Herr Riede, was entscheidet heute darüber, ob ESG im Immobilienportfolio wirklich Wirkung entfaltet? 

ESG entfaltet heute nur dann echte Wirkung, wenn die Themen, an denen ESG-Manager arbeiten auch eine Relevanz für das Kerngeschäft haben. Dazu zählt die Mitwirkung an revisionssicheren Reportings basierend auf robusten Daten genauso wie der strategische Energieeinkauf, die Beratung des Portfolio und Asset Managements bei der Umsetzung von CapEx Maßnahmen sowie die laufende Weiterentwicklung von Steuerungsinstrumenten und Plattformen für das Portfolio Management. Zukunftsfähige ESG-Teams antizipieren regulatorische und marktbedingte Chancen und Risiken und begleiten das Portfolio Management bei der Entwicklung geeigneter Strategien. 

ESG sollte also nicht als separates Zusatzthema betrachtet werden, sondern konsequent in das Kerngeschäft entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus integriert sein – von der Entwicklung über den Betrieb bis hin zur Modernisierung und schlussendlich zur Veräußerung. Dabei sind belastbare Daten, transparente Prozesse, moderne Technologien und starke Partnerschaften entscheidend.  

Ein häufiges Thema ist die Wirtschaftlichkeit. Rechnet sich ESG heute schon oder bleibt es ein langfristiges Investment? 

ESG ist längst nicht mehr ein Zukunftsthema, sondern oft bereits eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Für Finanzierung, Vermietbarkeit und regulatorische Konformität wird ESG zunehmend zur Grundvoraussetzung. Gleichzeitig zeigt sich am Markt ein differenziertes Bild in Bezug auf „Green Premiums“ und „Brown Discounts“: also Bewertungs- und Vermarktungsrisiken bei nicht transformierten Beständen. Während energieeffiziente Flächen im gehobenen Bürosegment eine Selbstverständlichkeit sind, ist in der Nutzungsklasse Wohnen die Modernisierungsumlage eine wesentliche Grundlage, um einerseits die Portfolien zu dekarbonisieren und andererseits die Marktwerte zu steigern. Es zeigen sich also gewisse Basisanforderungen über alle Nutzungsklassen hinweg, um wirtschaftliche Risiken zu minimieren. Umso mehr steigt auch die Bedeutung von aktivem Asset Management, das die richtigen Stellschrauben bedienen kann, um die Zukunftsfähigkeit von Immobilienportfolios sicherzustellen. 

Swiss Life Asset Managers Deutschland geht mit Initiativen wie Climatch einen eigenen Weg in der Dekarbonisierung. Was unterscheidet diesen Ansatz von klassischen ESG-Strategien?  

Der Unterschied liegt vor allem in der operativen Tiefe und im ganzheitlichen Ansatz. Climatch versteht Dekarbonisierung nicht als Sammlung einzelner ESG-Maßnahmen, sondern als strukturierten, skalierbaren Umsetzungsprozess auf Objekt- und Portfolioebene. Im Fokus stehen dabei Energieeffizienz, Onsite-Technologien wie Photovoltaik, neue Wärme- und Versorgungslösungen, E-Mobilität sowie Contracting-Modelle. Der eigentliche USP ist damit in Zusammenarbeit mit dem ESG-Team die Verbindung aus regulatorischem Know-how, einer datengestützten Roadmap, Fördermittelkompetenz und konkreter Umsetzung im Asset Management – also ein Ansatz, der hands-on die gesamte Bewirtschaftungsphase der Immobilien begleitet und ESG somit zu sehr viel mehr macht als nur die Erfüllung regulatorischer Pflichten – nämlich zu einem fest integrierten Bestandteil des Asset Managements. 

Mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) steigen die Anforderungen weiter. Was bedeutet das konkret für Immobilienportfolios wie den Living + Working? 

Die EPBD erhöht den Transformationsdruck auf Immobilienportfolios deutlich. Für Portfolios wie den Living + Working bedeutet das vor allem, energetische Schwächen früher zu identifizieren und Sanierungspfade strukturiert zu planen. Dabei geht es neben der Compliance auch um die Sicherung von Vermietbarkeit, Finanzierbarkeit und Wertentwicklung. Genau deshalb gewinnen datenbasierte Dekarbonisierungs-Roadmaps, laufendes Monitoring und die enge Verzahnung von Regulierung, Technik und Asset Management an Bedeutung. Wer früh handelt, kann regulatorische Risiken reduzieren und Transformationspotenziale gezielt heben.  

Im Living + Working gibt es Bestandsgebäude verschiedener Nutzungsklassen. Wie geht man mit der Vielfalt solcher Objekte unter den neuen Vorgaben um? 

Gerade bei Bestandsgebäuden braucht es einen differenzierten, objektspezifischen Ansatz. Nicht jedes Gebäude lässt sich mit einem Standardprogramm transformieren. Entscheidend ist deshalb, technische Machbarkeit, regulatorische Anforderungen, Wirtschaftlichkeit und den jeweiligen Gebäudecharakter zusammenzudenken. In der Praxis bedeutet das oft, Maßnahmen stufenweise umzusetzen – etwa über die Optimierung der Gebäudetechnik, effizientere Wärmeversorgung, gezielte Eingriffe in die Gebäudehülle, intelligente Steuerung oder den Einsatz passender Onsite-Technologien, soweit dies baulich möglich ist. Ziel ist nicht die schematische Sanierung, sondern ein realistischer Dekarbonisierungspfad, der CO₂-Wirkung, Investitionsbedarf und Nutzungsperspektive sinnvoll austariert. 

Warum sind Daten und Transparenz im ESG-Kontext entscheidend?  

Sie sind die Grundlage jeder wirksamen ESG-Strategie. Regulatorische Anforderungen wie die SFDR, EU-Taxonomie und EPBD sowie das Gebäudemodernisierungsgesetz machen belastbare Daten heute faktisch zur Pflicht. Gleichzeitig ermöglichen sie erst, Maßnahmen nach CO₂-Wirkung, Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit sinnvoll zu priorisieren. Wer verlässliche Daten hat, kann Dekarbonisierungspfade definieren, Fortschritte messbar machen und regulatorisches Reporting fundiert aufsetzen. Transparenz ist die Voraussetzung für bessere Entscheidungen im laufenden Portfolio und Asset Management.