Im Gespräch mit Walter Seul, jüngste Ankäufe des L+W

Warum fiel die Wahl beim jüngsten Ankauf auf das Potsdamer Waldstadt-Center?

Das Waldstadt-Center erfüllt alle unsere Ankaufskriterien für ein sehr gut positioniertes Nahversorgungszentrum. Als starken Supermarkt-Ankermieter haben wir Kaufland. Den Mietvertrag konnten wir gerade verlängern. Die Bedeutung des Zentrums ist lokal sehr hoch. Es ist ein etablierter Standort mit einer attraktiven Rendite und es gibt weiteres Potential über Optimierungen der Flächen und des Mieterbesatzes durch unser sehr aktives Asset Management.

Welche Rolle spielen die großen Ankermieter für Fachmarktzentren?

Ankermieter sind für ein Fachmarktzentrum elementar, sie sind der große Magnet. Aus unserer Sicht trifft das vor allem auf Lebensmitteleinzelhändler mit einem Vollsortiment zu. Sie decken den täglichen Bedarf ab und führen zu einer hohen Kundenfrequenz.

Sind Fachmarkt- oder Nahversorgungszentren einfacher zu finden als Wohn- oder Büroimmobilien?

Zumindest stehen die Renditen hier derzeit nicht so unter Druck wie im Wohnimmobilienbereich. Denn Wohnimmobilien bieten zwar in der Regel stabile Immobilienrenditen, aber viele Wohneinheiten werden nicht global, sondern einzeln an Privatinvestoren, auch Eigennutzer verkauft. Und die von uns gesuchten Wohnimmobilien mit Zielrichtung auf institutionelle Investoren zeigen immer häufiger kaum noch einen adäquaten Renditevorsprung gegenüber dem Einzelvertrieb an Privatinvestoren. Fachmarkt- und Nahversorgungszentren sind hingegen im Regelfall institutionelle Investmentprodukte und sind daher nicht dem gleichen Wettbewerbsdruck wie Wohnimmobilien ausgesetzt. Sie stellen dafür allerdings auch Herausforderungen an das Asset Management und stehen häufig in einer lokalen Konkurrenzsituation zu nahe gelegenen Einzelhandelsalternativen. Wir suchen nach den Objekten mit einem Alleinstellungsmerkmal, z.B. einer dominanten Marktpositionierung. Das größte Angebot haben nach wie vor Büroimmobilien, wobei sich die Qualitäten zunehmend spreizen.

Neben dem Waldstadt-Center haben Sie aber auch vier weitere Objekte in das Portfolio des Swiss Life Living + Working. Sind es gute Zeiten für Ankäufe?

Mit dem Ankauf dieser vier Büro- und Einzelhandelsobjekte im Zentrum von Paris haben wir Anteil an einer Großtransaktion unseres Hauses über insgesamt fast 30 Immobilien in Paris. Ein echter Glücksfall für den Fonds! Der Deal war nur möglich, weil wir als Swiss Life Asset Managers auch in Frankreich entsprechend lokal aufgestellt sind! Die Märkte sind insgesamt eher eine große Herausforderung für einen Publikumsfonds im Wachstum, denn Immobilien sind u.a. durch die anhaltende Niedrigzinsphase und die daraus mangelnde Anzahl sicherheitsorientierter Alternativanlagen nach wie vor sehr gefragt. Damit ist der Wettbewerb um gute – im Sinne von risikoarmen – Immobilieninvestments besonders hoch. Nur mit einem extrem breiten Netzwerk ist es möglich, die richtigen Immobilien für den Living + Working zu finden. Hier hilft uns die Marktdurchdringung des Swiss Life-Konzerns als größter Immobilien-Investor in Europa. Derzeit haben wir als Konzern in ganz Europa über 81 Milliarden Euro in Immobilien investiert.

Welche Unterstützung haben Sie bei Neueinkäufen von Immobilien durch den Konzern genau?

Wir nutzen vor allem unsere Netzwerke über die Niederlassungen und Ländervertretungen vor Ort. Dazu zählen unter anderem die Einheiten in Frankreich, Großbritannien sowie in Deutschland. Unsere Spezialisten sind dabei sehr nah am Geschehen haben einen sehr guten Überblick in den Märkten. Viele gute Immobilienangebote kommen deshalb über unsere Konzerneinheiten. Hinzu kommt die Expertise der länderspezifischen Anforderungen. Insofern hilft die Größe als Marktführer für Immobilien-Investments enorm und kommt den Anlegern des Living + Working zugute.

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.

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