Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter August 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,


in dieser Ausgabe sprechen wir mit Manuel Böcher, Head Transaction International, wie passende Objekte für das Portfolio des Living + Working gefunden werden.

Weiter stellen wir Ihnen einige Mitglieder des Research-Teams vor. Außerdem erläutert Dr. Andri Eglitis im Marktüberblick, welche Auswirkungen die Corona-Pandemie auf die Wohnwünsche der Menschen hat.

Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.

Im Portrait: Die Spezialisten des Researchs-Teams von Swiss Life Asset Managers

Wir möchten Ihnen heute einige Mitglieder des Swiss Life Economic Research-Teams vorstellen. Das Research-Team hat zwei Schwerpunkte: Konjunkturanalysen und -prognosen sowie Immobilien.

Aufgabe des Immobilien-Research-Teams ist, eine Einschätzung zur aktuellen Lage sowie zu Trends an den Märkten zu geben und diese mit Daten und Prognosen zu unterlegen. Die Immobilienmarktanalysen werden für den europäischen Gesamtmarkt sowie diverse einzelne Länder erstellt und bilden die Grundlage für Strategieentwicklung oder Anlageentscheidungen.

Wie arbeitet das Team? Wird der berühmte Blick in die Glaskugel geworfen? Wir können Ihnen versichern, dass sie ohne Glaskugel auskommen. Alle Analysen und Prognosen sind das Ergebnis von fundierter Recherche. Daraus entstehen beispielsweise Marktberichte zu den Spezial- und Publikumsfonds wie dem „Swiss Life Living + Working“.

Eine weitere Aufgabe ist die Begleitung von Investments. Hier werden nicht nur Marktdaten für die Anlageentscheidungen zur Verfügung gestellt, sondern auch geprüft, ob das Investment mit den internen Vorgaben und Richtlinien in Einklang ist. Daneben unterstützt das Team das Portfolio und Asset Management mit Markt- und Standortanalysen oder den Vertrieb mit Webinaren und Publikationen zu ausgewählten Themen.

Hier eine Übersicht der Aufgaben des Research-Teams:


Die gute Arbeit zur Konjunkturanalyse zeigt sich auch darin, dass Swiss Life Asset Managers nach 2015, 2017 und 2019 nun zum vierten Mal den «Forecast Accuracy Award» für die beste BIP- und Inflationsprognose für die Schweiz im Jahr 2020 erhalten hat.

Marc Brütsch ist als Chief Economist der oberste Chef des Teams und hat sein Büro in Zürich. Er ist seit Abschluss des Studiums der Nationalökonomie und der Publizistikwissenschaften an der Universität Zürich im Jahr 1993 für Swiss Life Asset Managers tätig. Er lebt mit seiner Familie in der Stadt Zürich und bezeichnet sich selbst als „Newsjunkie“. In seiner Freizeit liest er gerne Bücher zu geschichtlichen Themen und versucht sich als Tomatengärtner. Seine Ferien verbringt er am liebsten in den Schweizer Bergen.

Francesca Boucard koordiniert als Head Real Estate Research & Strategie die europaweiten Real Estate-Projekte von Research. Auch sie hat ihr Büro in Zürich. Neben dem Abschluss in Volkswirtschaftslehre an den Universitäten in Zürich und Bern gehören Stationen bei der Schweizerischen Nationalbank, Wüest Partner, SRF und Credit Suisse zum Lebenslauf. Francesca erkundet gerne andere Kulturen, sei es beim Reisen, Kochen oder in Restaurants. Seit April 2021 wird sie dabei von ihrer kleinen Tochter begleitet.

Dr. Andri Eglitis ist Head Research in Deutschland und arbeitet in Frankfurt. Der promovierte Geograph war vor seiner Tätigkeit für Swiss Life Asset Managers u. a. bei CBRE, DB Real Estate und MSCI beschäftigt. Verlässt er das Büro, so bewirtschaftet er mit Hingabe seine Streuobstwiese, auch wenn die Nachsorge der Ernte in Richtung Kelterei noch ausbaufähig ist. Er sammelt grundsätzlich gerne: neben historischen Obstsorten auch Aktien aus aller Welt.

Dr. Gudrun Rolle ist Research Analyst Real Estate im Büro in Frankfurt. Nach der Promotion in Finanzwirtschaft in Luxemburg, der Schweiz und den USA war sie bei einem Berliner Immobilienentwickler tätig, bevor sie ins Research-Team von Swiss Life Asset Managers wechselte. In ihrer Freizeit findet man Gudrun oft im heimischen Schwimmbad. Hin und wieder packt sie auch die Wanderlust, welche sie schon auf den Jakobsweg und den Ring of Kerry führte.

Im Gespräch mit Manuel Böcher, Head Transaction International bei Swiss Life Asset Managers Deutschland

«Wir kaufen nur, was langfristig solide Erträge erwirtschaften kann»

Was machen Sie genau mit Ihrem Team im Bereich internationaler Transaktionen?
Grundsätzlich übernehmen wir die Prüfung von Investitionsmöglichkeiten für die Immobilienfonds im engen Austausch mit den Maklern, Partnern und Bestandshaltern in den Fokusländern. Dabei analysieren und selektieren wir umfangreiche Immobilienangebote.

Welche Länder werden von Deutschland aus betreut?
Wir haben die Niederlande, Österreich, Skandinavien und Osteuropa in unserem geografischen Aufgabengebiet für Immobilienneuinvestitionen, wobei aktuell Investitionschancen in Osteuropa zwar genau untersucht werden, aber wohl nicht vor 2022 in konkrete Überlegungen übergehen.

Können Sie erläutern, wie der Ankaufsprozess aussieht?
Am Beginn steht zunächst die genaue Bedarfsanalyse im engen Kontakt mit den Fondsmanagern. Dabei geht es um die Nutzungsarten, die Länderauswahl, den Mikro- und Makrostandort, das Alter, die Risikostruktur, Objektgrößen und vieles mehr. Es muss vorher genau festgelegt sein, welche Immobilie zu welchem Fonds passen könnte. Dann koppeln wir das Suchprofil mit unseren Kontakten unter den Maklern und Geschäftspartnern sowie Bestandshaltern in den Zielmärkten.

Können Sie bei der aktuellen Immobiliennachfrage noch außerhalb von Bieterverfahren Objekte finden?
Ja, es findet sich immer noch ein Teil so genannter Off-Market-Deals, bei denen passende Immobilien ohne Bieterverfahren direkt in die Prüfung kommen. Die Mehrheit läuft allerdings in der Tat über Bieterverfahren. Hier muss man vorher genau wissen, welcher Kaufpreis realistisch ist, denn es geht um das Geld der Anleger. Dabei zählt nicht immer nur das höchste Gebot, sondern wir können unseren guten Namen in die Waagschale werfen und der steht für ein hohes Maß an Sicherheit. Der Verkäufer weiß genau, dass wir liquide und verlässlich sind. Diesen Plusfaktor darf man nicht unterschätzen.

Wie geht es dann weiter, wenn Sie fündig geworden sind?
Haben wir ein geeignetes Objekt gefunden, dann erfolgt die Rückkoppelung mit den Fondsmanagern und während einer Exklusivzeit von meist 4-6 Wochen führen wir eine intensive Kaufprüfung (Due Diligence) auf allen Ebenen wie der technischen Beschaffenheit, der rechtlichen Aspekte oder gerade auch der Nachhaltigkeitsaspekte mit den ESG-Kriterien durch. Fällt diese Prüfung positiv aus und einigen wir uns auch preislich zu attraktiven Konditionen, führt uns das idealerweise zu einem Kaufvertrag.

Welche Objekte stehen für das Portfolio des Living + Working auf Ihrer „Einkaufsliste“?
Wohnimmobilien in guten Wohnlagen ab ca. 20 Millionen Euro, Bürogebäude modernster Art mit flexiblen Aufteilungen und großen Kommunikationsflächen in guten Lagen, aber auch kleinere Einzelhandelsimmobilien mit einem Supermarkt als Magnet. Hinzu kommen Gesundheitsimmobilien.

Welche Chancen sehen Sie für einzelne Immobilienarten im aktuellen Wirtschaftsumfeld?
Wohnen bleibt stark nachgefragt, bei Einzelhandelsimmobilien muss man genau hinsehen, Shopping Center haben wir bei Neuinvestitionen ausgeklammert, genau wie Objekte in den teuren Haupteinkaufsstraßen der Großstädte. Büroimmobilien erfordern aktuell eine sehr gut überlegte Investition, risikoreich sind althergebrachte Objekte an weniger guten Standorten und mit alten Büronutzungskonzepten. Denn wir wissen bis jetzt nicht, wie stark sich das Thema Homeoffice langfristig auswirken wird und wie deutlich die Digitalisierung Büroarbeitsplätze beeinflusst. Hinzu kommt für alle Nutzungsarten das Mega-Thema ESG beziehungsweise Nachhaltigkeit. Hier sind wir seit Jahren bei Swiss Life Asset Managers sehr stark aufgestellt: Wir kaufen nur, was langfristig solide Erträge erwirtschaften kann.

Manuel Böcher ist Head Transaction International bei Swiss Life Asset Managers Deutschland. Der studierte Wirtschaftsjurist hat sowohl einen Master of Law (LL.M.) als auch einen Master of Business Administration Real Estate Investment (MBA) und ist seit mehr als 15 Jahren in der Immobilienbranche in vielfältigen Bereichen tätig - davon seit mehr als 10 Jahren in leitenden Positionen. Aus seiner langjährigen Tätigkeit verfügt er über internationale Erfahrungen und ein breites Netzwerk.

Wissenswertes: Nachhaltige Immobilienanlagen

Die Immobilienbranche verbraucht beim Bau und dem Betrieb von Gebäuden erhebliche Ressourcen und hat auch einen relevanten Anteil an unseren Emissionen. Daher werden Nachhaltigkeitsaspekte in der professionellen Immobilienanlage immer wichtiger. Ebenso werden „grüne Gebäude“ zum neuen Marktstandard. Verantwortungsbewusstes Handeln dient nicht mehr nur zur Risikominderung, sondern ist auch eine vielversprechende Chance, die Welt vielleicht sogar in einem besseren Zustand an unsere Kinder zu übergeben.

Swiss Life Asset Managers ist einer der größten Immobilieninvestoren in Europa und sich der Verantwortung bewusst. Deshalb sind im ganzen Konzern ESG-Aspekte strategisch und auch operativ auf allen Ebenen der Immobilienaktivitäten integriert.

Um dies zu gewährleisten wurden neun strategische Prinzipien entwickelt:

Quelle: Swiss Life Asset Managers

Diese Prinzipien legen dar, wie eine nachhaltige Entwicklung erreicht und greifbar gemacht werden soll. Um eine effektive Umsetzung zu gewährleisten, wurde die Richtlinie für verantwortungsbewusste Immobilienanlagen formuliert. Mit ihr wird die Umsetzung der strategischen Ziele und Prioritäten im gesamten Anlagezyklus der Immobilienverwaltung festgelegt. Das beginnt bei der Investition (An- oder Verkauf) und erstreckt sich über die Projektentwicklung (Entwicklung, Neubau, Sanierung, Modernisierung) bis hin zur Bewirtschaftung (Betrieb und Instandhaltung der Gebäude).

Durch diese aktive Integration der ESG-Kriterien über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien unterstützt Swiss Life Asset Managers die globalen Nachhaltigkeitsziele.

Marktüberblick: Neues Wohnen nach Corona?

Mehr Platz, mehr Grün, ein richtiges Arbeitszimmer – die Pandemie hat die Wohnwünsche vieler Menschen verändert. Dadurch könnten sich sowohl die räumlichen Strukturen am Wohnungsmarkt als auch Größe und Zuschnitt der Wohnungen spürbar ändern. Welche Beobachtungen zeigen sich bereits? Und wie lässt sich ein solcher Wandel auf längere Sicht einordnen?

Seit Beginn der Corona-Pandemie wurden zahlreiche Umfragen erstellt, die verdeutlichen, dass sich viele Menschen während des verstärkten „stay at home“ nicht nur um die Verschönerung ihrer bestehenden Wohnung gekümmert haben, sondern auch um die Frage künftiger Präferenzen des Wohnens. Beispielhaft verdeutlicht eine Umfrage von LBS Research, worauf Mieter und Eigentümer nach den Erfahrungen in der Pandemie beim nächsten Umzug besonders achten würden: Mehr Wohnfläche bzw. Zimmer, einen Garten, zugleich aber auch geringere Wohnkosten und – vielleicht etwas überraschend – auch mehr Nähe zum Arbeitsplatz: ein breiter und nicht unbedingt uniformer Mix.

Wohnwünsche von Mietern und Eigentümern

Quelle: Feedbaxx/LBS Research (Befragung von Mietern und Eigentümern im Alter von 29 bis 45 Jahren (August 2020))

Einerseits zeigt sich der Wunsch nach Platz in Form von Wohnflächen, Zimmern oder Balkon. Sofern dies gepaart wird mit dem Streben nach verringerten Wohnkosten, zielt dies auf einen Umzug von der Stadt hinaus auf das (Um)Land. Andere Befragte betonen hingegen mehr Nähe zur Stadt (und dem dortigen Arbeitsplatz), was für eine gegenläufige Tendenz spricht bzw. zu einem gemischten Bild führt.

Eine Tendenz zu größeren Wohnungen mit einem zusätzlichen Zimmer registriert auch Swiss Life Asset Managers seit Beginn der Pandemie bei der Vermietung von Wohnungen oder in der Projektentwicklung beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Nur zeigt sich vor allem bei Wohnungen in der Stadt der Vorbehalt der Leistbarkeit, so dass die Wünsche wohl nicht gänzlich realisierbar sind. Somit rücken suburbane, besser ländliche Gemeinden als kostengünstige Alternative in den Fokus, zumal die Corona-Zeit die Möglichkeiten des mobilen Arbeitens verdeutlicht hat. Es lohnt jedoch realistisch zu bleiben, wie viele Arbeitnehmer auf mittlere und lange Sicht tatsächlich die Möglichkeit haben werden, einen Großteil der Zeit von Zuhause zu arbeiten. Mit dem zu erwartenden Abklingen der Pandemie bzw. mehr Gewöhnung im Umgang mit dem Virus ist eine Rückkehr zu vielen gewohnten Mustern im Arbeits- wie täglichen Leben zu erwarten.

Was bleibt? Die Pandemie dürfte vor allem bei Familien den ohnehin bestehenden Trend verstärken, aus der Kernstadt in das Umland zu ziehen. Dabei dehnt sich das „Umland“ weiter an die Ränder der Ballungsräume bzw. in angrenzende ländliche Räume aus. Der überwiegende Teil der Menschen, die in den Kernstädten arbeiten, dürfte jedoch weiterhin in der Stadt und den Umlandgemeinden wohnen und wenn es bezahlbar ist, auch gerne mit ein wenig mehr Platz.

Im Portfolio des Living + Working befinden sich beide Varianten. Das Projekt „Leo“ in Hamburg beispielsweise bietet Wohnraum in zentraler städtischer Lage. Das Wohnquartier «Festplatz/Könshöhe» hingegen in Stade bei Hamburg spricht Menschen an, die im gut angebundenen Hamburger Umland wohnen wollen.

Termine

15. - 16. September 2021
private banking kongress in Hamburg

Mehr lesen

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 6104 6487 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.