Swiss Life Living + Working* Newsletter August 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
inzwischen sind in den ersten Bundesländern die Sommerferien vorüber, während andere noch einige freie Wochen vor sich haben. Auch bei uns geht es ein wenig ruhiger zu, aber wir wollen Sie trotzdem mit Neuigkeiten rund um den Living + Working versorgen.
Das Thema Nachhaltigkeit wird zukünftig immer bedeutsamer. Wie wirkt es sich auf den Living + Working aus? Diese und weitere Fragen beantwortet Michaela Steffen, Senior ESG Managerin der Swiss Life KVG, in unserem Interview. Dazu passend stellen wir Ihnen in unserem Porträt die „Steimker Gärten“ in Wolfsburg vor – eine der innovativsten Quartiersentwicklungen in Deutschland.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: So entwickeln sich Immobilienfonds im „Krisenjahr“ 2023
In einem Gastbeitrag erläutert Klaus Speitmann, Leiter Vertrieb der Swiss Life KVG, warum ein aktives Fondsmanagement mit Kompetenzen im Bereich Projektentwicklung wichtiger ist als je zuvor.
Immobilienporträt: Wohnen im Einklang mit der Natur – die „Steimker Gärten“ in Wolfsburg
Moderne und ganzheitliche Wohnkonzepte gewinnen immer mehr an Bedeutung, um den Menschen in der Stadt auch in Zukunft attraktiven Lebensraum zu bieten. Angesichts der demografischen Entwicklung und des verstärkten Wegzugs von Familien aufs Land erfreuen sich generationenübergreifende Wohnprojekte in einem städtischen Umfeld wachsender Beliebtheit. Ein bemerkenswertes Beispiel aus dem Portfolio des Living + Working sind die „Steimker Gärten“ in Wolfsburg. Hier sind bis 2020 100 hochwertige Wohnungen für Familien, junge Menschen und Senioren entstanden. Auf einer Gesamtwohnfläche von fast 14 000 Quadratmetern wird hier ein generationenübergreifendes Miteinander im Grünen ermöglicht.
Das Quartier wurde mit KfW 55-Häusern, Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung, Stromversorgung aus erneuerbarer Energie und Berücksichtigung der Infrastruktur für Elektroautos nachhaltig gestaltet. Das sogenannte Seniorenquartier hat sich inzwischen zu einem Treffpunkt der Generationen mitten im Herzen des Quartiers entwickelt. Die vielen Cafés sorgen für Leben. Der kurze Weg zum Supermarkt sowie der Hofladen auf dem Quartiersplatz erleichtern die Besorgungen für das alltägliche Leben.
Die Lage der Steimker Gärten ist ein weiterer Pluspunkt mit Erholungsmöglichkeiten im nahegelegenen Stadtwald und am Steimker Berg sowie guter ÖPNV-Anbindung an die Innenstadt von Wolfsburg.
Wolfsburg selbst ist mit über 125 000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Niedersachsens. Die moderne Stadt wartet mit vielfältigen Angeboten für Bewohner und Gäste auf. Ein bekanntes Wahrzeichen ist das acht Meter große Logo des Volkswagen-Konzerns, dem mit rund 50 000 Beschäftigten und täglich etwa 74 000 Pendlern größten Arbeitgeber der Region. Die Stadt hat eine reiche Geschichte, die sich in der mittelalterlichen Niederungs- und Wasserburg widerspiegelt, die auch im Stadtwappen zu finden ist. Kulturell hat Wolfsburg einiges zu bieten, darunter das Geburtshaus des Dichters August Heinrich Hoffmann von Fallersleben, das heute als schöne Gaststätte dient.
Weitere Informationen zu dem Objekt finden Sie hier.
Ein wegweisendes Wohnprojekt: die Steimker Gärten in Wolfsburg.
Im Gespräch mit Michaela Steffen, Senior ESG Managerin bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH „Swiss Life Asset Managers hat den Anspruch, eine der führenden Anbieterinnen im Bereich Nachhaltigkeit zu werden“
Beim Thema ESG stößt man auf viele Abkürzungen. Können Sie erläutern, was sich hinter der SFDR verbirgt?
SFDR heißt Sustainable Finance Disclosure Regulation und ist die Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzsektor oder kurz die „Offenlegungsverordnung“. Sie verpflichtet die Finanzmarktteilnehmer zu Transparenz sowohl auf Unternehmens- als auch auf Produktebene z. B. hinsichtlich der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken bei Investitionsentscheidungen, der Berücksichtigung ökologischer und/oder sozialer Merkmale (sog. Art. 8 Fonds) oder der Verfolgung eines nachhaltigen Anlageziels (sog. Art. 9 Fonds). In der Praxis wird die Offenlegungsverordnung jedoch oft fälschlicherweise als eine Art Qualitätslabel benutzt, sie ist aber tatsächlich eine reine Transparenzrichtlinie.
Was ist dabei die Abgrenzung zur Taxonomie-Verordnung?
Während die Offenlegungsverordnung zur Transparenz über nachhaltigkeitsbezogene Themen verpflichtet, ist die Taxonomie-Verordnung der Versuch, ein einheitliches Verständnis von Nachhaltigkeit von Wirtschaftsaktivitäten – unter anderem auch aus dem Immobiliensektor – innerhalb der EU herzustellen. Kurz gesagt, sollte jedes EU-Land bei einer bestimmten Immobilie zu der gleichen Einschätzung bezüglich ihrer Nachhaltigkeit kommen. Dabei gibt die Taxonomie-Verordnung sechs Umweltziele vor, von denen die betreffende Immobilie zu mindestens einem einen genau definierten „wesentlichen Beitrag“ leisten muss, während sie gleichzeitig die fünf anderen Ziele nicht „wesentlich beeinträchtigen“ darf. Zusätzlich muss auch der sogenannte „Mindestschutz“ eingehalten werden. Dahinter verbergen sich Vorgaben z. B. zu Menschenrechten, Korruption, Besteuerung und fairem Wettbewerb. Zusammengefasst stellt die Taxonomie-Verordnung hohe Anforderungen an Immobilien, die als „Taxonomie-konform“ oder „ökologisch nachhaltig“ bezeichnet werden. Wichtig ist dabei noch, dass es keine Verpflichtung zu Taxonomie-konformen Investitionen in Offenen Immobilienfonds gibt.
Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die Principal Adverse Impacts (PAIs)?
Die PAIs sind die nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren. Konkret heißt das, die PAIs zeigen, welche Risiken und negative Effekte unsere Immobilien auf die Umwelt haben. PAIs müssen sowohl auf Unternehmens- als auch auf Fondsebene berücksichtigt werden. Alternativ können kleinere KVGen und auch Fonds ohne nachhaltige Investitionen klar kommunizieren, dass sie die PAIs nicht berücksichtigen, und dies auch begründen. Für Immobilieninvestitionen gibt es zwei Pflicht-PAIs: das Engagement in fossile Brennstoffe – also z. B. Tankstellen oder Gasflaschenlager – und das Engagement in Immobilien mit schlechter Energieeffizienz. Zusätzlich gibt es im Bereich Umwelt fünf optionale Indikatoren, von denen mindestens einer auf Unternehmensebene ebenfalls zu berücksichtigen ist. Aktuell gibt es für Immobilien noch keine sozialen Indikatoren. Übrigens wird u. a. auch mittels Berücksichtigung der PAIs geprüft, ob keines der Umweltziele für nachhaltige Investitionen wesentlich beeinträchtigt wird.
Wie wird die Taxonomie-Verordnung bei den Offenen Immobilienfonds umgesetzt?
Das Thema ist noch sehr jung und viele regulatorische Fragen sind nicht final geklärt. Aber es gibt erste Anbieter wie die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft, die sich mit der Taxonomie-Verordnung intensiv beschäftigen und die Anforderungen auch bereits umgesetzt haben. Das Thema gewinnt aber zunehmend an Bedeutung und viele Marktteilnehmer arbeiten daran, ebenfalls Mindestanteile Taxonomie-konformer Investitionen in ihren Fonds auszuweisen.
Wie ist der Living + Working hier aufgestellt?
Der Living + Working weist seit dem 1. Mai 2023 einen Mindestanteil an Taxonomie-konformen Investitionen von 5 Prozent am Bruttofondsvermögen aus. Es war ein hartes Stück Arbeit, die Anforderungen der Taxonomie-Verordnung umzusetzen, die Sicherstellung ihrer Umsetzung in die bestehenden Prozesse zu implementieren und alles sauber zu dokumentieren. Wir glauben, dass es wichtig ist, sich von Anfang an mit der Taxonomie-Verordnung zu beschäftigen und sie in den Fonds, in denen es möglich ist, auch umzusetzen. Damit werden wir dem Anspruch von Swiss Life Asset Managers gerecht, sich als einer der führenden Anbieterinnen im Bereich Nachhaltigkeit zu etablieren. Das erste Reporting zu den Taxonomie-Aktivitäten im Living + Working wird es im Anhang zum Jahresbericht zum 30. Juni 2023 geben.
Wie sind Sie beruflich zu dem Thema ESG gekommen?
Schon bei meinem vorherigen Arbeitgeber war ich sehr an ESG interessiert. Bei der Swiss Life KVG bin ich zwar ursprünglich im Vertrieb gestartet, habe aber bereits frühzeitig als ESG Ambassadorin an regulatorischen Themen mitgearbeitet. Seit Juni 2022 arbeite ich zu 100 % im ESG-Team. Ich finde es spannend, die ja doch sehr komplizierten und oft sehr theoretischen Themen gemeinsam mit vielen unterschiedlichen Kolleginnen und Kollegen im In- und Ausland in praxisnahe Strategien für unsere Fonds zu übersetzen. Außerdem glaube ich, dass wir als große Asset Managerin und noch dazu mit unserem Versicherungshintergrund eine Verpflichtung haben, unseren Beitrag zum Erreichen der Ziele des Pariser Klimaabkommens zu leisten und den kommenden Generationen eine lebenswerte Umwelt zu hinterlassen.
Michaela Steffen ist seit November 2019 für die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft tätig. Als Senior ESG Managerin verantwortet sie alle ESG bezogenen regulatorischen Themen wie die Umsetzung der Anforderungen der Offenlegungs- und Taxonomie-Verordnung auf Unternehmens- und Fondsebene. Sie ist aktives Mitglied im BVI-Ausschuss Nachhaltigkeit sowie in sämtlichen ESG-bezogenen Arbeitskreisen des BVI und vertritt die Swiss Life KVG regelmäßig im Rahmen von Paneldiskussionen und Vorträgen.
Neue Studie von Swiss Life Asset Managers Deutschland: das Büro im Interessenskonflikt
Inzwischen gibt es ja so einige Erhebungen darüber, welchen Ansprüchen moderne Bürowelten gerecht werden müssen, um weiterhin attraktiv zu bleiben. Allerdings wurden bisher vor allem CEOs, Corporate Real Estate Manager oder ähnliche Führungskräfte innerhalb der Immobilienbranche befragt – nicht aber die Büroarbeitenden selbst. Höchste Zeit also, das zu ändern und den Diskurs auf eine andere Ebene zu heben. Aus diesem Grund haben Swiss Life Asset Managers Deutschland und die TU Darmstadt unter Leitung von Professor Andreas Pfnür 1000 Büroarbeitende bundesweit nach ihren Ansichten zum Thema Büroimmobilie als Arbeitsplatz, als Investmentprodukt und als Umweltfaktor befragt.
Büros prägen die Arbeitswelt – aber es gibt viel zu tun
Büroimmobilien haben einen starken Einfluss auf den Alltag der Büroarbeitenden, wie 75 Prozent der Befragten bestätigten. Dabei geht es vor allem um Effizienz und die Möglichkeit, produktiv zu arbeiten. In diesem Punkt zeigt sich allerdings bei vielen Flächen ein großer Handlungsbedarf seitens der Eigentümer, um die richtigen Investments und Aufwertungsmaßnahmen zu tätigen. Für Projektentwicklerinnen wie Swiss Life Asset Managers ergeben sich dadurch Chancen, denn moderne, hochwertige Büros sind stark nachgefragt – doch es gibt noch zu wenige Flächen, die die Anforderungen erfüllen.
Unterschätztes Investmentprodukt für Kapitalanleger
Eine weitere spannende Erkenntnis bezieht sich auf die Relevanz von Büros als Investmentobjekt. Diese sind deutlich attraktiver als angenommen, die Befragten ziehen Büroimmobilien beispielsweise Spareinlagen, Bitcoin und Co. sowie Einzelaktien vor. Unterm Strich erreichen Büros dieselbe Attraktivität wie Wohnimmobilien – die potenzielle Nachfrage fällt somit deutlich höher als das tatsächliche Angebot aus. Für Fonds wie den Living + Working ist das Bestätigung und Aufgabe zugleich: Indem weitere Büroimmobilien ins Portfolio aufgenommen werden, kann und soll die Bedeutung für die private Altersvorsorge erhalten bleiben.
Wenig Sorge um die Umweltbelastungen
Mit 42 Prozent sorgen sich weniger als die Hälfte der Befragten hinsichtlich der Umweltbelastung aus Bau und Betrieb von Büroimmobilien. Das produzierende Gewerbe, das Verkehrswesen und der Energiesektor werden als schädlicher wahrgenommen. Das zeigt, dass an dieser Stelle Aufklärungsarbeit wichtig ist, denn die Nachhaltigkeitshebel, die moderne, umweltschonende Bau- und Betriebsweisen ermöglichen, sind in der Öffentlichkeit gemäß der Studienergebnisse nicht vollumfänglich bekannt.
Holger Matheis, CEO von Swiss Life Asset Managers in Deutschland, betont: „Büros sind kein Selbstzweck, sondern dienen den vielschichtigen Bedürfnissen der in ihnen arbeitenden Menschen. Dieses Ergebnis der Studie verstehen wir als Auftrag an uns wie an die Immobilienbranche, der bei den in den nächsten Jahrzehnten in massivem Umfang anstehenden Modernisierungen zu erfüllen ist.“
Hier können Sie die Pressemitteilung lesen.
Hier geht es zur gesamten Studie.
Ärzte unter einem Dach – die ärztliche Kooperation verspricht viele Vorteile
„Ärztehäuser sind ein Erfolgsmodell“ – so titelte schon vor Jahren das renommierte Ärzteblatt. Den Medizinischen Versorgungszentren wird sogar zugeschrieben, die Strukturprobleme auf dem Land lösen zu können. Doch was hat es mit Organisationsformen auf sich, bei der sich Ärzte unterschiedlicher Fachrichtungen unter einem Dach zusammenfinden und die sich immer größerer Beliebtheit erfreuen? Sowohl bei Ärzten und Patienten als auch bei Anlegern.
2022 stellten in Deutschland rund 176 000 Ärzte und Psychotherapeuten die ambulante vertragsärztliche Versorgung sicher. Vermehrt entscheiden sich Ärzte dafür, ihre Tätigkeit in einer Organisationform anzubieten, in der sie kooperativ tätig sind, sei es in einem Ärztehaus, einem Gesundheits- oder Medizinischem Versorgungszentrum (MVZ). In Ärztehäusern und Gesundheitszentren kommen autarke Einzel- oder Gemeinschaftspraxen, als eigenständige Mieter, zusammen. MVZ in denen Ärzte angestellt sind, werden dagegen von einem Träger betrieben. Die Gemeinsamkeit dieser Angebotsstrukturen ist, dass sich mehrere medizinische Fachbereiche in einem Gebäude befinden und das Angebot meistens noch um beispielsweise eine Apotheke, ein Sanitätshaus oder gar ein Café im Erdgeschoss erweitert wird.
Eine 2016 erschienene Studie der Deutschen Apotheker- und Ärztebank schätzte die Anzahl der Ärztehäuser damals auf rund 8000. Aktuelle Zahlen, wie viele Ärztehäuser oder Gesundheitszentren es im Jahr 2023 gibt, liegen nicht vor, aber dass der Trend zu kooperativen Strukturen zunimmt, zeigt sich exemplarisch an den Wachstumsraten der MVZ.
Quelle: Statistische Informationen aus dem Bundesarztregister, KBV, *synonym für Gemeinschaftspraxis
Es gibt mehrere Gründe, warum Ärzte die kooperative Organisationsstruktur favorisieren: Zum einen erlaubt die Zusammenkunft verschiedener Ärzte aus diversen Fachbereichen, sich sowohl fachintern als auch -übergreifend austauschen zu können und damit eine bessere Umsorgung zu gewährleisten. Zudem ermöglicht die Bündelung, Kosten zu sparen und Synergien zu heben, indem bspw. technische Geräte oder auch gemeinsam genutzte Bereiche, wie Empfang oder Wartezimmer, bis hin zum Personal, geteilt werden. Drittens, und dies gilt für MVZ, erlaubt das Angestelltenverhältnis, das unternehmerische Risiko einer Niederlassung zu vermeiden, gleichzeitig aber ambulant tätig sein können – ein Aspekt, der insbesondere jungen Ärztinnen wichtig ist, die vermehrt in Teilzeit arbeiten.
Der Vorteil für die Patienten ist, dass ihnen eine umfassende medizinische Versorgung mit komplementärem Angebot, wie einer Apotheke, bei gleichzeitig kurzen Wegen, zur Verfügung steht. Gerade im ländlichen Raum – wo der Ärztemangel besonders ausgeprägt ist – gewährleisten MVZs die ärztliche Versorgung, da sie teilweise Zweitpraxen auf dem Land gründen und durch bspw. Rotationsmodelle, also dem Wechsel zwischen dem Hauptstandort und dem Zweitsitz, auch den ländlichen Raum medizinisch versorgen können.
Und der Vorteil der Anleger? Erstens handelt es sich bei Mietern aus der Gesundheitsbranche um bonitätsstarke Vertragspartner. Dem demografischen Wandel sei Dank, ist – sofern der Standort stimmt und die Erreichbarkeit durch Öffentliche Verkehrsmittel und/oder Parkplätze gegeben ist – die Nachfrage quasi ein Selbstläufer. Schließlich herrscht in Deutschland Ärztemangel, sodass die (Patienten-)Nachfrage das (Ärzte-)Angebot übersteigt. Zweitens erlauben mehrere Mieter unter einem Dach die Diversifikation der Zahlungsströme. Und die Bündelung erlaubt es wiederum den Praxen, wirtschaftlicher zu arbeiten, was abermals den Anlegern zugutekommt.
Auch der Living + Working hat die Attraktivität von Ärzten unter einem Dach erkannt und investiert für seine Anleger in geeignete Objekte, wie bspw. dem „Bergedorfer Tor“ in Hamburg, das u. a. ein MVZ umfasst.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#12 Episode: Immobilienporträt: LEO, Hamburg
In der zwölften Episode unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ stellt Ihnen unsere Co-Moderatorin Amelie einen modernen Neubau im beliebten Stadtteil Barmbek-Süd in Hamburg vor. Nahe der Außenalster befindet sich das Ergebnis eines Architekturwettbewerbes. Das „LEO“ zeichnet sich besonders durch die gefragte Kombination aus bezahlbarem und zentralem Wohnraum aus. Die gegebene Infrastruktur sowie diverse Grünanlagen untermalen den begehrten Standort im Nordosten von Hamburg. Wer möchte nicht gerne in einer besonderen Atmosphäre wohnen, die das „LEO“ zweifelsohne bietet. Interessante Fakten rund um die Hansestadt bleiben auch nicht auf der Strecke.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #12
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Konjunktur Perspektiven
In unseren aktuellen Zeiten ist ein fundierter wirtschaftlicher Rück- und Ausblick besonders wichtig. In diesem Zusammenhang präsentieren wir Ihnen in unserer Rubrik die Einschätzung des Research-Teams der Swiss Life für die Konjunkturperspektiven im August 2023.
Termine
Investmentforum Sachwerte 13. September 2023
DAB Investmentkongress 19. September 2023
private banking kongress 20. + 21. September 2023
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.