynamik. Ein guter Zeitpunkt also, um den Blick wieder nach vorne zu richten. Welche Chancen ergeben sich jetzt für Anlegerinnen und Anleger?
Außerdem spricht Britta Roden, Head Research Real Assets, über die Kunst, Daten in Strategien zu übersetzen und warum Research heute mehr ist als reine Analyse.
Darüber hinaus blicken wir im November nach Wien, wo das Zentrum Rennweg beispielhaft für stabile Erträge und aktives Fondsmanagement steht.
Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen!
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Typisch L+W: Urbane Vielfalt in bester Lage – das „Zentrum Rennweg“ in Wien
Mitten im Herzen Wiens, nur wenige Schritte vom Belvedere und dem Botanischen Garten, liegt das Zentrum Rennweg. Ein vielseitiger Immobilienkomplex, der urbane Qualität und funktionale Vielfalt vereint.
Auf rund 16.700 Quadratmetern Mietfläche bietet das Objekt eine moderne Kombination aus Büro- und Einzelhandelsflächen mit exzellenter Verkehrsanbindung an einem Standort, der sowohl für Unternehmen als auch für Kundschaft attraktiv ist. Erst kürzlich konnte der Mietvertrag mit LIDL, einem der Hauptmieter, erfolgreich verlängert werden. Hier noch ein besonderes Detail zur exzellenten Verkehrsanbindung: der Eingang zur Bahnstation „Rennweg“ erfolgt über eine Rolltreppe im Objekt.
Das Zentrum Rennweg trägt durch die stabile Mieterstruktur, zentrale Lage und ausgezeichnete Erreichbarkeit zur langfristigen Ertragsstärke des Fonds bei und fügt sich nahtlos in die Strategie ein, die auf stabile Erträge durch die Kombination verschiedener Nutzungsarten setzt.
Das „Zentrum Rennweg“ in Wien: Ein echtes Vorzeigeobjekt im Portfolio von Swiss Life Asset Managers und ein Beispiel für erfolgreiches, aktives Fondsmanagement.
„Research ist der Kompass für strategische Entscheidungen“ – ein Gespräch mit Britta Roden, Head Research Real Assets, bei Swiss Life Asset Managers
Britta Roden leitet den Research-Bereich für Real Assets bei Swiss Life Asset Managers. Mit ihrer langjährigen Erfahrung im Immobilienresearch für institutionelle Investoren bringt sie analytische Tiefe und strategischen Weitblick in die datenbasierte Entscheidungsfindung.
Welche Rolle spielt Research bei Swiss Life Asset Managers?
Eine zentrale. Unser makroökonomisches Research Team in der Schweiz bildet das Herstück unserer Research Kompetenz. Die Kollegen geben eine klare Aussicht auf die Entwicklung unserer Wirtschaft und an den Kapitalmärkten. Im Real Asset Research übersetzen wir die komplexen Prognosen in klare strategische Aussagen, sowohl im Bereich Immobilien als auch im Bereich Infrastruktur. Unsere Analysen fließen in alle Phasen des Investmentprozesses ein – von der Markt- und Standortbewertung bis zur Produktentwicklung. Gerade bei Fonds wie Living + Working zeigt sich, wie datenbasierte Erkenntnisse helfen, Chancen zu identifizieren und Risiken zu steuern.
Was zeichnet Ihre Herangehensweise aus?
Ich denke Research ganzheitlich. Daten und Zahlen lassen uns meistens nur rückblickend erkennen, wie Märkte sich entwickelt haben. Um strategische Aussagen zu treffen, muss man den Blick in die Zukunft richten. Dabei spielen unterschiedliche Disziplinen eine Rolle, wie der Austausch mit unseren Asset Managern, dem Transaction Management, Portfolio Managern, aber auch die Expertise in ESG. Aus diesen Puzzlestücken lässt sich, kombiniert mit fundierter Datenanalyse, ein Blick in die Zukunft werfen. So können wir langfristige Megatrends identifizieren und in zukunftsfähige Investmentstrategien übertragen.
Wohin entwickelt sich Research aus Ihrer Sicht?
Researcher sind Zukunftsforscher und Geschichtenerzähler zugleich. Die Datenanalyse wird zunehmend durch neue Technologie übernommen, zum Beispiel durch KI-gestützte Datenanalysen. Der Researcher oder die Researcherin muss aber mehr leisten als eine KI. Die Aufgabe besteht darin, aus einer Fülle an Daten, Trends zu erkennen, die in eine langfristige und werthaltige Investmentstrategie einfließen können. Die eigentliche Kunst besteht darin, diese komplexen Zusammenhänge einem breiten Publikum an Anlegern erklären zu können.
Wie aus Zahlen Strategien werden: Britta Roden gibt Einblicke in die wichtige Rolle von Research im Vorfeld von Investmententscheidungen.
Infrastruktur: Mehr als nur Versorgung
Zu unserer Infrastruktur gehören nicht nur Straßen, Brücken oder Energienetze. Auch Immobilien sichern Versorgung, Gesundheit und Bildung und schaffen damit die Grundlage für unser tägliches Leben.
Besonders sichtbar wird das im Zusammenspiel von Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Während Logistikflächen den Nachschub gewährleisten, bringen Fachmarktzentren Produkte des täglichen Bedarfs direkt zu den Menschen. Gerade in Krisenzeiten haben sich diese Immobilien als sehr stabil erwiesen. Das zeigt sich auch in den Leerstandsraten: Trotz des wachsenden Flächenangebots stabilisiert sich der Leerstand am deutschen Logistikmarkt aktuell bei lediglich 3,3 %.¹
Ebenso essenziell sind Immobilien aus dem Gesundheits- und Pflegesektor. Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen und medizinische Versorgungszentren stellen sicher, dass wir jederzeit Zugang zu ärztlicher Betreuung haben. Mit Blick auf den demografischen Wandel steigt ihre Bedeutung kontinuierlich. Auch Bildungsimmobilien wie Kitas, Schulen oder Hochschulen sind fester Bestandteil unserer Infrastruktur. Aufgrund ihrer meist öffentlichen Träger und langfristigen Nutzung gelten sie als besonders stabile Assets, die gleichzeitig einen hohen gesellschaftlichen Wert stiften, allerdings vergleichsweise selten Investment-Cases für private Investoren bilden.
Attraktive Anlageklassen mit gesellschaftlichem Nutzen
Für Investoren sind Infrastrukturimmobilien doppelt interessant: Sie erfüllen zentrale gesellschaftliche Funktionen und überzeugen durch ihre robuste Performance. Langfristige Mietverträge sichern stabile Cashflows und die oftmals hohen ESG-Standards sorgen für Zukunftsfähigkeit.
Swiss Life Asset Managers setzt deshalb auch im Living + Working Fonds gezielt auf Immobilien mit infrastrukturellem Charakter. Dazu gehören Pflegeeinrichtungen wie die DOREAFamilie in Berlin oder der Wohnpark Timmel mit einem individuellen Servicekonzept für die Altenpflege. Auch Nahversorgungsimmobilien wie der Casinopark Wentorf oder das Fachmarktzentrum in Flensburg gehören zum Portfolio des Living + Working.
Infrastrukturimmobilien bilden in urbanen wie in ländlichen Regionen stabile Ankerpunkte, die gleichermaßen von gesellschaftlicher Relevanz und nachhaltiger Nachfrage getragen werden. In Kombination mit Wohnen und Büro entsteht so im Living + Working Fonds ein breit diversifiziertes und besonders robustes Portfolio, das langfristig stabile Perspektiven eröffnet.
Ein Beispiel aus dem Living + Working Fonds: die Pflegereinrichtung DOREAFamilie in Berlin mit infrastrukturellem Charakter.
Nach der Zinswende: Jetzt sprechen die Fakten für Immobilien
Die vergangenen Jahre waren turbulent. Zunächst verteuerten rapide Zinsanstiege die Finanzierung und ließen die Immobilienpreise sinken. Die Renditen zogen entsprechend an, und der Markt kühlte spürbar ab. Doch nun kehrt wieder Ruhe ein. Die Inflation ist weitgehend unter Kontrolle, und der Zinssenkungszyklus der EZB pausiert und nähert sich dem Ende entgegen. Das bedeutet: Die Stabilität kehrt zurück und mit ihr eröffnen sich neue Chancen für Anleger.
Immobilien werden erneut attraktiv für langfristig orientierte Anleger.
Wenn Zinsen den Takt vorgeben
Ein Blick auf die vergangenen 25 Jahre zeigt, wie eng die Entwicklung der Immobilienrenditen mit der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank verknüpft ist. Da Büroimmobilien europaweit am häufigsten gehandelt werden, spiegeln sie diesen Zusammenhang besonders deutlich wider.
Nach der Dotcom-Krise und den Anschlägen vom 11. September 2001 senkte die EZB die Leitzinsen um 275 Basispunkte. Mit Verzögerung sanken auch die Renditen von Büroimmobilien deutlich. Als die Wirtschaft ab 2005 wieder anzog, folgten Zinserhöhungen – und die Immobilienrenditen stiegen entsprechend. In der Finanzkrise 2008 reagierten die Märkte erneut: Die Zinsen fielen stark und in der Folge komprimierten die Renditen.
Mit der Einführung der Negativzinsen ab 2014 begann eine außergewöhnlich lange Phase fallender Immobilienrenditen. Staatsanleihen boten kaum noch Ertrag, Kapital war billig und Immobilien wurden zur bevorzugten Anlageform („TINA“ – There Is No Alternative). Erst der sprunghafte Zinsanstieg ab 2022 infolge des Ukrainekriegs und der Inflation beendete diesen Trend abrupt.
Ein neuer Gleichgewichtszustand
Heute hat sich das Verhältnis wieder normalisiert. Die Renditen von Immobilien sind gestiegen, die Finanzierungskosten moderat und der Ertragsvorsprung gegenüber Staatsanleihen, der sogenannte Spread, hat sich wieder vergrößert. Damit werden Immobilien erneut attraktiv für langfristig orientierte Anleger.
Living + Working: Stabilität mit Perspektive
Der Living + Working Fonds ist strategisch auf Nutzungsarten ausgerichtet, die auch in einem veränderten Zinsumfeld stabile Nachfrage und solide Mietentwicklung zeigen. Die Kombination aus Wohnen, Gesundheit, Büro und Einzelhandel sorgt für eine ausgewogene Risikostruktur und langfristige Ertragskraft.
Unsere Experten im Fondsmanagement sehen die Bewertungsanpassungen als weitgehend abgeschlossen und erwarten eine deutliche Verbesserung des Renditeniveaus in den kommenden zwölf Monaten. Damit bietet der Fonds Anlegerinnen und Anlegern eine attraktive Möglichkeit, an der Wertstabilität von Immobilien zu partizipieren, mit einem klaren Fokus auf Substanz, Diversifikation und langfristigen Vermögensaufbau.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
Wir laden Sie zur Immobilien Insights Week vom 01. bis 05. Dezember ein!
In welcher Verfassung sind die Europäischen Immobilienmärkte? Wie ist der aktuelle Stand beim Living + Working? Das und mehr besprechen wir in unserer Webinarreihe „Real Estate Insights Week 2025“!
Wo? Online
Wann? 01. Dezember bis 05. Dezember 2025
Insgesamt zehn verschiedene Webinare warten auf Sie. Ob Gesundheitsimmobilien, Markttrends, ESG-Regulatorik oder Infrastruktur – wählen Sie einfach die Themen aus, die für Sie spannend sind. Jedes Webinar dauert ca. 30 Minuten und bietet Raum für Austausch und Fragen.
Hier geht’s zur Anmeldung.
Weitere Informationen zu unseren Veranstaltungen finden Sie hier.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.