Swiss Life Living + Working* Newsletter November 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
wir hoffen, dass Sie den November in vollen Zügen genießen. Gerade die herbstliche Stimmung und die Vorfreude auf die Feiertage machen diesen Monat besonders.
Offene Immobilienfonds bieten eine stabile Anlagemöglichkeit, um vom Immobilienmarkt zu profitieren. In unserer Rubrik Wissenswertes erfahren Sie, wie diese funktionieren und die drei Buchstaben TAM werden Ihnen auch bald mehr sagen.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: „Wohnen am Straussee“ bei Berlin
Im Jahr 2020 übernahm Swiss Life Asset Managers die Immobilie „Wohnen am Straussee“ in Strausberg bei Berlin für den Swiss Life Living + Working. Seitdem ist die Wohnanlage ein stabiler Renditebringer für den Fonds, mit einer guten Vermietungsquote.
Die 2019 fertiggestellte Wohnanlage besteht aus vier Gebäuden, von denen drei Neubauten sind und ein Objekt dem Denkmalschutz unterliegt. Die Wohnanlage befindet sich in einer ruhigen 30er-Zone in der Fritz-Reuter-Straße 6-9 in Strausberg, nur wenige Kilometer von der Hauptstadt entfernt im östlichen Teil des Berliner-Speckgürtels.
Die Gebäude bestehen insgesamt aus 84 Wohneinheiten mit Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen und einer Gesamtmietfläche von rund 6250 Quadratmetern. Hinzukommen 84 Pkw-Stellplätze inklusive 4 Gästestellplätzen sowie 13 Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Fahrradstellplätze. Dank einer modernen und gehobenen Ausstattung bieten die Wohnungen besonderen Komfort. Aufzüge und bodentiefe Duschen sind beste Voraussetzungen für ein generationsübergreifendes Leben. Darüber hinaus haben alle Wohnungen Terrassen/Dachterrassen oder Balkone und Gärten. Die großzügige Außenanlage mit viel Grün bietet ausreichend Platz zur Erholung. Online-Einkäufe können in die eigens auf dem Gelände installierte Paketstation geliefert werden.
Die Wohnanlage ist umweltfreundlich an das Fernwärmenetz angeschlossen und die Neubauten sind nach den ESG-Anforderungen im KfW-Standard erstellt worden. Es befinden sich bereits extensive Dachbegrünungen auf zwei Häusern und für mehr Biodiversität sind Wildwiesen auf dem Grundstück geplant. Bemerkenswert ist außerdem die moderne und dennoch verbindende Architektur. Hier wurde eine Brücke zwischen dem denkmalgeschützten Bestandsgebäude und den modernen Neubauten in dem Wohn-Ensemble geschlagen. Die S-Bahn-Anbindung nach Berlin und auch in die Strausberger Altstadt ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar, die Bundestraßen- und Autobahnanbindung ist ebenfalls gut.
Strausberg zählt mit seinen rund 27 000 Einwohnern zu den größeren Gemeinden östlich von Berlin und liegt direkt am Ufer des Straussees, einem der größten Seen im Umland. Von der Wohnanlage sind es nur wenige Minuten Fußweg bis zum See. Teile der Stadt befinden sich bereits im Naturpark Märkische Schweiz. Die Stadtrechte besitzt Strausberg seit etwa 1252 und gehört mit ihrer historischen Altstadt und der Nähe zu Berlin zu den beliebtesten Wohnstädten im Umfeld der Hauptstadt. Die Wohnnachfrage wird zudem noch durch die nur wenige Kilometer entfernte neue Tesla-Fabrik in Grünheide verstärkt.
Weitere Informationen zu dem Objekt finden Sie hier.
„Wohnen am Straussee“ moderne Wohnungen mit besonderem Komfort in Strausberg bei Berlin.
Im Gespräch mit Tobias Assel, Head of Technical Asset Management bei Swiss Life Asset Managers Deutschland „TAM trägt maßgeblich zum Werterhalt und zur Wertsteigerung bei. Das schafft solide Renditen für unsere Anleger – auch in der Zukunft.“
Technical Asset Management ist in dieser Ausgabe des Newsletters ein Schwerpunktthema und es gibt einen ausführlichen Podcast dazu. Dennoch haben wir noch ein paar Fragen. Ist Technical Asset Management (TAM) nur ein neuer Name für bereits seit langem bestehende Aufgabenbereiche?
Auch früher wurden bereits technische Aspekte in der Liegenschaftsverwaltung berücksichtigt, allerdings meist innerhalb des kaufmännischen Asset Managements durch die Hinzuziehung externer Unterstützung oder interner technischer Beratung. Inzwischen gehen aber vermehrt größere Bestandshalter dazu über, eigene Organisationseinheiten für das Technical Asset Management (TAM) zu formen. Wir haben als Swiss Life Asset Managers beispielsweise schon seit über 10 Jahren ein eigenes TAM-Team. Hier steuern wir die Investitionen (CAPEX), Mieterausbauten, das Monitoring von beispielsweise Forward Deals, kümmern uns um das Construction-Management und die Anbindung der ausführenden Bauunternehmen und Handwerksbetriebe. Dabei arbeiten wir Hand in Hand mit dem kaufmännischen Asset Management.
Gibt es Besonderheiten beim Technical Asset Management der Swiss Life Asset Managers?
Zunächst ist hier unsere Größe von Vorteil, denn wir sind mit einem Team von rund 30 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bundesweit an sechs Standorten aktiv. Dazu zählen Frankfurt, Hamburg, München, Berlin, Leipzig und Köln. Insgesamt verwalten wir circa 500 Immobilienobjekte. Unsere starke Vor-Ort-Präsenz gibt uns die Möglichkeit, jederzeit extrem dicht an den Immobilien zu sein.
Welche Schnittmengen gibt es zum kaufmännischen Asset Management?
Das kaufmännische Asset Management holt uns als TAM-Team, meist nach Anforderungen aus dem Bereich Property und Facility Management, mit ins Boot. Gemeinsam erstellen wir dann einen Business-Plan für die jeweilige Immobilie. Insofern ist unsere Mithilfe und Funktion als interner Berater sowie die Übernahme und gemeinsame Abarbeitung von Bauprojekten die größte Schnittmenge zum kaufmännischen Asset Management.
Was sind aktuell die größten Herausforderungen?
Derzeit sind es vor allem die vielen exogenen Faktoren und die konjunkturelle Entwicklung, die den Spagat zwischen Renditezielen und Investitionen zu einer echten Herausforderung machen. Im Jahr 2023 hatten wir allein bei den Baukosten Steigerungen von circa 15%. Der starke Rückgang der Baukonjunktur hat in diesem Jahr allerdings zu einer merkbaren Entspannung geführt und wir erleben einen Wandel vom Auftragsnehmer-Markt hin zu einem Auftraggeber-Markt. Die Preise sind entsprechend zurückgegangen und wir stellen einen Trend zur Normalisierung bei den Preissteigerungen fest.
Lassen sich die Immobilienwerte des Living + Working mit TAM nicht nur erhalten sondern sogar steigern?
Eindeutig ja, denn das Eine hängt mit dem Anderen zusammen. Hier spielt die grundsätzliche Ausrichtung von Swiss Life Asset Managers eine große Rolle. Wir sind eine sehr langfristig denkende Investorin und haben üblicherweise bei den einzelnen Immobilien einen Investment-Horizont zwischen 20 – 30 Jahren. In Europa gibt es im Gegensatz dazu durchaus auch Investoren, die nach dem Motto „lease it up and sell“ vorgehen. Hier ist dann leider alles auf den kurzfristigen Erfolg ausgerichtet und die Instandhaltung sowie Weiterentwicklung der Immobilie wird sträflich vernachlässigt. Bei uns hingegen steht die Marktgängigkeit, sowohl der Mietflächen wie auch der Immobilie bei einem denkbaren Verkauf, im Zentrum. TAM trägt maßgeblich zum Werterhalt und zur Wertsteigerung bei. Das schafft solide Renditen für unsere Anleger – auch in der Zukunft.
Zu den aktuellen Megatrends zählt das Thema ESG. Wie spielt das in Ihren Aufgabenbereich hinein?
Bei uns im TAM-Team steht natürlich das „E“ im Vordergrund. Dabei prüfen wir, wo die Immobilie auf dem Dekarbonisierungspfad liegt. Hierfür messen wir die Verbräuche, analysieren alle Daten und überlegen, wie wir die Energiewerte optimieren können. Das Ziel ist dabei auch eine Vermeidung transistorischer Risiken, unter anderem über Carbon Due Diligences. Nur so lassen sich Abwertungsrisiken vermeiden und der Bestand bleibt immer zeitgemäß, auch mit Blick auf die ESG-Anforderungen der EU.
Wie regenerieren Sie sich nach einem langen Arbeitstag, um wieder Energie zu tanken?
Meine Familie ist natürlich die beste Erdung der Welt. Spätestens wenn meine Kinder zu mir kommen, bin ich nach wenigen Sekunden voll im Privatleben. Eine große Leidenschaft ist zusätzlich das Kochen. Vielleicht hat das etwas mit meiner kreativen Ader als Architekt zu tun, zumindest mag ich es von Rezepten auch mal abzuweichen und neue Dinge auszuprobieren. Außerdem passt das gut zu meiner geselligen Art, denn ich liebe es gemeinsam mit guten Freunden zu feiern.
Tobias Assel bekleidet seit 2017 die Position des Head Technical Asset Management bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland. Mit einem Diplom in Architektur und über 22 Jahren Berufserfahrung hat er seine berufliche Laufbahn in einem Architekturbüro begonnen und dort in allen Leistungsphasen gearbeitet. Erst als Student, dann als Projektmitarbeiter und später als Projektleiter. 2010 wechselte er in die Immobilienbranche in das Technische Property Management, wo er ein halbes Jahr später die Leitung des technischen Teams in Frankfurt übernahm. 2012 erfolgte dann der Wechsel zu Corpus Sireo (jetzt Swiss Life Asset Management Deutschland GmbH). Hier war er zunächst als Senior Manager im Construction Management und in der Projektentwicklung tätig, bis er 2017 die Leitung des TAM- Teams übernahm.
Wie funktionieren Offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds stellen eine populäre Form der Anlage in Deutschland dar, die es Investoren ermöglicht, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne direkt in einzelne Immobilien investieren zu müssen. Diese Fonds sind Teil des breiteren Spektrums von Investmentfonds, zu den auch Aktien- und Rentenfonds zählen. Mit Offenen Immobilienfonds können Anleger von den Vorteilen des Immobilienmarktes profitieren, ohne die üblichen Hürden und Risiken des direkten Eigentums zu übernehmen.
Der Funktionsmechanismus eines Offenen Immobilienfonds ist wie folgt:
- Anlegereinlagen: Anleger tätigen Einzahlungen in den Fonds, indem sie Anteile erwerben. Der Mindestanlagebetrag kann je nach Fonds variieren.
- Portfoliobildung: Das Fondsmanagement sammelt das Kapital von den Anlegern und bildet ein Portfolio aus verschiedenen Immobilieninvestitionen. Die Auswahl der Immobilien basiert auf den Anlagestrategien und Zielen des Fonds.
- Immobilienmanagement: Der Fondsmanager ist verantwortlich für das Management der Immobilien im Portfolio. Dazu gehören die Vermietung, Instandhaltung, Bewertung und gegebenenfalls der Verkauf von Immobilien.
- Bewertung der Anteile: Die Anteile des Offenen Immobilienfonds werden regelmäßig bewertet, um den aktuellen Wert des Fonds zu ermitteln. Dieser Wert wird als Nettoinventarwert (NAV) bezeichnet und spiegelt den Anteilswert wider, den die Anleger für ihre Investition erhalten.
- Ausschüttungen: Die Mieteinnahmen und sonstigen Erträge aus den Immobilien werden abzüglich der Kosten an die Anleger ausgeschüttet. Diese Ausschüttungen erfolgen in der Regel jährlich.
- Halte- und Kündigungsfristen: Anteile an Offenen Immobilienfonds müssen mindestens 24 Monate gehalten werden, bevor sie zurückgegeben werden können. Eine unwiderrufliche Erklärung zur Rückgabe der Anteile muss 12 Monate im Voraus abgegeben werden.
Es gibt auch einige regulatorische Anforderungen, die für Offene Immobilienfonds gelten. Zum Beispiel müssen sie eine bestimmte Mindestanzahl an Immobilien im Portfolio haben, um die Risikostreuung zu gewährleisten. Darüber hinaus sind sie an bestimmte Vorschriften in Bezug auf Liquidität, Verschuldungsgrad und Transparenz gebunden.
Offene Immobilienfonds bieten den Anlegern die Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne die direkten Herausforderungen und Kosten des Immobilienerwerbs und der -verwaltung zu bewältigen. Durch die breite Diversifikation (je nach Anlagestrategie) bieten sie eine attraktive Anlageform für Investoren, die in den Immobiliensektor investieren möchten. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass, wie bei jeder Anlageform, sowohl Chancen als auch Risiken bestehen.
Für den Living + Working finden Sie hier alle wichtigen Publikationen.
Angst vor Bewertung?
Bei Schlagzeilen der letzten Monate wie „Immobilienpreise fallen im Rekordtempo“ (tagesschau, 23.06.2023) könnte einem als Eigentümer ein klammes Gefühl ob der nächsten Bewertung beschleichen. Dabei sieht es gar nicht so düster aus, insbesondere vor dem Hintergrund gesunder Fundamentaldaten.
Es ist kein Geheimnis, dass der Aufwärtstrend der Wertentwicklung von Immobilien mit der Zinswende im Sommer 2022 zum Erliegen gekommen ist. Durch die gestiegenen Zinsen muss sich erst ein neues Preisgleichgewicht finden, schließlich sind Immobilienpreise u. a. eine Funktion der (Finanzierungs-)Kosten, die sich wiederum aus den Leitzinsen ableiten. Daher sind Schlagzeilen wie „Immobilienpreise erstmals seit 2010 gesunken“ (Handelsblatt, 28.03.2023) die Folge des Wiedereinsetzens der Zinsära und nicht verwunderlich. Aktuell befinden wir uns noch in der Preisfindungsphase am Investmentmarkt mit entsprechenden Auswirkungen auf die Immobilienwerte. Mit dem sich abzeichnenden Ende der Zinsschritte seitens der EZB dürfte sich dieser Anpassungsprozess jedoch bald dem Ende zuneigen bzw. erstmal an Dynamik verlieren – was wiederum Schlagzeilen wie „Kaufpreisminus fürs Wohnen hält an, wird aber kleiner“ (Immobilien Zeitung, 23.09.2023) oder „Preise für neue Miet- und Eigentumswohnungen werden stabiler“ (Immobilien Zeitung, 10.10.2023) erklärt. Mit der Erwartung, dass die Leitzinsen ab 2024 wieder sinken, ist perspektivisch von einer Seitwärtsbewegung der Ankaufsrenditen an den Investmentmärkten und Liegenschaftszinsen in der Bewertung auszugehen. Für eine Erholung der Kapitalwerte sind vor allem gesunde Fundamentalwerte, die den Mietmarkt stützen und steigende Mieteinnahmen ermöglichen, wesentliche Voraussetzung.
Und die Fundamentaldaten sind in vielen Immobiliensektoren weiterhin gut. So ist beispielsweise auf dem Wohnungsmarkt die Nachfrage bzw. der Bedarf groß – besonders in Deutschland, Europas größtem Wohnungs- und Mietmarkt, stehen einem deutlichen Zuzug in die Metropolregionen immer weniger Fertigstellungen gegenüber. Da die Wohnungsknappheit noch lange anhalten wird, ist mit ebenfalls anhaltendem Mietwachstum zu rechnen. Aktuelle Daten verdeutlichen den langfristigen Aufwärtstrend der Mieten: So sind beispielsweise die Angebotsmieten zwischen Oktober 2022 bis September 2023 deutschlandweit nach Value AG um im Schnitt 4,8 % gestiegen, im Neubau sogar um 5,8 %. In manchen Städten, wie Köln (+9,4 %), München (+10,5 %) oder Berlin (+20,1 %) wurden sogar noch stärkere Zuwächse (im Neubau) erreicht, die sich positiv auf den Cashflow der Eigentümer auswirken. Doch die Mieten steigen nicht nur bei der Neuvermietung, sondern auch in Bestandsverträgen. Sofern vertraglich eine Inflationsindexierung vereinbart wurde, verdeutlicht der Anstieg der Verbraucherpreise um 6,9 % im letzten Jahr das Potential zusätzlicher Mieteinnahmen.
Die Abfederung der Preiskorrektur durch steigende Marktmieten und Indexierung greift (teilweise) auch im Bürosektor – besonders im Spitzensegment, da auch hier die begrenzte Flächenverfügbarkeit ein Mietpreistreiber ist: So legten in den deutschen Top 7 die Spitzenmieten zwischen Q3 2022 und Q3 2023 laut RIWIS um 9,7 % zu – in Düsseldorf sogar um 26,3 %, in Köln um 18,5 %. Dieses Mietwachstum kann jedoch nicht auf alle Objekt- und Lagequalitäten des Büromarktes übertragen werden, da bei einem allgemein nachlassenden Büroflächenbedarf in den dezentralen Lagen und bei Objekten, die heutigen Mieteranforderungen und ESG-Kriterien nicht erfüllen, die Nachfrage nachlässt und die Mieten eher seitwärts tendieren.
Auch wenn Differenzierungen zwischen und innerhalb der Immobiliensektoren notwendig sind, so wirken sich weiter steigende Mieten positiv auf die Immobilienwerte aus und dämpfen die zinsinduzierte Preiskorrektur. Und lassen für Immobilien, die auf solide Fundamentaldaten beruhen, – auch bei stabilen Rahmenbedingungen auf der Zinsseite – auf mittlere Sicht eine Erholung der Immobilienwerte auf und über das Niveau vor der Zinswende erwarten.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#15 Episode: Citytalk mit Tobias Assel
Was wird unter individuellen CapEx-Maßnahmen verstanden? Und welche Rolle spielt ESG in Bezug auf die Wertsteigerung von Immobilien? In unserer neuen Episode dreht sich alles um das Thema Technisches Immobilien Asset Management. Unser Head Technisches Asset Management, Tobias Assel, beschäftigt sich mit sämtlichen technischen Angelegenheiten im Zusammenhang mit den Immobilien des Living + Working Portfolios. In unserem Citytalk erzählt er von seiner Tätigkeit als Begleiter der Technical- sowie Carbon Due Diligence bei Immobilien An- und Verkäufen. Kleine Anekdoten und spannende Immobilienstories rund um den Living + Working gibt es obendrauf.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #15
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Konjunktur Perspektiven
Eine umfassende Analyse ist unerlässlich für Investitionsentscheidungen. Daher stellen wir Ihnen die Einschätzung des Research-Teams der Swiss Life zu den wirtschaftlichen Aussichten im Oktober 2023 vor.
Termine
Petersberger Treffen 30. November 2023
FONDSprofessionell KONGRESS 2024 24. + 25. Januar 2024
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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