Swiss Life Living + Working* Newsletter Februar 2022

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,

in diesem Monat sprechen wir mit Dr. Christine Bernhofer, Geschäftsführerin der Swiss Life KVG, die uns einen kleinen Einblick in ihre Arbeit gewährt.

Die Transaktionen im Wohninvestmentmarkt haben im letzten Jahr ungeahnte Höhen erreicht. Worin das begründet liegt und wie es weiter geht, lesen Sie in der Rubrik „Marktüberblick“.

Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.

«Swiss Life Living + Working».... [PM zu 5 Jahren L+W]

Ein Rundflug durch die Immobilienwelt des Living + Working

Mit unserem neuen Film nehmen wir Sie mit auf einen Rundflug durch unsere Immobilienwelt. Erleben Sie einige Objekte aus einer ganz anderen Perspektive.

Lesen sie mehr

Hans-Dewitz-Ring in Hamburg

Das gemischt genutzte Objekt „Hans-Dewitz-Ring“ in Hamburg-Heimfeld gehört seit Herbst 2021 zum Portfolio des Living + Working.

Die Immobilie besteht aus 49 öffentlich geförderten Wohneinheiten, einem EDEKA-Supermarkt sowie einer vom Deutschen Roten Kreuz betriebenen Kindertagesstätte. Das im Jahr 2002 fertiggestellte Objekt liegt im Süden von Hamburg in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage im Stadtteil Harburg / Heimfeld. Der nahe gelegene S-Bahn-Anschluss Heimfeld garantiert eine sehr gute Verkehrsanbindung.

Alle Wohnungen sind vermietet und die Mietvertragsrestlaufzeit des Ankermieters EDEKA beträgt noch rund 10 Jahre. Die Kombination aus gefördertem Wohnraum und den Ankermietern EDEKA und Deutsches Rotes Kreuz sichern dem Fonds stabile und diversifizierte Einnahmen.

Heimfeld liegt im Bezirk Harburg. Hier findet man eine bunte Mischung aus modernen Wohngebieten, alten Villenvierteln, zwei großen Krankenhäusern, Hotels und viel Natur. Im Westen besteht der Stadtteil vollständig aus Waldgebieten und Grünflächen. Der „Meyers Park“ erstreckt sich über mehr als 30 Hektar und bietet viel Raum zur Erholung. Die St. Pauluskirche, die sich direkt an der S-Bahn-Station befindet, ist seit 1907 ein Wahrzeichen von Heimfeld. Ihr Turm überragt heute noch alle Gebäude im Umkreis.

In der Friedrich-Ebert-Halle produzierte Peter Frankenfeld in den 1960er-Jahren viele seiner Abendshows. Der Keller der Halle ist zudem ein historischer Ort: Hier nahmen im Juni 1961 die Beatles ihre erste Platte „My Bonnie“ auf.

Das gemischt genutzte Objekt „Hans-Dewitz-Ring“ in Hamburg-Heimfeld. Mehr erfahren

Im Gespräch mit Dr. Christine Bernhofer, Geschäftsführerin der Swiss Life KVG „2022 wird ein gutes Jahr für den Living + Working“

Der Swiss Life Living + Working ist inzwischen 5 Jahre alt geworden und das Fondsvolumen ist auf 1 Milliarde Euro angewachsen. Läuft hier alles nach Plan?

Ja, aber das war kein Selbstläufer. Deshalb geht ein ganz großer Dank an unsere Anleger und Vertriebspartner, die unser einzigartiges Anlagekonzept schätzen und uns ihr Vertrauen ausgesprochen haben. Selbstverständlich bin ich auch stolz auf unsere eigene Teamleistung. Basis für diesen Erfolg war auf jeden Fall die umfangreiche Unterstützung durch unseren Mutterkonzern Swiss Life. Wir konnten gleich mit guter personeller und finanzieller Ausstattung starten und hatten von Beginn an Rückenwind.

Wie sind Sie als Geschäftsführerin in die Steuerung des Fonds eingebunden?

Wir sind nach wie vor ein kleines Team und es bleibt auch deswegen nicht nur bei der Einbindung in strategische Überlegungen. Durch meine langjährige Immobilienerfahrung wirke ich auch regelmäßig beispielsweise bei Immobilienankäufen und im Asset Management mit.

Ist es schwierig, aktuell attraktive Immobilien zu finden?

Eindeutig ja, denn alle Welt sucht gute Immobilien für die Geldanlage. An den aktuellen Preisen für angebotene Objekte können wir nur wenig ändern, aber wir können darauf achten, unsere sonstigen Qualitätsanforderungen im besten Sinne hoch zu halten. Das gilt insbesondere für die Lagequalität, die Anforderungen an marktgerechte Grundrisse und energetische Standards sowie die bauliche Qualität. Insgesamt hilft es uns sehr, dass Swiss Life zu den größten Immobilieninvestoren in Europa zählt und über ein breites lokales Netzwerk in zahlreichen Ländern unseres Kontinents verfügt. So haben wir beispielsweise allein in Deutschland acht Niederlassungen zur Akquisition und zum Asset Management neuer Immobilien.

Wie wirkt sich das Thema ESG auf Ihren Arbeitsalltag, aber auch auf den Fonds aus?

Noch vor 10 Jahren spielte das Thema ESG bei Fondsanlagen nur eine Nebenrolle. Heute hingegen ist Nachhaltigkeit ein wesentlicher Bestandteil meines Arbeitsalltages geworden. ESG begegnet uns auf allen Ebenen des Konzerns und spiegelt sich auch im Living + Working wider. Ein erster wichtiger Schritt war im vergangenen Jahr die Klassifizierung nach Art. 8 der Offenlegungsverordnung. Aber die Branche hat sich gerade erst auf den Weg gemacht, um das durch die EU vorgegebene große Ziel der Klimaneutralität bis 2050 zu erreichen. Es gibt also auf diesem Weg auch in den nächsten Jahren noch viel zu tun und wir stellen uns dieser Aufgabe.

Wohin wird die Reise für den Living + Working 2022 gehen?

Wir haben gerade mit dem etablierten Asset- und Fonds-Manager NRP in Oslo eine neue Schwestergesellschaft bekommen, die uns bei der Akquisition weiterer Immobilien in Skandinavien vor Ort unterstützt. Auch Großbritannien behalten wir für Neuinvestitionen aktuell besonders im Blick. Darüber hinaus schauen wir uns weiter sehr intensiv nach Gesundheits- und Wohnimmobilien um und prüfen Chancen im Bereich der Logistikimmobilien. Aus heutiger Sicht wird 2022 ein gutes Jahr für den Living + Working und er bleibt eine lohnende Anlageoption.

Was tun Sie nach langen Arbeitstagen, um neue Energie zu tanken?

Ich liebe die Natur und Tiere. Deshalb verbringe ich viel Zeit zum Entspannen draußen an der frischen Luft. Dort dauert es meist nicht lange und meine Batterien sind wieder voll aufgeladen.

Christine Bernhofer

Dr. Christine Bernhofer ist seit Oktober 2016 Geschäftsführerin und CEO der Swiss Life KVG. Seit Juli 2019 ist sie zusätzlich als COO für Swiss Life Asset Managers Deutschland tätig. In ihren Verantwortungsbereich als CEO der Swiss Life KVG fallen unter anderem die Entwicklung der Unternehmensstrategie, Fondsmanagement und Vertrieb. Zuvor war sie in leitenden Positionen bei Immobilientochtergesellschaften der UBS, TMW Pramerica sowie der MEAG. Die Diplom-Kauffrau studierte BWL an der Ludwig-Maximilians-Universität in München, an der sie auch promovierte.

Wissenswertes: Die Geschichte der Investmentfonds – Teil 1

Investmentfonds kommen uns heute recht bekannt vor. Aktien-, Renten- oder Immobilienfonds gehören schon seit vielen Jahren zu den Standardprodukten in der Anlageberatung. Im Jahr 2019 knackten die sog. Publikumsfonds für vor allem private Anleger erstmals die 1 Billionen-Euro-Grenze beim Volumen in Deutschland. Doch woher kommt eigentlich die Idee der Investmentfonds, wie sind sie entstanden und was haben Schiffe mit der Geschichte zu tun?

Die grundsätzliche Idee von Investmentfonds hat mit der Risikostreuung und der Bündelung finanzieller Möglichkeiten zu tun. Ähnlich wie bei einem genossenschaftlichen Ansatz legen viele Anleger ihr Kapital zusammen und erreichen so ein größeres Investitionsvolumen. Damit können sie Preisvorteile erzielen oder gar überhaupt erst entsprechend großvolumige Anlagen kaufen. Gleichzeitig reduziert sich das Risiko, da es auf viele Schultern verteilt wird und man nicht sein komplettes Kapital in eine Anlage investieren muss.

Genau diese Vorteile haben sich erstmals Kaufleute im Mittelalter zu Nutzen gemacht, als es darum ging, kostspielige Schiffe auf eine lange und oft risikoreiche Seereise zu schicken. Kam das Schiff durch, winkten hohe Erträge. Wurde es allerdings von Piraten aufgebracht, kam es in kriegerische Auseinandersetzungen oder fiel einem Sturm zum Opfer, so war alles verloren. Deshalb schlossen sich viele Reeder oder, wie im Falle der Deutsche Hanse, ganze Städte mit ihren Kaufmannsgilden zusammen und verteilten so die Risiken.

In neuerer Zeit fand die Idee der Investmentfonds in Form von Trusts dann im Zuge der rasanten Industrialisierung im 19. Jahrhundert eine weite Verbreitung. Auch schon damals gab es extrem aufstrebende Investitionsfelder. Dazu gehörte beispielsweise der Eisenbahnbau. Enorme Summen wurden hier benötigt und die Gewinnchancen waren erheblich. Wer konnte, kaufte entweder direkt Aktien an entsprechenden Unternehmen oder besagte Anteile an Eisenbahn-Trusts. Letztere fanden erstmals in der Geschichte auch eine Verbreitung bei Arbeitern und selbst bei Bauern, was für damalige Verhältnisse mehr als ungewöhnlich war, denn Geldanlagen nach unserem Verständnis waren über das Sparbuch hinaus vor allem Sache des wohlhabenden Bürgertums und der Großindustriellen sowie des reichen Adels.

In den zwanziger Jahren des letzten Jahrhunderts entstanden dann erste Investmentfonds, die auch so genannt wurden. Dabei ging es um Aktienfonds. Erst 1936 entstand der erste Offene Immobilienfonds, und zwar in der Schweiz. Er existiert noch heute und wird von einer großen Schweizer Bank verwaltet.

Doch das war nur der Anfang. Nach dem 2. Weltkrieg nahmen Investmentfonds erst richtig Fahrt auf. Wie es dann mit der Geschichte der Investmentfonds weiterging, erfahren Sie in unserem nächsten Newsletter.

Marktüberblick: Auf zu neuen Höhen – Unglaubliches vom deutschen Wohninvestmentmarkt

Noch höher? Bei einem Blick auf die Entwicklung der Investitionsvolumina in den deutschen Wohnungsmarkt mag man sich als erste Reaktion die Augen reiben und sich ebenjene Frage stellen. Übertrieben? Könnte man sich als nächstes fragen – das würde der Realität aber nicht gerecht, was sich bei einem differenzierten Blick auf den Markt zeigt.

Mit 52,3 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen des Jahres 2021 stattliche 188 % über dem Vorjahreswert und satte 228 % über dem 5-Jahresdurchschnitt. Nach CBRE wurden im letzten Jahr mehr als 260.000 Wohnungen gehandelt und damit deutlich mehr als noch 2019, als die Zahl gehandelter Wohnungen irgendwo zwischen 118.000 (Savills) und 130.500 (JLL) lag. Des Rätsels Lösung, was 2021 am deutschen Wohninvestmentmarkt passierte, ist letztlich recht einfach: Berlin war‘s!

Quelle: RCA
Quelle: RCA

Denn in Berlin sitzt sowohl eine kaufwillige Landesregierung als auch die Deutsche Wohnen, die wiederum im Großraum Berlin 116.000 Wohneinheiten im Bestand hält bzw. hielt. Denn durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia wechselten diese den Besitzer. Zudem erwarb das Land Berlin rund 15.000 Wohnungen, sodass das Wohninvestitionsvolumen im zweiten Halbjahr in die Höhe schoss. Auf Berlin entfällt 2021 ein Anteil von knapp 55 % am deutschen Wohninvestmentvolumen – auch dank anderer Akteure, wie dem schwedischen Investor Heimstaden, der 2021 in Berlin 14.000 Wohnungen kaufte – normal ist ein Anteil von eher 25 %. Insgesamt wurden 2021 mehr als 29 Milliarden Euro in Berlin angelegt und damit zehnmal mehr als 2020 bzw. achtmal mehr als im 5-Jahresschnitt. Man kann daher von einem Ausreißerjahr sprechen – zumindest für Berlin. Bereinigt man das gehandelte Volumen um die Hauptstadt, entwickelt sich der deutsche Wohninvestmentmarkt stetig: Auch ohne Berlin wuchs das Transaktionsvolumen in den Deutschen Wohnungsmarkt zum Vorjahr um 48 % auf 23,5 Milliarden Euro. Gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt liegt es 84 % höher. Die Nachfrage treibt die Preise und drückt die Nettospitzenrendite, die im Durchschnitt der Top 7 2021 um 10 Basispunkte auf 2,2 % zurückging.

Das Interesse der Anleger an dem deutschen Wohnungssektor begründet sich an seiner relativen Konjunkturunabhängigkeit und den stabilen Cashflows, die durch den Mietmarkt generiert werden – so stiegen in den ersten neun Monaten 2021 die Mieten in den Top 7 um durchschnittlich 4,3 %.

Da der Faktor „Sicherheit“ seit der Pandemie bei Investoren mit Kapitaldruck tief verankert ist, fließt das Kapital in jene Sektoren, die als „sichere Häfen“ gelten. Der Wohnungssektor ist seit jeher der größte dieser sicheren Häfen; der deutsche Wohnungssektor mit rund 22,5 Million Miethaushalten, ist wiederum der größte Wohnungsmarkt in Europa und zieht dementsprechend die Investoren an – trotz des Themas Regulierung, das sich anfängt zu konkretisieren. So plant die neue Bundesregierung das Herabsetzen der Kappungsgrenze für Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten von 15 % auf 11 % innerhalb von drei Jahren als auch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029. Auch soll mehr gebaut werden: das neu geschaffene Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat sich zum Ziel gesetzt, 400.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr zu bauen. Eine deutliche Änderung der Situation am Mietwohnungsmarkt lassen die Projekte jedoch nicht erwarten, sodass die Anleger auch künftig weiter nach Möglichkeiten am deutschen Wohninvestmentmarkt Ausschau halten und das Investitionsvolumen nach oben treiben. Bis wir die 50 Milliarden Euro Marke erneut sehen, dürfte aber noch ein paar Jahre dauern.

Der Living + Working hat 2021 auch in das Segment „Wohnen“ investiert. Seit Herbst 2021 gehört beispielsweise das Objekt im Hans-Dewitz-Ring 2a-k in Hamburg zum Portfolio.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

 

Rechtliche Hinweise

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.