Swiss Life Living + Working* Newsletter Juni 2022
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
wir freuen uns, Ihnen wieder eine interessante Mischung von Neuigkeiten und Informationen rund um den Swiss Life Living + Working vorzustellen.
Anleger wünschen sich stabile Anlageformen für ihr Geld. Deshalb zeigen wir Ihnen heute in der Rubrik Wissenswertes, wie die Risikomischung bei Offenen Immobilienfonds funktioniert. Im Gespräch stellen wir Ihnen Marco Koppold mit seiner Tätigkeit als Senior Transaction Manager International vor.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters.
News: „Swiss Life Living + Working“ erwirbt jeweils eine Liegenschaft in Flensburg und Biberach an der Riß
Die Objekte des Portfolios umfassen zwei Fachmarktzentren und elf Mietwohnungen.
Portrait: „Edeka“-Markt in Hamburg-Osdorf
Im November 2021 hat der „Swiss Life Living + Working“ den Edeka-Markt Volker Klein in Hamburg erworben.
Der Markt befindet sich in der Julius-Brecht-Straße 5A direkt am bekannten Elbe-Einkaufszentrum im Hamburger Stadtteil Osdorf und wurde im Jahr 2014 eröffnet. Die Verkaufsfläche beträgt rund 2.700 Quadratmeter. Neben dem ansprechenden Ladendesign finden die Kunden zusätzlich eine Post, einen Lottoverkauf sowie eine große Bäckerei und Konditorei im Erdgeschoss. Damit bedient der Markt umfassend die Nahversorgungsbedürfnisse des Einzugsgebiets.
Der Supermarkt ist sowohl bei den Bewohnern des Stadtteils Osdorf, als im gesamten Bezirk Altona wegen seines innovativen Einkaufserlebnisses sehr beliebt und erfreut sich täglich einer großen Kundenfrequenz. Auch ist der Markt sehr gut mit dem öffentlichen Nahverkehr zu erreichen. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor dem Grundstück, ca. 40 Meter vom Haupteingang entfernt. Kunden, die mit dem PKW kommen, finden neben den hauseigenen Parkplätzen eine Vielzahl von Parkmöglichkeiten.
Der Hamburger Stadtteil Osdorf im Stadtbezirk Hamburg-Altona befindet sich im Westen des Hamburger Zentrums. Die Gegend ist bei Familien sehr beliebt. Was auch an der guten Verkehrsanbindung liegt. So führt die Julius-Brecht-Straße direkt zur B431 und in die Hamburger Innenstadt. Mit mehreren Metrobus-Linien sind sowohl die City als auch das Umland gut zu erreichen.
Ein besonderes Highlight in Osdorf ist das Loki-Schmidt-Haus und der gleichnamige Botanische Garten. Das Museum für Nutzpflanzen der Universität Hamburg beherbergt eine wertvolle Botanische Sammlung. Der Garten mit seiner Vielzahl an Pflanzen, Tropengewächsen und anderen Attraktionen ist ein beliebter Anlaufpunkt für Erholungssuchende. Grün ist auch die Hochkamp-Siedlung. Spaziert man durch die dicht bewachsenen Straßen, die die vielen Villen umgeben, so meint man durch einen einzigen großen, bewohnten Park zu laufen. Für die Kinder gibt es das „Kl!ck-Kindermuseum“ zu entdecken. Hier können die Kinder in die Steinzeit eintauchen oder sich auf einer Baustelle austoben.
Der Edeka-Markt Volker Klein in Hamburg-Osdorf gehört seit November 2021 zum Portfolio des Living + Working.
Im Gespräch mit Marco Koppold, Senior Transaction Manager International bei Swiss Life Asset Managers: „Wir sind als verlässlicher Partner am Markt bekannt.“
Was machen Sie als Senior Transaction Manager International genau?
Intern koordinieren wir als Projektmanager alles rund um den Ankauf und stellen sicher, dass die Prozessabläufe eingehalten werden. Von außen betrachtet sind wir in einem sehr professionell aufgestellten Markt, wo viele Makler Immobilien anbieten, diejenigen, die vor Ort tätig sind und damit sozusagen die ersten und direkten Ansprechpartner von Swiss Life Asset Managers für Verkäufer.
In welchen Ländern sind Sie tätig?
Unsere Einheit betreut aus Deutschland heraus die Niederlande, Österreich, die baltischen Staaten sowie die an Deutschland angrenzenden osteuropäischen Länder. Innerhalb Europas ist Swiss Life Asset Managers natürlich auch noch in weiteren Ländern aktiv. Allerdings geht das innerhalb der Konzernstruktur dann über die lokalen Kolleginnen und Kollegen direkt vor Ort, wie beispielsweise in Frankreich oder in Skandinavien.
Immobilien sind auch im Ausland stark nachgefragt. Wie finden Sie die passenden Objekte?
Wir sind in vielen Märkten aktiv. Da besteht die Kunst in der Kontaktpflege und im Netzwerken, um so Ankaufsmöglichkeiten möglichst vor anderen zuerst angeboten zu bekommen. Deshalb investieren wir viel Zeit in Gespräche und die Marktsondierung. Einfach gesagt: Früh dran sein und uns ins Gespräch bringen, das ist unser Ziel. Wir sind außerdem ein extrem verlässlicher Partner – was nicht nur von den Anlegern, sondern auch von unseren Geschäftspartnern sehr geschätzt wird. Wenn wir beispielsweise ein Gebot für ein Objekt abgeben, dann wurde das im Vorfeld intern bereits von allen Stellen geprüft. Der Verkäufer kann sich voll und ganz darauf verlassen, dass dieses Angebot so steht. Diese Verlässlichkeit ist uns sehr wichtig.
Gibt es in einzelnen Ländern Nutzungsarten, die in Deutschland so nicht im Fokus stehen?
Dass wir im Ausland Objekte ankaufen, hat nichts damit zu tun, dass es im Ausland „andere“ Segmente gibt, sondern ist ganz einfach für die geografische Risikostreuung wichtig. So sind beispielsweise das Wohnsegment und die speziellen Einzelhandelsformate, die wir für den Living + Working suchen, europaweit stark gefragt.
Welche Herausforderungen stellen sich bei erstmaligen Investitionen in neuen Ländern?
Markteintrittsbarrieren sind oft extern beeinflusst, wie wir aktuell am Konflikt in der Ukraine sehen können. Wir müssen hier neben der politischen und wirtschaftlichen Lage aber auch unsere internen Strukturen im Blick behalten. Wir benötigen in den jeweiligen Ländern operativ gut funktionierende Einheiten, sonst können wir nach einem Ankauf die Arbeit an der Immobilie gar nicht bewerkstelligen. Erst wenn das sichergestellt ist, sind wir bereit, in neuen Zielländern zu investieren.
Haben Sie ein Beispiel für einen aktuellen Ankauf?
Für den Living + Working sind wir gerade an einem passenden Objekt in einem Nachbarland dran. Da sich das aber noch in einem frühen Stadium befindet, wollen wir jetzt noch keine Details veröffentlichen. Bleiben Sie also gespannt, ich verspreche ihnen, dass da eine sehr attraktive Immobilie kommt.
Eine ganz andere Frage: Was schätzen Sie besonders an Ihrer Tätigkeit?
Mich fasziniert die Dynamik, mit der wir hier im Transaktionsbereich arbeiten. Oft stehen wir unter einem enormen Zeitdruck, alle Beteiligten in den verschiedenen Ländern und Bereichen unter einen Hut zu bekommen. Das ist herausfordernd, aber auch gleichzeitig spannend, und der beste Lohn ist, wenn wir uns das entsprechende Objekt dann wirklich sichern können. Für jemand wie mich, der seit 10 Jahren Immobilien lebt, ist das Schönste, dass wir mit so hochklassigen Immobilien an interessanten Standorten arbeiten können. Es macht einfach Spaß, so tolle Gebäude ankaufen zu können.
Marco Koppold hat seine Karriere bei Swiss Life Asset Managers (damals noch Corpus Sireo) 2012 als Trainee begonnen. Nach Stationen in der Projektentwicklung und im Asset Management wurde er 2018 zum Teamleiter für Süddeutschland im Transaktionsbereich ernannt. Seit Mitte 2020 verantwortete er die deutschlandweite Vermietung an große Unternehmenskunden. Ende 2021 wechselte er als Senior Transaction Manager International in das Team Transaction International.
Wissenswertes: Risikomischung bei Offenen Immobilienfonds
Offene Immobilienpublikumsfonds nach deutschem Recht gelten als sehr schwankungsarme Anlageform. Für Anleger ist dies ein ungemein wichtiger Aspekt, wenn sie ihr Geld risikoarm investieren wollen. Grundlage dafür ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das den Offenen Immobilienfonds unter anderem den Grundsatz der Risikomischung vorschreibt.
Daher muss jeder Offene Immobilienfonds mindestens neun Liegenschaften im Portfolio haben. Nach den Vorschriften des KAGB müssen die jeweiligen Immobilien regelmäßig vierteljährlich bewertet werden. Dies hat stets durch zwei externe und auch voneinander unabhängige Bewerter zu erfolgen.
Ein einzelnes Objekt darf zudem zum Zeitpunkt des Erwerbs mit seinem Wert 15 Prozent des Sondervermögens nicht übersteigen. Zusätzlich darf der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als 10 Prozent des Wertes des Sondervermögens beträgt, 50 Prozent des Sondervermögens nicht überschreiten. Ebenfalls dürfen höchstens 20 Prozent in Grundstücke im Zustand der Bebauung und auch höchstens 20 Prozent in Beteiligungen an Immobiliengesellschaften investiert werden. Hinzu kommt, dass die Kreditaufnahme auf maximal 30 Prozent der Summe der Immobilienwerte beschränkt ist.
Das Fondsmanagement ist für die Umsetzung dieser Vorgaben verantwortlich und kann diese sogar noch erweitern. Als Beispiel ist hier eine geografische Streuung der Anlageobjekte zu nennen: Ankäufe sollen nicht nur in einem Land, einer Region oder gar nur in einer Stadt erfolgen, sondern gut verteilt sein. Eine weitere Risikomischung kann über den Ankauf der Objekte aus unterschiedlichen Segmenten, beispielsweise Wohnen und Büro, erfolgen.
In der Praxis setzen die Offenen Immobilienfonds eine weit über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehende zusätzliche Risikomischung um. Bei den Mietvertragslaufzeiten ergibt sich übrigens schon aufgrund der vielen verschiedenen Mieter in den verschiedenen Objekten eine große Variation, sodass nicht alle Mietverträge in einem Jahr auslaufen.
Mit Blick auf die Risikomischung setzt der Swiss Life Living + Working weiter Maßstäbe – und das hat vor allem etwas mit seiner innovativen Aufteilung der Immobiliennutzungsarten zu tun, die in der Fondsbranche einzigartig ist. Das hat sich gerade in den letzten zwei Krisenjahren ausgezeichnet bewährt.
Damit Sie wissen, wie das beim Swiss Life Living + Working genau aussieht, haben wir für Sie einen Überblick der Fondsdaten zusammengestellt, den Sie hier finden.
Last-Mile-Logistik: Wunscherfüllungsfee für Verbraucher und Anleger
Nie war die Zeit bereiter für Last-Mile-Logistiker! Strebt der Mensch doch sowohl nach Bequemlichkeit als auch in die Städte. Der Drang nach Komfort – manchmal auch die Not, wenn man sich im Lockdown befindet – führt zu steigenden Umsätzen im Onlinehandel. Der treibt wiederum den Bedarf für Last-Mile-Logistik. Denn die Last-Mile-Logistik bildet die zeitnahe Zustellung der Ware auf „der letzten Meile“ zum Endverbraucher in der Stadt ab. Doch die Last-Mile-Logistik erfreut nicht nur Verbraucher, sondern auch Anleger.
2020 lebten in Deutschland 77,4 % der Bevölkerung in Städten, und damit 2,4 % mehr als 2020. Im Jahr 2025 wird ein Anteil von 78 % erreicht werden. Parallel zur Urbanisierung breitet sich der Siegeszug des Onlinehandels weiter aus. Schätzungen zufolge lag der Anteil vom Onlinehandel am Gesamtumsatz im Einzelhandel 2021 bei 18 % – 2019 waren es noch 13 % –, Tendenz steigend. Für E-Commerce-Unternehmen stellt eine zeitnahe Zustellung einen entscheidenden Wettbewerbsfaktor dar. Denn wir bestellen nicht nur immer mehr, wir erwarten auch, dass die Ware rasch eintrifft: 43 % der Verbraucher entscheiden sich für die Lieferung am nächsten Tag. Ganze 17 % bestellen ein Produkt nicht, wenn die Lieferung zu lange dauert. So erfüllt die Last-Mile-Logistik Kundenwünsche und bietet Wachstumspotential: Bis 2030 wird die Anzahl der Zustellungen in der Last-Mile-Logistik weltweit um 78 % zunehmen.
Diese Entwicklung bedeutet auch, dass der Flächenbedarf bei stadtnahen Logistikflächen, die sehr gut an das Verkehrsnetz angebunden sind, stark zunimmt. 2021 gaben 60 % von 1.400 befragten Unternehmen, die bereits Gewerbeimmobilien am Stadtrand großer Metropolregionen in Europa mieten, an, dieses Jahr mehr Fläche anmieten zu wollen. Doch wollen ist nicht gleichbedeutend mit können. Denn es mangelt an geeigneten Flächen. Und auch die kreative Umnutzung von beispielsweise leerstehenden Einzelhandelsflächen oder veralteten Parkhäusern kann aktuell die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nicht schließen. Da das Gesetz des Marktes „Nachfrage treibt Preise“ lautet, ist die Mietpreisentwicklung, die Last-Mile-Flächen in den letzten Jahren hingelegt haben, nicht verwunderlich, was am Beispiel der Top-5-Märkte in Deutschland und im Vergleich zu – ebenfalls gut laufenden großflächigen Logistikflächen – deutlich wird.
So weisen Last-Mile-Logistikflächen im Durchschnitt der Top-5-Märkte in Deutschland ein relativ stärkeres Wachstum der Mieteinnahmen auf als großflächige Logistikflächen. Seit 2011 ist die Spitzenmiete für Last-Mile-Flächen um 37 % gestiegen, die für klassische Logistikflächen um rund 19 % – Anstiege, die deutlich über der Verbraucherpreisentwicklung liegen. Eben jene Verbraucherpreisentwicklung lässt gerade die Anleger von Last-Mile-Logistikflächen äußert ruhig schlafen. Denn der Besitz von Objekten, deren Vermietungsmarkt auf nachhaltigen Megatrends wie Urbanisierung und E-Commerce fußt und deren Spitzenmieten dank Nachfrage und Indexierung eine Entwicklung oberhalb des Inflationsniveaus erwarten lässt, ist viel wert.
Quelle: PMA, Logistikflächen: ≥ 10.000 m2; Last-Mile-Flächen: ≤ 10.000 m2 in urbanen Regionen.
Top 5 = Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München; Eurostat
Termine
FONDSprofessionell KONGRESS 21. + 22. Juni 2022 in Mannheim
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
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