Swiss Life Living + Working* Newsletter August 2022
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
mit Sachwertanlagen holen sich Anleger Stabilität in ihr Portfolio – davon ist Michael Hennig, Head Sales und Marketing Deutschland, überzeugt. Warum das so ist, erklärt er im Interview. Und warum Sie mit dem Living + Working davon profitieren können, erfahren Sie in der Rubrik „Wissenswertes“.
Im Marktüberblick gehen wir der Frage nach, wer heute überhaupt (noch) das Büro nutzt. Lassen Sie sich von der Antwort überraschen, weshalb das Bürosegment wieder zur alten Stärke zurückfindet.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters.
Fachmarktzentrum in Flensburg
Vor Kurzem hat der „Swiss Life Living + Working“ in ein Fachmarktzentrum in Flensburg investiert und damit seine Präsenz im Norden von Deutschland verstärkt.
Das im Jahr 2019 fertiggestellte und über 5.300 Quadratmeter große Fachmarktzentrum befindet sich am östlichen Stadtrand von Flensburg in der Hochfelder Landstraße 11-13. Mit seiner verkehrsgünstigen Lage inmitten zweier Wohngebiete und einem Neubaugebiet sowie der Nähe zur Flens-Arena und dem Campusareal der Europa-Universität profitiert das Zentrum von einer hohen Kundenfrequenz und Nachfrage.
Das Objekt ist langfristig voll an aktuell sieben Einzelhändler vermietet. Rewe und Penny belegen rund 75 Prozent der Mietflächen und haben ihre Märkte jeweils rechts und links im Komplex. Dazwischen befindet sich eine logopädische Praxis, ein Yogastudio, ein Imbiss sowie eine Rossmann-Drogerie. Die Kunden können ihre Fahrzeuge auf über 200 kostenfreien Stellplätzen während ihres Aufenthalts parken.
Das direkt an der Grenze zu Dänemark gelegene Flensburg ist mit seinen über 90.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins. Wir haben Ihnen die Stadt bereits in der letzten Ausgabe vorgestellt.
Mit dem Erwerb des Fachmarktzentrum in Flensburg stärkt der Living + Working seine Präsenz im Norden von Deutschland.
Im Gespräch mit Michael Hennig: „Der Living + Working bietet Stabilität gepaart mit einer attraktiven Rendite“
Wie sehen Sie den Stellenwert von Sachwertanlagen im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld?
Blickt man auf die aktuelle Marktsituation, so sieht man, dass die gestiegenen Zinsen den Markt für alternative Kapitalanlagen attraktiver gemacht haben. Gleichzeitig nimmt die Volatilität der Kapitalmärkte zu. Bei den Sachwertanlagen sieht das anders aus. Diese sind aktuell stabil. Allerdings ergibt die starke Nachfrage im Immobiliensegment einen enormen Wettbewerb um gute Objekte und hier gilt es in jedem Fall, die Renditen im Blick zu behalten.
Warum sind Immobilienanlagen so stark nachgefragt?
Der Stellenwert von Sachwertanlagen ist meiner Meinung nach noch gestiegen, weil man sich darüber Stabilität ins Portfolio holt. Mit der Immobilie verbindet einfach jeder etwas. Bei Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren ist das nicht unbedingt so. Zudem ist die geopolitische Lage von vielen Unsicherheiten und Krisen geprägt. Denken wir hier nur an die Nachwirkungen der Corona-Pandemie, den Ukraine-Krieg und in der Gesamtfolge die weltweit sehr schwache Wirtschaftsentwicklung. Dies gepaart mit großen Schwankungen an den Kapitalmärkten rückt stabilere Anlagen wie Immobilien in den Fokus.
Die Megatrends beeinflussen die Nachfrage nach den unterschiedlichen Nutzungsarten von Immobilien. Welcher Trend hat sich hier besonders hervorgetan?
Ich sehe hier zwei wichtige Trends: Urbanisierung und Logistik. Die Urbanisierung hat zur Folge, dass mit Nutzungsarten wie Wohnen und Healthcare gute Renditen zu erwirtschaften sind. Die Logistik ist durch die „back-to-home“-Strategie, also den Online-Handel und die Deglobalisierung, die sich aus den Handelsauseinandersetzungen sowie den durch Corona bedingten Lieferengpässen ergeben hat, zu neuen Höhen gekommen.
Gibt es neue Nutzungsarten, die inzwischen stärker in den Vordergrund gerückt sind?
Bei institutionellen Investoren sind das die vermeintlichen Nischen wie Logistik und Healthcare. Sie bieten immer noch die Möglichkeit einer höheren Rendite. Gerade in diesen Anlageklassen sind wir auch für den Living + Working, also auch für Privatanleger, unterwegs.
Welche Bedeutung hat der Living + Working bei Ihrer Vertriebsstrategie für Deutschland?
Der Fonds ist ein Eckpfeiler in unserem Vertrieb. Insbesondere durch seinen Mix der Anlageklassen und seiner zukunftsfähigen Anlagestrategie erreichen wir eine hohe Stabilität gepaart mit einer attraktiven Rendite.
Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach dem Living + Working?
Im Marktumfeld ist der Fonds sehr gut positioniert, sodass die Nachfrage nach wie vor auf einem vergleichsweise hohen Niveau liegt.
Was hat Sie und Ihr Team bei der Rückkehr zur „neuen Normalität“ besonders gefreut?
Nach zwei Jahren der physischen Abstinenz bei normalen Terminen, Tagungen und Messen ist es jetzt wieder möglich, Menschen zu treffen, gemeinsam zu lachen und einfach im direkten Dialog zu stehen. Wobei ich es auch positiv sehe, dass die digitalen Medien mehr in den Vordergrund gerückt sind, was den kurzen Austausch extrem erleichtert und die ein oder andere Geschäftsreise erspart. Wir nutzen die digitalen Medien jetzt im besten Sinne.
Noch eine persönliche Fragen: Wie verbringen Sie in diesem Jahr Ihren Urlaub?
Wir werden unseren Urlaub an der Ostsee verbringen. Mit unseren noch kleinen Kindern wollen wir in diesem Jahr nicht fliegen, sondern lieber im Inland bleiben.
Michael Hennig ist Head Sales und Marketing bei Swiss Life Asset Managers Deutschland und verantwortet damit den Vertrieb von allen Anlageklassen an Drittinvestoren im deutschen Markt.
Er verfügt über eine mehr als 20-jährige Berufserfahrung entlang der gesamten Investment-Wertschöpfungskette. Zusätzlich ist er Vorsitzender der überbetrieblichen Treuhand von Swiss Life Asset Managers sowie Teil der deutschen Geschäftsleitung von Swiss Life Asset Managers Deutschland.
Darum sind Offene Immobilienfonds auch in Krisenzeiten vergleichsweise wertstabil
Immobilienanlagen sind weiter stark nachgefragt. Ob als Direktanlage zur Eigennutzung bzw. Fremdvermietung oder als Offener Immobilienfonds. Das verwundert nicht. Denn Immobilien zählen zu den Sachwerten und verkörpern den Inbegriff eines langfristigen Werterhalts des eingesetzten Kapitals. Genau das ist jetzt besonders gefragt, weil die Weltwirtschaft lahmt und sich die Börsen unruhig zeigen. Die Pandemie ist ökonomisch bei weitem noch nicht überstanden. Da suchen Anleger den vergleichbar sicheren Hafen und setzen auf Offene Immobilienfonds mit ihren im Vergleich zu vielen anderen Anlageformen geringen Wertschwankungen.
Gerade Kleinanleger können hier profitieren und bereits mit überschaubaren Beträgen breit gefächert, in Immobilien investieren, wenn sie sich für einen Offenen Immobilienpublikumsfonds entscheiden. Auch die Ertragschancen können sich sehen lassen. Doch warum sind Offene Immobilienfonds auch in Krisenzeiten vergleichsweise wertstabil?
Grundsätzlich setzt sich die Wertentwicklung eines Offenen Immobilienfonds aus Mieteinnahmen, den Wertänderungen der Fondsimmobilien sowie den Erträgen aus der Anlage von liquiden Mitteln abzüglich der Kosten zusammen. Der Wert einer Immobilie als Sachwert spielt also eine durchaus wichtige Rolle.
Die Strategie von Offenen Immobilienfonds beruht auf langfristigen Investitionen sowie auf der Verteilung der Objekte über unterschiedliche Nutzungsarten, Standorte nach Ländern und Regionen sowie Mieterbranchen. Damit ergibt sich eine optimierte Risikomischung und phasenweise schwächere Immobilien können durch bessere ausgeglichen werden. So erweisen sich Offene Immobilienfonds auch in Krisenzeiten als zuverlässige Kapitalanlage.
Da die Wertentwicklung eines Fonds stark von der Expertise und der Strategie der zuständigen Fondsgesellschaft abhängt, sind Anleger mit dem Swiss Life Living + Working gut aufgestellt. Der Fonds bietet eine innovative und zukunftsfähige Anlagestrategie, indem er sich an den gesellschaftlichen Trends wie Urbanisierung, neue Arbeitswelten und demografischer Wandel orientiert. Der Fokus richtet sich vor allem auf die Immobiliensegmente Gesundheit und Wohnen (Living) sowie Büro und Einzelhandel (Working). Dieser außergewöhnliche Mix vier verschiedener Nutzungsarten und die geografische Durchdringung bringt für Anleger klare Vorteile: Die Investition in attraktive und zukunftsorientierte Immobilien sorgt für gute Renditechancen und vergleichsweise stabile Werte.
Wer nutzt überhaupt (noch) Büro? Sehr viele!
Die Frage „Wer nutzt (noch) Büro?“ hat uns seit Ausbruch der Pandemie die letzten 2,5 Jahren beschäftigt. Schließlich gab es Zeiten, in denen wir gefühlt 100 % im Homeoffice gearbeitet haben (statistisch waren es rund 25 % aller Erwerbstätigen). Und viele dachten sich laut oder auch leise: Wie viel Büropräsenz wird es letztlich geben? Jüngste Zahlen geben hierauf eine Antwort: Es wird wieder so viel angemietet wie vor Corona. Wobei ein kleines „Aber“ mitschwingt.
Mit dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020 grassierte die Unsicherheit am deutschen Bürovermietungsmarkt – mit Mitarbeitern im (ungewiss lange andauernden) Homeoffice und unter trüben Konjunkturaussichten trauten sich nur wenige, umzuziehen und neue Flächen anzumieten. Dies führte dazu, dass es zu signifikanten Einbrüchen beim Flächenumsatz kam. 2020 lag der Flächenumsatz in den Top 7-Städten um 36 % hinter dem Vorjahresniveau, das entspricht umgerechnet rund 2,4 Millionen Quadratmetern. In der ersten Hälfte von 2021 stagnierte der Flächenumsatz auf diesem Niveau. Der Markt war weiterhin durch eine gewisse Unsicherheit geprägt und entschied sich, eher mit neuen Anmietungen abzuwarten. Wer in dieser Zeit als aktiver Mieter auftrat, war überwiegend die öffentliche Hand, die die Zurückhaltung der anderen Akteure nutzte, um ESG-konforme und moderne Flächen anzumieten, zumal der öffentliche Sektor sowieso eher eine physische Büropräferenz aufweist. Nach über 1,5 Jahren Pandemie und Homeoffice verabschiedeten sich dann in der zweiten Hälfte von 2021 vermehrt Unternehmen auch aus der Privatwirtschaft von ihrer abwartenden Haltung und machten Nägel mit Köpfen: Nachdem man sich auf neue Konzepte der Büronutzung festgelegt hatte, die zwar hybrides Arbeiten erlauben, aber dennoch Fläche für bspw. Interaktion benötigen, nahm der Vermietungsmarkt wieder langsam Fahrt auf. Folglich legte der Flächenumsatz 2021 zum Vorjahr um 27 % zu und erreichte ein Volumen von knapp 3 Millionen Quadratmetern, lag damit aber immer noch rund 19 % hinter dem Vor-Corona-Wert aus 2019 (3,6 Millionen Quadratmetern).
Quelle: Riwis
In 2022 passierte dann etwas, was vor den aktuellen wirtschaftlichen Hintergründen womöglich überraschte: Trotz der Umbrüche, die der Ukrainekrieg auslöste, gestiegener Inflation und Unsicherheit bzgl. der Energieversorgung wurde im zweiten Quartal so viel angemietet wie vor der Pandemie: Im zweiten Quartal 2022 lag der Flächenumsatz bei knapp über 1 Millionen Quadratmetern und damit 24 % über dem Fünfjahrschnitt (2015-2019) zweiter Quartale vor der Pandemie.
Annualisiert wurden mit einem Flächenumsatz von 3,5 Millionen Quadratmetern das Volumen von vor Corona erreicht. Branchenkenner machen Nachholeffekte der Coronazeit sowie die Umsetzung hybrider Arbeitsmodelle im Kampf um Talente für den aktuell starken Vermietungsmarkt verantwortlich. Ob dieser sich bei eintrübender Konjunktur auch künftig so robust zeigt, bleibt abzuwarten. Trotz der vermeintlichen Erholung muss zudem erwähnt werden, dass sich der Markt nach Lage und Objektqualität ausdifferenziert. Die Mieter zeigen eine klare Präferenz für zentrale Lagen und gute Flächenqualität, die ESG-konform ist. Der Wettbewerb um diese immer noch zu knappen Flächen lässt die Spitzenmieten weiter steigen: In den Top 7-Städten legten diese im zweiten Quartal 2022 um 2,4 % zu, bei nahezu gleichbleibenden bzw. in den einzelnen Städten sogar steigenden Leerständen. Die Antwort auf die eingangs gestellte Frage lautet daher: Unternehmen mit hybriden Arbeitskonzepten, die moderne Büroflächen als Ort der Begegnung, der Kreativität und Zusammenarbeit sowie auch als physisches Identifikationsmerkmal sehen, nutzen Büros. Genauso stark wie vor der Pandemie, nur gezielter. So auch der Living + Working, der ebenfalls gezielt nach attraktiven Büroobjekten, die die genannten Anforderungen erfüllen, Ausschau hält.
Termine
private banking kongress Hamburg am 21. + 22.09.2022
Auch in Hamburg sind wir beim private banking kongress wieder live dabei. Wenn Sie ebenfalls vor Ort sind, laden wir Sie herzlich zu einem persönlichen Gespräch ein. Bei Interesse nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!
DAB Investmentkongress in München am 21. + 22.09.2022
In diesem Jahr sind wir live beim 24. Investmentkongress in München dabei! Wir laden Sie herzlich ein, uns an unserem Stand zu besuchen. Dank eines zweiten Tages nur für Online-Vorträge haben Sie auch die Möglichkeit, in ganz Deutschland an unserem Vortrag teilzunehmen! Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!
Sustainability Congress in Bonn am 27. September 2022
Wir freuen uns, in diesem Jahr live auf dem Sustainability Congress im Kameha Bonn zu sein. Ein Kongress rund um das Thema Nachhaltigkeit, das ebenfalls eine besondere Rolle für unseren Fonds spielt. Wenn Sie auch vor Ort sind, würden wir uns über ein persönliches Gespräch sehr freuen. Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.