Swiss Life Living + Working* Newsletter Januar 2026
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
zum Jahresbeginn richten wir den Blick nach vorn: Während sich die Märkte zunehmend stabilisieren, rücken Qualität und aktives Asset Management stärker in den Fokus. Genau auf diese Aspekte fokussiert sich auch der Living + Working.
Wie das konkret aussieht, zeigen die Lee Towers in Rotterdam. Aus den ehemaligen Bürotürmen wurde moderner Wohnraum – ein im wahrsten Sinne herausragendes Beispiel für gelungene Umnutzung und die Fähigkeit, Immobilien gezielt an veränderte Nachfrage anzupassen. Denn europaweit entwickeln sich ganze Stadtbereiche vom Singe-Use hin zu gemischten Quartieren.
Darüber hinaus ordnet unser Research-Team ein, weshalb 2026 zum Jahr des Asset Managements werden könnte. Ergänzend gibt Marc Brütsch im Interview einen Ausblick auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und erklärt, warum vorsichtiger Optimismus angebracht ist.
Wir wünschen Ihnen viel Freude bei der Lektüre!
Ihr Redaktionteam des Living + Working Newsletters
Vom Büroturm zum urbanen Wohnquartier
Die Lee Towers zeigen, wie aktives Asset Management einen funktional überholten Bürostandort in ein zukunftsfähiges Wohnobjekt verwandelt.
Die drei rund 95 Meter hohen Türme sind prägnanter Bestandteil der Rotterdamer Skyline. Sie wurden ursprünglich als Bürogebäude errichtet und im Jahr 2019 umfassend in Wohnraum umgewandelt.
Heute bietet das im Living + Working befindliche Objekt 443 moderne Wohneinheiten auf rund 24.000 Quadratmetern Mietfläche: ein spürbarer Beitrag zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarkts. Die vollständige Repositionierung vom Büro zum Wohnen folgt einem klaren, urbanen Bedarf und steht exemplarisch für den europaweiten Trend: weg von der Einzelnutzung hin zu gemischten, lebendigen Stadtquartieren.
Die Lee Towers bereichern das Portfolio von Living + Working gleich mehrfach: durch Wohnen als resilienteste Nutzungsart, durch die wertschaffende Umnutzung eines Bestandsobjekts und durch die gezielte Positionierung in einem dynamischen europäischen Wachstumsstandort. Ein Objekt, das zeigt, wie Expertise im Asset Management langfristige Werte schafft.
Das Objekt wurde nach „Leendert ‚Leen‘ Huijzer“, besser bekannt als Lee Towers, einem Sänger aus Rotterdam, benannt. Er feierte mit seiner Version des Liedes „You’ll Never Walk Alone” seinen größten Erfolg.
„2026 ist für mich ein Übergangsjahr: weg von der reinen Krisenwahrnehmung, hin zu einer Phase, in der sich der Aufschwung langsam festigt.“ – Interview mit Marc Brütsch
Wenn wir auf 2026 schauen: Mit welchem Gefühl gehen Sie ins neue Jahr?
Insgesamt mit vorsichtigem Optimismus. Ich weiß, das klingt für viele erst mal ungewohnt, weil die Stimmung gerade in Deutschland ziemlich gedrückt ist. Aber wenn man sich die Daten anschaut, dann sind die zugrunde liegenden Tendenzen deutlich besser als das, was man aktuell in der öffentlichen Wahrnehmung hört.
Woran machen Sie diesen Optimismus konkret fest?
Zum einen sehen wir, dass sich die europäische Wirtschaft zyklisch erholt. Das war schon 2025 sichtbar, vor allem in Ländern wie Spanien und Italien, aber eben auch langsam in Deutschland. Für 2026 rechnen wir hierzulande mit rund einem Prozent Wachstum – nach etwa 0,3 Prozent in diesem Jahr. Das ist keine Boomphase, aber es ist eine klare Beschleunigung. Es wird sich einfach besser anfühlen als 2025.
Viele Menschen empfinden die wirtschaftliche Lage trotzdem als sehr schwierig. Wie erklären Sie diese Diskrepanz?
Da gibt es tatsächlich eine Art Schere. Auf der einen Seite haben wir eine sehr skeptische, teilweise fast düstere Stimmung – geprägt von geopolitischen Krisen, Handelskonflikten und Unsicherheiten. Auf der anderen Seite zeigen die harten Zahlen, dass sich etwas aufbaut. Die Privatwirtschaft ist erstaunlich robust, die Reallöhne steigen, die Kaufkraft der Haushalte hat sich verbessert. Das kommt in den Köpfen aber noch nicht richtig an.
Welche Rolle spielt die Geldpolitik für 2026?
Eine wichtige, aber eher stabilisierende Rolle. Die EZB hat die Zinsen gesenkt, die Geldpolitik ist also lockerer als zuvor. Was uns etwas überrascht hat, ist, dass die Kreditvergabe der Banken – gerade in Deutschland – trotzdem relativ zurückhaltend geblieben ist. Für 2026 gehen wir davon aus, dass sich das langsam bessert. Die Finanzierung sollte schrittweise wieder leichter werden, auch wenn wir keine Rückkehr zu früheren Dynamiken sehen.
Ein zentraler Punkt in Ihren Prognosen ist der Fiskalimpuls. Was bedeutet das konkret für 2026?
Das ist aus meiner Sicht einer der entscheidenden Faktoren. In Deutschland kommen jetzt die großen Infrastruktur- und Verteidigungsprogramme ins Spiel. Wenn der Staat deutlich mehr investiert, dann wirkt das wie ein Anschub für die gesamte Wirtschaft. Dieser Effekt ist in den Daten für 2026 sichtbar, auch wenn er in der öffentlichen Debatte noch kaum eine Rolle spielt. Wenn diese Investitionen dann in konkrete Projekte und Jobs übersetzt werden, kann das viel Vertrauen zurückbringen.
Wie schätzen Sie das internationale Umfeld für 2026 ein?
Der Handelsstreit, vor allem mit Blick auf die USA, dürfte an Schärfe verlieren. In den USA selbst werden steigende Preise zunehmend zum politischen Thema, gerade im Hinblick auf die Zwischenwahlen. Das lenkt den Fokus weg von neuen Zollkonflikten. Für Europa bedeutet das zumindest kurzfristig etwas Entlastung. Die größere Herausforderung wird eher der Wettbewerb mit China bleiben, etwa für die deutsche Industrie.
Und wenn wir speziell auf Deutschland und Europa schauen?
Für 2026 erwarten wir, dass Deutschland und Frankreich wieder stärker zu Wachstumslokomotiven in der Eurozone werden. Das ist ein gewisser Rollentausch im Vergleich zu den letzten Jahren, in denen vor allem die südlichen Länder vorne lagen. Die Binnenkonjunktur in Europa gewinnt an Bedeutung, und das ist grundsätzlich eine gute Nachricht.
Was heißt das alles für die Immobilienwirtschaft?
Die Erholung kommt, aber sie kommt langsamer, als viele gehofft haben. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, daran hat sich nichts geändert. Auch institutionelle Investoren werden wieder mehr Interesse an Immobilien entwickeln. Gleichzeitig gibt es Konkurrenz durch andere Anlageformen, etwa durch Infrastrukturinvestitionen oder Staatsanleihen. Für 2026 gilt: Die Rahmenbedingungen verbessern sich, aber die Bäume wachsen nicht in den Himmel.
Wenn Sie 2026 mit einem Wort beschreiben müssten – welches wäre das?
Übergang. 2026 ist für mich ein Übergangsjahr: weg von der reinen Krisenwahrnehmung, hin zu einer Phase, in der sich der Aufschwung langsam festigt. Es wird nicht spektakulär, aber es wird stabiler – und das ist nach den letzten Jahren schon eine gute Nachricht.
Warum 2026 ein Übergangsjahr mit Chancen werden könnte, welche Rolle Infrastrukturinvestitionen spielen und weshalb vorsichtiger Optimismus angebracht ist – darüber sprechen wir im Interview mit Marc Brütsch.
Auf den Spuren einer Trendwende: vom Single Use zum lebendigen Quartier
In den 1960er- und 1970er-Jahren galt die Idee der reinen Arbeitsstandorte als zukunftsweisend: Arbeiten hier, Wohnen dort – effizient, funktional, gut erreichbar mit dem Auto. Nirgendwo lässt sich dieses Konzept besser nachvollziehen als in der Bürostadt Niederrad bei Frankfurt am Main. Jahrzehntelang konzentrierten sich dort Tausende Arbeitsplätze, doch mit der Zeit zeigte sich die Kehrseite: fehlende Infrastruktur, kaum Leben außerhalb der Bürozeiten, geringe Aufenthaltsqualität.
Warum Single-Use nicht mehr funktioniert
Heute stößt dieses Modell an seine Grenzen. Städte wachsen, Wohnraum wird knapper, und gefragt sind Quartiere, die Arbeiten, Wohnen und Alltag verbinden. Lebensqualität, kurze Wege und Nutzungsmischung sind zu entscheidenden Standortfaktoren geworden. Reine Büroareale verlieren dagegen an Attraktivität.
Frankfurt-Niederrad: Von der Bürostadt zum Lyoner Quartier
Bereits 2007 entstand – als Reaktion auf steigenden Büroleerstand und wachsende Wohnraumnachfrage – ein städtebauliches Konzept für das Lyoner Quartier. Seither entwickelte sich Schritt für Schritt aus der Bürostadt Niederrad, auch durch Umwidmung von Bürotürmen, ein gemischter Stadtteil mit Wohnungen, Nahversorgung und Grünräumen.
Ein europäisches Pendant: Rotterdam
Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich in Rotterdam. Dort entstanden in den 1970er-Jahren prominent am Marconiplein große Bürotürme für die Stadtverwaltung. Nach dem Auszug des Ankermieters , waren die Türme mit ihrer geringen Flächeneffizienz, hohen Betriebskosten und energetischem Nachholbedarf nicht mehr wettbewerbsfähig.
Vom Büroturm zum Stadtbaustein
Aus den ehemaligen Bürotürmen wurden moderne Wohnimmobilien, ergänzt durch Einzelhandel im Erdgeschoss – urban, angebunden, lebendig. Die Lee Towers stehen damit sinnbildlich für einen europaweiten Trend: Vom Single Use zum Mixed Use, vom reinen Arbeitsort zum lebendigen Stadtbaustein. Als einer der Lee Towers in den Fonds integriert wurden, war dieser Wandel bereits vollzogen. Als zeitgemäßer Realwert wurde er im richtigen Moment Teil des Portfolios.
Aus Büros wurde Wohnraum: Die Lee Towers stehen für modernen Mixed Use und lebendiges Stadtleben.
Jahresausblick Immobilien: 2026 wird das Jahr der Asset Manager
Mit dem Jahr 2026 befinden wir uns im „neuen Normal“. Früher galt oft: Auf einen Anstieg der Ankaufsrenditen folgte eine deutliche Renditekompression. Doch aufgrund veränderter makroökonomischer Rahmenbedingungen ist diese Regel außer Kraft gesetzt. Die Renditen von Immobilien werden in absehbarer Zeit nicht mehr wesentlich sinken. Wertsteigerung wird daher weniger über den Markt kommen, sondern maßgeblich über die Fähigkeiten im Asset Management.
Keine Rendite-Fantasie: Der Rückenwind bleibt aus
Nach der Zinswende scheinen sich die Renditen stabilisiert zu haben. Nichts deutet darauf hin, dass auf den Renditeanstieg nun eine schnelle Kompression folgt. Das liegt in erster Linie daran, dass das Zinsniveau anhaltend höher bleibt. Die Implikation für Immobilien ist zweifach: Erstens stehen Immobilien stärker im Wettbewerb um liquide Mittel, wie etwa Anleihen. Zweitens bleiben die Finanzierungskosten mittelfristig erhöht. Folglich gibt es – allein schon rechnerisch – kaum Spielraum für eine wesentliche Renditekompression.
Quelle: PMA, Swiss Life Asset Managers, gewichteter Durchschnitt der Sektoren Büro, Handel und Logistik
Wert entsteht am Objekt, nicht am Zins
Kapitalwertwachstum wird künftig stärker auf der Vermietungsseite erzielt. Und die ist kein Selbstläufer. Solides – bestenfalls exzellentes – Asset Management gewinnt damit weiter an Bedeutung und trennt die Spreu vom Weizen. Das zeigt auch der Blick auf die Zusammensetzung der Kapitalwerte: Noch nie war der Einfluss des Asset Managements, also das Können auf der Vermietungsseite, so gewichtig wie seit der Zinswende. In den Jahrzehnten davor war es häufig der Renditeeffekt, der den Kapitalwert trieb. Dieser spielt aktuell eine untergeordnete Rolle.
Wohnen, Büro, Handel, Gesundheit: Entscheidend ist die Vermietung
Dass Asset Management künftig das Zünglein an der Waage für den Erfolg von Immobilienanlagen darstellt, gilt für alle Sektoren. Immer muss das Potenzial hinter dem einzelnen Objekt herausgearbeitet werden, um mit einer klugen, objektspezifischen Asset-Management-Strategie das Optimum zu heben.
2026 entscheidet Expertise – und genau die bringen wir ein
Neben langfristigen Trends bringt 2026 ein Marktumfeld mit sich, das opportunitätsgetrieben ist und nur mit Expertise funktioniert. Mit mehr als 125 Jahren Erfahrung im Immobilienmanagement verfügt Swiss Life Asset Managers über hochqualitatives Know-how und zählt zu den führenden Asset Managern in Europa.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
FONDS professionell KONGRESS:
Am 28.-29 Januar findet wieder der FONDS professionell Kongress in Mannheim statt. Das Event ist seit über 20 Jahren ein bedeutender Treffpunkt der Finanzbranche.
Wir freuen uns, auch im kommenden Jahr wieder mit dabei zu sein. Wenn Sie ebenfalls vor Ort sind, besuchen Sie uns gerne an unserem Stand oder nehmen Sie bereits jetzt Kontakt mit uns auf!
Finden Sie alle Events, Kongresse & Webinare in der Eventübersicht. Wir freuen uns auf Sie.
Aktuelle Publikationen
Dezember-Factsheet
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* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
¹https://wedocs.unep.org/bitstream/handle/20.500.11822/47261/Key-Messages-Global-Status-Report-Buildings-Construction-2024-2025.pdf?sequence=3&isAllowed=y
Rechtliche Hinweise
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