Swiss Life Living + Working* Newsletter August 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
im August werfen wir einen Blick auf die aktuelle Situation am Pflegemarkt. Trotz des demografischen Wandels ist auch dieses Segment nicht ohne Hürden durch die Pandemiezeit gekommen. Inzwischen haben sich jedoch auch die Rahmenbedingungen auf Betreiberseite verbessert.
Passend dazu, möchten wir Ihnen in dieser Ausgabe ein Seniorenwohnheim in Belgien vorstellen. Direkt am Wasser gelegen bietet es zeitgemäßes Design und eine hochwertige Ausstattung.
Darüber hinaus gibt Christian Dinger im Interview einen Einblick in die Rolle der Offenen Immobilienfonds als Stabilitätsanker in einem zukunftsfähigen Portfolio.
Abschließend beschäftigen wir uns mit dem Thema Digitalisierung und teilen in diesem Kontext auch ein paar Insights zu unserer digitale Plattform PRISM.
Immobilienporträt: Seniorenwohnheim Vaartkom im belgischen Leuven – Exklusives Wohnen am Wasser
Am nördlichen Rand der historischen Leuvener Altstadt – unmittelbar an der Vaartkom, dem Kai am Binnenschifffahrtskanal, der Leuven mit Mechelen verbindet – entstand im Jahr 2020 ein hochmodernes Seniorenwohnheim. Das fünfgeschossige Gebäude beherbergt 111 Apartments auf insgesamt 8.161 m² vermietbarer Fläche und richtet sich an Mieter mit gehobenen Ansprüchen. Ein Jahr nach Fertigstellung wurde das Objekt in den Living + Working Fonds übernommen.
Das architektonische Konzept verbindet klares, zeitgemäßes Design mit einer hochwertigen Innenausstattung. Die Apartments sind wahlweise mit einem oder zwei Schlafzimmern ausgestattet, wobei alle Wohneinheiten über hochwertige Küchen verfügen und barrierefrei gestaltet wurden. Balkone eröffnen den Bewohnern zudem malerische Ausblicke auf den neuen Jachthafen und die dahinterliegende Altstadt.
In puncto Gemeinschaft und Freizeit setzt das Seniorenwohnheim auf ein umfassendes Angebot direkt vor Ort. Ein Restaurant lädt zum geselligen Miteinander ein, während in der hauseigenen Bibliothek Ruhe und Kultur genossen werden können. Fitness- und Wellnessbereiche bieten die Möglichkeit zur Entspannung, und der idyllische Hofgarten lädt zu Spaziergängen unter freiem Himmel ein. So entsteht eine lebendige Nachbarschaft, in der sich Rückzug und Gemeinschaft harmonisch ergänzen.
Die Lage im neuen Quartier Vaartkom verbindet städtisches Leben mit naturnahen Elementen. Aus einem ehemaligen Hafen- und Industrieareal ist binnen weniger Jahre ein dynamisches, architektonisch modernes Stadtviertel gewachsen. Grünflächen und Promenaden säumen den Kanal, Boutiquen, Cafés und Restaurants beleben das Umfeld, und der Jachthafen verleiht dem Areal einen mediterranen Flair. Ärzte, Apotheken und Supermärkte sind fußläufig erreichbar, und auch das Zentrum von Leuven lässt sich gut zu Fuß erkunden.
Leuven selbst, nur 20 km östlich von Brüssel gelegen und per S-Bahn von dort aus erreichbar, vereint Tradition und Innovation: Als Sitz der ältesten belgischen Universität mit historischem flämischem Stadtkern und zugleich Hauptsitz des weltweit größten Brauereikonzerns Anheuser-Busch InBev gilt die Stadt als international bedeutender Wissens- und Wirtschaftsstandort.
Die Verbindung aus erstklassiger Mikrolage, nachhaltiger Bauweise und maßgeschneidertem Service macht das Objekt Vaartkom zu einem Leuchtturmprojekt im Living + Working Fonds.
Mehr Informationen zum Objekt gibt es auch in unserer Immobiliengalerie und unserem Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk“, Episode 10: Immobilienporträt Vaartkom 45/47, Leuven.
Seniorenwohnheim Vaartkom im belgischen Leuven – Exklusives Wohnen am Wasser.
Im Gespräch mit Christian Dinger, Sprecher der Geschäftsführung der Swiss Life KVG
„OIFs sind die Stabilitätsanker im Portfolio“
Herr Dinger, in der aktuellen Marktsituation sind viele Investoren unsicher, wie sie ihr Portfolio optimal ausrichten sollen. Welche Rolle spielen Ihrer Meinung nach offene Immobilienfonds (OIFs) in einem langfristig ausgerichteten Portfolio?
Ich kann natürlich nur für unseren Living + Working sprechen, aber wenn wir den mal zum Maßstab nehmen, dann bieten offene Immobilienfonds gerade in unsicheren Zeiten entscheidende Vorteile. Ihre Funktion ist typischerweise nicht die eines Renditeturbos. Stattdessen können sie in einem ausgewogenen Gesamtportfolio als Stabilitätsanker dienen – vor allem dann, wenn andere Anlageklassen wie Aktien aufgrund ihrer höheren Volatilität größere Risiken bergen. Auch bei OIFs kann es zu Abwertungen kommen, aber insgesamt sind sie in ihrer Bewertung deutlich weniger volatil. Und vor allem sind sie in der Lage, langfristig stabile Erträge zu generieren und daher besonders für risikoaversere langfristig orientierte Investoren attraktiv.
Immobilien können darüber hinaus einen sehr wirksamen Inflationsschutz bieten – auch im Wohnimmobilienbereich. In den vergangenen Jahren haben indexierte Mietverträge zunehmend dafür gesorgt, dass die Mieteinnahmen proportional zur Inflation steigen.
Angesichts der Zinsentwicklung: Werden OIFs jetzt auch renditeseitig wieder konkurrenzfähiger?
Absolut. Mit der Zinswende ab 2022 wurden klassische Bankeinlagen wieder zur echten Konkurrenz. Doch inzwischen sind die Zinsen wieder ein gutes Stück gesunken, während sich die Renditen am Immobilienmarkt etwas erhöht haben. Nach den Bewertungskorrekturen infolge des schnellen Zinsanstiegs lässt sich sogar durchaus sagen, dass der jetzige Zeitpunkt zum (Wieder-) Einstieg in die Assetklasse Immobilien und daher auch in OIFs wie den L+W gar kein schlechter sein dürfte. Aber ich wiederhole: Es geht bei OIFs nicht allein um die Höhe der Rendite, es geht vor allem um die relativ große Stabilität: Auch in der aktuellen Phase behaupten sich OIFs weiterhin als stabiler Cashflow-Bringer. Langfristig gesehen bleiben Immobilien als Assetklasse aufgrund ihrer physischen Substanz und der Mietströme ein zuverlässiger Bestandteil jedes Portfolios.
Gibt es spezifische Herausforderungen, die Sie in Bezug auf OIFs sehen, vor allem für Privatanleger?
Natürlich gibt es auch bei offenen Immobilienfonds Herausforderungen. Besonders im kurzen Zeitraum können Marktveränderungen wie steigende Zinsen oder politische Unsicherheiten zu Bewertungskorrekturen führen. Aber, und das ist ein entscheidender Punkt, die meisten dieser Schwankungen sind vergleichsweise kurzfristiger Natur. Wenn Anleger langfristig investiert bleiben, können sie von der Stabilität und den Ausschüttungen profitieren. OIFs sind keine Produkte für kurzfristige Investitionen oder schnelle Kursgewinne. Wer hier anlegt, sollte Geduld und Vertrauen in die langfristige Entwicklung der Immobilienmärkte mitbringen.
Derzeit wird viel über Infrastruktur als attraktive Assetklasse für Privatanleger gesprochen, unter anderem durch Vehikel wie den ELTIF. Entsteht hier eine neue Konkurrenz für OIFs? Grundsätzlich finde ich es begrüßenswert, wenn für Privatanleger das Angebot wächst und sie auch in solche Segmente investieren können. Je vielfältiger dieses Angebot, desto besser – und in den kommenden Jahren werden sicher weitere Innovationen folgen. Betrachtet man jedoch das Volumen, um das es dabei geht, handelt es sich eindeutig um Nischen. Für klassische offene Immobilienfonds spricht nach wie vor die breite Akzeptanz sowie die bewährte Stabilität über viele Jahre. Ich erwarte daher nicht, dass OIFs in naher Zukunft an Bedeutung verlieren – ein gesunder Wettbewerb kann aber auch Impulse setzen.
Christian Dinger ist Geschäftsführer der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft und Head Fund Management von Swiss Life Asset Managers Deutschland.
Christian Dinger, der seit dem 01.01.2012 bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland und der ehemaligen CORPUS SIREO in unterschiedlichen Führungspositionen tätig war, studierte an der Universität Karlsruhe (TH) Bauingenieur- und Wirtschaftsingenieurwesen.
Vor seinem Eintritt bei Swiss Life Asset Managers war er für PricewaterhouseCoopers im Bereich Real Estate Advisory tätig.
Vom Papierchaos zur digitalen Präzision
Die digitale Transformation ist das unbestrittene Zukunftsthema der Immobilienwirtschaft. Die Notwendigkeit zur Digitalisierung wurde längst erkannt – doch der Weg dahin ist noch steinig. Viele Unternehmen haben die digitale Zukunft im Blick, aber die passende technische Infrastruktur lässt häufig noch auf sich warten. Und so bleibt der Alltag weiterhin geprägt von manuellen Prozessen und veralteten Systemen, die nicht nur die Effizienz bremsen, sondern auch die Wettbewerbsfähigkeit schmälern.
Dabei steckt in der Digitalisierung enormes Potenzial: von der Automatisierung komplexer Geschäftsprozesse über datenbasierte Entscheidungsfindung bis hin zur strategischen Steuerung ganzer Portfolios. Insbesondere künstliche Intelligenz, die in den zurückliegenden Jahren beachtliche Fortschritte gemacht hat, stellt einen entscheidenden Treiber dieser Entwicklung dar. Auch im Asset Management zeichnen sich grundlegende Veränderungen ab. Trotz der vielversprechenden Aussichten kämpfen viele Immobilienunternehmen noch mit der Herausforderung, die passenden digitalen Werkzeuge zu finden – solche, die den spezifischen Anforderungen und der Komplexität des Sektors gerecht werden.
PRISM – intelligent, integriert und interaktiv
Einer Digitalisierungsstudie des Zentralen Immobilien Ausschusses e. V. (ZIA) und EY Real Estate zufolge erkennen 81 Prozent der befragten Unternehmen das Potenzial von KI, immobilienwirtschaftliche Prozesse signifikant zu automatisieren. Aber die Realität bleibt komplex: Daten liegen oft fragmentiert vor oder sind schwer zugänglich. Technologie allein genügt nicht – eine effiziente Lösung erfordert auch eine einheitliche und qualifizierte Datenbasis. Der wahre Hürdenlauf liegt vor allem in der Entwirrung und Zusammenführung der Daten. Unterschiedliche Formate, unvollständige Informationen und manuelle Prozesse machen eine objektive Vergleichbarkeit oft nahezu unmöglich.
Hier kommt PRISM ins Spiel. Die digitale Plattform von Swiss Life Asset Managers wurde entwickelt, um genau diese Hürden zu überwinden und die Effizienz sowie Transparenz in der Verwaltung von Immobilienportfolios erheblich zu steigern. PRISM vereint Daten aus unterschiedlichen Quellen, analysiert sie und stellt sie übersichtlich dar – alles auf einer benutzerfreundlichen Plattform. Ihre Fähigkeit, Daten zu sammeln, zu verarbeiten und zu visualisieren, verschafft den Nutzern einen klaren und strukturierten Überblick über alle relevanten Informationen rund um das Deutschlandgeschäft.
Dank fortschrittlicher Technologien wie maschinelles Lernen und Automatisierung optimiert PRISM Prozesse und beschleunigt Entscheidungsfindungen. Die Plattform integriert interne und externe Daten, führt operative Kennzahlen und Marktdaten zusammen und ermöglicht tiefgehende Analysen, Compliance-Checks sowie die Ermittlung von Marktprognosen.
Die Visualisierung der Daten erfolgt über Power BI Reports. So können Nutzer schnell Trends, Risiken und Chancen identifizieren. Darüber hinaus können Daten über benutzerfreundliche Web-Apps eingegeben und weiterverarbeitet werden – was die Flexibilität im Umgang mit Informationen noch weiter steigert.
Was wurde bisher erreicht?
Seit ihrer Einführung vor drei Jahren hat PRISM bereits beachtliche Erfolge erzielt. Die Plattform verwaltet mittlerweile rund 660 Assets in 51 Vehikeln mit mehr als 15.000 Mietverhältnissen. Etwa 450 Mitarbeitende nutzen PRISM regelmäßig, sowohl am Desktop als auch mobil.
Und die Funktionen werden ständig erweitert: Ein Beispiel ist der „Risk Operator“, der seit September 2024 verfügbar ist. Mit diesem Tool können potenzielle sowie tatsächliche Risiken erfasst und effizient bearbeitet werden. Hervorzuheben ist außerdem die „ESG Data App“, die mittlerweile als Standardwerkzeug für die Erfassung von ESG-relevanten Daten dient und rund 850 Datenfelder zu 18 verschiedenen Themenbereichen umfasst. Darüber hinaus gibt es die „Tax KI“, die eine elektronische Überprüfung von Freistellungsbescheinigungen für Baudienstleister ermöglicht – und so sicherstellt, dass alle rechtlichen Anforderungen fehlerfrei und effizient erfüllt werden.
Stetige Weiterentwicklung und nachhaltige Lösungen
PRISM ist keineswegs ein statisches Produkt – die Plattform wird kontinuierlich weiterentwickelt, um den sich ständig verändernden Anforderungen des Marktes gerecht zu werden. „PRISM schafft die Grundlage, damit unser gesamtes Team täglich fundierte und effiziente Entscheidungen trifft – basierend auf transparenter Datenanalyse und interdisziplinärer Zusammenarbeit“, sagt Jasmin Oetker, Team Lead Quantitative Risk & Analytics.
Die Weiterentwicklung von PRISM bleibt ein zentrales Element der digitalen Strategie von Swiss Life Asset Managers. Die Plattform soll nicht nur die Effizienz im täglichen Geschäft steigern, sondern auch die gesamte Wertschöpfungskette im Asset Management nachhaltig stärken.
Pflegemarkt: Nach Refinanzierungen wieder im ruhigeren Fahrwasser
Es ist kein Geheimnis, dass Investitionen in Gesundheitsimmobilien auf starken Beinen stehen: bis 2040 dürfte die aktuelle Zahl von 5,7 Millionen Pflegebedürftigen in Deutschland um rund 1 Million ansteigen, so Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis). Auch für Investoren lohnt sich der Sektor. So generieren Pflegeheime aktuell eine Spitzenrendite von ca. 5,25 % und damit rund 200 Basispunkte mehr als z. B. Wohnimmobilien.
Doch in den vergangenen zwei Jahren bereitete der Markt, trotz des hohen und weiter anwachsenden Pflegebedarfs, Anlegern einige Sorgenfalten: Der sprunghafte Anstieg der Verbraucherpreise im Jahr 2022 und damit höhere Kosten, die Zunahme gesetzlicher Anforderungen sowie teilweise fehlende Nachfolgeregelungen führten zu einer deutlichen Zunahme der Insolvenzmeldungen bei den Betreibern in der Branche. So machten ab 2023 mehrere Großinsolvenzen Schlagzeilen, wie beispielsweise CURATA Care (3631 Pflegeheimplätze betroffen), Convivo (4642 Pflegeheimplätze) oder auch DOREAFAMILIE (6687 Pflegeheimplätze).
Quelle: Destatis
Zwar bedeutet nicht jede Insolvenz automatisch Liquidation, aber dennoch leitete sich aus der Insolvenzwelle eine sprunghafte Zunahme an geschlossenen Pflegeheimplätzen im Jahr 2024 ab: Fast 5600 Pflegeheimplätze gingen in dem Jahr verloren – gegenüber 2023 ein Anstieg um rund 85 %.
Ruhe brachte auf der Betreiberseite, dass die Kostensteigerungen durch Pflegesatzverhandlungen und damit eine gesicherte Refinanzierung größtenteils wieder aufgefangen werden konnten. Folglich verbesserte sich die Situation ab dem zweiten Halbjahr merklich. Dies zeigt sich nicht nur in den sich stabilisierenden Insolvenzenzverfahren der Branche, sondern insbesondere an der Entwicklung der Anzahl geschlossener Pflegeheimplätze: Im zweiten Halbjahr 2024 gingen mit ca. 2200 Einheiten rund 1200 Pflegeheimplätze weniger verloren als im ersten Halbjahr 2024. Und auch im ersten Halbjahr 2025 setzt sich der Trend fort: In den ersten fünf Monaten des Jahres fielen rund 58 % weniger Pflegeheimplätze weg als in der Vorjahresperiode.
Quelle: pflegemarkt.com; H1 2025 umfasst die Monate Januar bis Mai, Juni noch nicht vorliegend
Fiel es Betreibern zwischendurch teils schwer, ihre Mietzahlungen verlässlich zu zahlen, werden diese nun wieder pünktlich an die Vermieter bzw. Investoren geleistet. Größere Betreiber haben die Marktbereinigung sogar genutzt, um zu expandieren und sich Fachpersonal zu sichern – denn organisches Wachstum ist aufgrund des Mangels an Fachpersonal in der Branche schwierig.
Für Investoren gilt bei Anlagen in Gesundheitsimmobilien, im engen Austausch mit den Betreibern zu stehen und um deren Herausforderungen zu wissen, so wie es der Living + Working handhabt. Ist dies gegeben, stellen Pflegeimmobilien insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung einen sehr nachhaltigen und wachstumsstarken Sektor dar.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
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