Swiss Life Living + Working* Newsletter November 2022
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
die Farbe Grün steht für Ruhe, Gelassenheit und Gesundheit und löst in Menschen ein Gefühl von Sicherheit aus. In der Immobilienwelt ist sie auch mit dem Begriff Nachhaltigkeit besetzt und der Nachhaltigkeit gehört die Zukunft. In unserem Marktüberblick beschäftigen wir uns daher mit der Frage, welche Vorteile und vor allen Dingen Renditechancen die sogenannten „grünen“ Investments den Anlegern eröffnen.
Die Niederlande sind nicht nur ein gefragtes Urlaubsziel, sondern bieten auch ausgezeichnete Investitionsmöglichkeiten. Was aber nötig ist, um diese zu nutzen, erläutern Carolin Wüst und Marco Koppold aus dem Team Transaction International im Interview.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: „Swiss Life Living + Working“ erwirbt das Portfolio „Jever” mit zwei Liegenschaften für Betreutes Wohnen
Immobilienporträt: Das Seniorenzentrum „Bundschuh“ in Bruchsal
Im Sommer 2022 hat der Offene Immobilienpublikumsfonds „Swiss Life Living + Working“ das Seniorenzentrum „Bundschuh“ in Bruchsal erworben.
Seit Eröffnung der Einrichtung im Jahr 2003 ist die AWO Betreiberin des Pflegeheims. Aktuell wird das Gebäude um einen Neubau im KfW-Effizienzstandard 40 erweitert. Parallel dazu wird das Bestandsgebäude ebenfalls umfangreich saniert und auf den neuesten Stand gebracht. Nach Fertigstellung wird das Pflegeheim auf einer Fläche von rund 4.700 Quadratmetern über 90 Einzelzimmer verfügen. Zusätzlich entstehen im Neubau vier behindertengerechte Wohnungen mit knapp 300 Quadratmetern Gesamtmietfläche. Der Abschluss der Bau- und Sanierungsarbeiten ist für Ende 2024 geplant.
Das Seniorenzentrum liegt im Bruchsaler Stadtteil Untergrombach. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe. Alles, was für den täglichen Bedarf benötigt wird, ist in den Geschäften in der Nachbarschaft zu finden. Der Bahnhof ist fußläufig erreichbar. Die Stadt Bruchsal selbst liegt rund 20 Kilometer vom baden-württembergischen Karlsruhe entfernt am westlichen Rand des Kraichgaus.
Falls Sie sich gefragt haben, woher der Name „Bundschuh“ kommt, so können wir hier weiterhelfen. 1525 brach im Süden und in der Mitte Deutschlands ein großer Bauernkrieg aus. Es hatte schon vorher kleinere Aufstände gegeben. Dazu zählte auch die Bundschuh-Bewegung im Südwesten des Reiches. 1502 kam es unter der Führung von Joß Fritz zu einer Bundschuh-Verschwörung in Bruchsal und Untergrombach, heute ein Bruchsaler Stadtteil. Die Bauern führten auf ihren Fahnen das Zeichen des Bundschuhs, eines für Bauern typischen, einfachen Schnürschuhs.
Das Seniorenzentrum „Bundschuh“ in Bruchsal gehört seit Sommer zum Portfolio des „Swiss Life Living + Working“.
Im Gespräch mit Carolin Wüst, Senior Associate Manager Transaction International, und Marco Koppold, Associate Director Transaction International, bei Swiss Life Asset Managers „Aufgrund unseres ausgezeichneten Netzwerks können wir in den Niederlanden Chancen außerhalb des Marktes nutzen“
Welchen Bereich verantworten Sie im Team Transaction International?
Carolin Wüst: Wir sind innerhalb von Swiss Life Asset Managers in Bezug auf Immobilientransaktionen die Spezialisten für die Niederlande und verantworten für alle Sektoren – ausgenommen Logistik – die Ankäufe für die von der Swiss Life-Gruppe aufgelegten Fonds.
Warum ist unser Nachbarland für Immobilien-Investments so attraktiv?
Marco Koppold: Die Niederlande sind ein stabiler Investmentmarkt mit guten wirtschaftlichen Rahmendaten und einer positiven demografischen Entwicklung. Es ist ein absolut professioneller und internationaler Markt, in dem wir gerade als Einkäufer eines Fonds sehr willkommen sind.
CW: Eine weitere Besonderheit ist, dass viele große internationale Unternehmen ihren europäischen Hauptsitz in Amsterdam haben. Das sind potenzielle und bonitätsstarke Mieter. Außerdem ist das Thema Nachhaltigkeit dort von großer Bedeutung, gerade auch beim Neubau und der Sanierung. Deshalb können wir hier unsere ESG-Ziele sehr gut umsetzen. Die niederländische Regierung bringt zudem viele Initiativen auf den Weg wie beispielsweise die Schaffung von bezahlbaren Wohnraum. Mit diesen beiden Punkten werden das „E“ und das „S“ unserer ESG-Leitlinien gut bedient.
Welche Unterschiede gibt es zum deutschen Immobilienmarkt?
MK: Die Niederländer fahren quasi bei jedem Wetter Fahrrad. Durch diese starke Fahrradmobilität sind die innerstädtischen Infrastrukturen ganz anders ausgebaut als in Deutschland. Auch herrscht hier eine hohe Affinität zur E-Mobilität. Während wir in Deutschland von den Top-7-Städten sprechen, gibt es in den Niederlanden die Randstad als Zielmarkt für institutionelle Investments. Das ist eine Metropolregion im Westen des Landes. Auf etwa 20 Prozent der Gesamtfläche des Landes leben dort mehr als 40 Prozent der Bevölkerung. Auch sind die Niederländer ein Handelsvolk. Die grundsätzlichen Marktmechanismen sind jedoch den deutschen sehr ähnlich.
CW: Was hier auch definitiv anders ist als in Deutschland, ist die Eigenart, dass viele vieles wissen. Auch wenn ein Objekt von einem Makler exklusiv vermarktet wird, wird man trotzdem von mehreren Seiten diesbezüglich kontaktiert. Wissen aber viele über ein Objekt Bescheid, so ist es deutlich schwerer, Investmentchancen außerhalb des Marktes, sogenannte Off-Market-Deals, zu realisieren. Das schafft man dann nur, wenn man wie wir über ein extrem gutes Netzwerk vor Ort verfügt.
Für den „Living + Working“ haben Sie ein neues Objekt erworben. Können Sie uns Details verraten?
MK: Das war das Büroobjekt „The Grid“ in Utrecht und es ist ein sehr gutes Beispiel dafür, dass unser ausgezeichnetes Netzwerk funktioniert hat. In diesem Fall haben wir vor allen anderen von diesem Objekt erfahren und konnten es uns direkt sichern. Ein echtes Filetstück für das Portfolio des „Living + Working“.
Womit hat Sie das Objekt überzeugt?
CW: „The Grid“ entspricht genau unserer Vorstellung von einer modernen Arbeitswelt. Das Objekt wurde 2021 komplett saniert. Das Erdgeschoss ist eine multifunktionale Begegnungsfläche und bietet neben einer großen Lounge-Area auch mehrere flexibel nutzbare Konferenzräume sowie ein Bistro. Der Mietermix kommt aus zukunftsträchtigen Branchen und die Mietverträge wurden langfristig abgeschlossen. Auch unsere ESG-Zielkriterien werden hier gut umgesetzt. Das Objekt verfügt über das Energielabel „A“. Die eigene Solaranlage auf dem Dach versorgt das Gebäude mit Strom und trägt zur Unabhängigkeit bei, indem sie den externen Energiebedarf senkt.
Eine persönliche Frage: Was ist Ihre Empfehlung, wenn man die Niederlande besuchen möchte?
MK: Für mich ist Amsterdam ein attraktiver Schmelztiegel für ganz unterschiedliche Kulturen. Außerdem gelangt man von dort über die Hauptverkehrsachsen sehr schnell in die vier größten Städte des Landes.
CW: Für mich ist Amsterdam mit den vielen Museen auch kulturell immer eine Reise wert. Man sollte die Stadt unbedingt vom Wasser aus erkunden. Die Grachten gehören zum UNESCO-Weltkulturerbe und Swiss Life Asset Managers konnte hier bereits traditionelle Kanalhäuser aus dem Bürosektor akquirieren.
Carolin Wüst ist seit April 2022 als Transaction Manager im Bereich Transaction International mit Fokus auf die Niederlande tätig. Ihre Karriere startete sie 2018 beim Immobilienberatungsunternehmen CBRE. Carolin Wüst hat ihr Studium der Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg mit einem Master in Real Estate der IREBS International Real Estate Business School abgeschlossen.
Marco Koppold hat seine Karriere bei Swiss Life Asset Managers (damals noch Corpus Sireo) 2012 als Trainee begonnen. Nach Stationen in der Projektentwicklung und im Asset Management wurde er 2018 zum Teamleiter für Süddeutschland im Transaktionsbereich ernannt. Seit Mitte 2020 verantwortete er die deutschlandweite Vermietung an große Unternehmenskunden. Ende 2021 wechselte er als Senior Manager in das Team Transaction International.
Carolin Wüst, Senior Associate Manager Transaction International
Marco Koppold, Associate Director Transaction International
Das Erfolgsgeheimnis von Nahversorgungsimmobilien
Immobilien werden auch „Beton-Gold“ genannt und haben den Ruf, Stabilität ins Portfolio zu bringen. Gerade während der letzten Jahre der Corona-Pandemie musste diese Anlageform beweisen, dass sie tatsächlich ihrem guten Ruf gerecht wird. Dabei lag die Herausforderung mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien vor allem im geänderten Käuferverhalten. Der Online-Handel macht dem stationären Einzelhandel bereits seit Jahren zu schaffen, insofern ist dies nichts Neues. Doch in der Pandemie-Zeit hat der Online-Handel nochmals kräftig angezogen und nicht jedes Einzelhandelsgeschäft vor Ort hat diese harte Zeit überstanden.
Wie sieht nun die Zukunft des stationären Einzelhandels aus? Nun, zunächst haben sich die systemrelevanten Einzelhandelsimmobilien auch in und nach der Corona-Krise ausgezeichnet geschlagen. Zu nennen sind in diesem Bereich insbesondere Nahversorgungs- und Fachmarktzentren sowie Lebensmitteleinzelhändler wie Discounter und Supermärkte. Diese Segmente, die unter den Nahversorgungssektor fallen, konnten laut Statistischem Bundesamt sogar Wachstumsraten zwischen jeweils 5% und 6% erzielen, während der Internet- und Versandhandel um satte 24,1% zulegen konnte. Da sich der Lebensmitteleinzelhandel zuletzt gut entwickelt hat und viele Unternehmen aus dem Bereich Nahversorgung als bonitätsstarke Mieter gelten, haben Immobilien mit einem Fokus auf Nahversorgung während der Corona-Pandemie nicht zuletzt auch durch ihre oftmals langfristigen Mietverträge deutlich an Attraktivität gewonnen.
Weiter ist der Megatrend der Urbanisierung zu nennen, da immer mehr Menschen vom Land in ein städtisch geprägtes Umfeld ziehen. Wobei „städtisch“ nicht direkt mit „Großstadt“ gleichzusetzen ist, sondern auch eine Kleinstadt sein kann – eben nicht „ländlich“. Ebenso haben sich die Ansprüche der Bewohner an ihre Wohnumgebung, die heute viele Möglichkeiten bieten muss, geändert. Neben Wohnen und Arbeiten will man sich auch schnell, bequem und unkompliziert mit allem Lebensnotwendigen versorgen. Damit rücken Immobilien in den Fokus, die genau das bieten: Eine Kombination von Wohnen und Einkaufen eingebunden in ein lebenswertes Umfeld.
Somit haben auch Kleinstädte abseits der großen Ballungszentren, die eine attraktive Nahversorgung vorweisen, einen Standortvorteil. Quartierszentren und Lebensmittelmärkte vor Ort punkten neben umfangreichen Sortimenten vor allem mit kurzen Wegen. Einkaufsfahrten in die Innenstädte der Großstädte entfallen. Was der Lokalhandel nicht hat, wird dann online bestellt.
Der „Living + Working“ hat diesen Trend bereits von Anfang an im Portfolio aufgegriffen. Der Casinopark in Wentdorf bei Hamburg ist ein Beispiel hierfür.
Grüne Investments als Renditetreiber?
Die hohen Energiepreise und die Notwendigkeit zum Energiesparen auch im Gebäudebereich, Wünsche der Mieter nach ESG-konformen Mietflächen oder verschärfte gesetzliche Anforderungen an Neubauten lenken den Blick immer stärker auf „grüne“ Investments. Aber welche Vorteile und vor allem Renditen erreichen Investoren damit?
Die Dekarbonisierung der Wirtschaft und damit auch der Betrieb von Immobilien ist inzwischen zusammen mit weiteren Maßnahmen rund um die ökologische und soziale Verantwortung sowie gute Unternehmensführung (ESG) in den Fokus der Immobilienwirtschaft gerückt. Immer mehr Gebäude werden nach Standards wie BREEAM, DGNB oder LEED zertifiziert. Ein Treiber dieser Entwicklung sind die Interessen von Mietern, die sich z.B. verpflichtet haben, Büro- oder sonstige Gewerbeflächen nur noch in zertifizierten Objekten anzumieten. Analog haben sich viele institutionelle Investoren auf Nachhaltigkeitsziele festgelegt und passen ihre Immobilien den Gebäudestandards an, um langfristig gute Mieten und Renditen zu erzielen.
Die Miet- oder Performancebetrachtung der Investoren verschiebt sich jedoch: Viele Studien aus den letzten Jahren haben gezeigt, dass sich in zertifizierten Gebäuden höhere Mieten erzielen lassen. Dieser Effekt nimmt jedoch ab, weil zunehmend mehr Flächen auf den Markt kommen, die den Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen. Mehr noch: Eine Differenz zwischen den Mieten in zertifizierten und nicht zertifizierten Objekten bleibt zwar, aber dreht sich für Flächen ins Negative, die modernen Anforderungen der Nutzer und ESG-Aspekten nicht entsprechen. Aus einem „green premium“ wird zunehmend ein „brown discount“, der sich auch auf Investorenseite bemerkbar macht. Nachdem zunächst mit überdurchschnittlichen Mieten für zertifizierte Gebäude eine höhere Performance eingefahren werden konnte, besteht heute und in Zukunft immer stärker die Notwendigkeit, mit der fortschreitenden Verbesserung des im Wettbewerb stehenden Flächenbestands mitzuhalten.
Diese Entwicklung unterstreicht einmal mehr die Notwendigkeit, Immobilienbestände „grün zu machen“ und bei neuen Investments darauf zu achten, diese Anforderungen zu erfüllen oder entsprechend Finanzmittel bereitzuhalten und einzupreisen, um die Gebäude nachfolgend auf die aktuell geforderten Qualitäten zu bringen.
Das nachhaltige Investieren wird zum Standard. In der Praxis zeigt sich dies gegenwärtig z. B. in der starken Nachfrage nach Büroflächen, die sowohl ESG-Anforderungen erfüllen als auch den Nutzern moderne technische Ausstattung und ein gutes infrastrukturelles Umfeld bieten – und zwar durch Unternehmen wie öffentliche Mieter. Damit fokussieren auch Investoren ihre Nachfrage auf entsprechende Objekte, während die übrigen Immobilien tendenziell mit einem Abschlag „gestraft“ werden. Analytisch lässt sich diese Entwicklung bisher nur bedingt nachvollziehen, da die vorliegenden Marktdaten Gebäudezertifizierungen i. d. R. nicht berücksichtigen. Zudem sind nicht alle modernen, „grünen“ Objekte zertifiziert. Aber auch Zertifizierungen decken nicht sämtliche Nachhaltigkeitsthemen ab, weil sie in der Summe aus der Zeit vor der Offenlegungs- und Taxonomieverordnung der EU stammen und erst langsam an die neuen Anforderungen angepasst werden. Für langfristig erfolgreiche Investments sind die Rahmenbedingungen aber auf jeden Fall „auf grün“ geschaltet.
Für die Immobilien in den Fonds von Swiss Life Asset Managers gilt es, im Bestand wie beim Ankauf die definierten, angestrebten Nachhaltigkeitsmerkmale zu erfüllen und künftig weiterzuentwickeln. Bei Akquisitionen stehen auch „grüne Objekte“ im Blickfeld, wie z. B. im Fall des „European Living“ aktuell beim Ankauf eines Neubaukomplexes für altersgerechtes Wohnen in Leipzig. Dieses wird in Holzmodulbauweise klimafreundlicher gebaut als in konventioneller Art und Weise und wird im Betrieb sehr energieeffizient sein.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
Dr. Andri Eglitis, Head of Research Immobilien Deutschland, ist zu Gast bei unserem Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“. Er gibt u. a. spannende Einblicke und Antworten auf die Fragen, wie sich die Büronutzung infolge der Corona-Pandemie gewandelt hat und welche Auswirkungen sich auf den Investmentmärkten durch die Inflation abzeichnen.
#3: Citytalk mit Dr. Andri Eglitis
In unserer dritten Episode haben wir wieder einen spannenden Gast eingeladen. Dr. Andri Eglitis leitet das Immobilienmarkt-Research Deutschland der Swiss Life Asset Managers und analysiert mit seinem Team die Immobilienmärkte in Deutschland sowie in Nord- und Osteuropa. In unserem Citytalk sprechen wir mit ihm darüber, wie sich die Büronutzung infolge der Corona-Pandemie gewandelt hat, inwieweit indexierte Mietverträge einen Inflationsschutz bieten können und ob die gestiegenen Finanzierungszinsen auch bereits auf den Investmentmärkten zu spüren sind. Viel Spaß.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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