Swiss Life Living + Working* Newsletter Juni 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
ein Offener Immobilienfonds ermöglicht Anlegern, Geld in ein diversifiziertes Portfolio von Immobilien anzulegen, ohne direkt in einzelne Objekte investieren zu müssen. Denn für eine gute Performance ist eine sorgfältige Auswahl der Investitionsobjekte unabdingbar. Dazu gehört eine gute Mischung der Nutzungsarten. Unser Marktüberblick informiert über die Gründe für den Erfolg des Living + Working.
In Zeiten einer schwächelnden Wirtschaft richtet sich die Aufmerksamkeit vieler Menschen auf die aktuelle Lage. Klaus Speitmann, Leiter Vertrieb der Swiss Life KVG, erklärt jedoch, warum sich der Living + Working in diesem Umfeld gut behauptet.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: London, Amsterdam und Zürich führen den European Thematic Cities Index 2023 von Swiss Life Asset Managers an
London verteidigt 2023 seinen Spitzenplatz im European Thematic Cities Index 2023 von Swiss Life Asset Managers, dicht gefolgt von Amsterdam und Zürich. Der Index misst europäische Städte anhand von fünf Kernthemen, die auf die wichtigsten Trends im Immobilienmarkt der Städte abgestimmt sind.
Immobilienportrait: Die Seniorenresidenz „Vaartkom“ in Leuven
In den Jahren 2019/20 ist in prominenter Lage am nördlichen Ende der Leuvener Altstadt an der Vaartkom, einem ehemaligen Binnenschifffahrtskanal, eine Seniorenresidenz mit 111 Apartments entstanden. Der Neubau in der rund 20 Kilometer östlich von Brüssel gelegenen Stadt ist als Seniorenwohnheim für Mieter mit gehobenen Ansprüchen konzipiert. Seit 2021 gehört das Objekt zum Portfolio des Living + Working.
Die Seniorenresidenz besticht durch eine günstige Lage in fußläufiger Entfernung zum Stadtzentrum. Zudem profitiert sie von einem direktem Zugang zum Vaartkom-Kanal. Eine weitere Stärke sind die hochwertigen Apartments. Diese sind vollständig für 25 Jahre an Domitys, dem führenden Anbieter von Seniorenwohnungen in Frankreich, vermietet. Derzeit betreibt Domitys fünf Seniorenresidenzen in Belgien.
Das Gebäude erfüllt die höchsten Anforderungen an die Nachhaltigkeit. Zusätzlich zu seiner hohen Energieeffizienz ist es keinen hohen physischen Klimarisiken ausgesetzt. Die wichtigsten Dienstleister erfüllen die Anforderungen der sogenannten Mindestgarantien, die Bestimmungen zu Menschen- und Arbeitsrechten, Korruption und Bestechung, Besteuerung und fairem Wettbewerb umfassen.
Erwähnenswert ist auch, dass dieses Gebäude Teil eines Stadterneuerungsprojekts ist. Durch die Revitalisierung des ehemaligen Industriegebiets und die Integration moderner Architektur und neuer Konzepte wird das Stadtviertel „Vaartkom“ attraktiver und ansprechender gestaltet. Diese städtebauliche Entwicklung wird positive Auswirkungen auf die Wertsteigerung und Nachfrage nach Immobilien in diesem Bereich haben.
Als Teil des Portfolios von Living + Working stellt die Seniorenresidenz Vaartkom eine Bereicherung dar. Zudem ist der Sektor des Seniorenwohnens in Belgien sehr attraktiv, da im Jahr 2021 dort mehr als 2 Millionen Menschen über 65 Jahre lebten. Darüber hinaus lag die durchschnittliche Lebenserwartung im Jahr 2021 bei 82 Jahren. Diese demografischen Faktoren weisen auf eine wachsende Nachfrage nach hochwertigen Seniorenwohnungen hin, was das Potenzial für das Objekt weiter erhöht.
Weitere Informationen zu dem Objekt finden Sie hier.
Die Seniorenresidenz Vaartkom in Leuven ist für Mieter mit gehobenen Ansprüchen konzipiert.
Im Gespräch mit Klaus Speitmann, Executive Director Vertrieb bei Swiss Life Asset Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH „Der Living + Working profitiert von der Strategie der langfristigen Trends“
Wie sieht aktuell Ihr Arbeitstag aus? Alles wieder wie vor Corona?
Seit Corona hat sich viel verändert, aber es gibt auch Konstanten. Alle Veranstaltungen finden wieder statt und wir genießen es, auf Kongressen als „alte“ Bekannte begrüßt zu werden. Digitale Meetings sind nun häufiger und spontaner, was es einfacher macht, uns in den Tagesablauf unserer Partner zu integrieren. Online-Meetings sind eine tolle Ergänzung, aber kein Ersatz für persönliche Treffen.
Was hat sich in Ihren Arbeitsabläufen verändert?
Die Veränderungen in unseren Arbeitsabläufen sind vielfältig. Eine signifikante Entwicklung besteht zum Beispiel darin, dass die Nachfrage nach gedruckten Unterlagen weiterhin abnimmt. Aufgrund dieser Entwicklung haben wir erstmals bei der Überarbeitung unseres Verkaufsprospekts auf das „Print-on-Demand“-Verfahren umgestellt. Darüber hinaus haben wir unsere Vertriebspartner gebeten, keine Verkaufsprospekte mehr auf Vorrat zu lagern. Wir bieten auch mehr digitale Inhalte und Instrumente zur Beratungsunterstützung an. Des Weiteren sind persönliche Treffen nicht mehr so selbstverständlich wie früher. Daher legen wir nun einen größeren Fokus darauf, unsere Partner dort abzuholen, wo sie sich befinden. Neben persönlichen Treffen und Telefonaten setzen wir ergänzend auch auf Videokonferenzen, Newsletter, Podcasts, Social Media und Videos. Wir passen unser Angebot entsprechend an und beobachten die aktuellen Trends aufmerksam.
Welche Herausforderungen sehen Sie für den Vertrieb? Wie ist Ihr Team darauf eingestellt?
Die Anzahl der verfügbaren Kommunikationskanäle hat sich inzwischen erheblich erhöht. Dies bringt jedoch die Herausforderung mit sich, dass jeder von uns nun viel umfassender mit den verschiedenen Technologien umgehen muss. Während es früher ausreichte zu wissen, wie man einen Drucker bedient, muss man heute auch mit verschiedenen Webkonferenz-Tools vertraut sein. Es ist entscheidend, dass wir wissen, auf welchem Kommunikationskanal wir jeden Einzelnen am besten erreichen können.
Immobilienanlagen haben mit steigenden Sparzinsen plötzlich wieder Konkurrenz. Wie macht sich das bemerkbar?
Eine Anlageklasse, die durch Negativzinsen zeitweise an Attraktivität verloren hatte, ist nun wieder zurück. In einer „normaleren“ wirtschaftlichen Situation wäre dies zunächst eine rein positive Entwicklung für Kunden und Berater. Sicherheitsorientierte Anleger haben jetzt wieder mehr Auswahlmöglichkeiten, um ihre Anlagen zu diversifizieren, und Immobilienfonds sind nicht mehr die einzige Option. Nichtsdestoweniger sind Immobilienanlagen nach wie vor ein wichtiger Bestandteil eines gut diversifizierten Portfolios, weshalb wir weiterhin Nachfrage verzeichnen. Obwohl die gestiegenen Sparzinsen das Anlageuniversum wieder vergößern, bieten wir mit dem Living + Working ein qualitativ hochwertiges Produkt an, das als wichtiger Baustein in jedes Depot passt.
Die Wirtschaft schwächelt. Wie behauptet sich der Living + Working in diesem Umfeld?
In dem gegenwärtig anspruchsvollen Umfeld erweist es sich als vorteilhaft, dass die Strategie des Living + Working auf langfristige Megatrends ausgerichtet ist. Insbesondere die Themen Wohnen und Gesundheit sind vergleichsweise unempfindlich gegenüber wirtschaftlichen Einflüssen. Wohnen bleibt immer eine Notwendigkeit und der demografische Wandel sowie die Urbanisierung tragen zu einem höheren Bedarf bei. Daher betrachten wir die Situation relativ gelassen und sind für unseren Fonds zuversichtlich in Bezug auf die Zukunft. Obwohl derzeit nur wenig gebaut wird, ist die Nachfrage im Wohnsegment nach wie vor hoch. Das stärkt Bestandshalter wie uns und wir profitieren davon. Auch wenn die kurzfristige Lage herausfordernd ist, wirken sich die langfristigen Trends positiv auf den Living + Working aus.
Warum ist eine Anlage in einen Offenen Immobilienfonds nach wie vor attraktiv?
Es ist unmöglich, in die Zukunft zu blicken, aber eine Investition in Immobilien gilt als einer der wichtigsten Bausteine zur Vermögensbildung. Immobilien erfüllen grundlegende menschliche Bedürfnisse wie Wohnen, Leben und Arbeiten. Daher ist eine Investition in einen Offenen Immobilienfonds immer Bestandteil eines ausgewogenen Portfolios.
Eine private Frage: Wie kam es dazu, dass Sie in der Immobilienbranche arbeiten?
Ursprünglich war es reiner Zufall. Nach Abschluss meiner Ausbildung zum Bankkaufmann und meinem Studium der Betriebswirtschaftslehre arbeitete ich zunächst in der IT-Branche. Als die Blase der New Economy platzte, habe ich mich neu orientiert. Ich stieß auf eine Stellenanzeige eines Immobilienunternehmens, das nach jemandem suchte, der bereits erste Erfahrungen in der digitalen Welt gesammelt hatte. Beim Vorstellungsgespräch hat dann alles gepasst und ich blieb dabei. Zurückblickend kann ich sagen, dass es eine sehr gute Entscheidung war, diesen für mich damals neuen Weg zu gehen
Klaus Speitmann leitet seit Januar 2017 den Vertrieb der Swiss Life KVG als Executive Director Sales. Zuvor war der gelernte Bankkaufmann und Diplom-Kaufmann Bereichsleiter Partnervertrieb bei der Commerz Real AG. Hier zeichnete er für die Entwicklung und Umsetzung der Vertriebsstrategien für verschiedene Immobilienfonds verantwortlich. Zusätzliche Stationen waren unter anderem die Leitung Consumer Sales bei paybox Deutschland und das Key Accounting bei VIAG Interkom.
Die Kriterien zur Erfüllung der EU-Taxonomie-Verordnung
Im Nachgang des Pariser Klimaabkommens im Dezember 2015 hat die Europäische Union im Jahr 2018 das politische Rahmenwerk zur Umsetzung beschlossen: den EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums. Die EU-Taxonomie-Verordnung ist ein Baustein dieses Plans. Ihr Ziel ist es, eine EU-einheitliche Definition von Nachhaltigkeit zu erreichen.
Die zur Umsetzung der Taxonomie-Verordnung erlassenen „Technischen Screening Kriterien“ legen fest, welche Aktivitäten überhaupt potenziell als ökologisch nachhaltig eingestuft werden können. Die Prüfung erfolgt immer nach demselben Muster und unter Beurteilung von drei Fragestellungen:
- Leistet die Aktivität einen wesentlichen Beitrag zu mindestens einem Klimaziel?
- Führt sie nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines der anderen Umweltziele?
- Wird der Mindestschutz eingehalten? Das heißt: Werden grundlegende Vorgaben bezüglich der Einhaltung der Menschenrechte, Bekämpfung von Korruption und Betrug, der Besteuerung sowie des fairen Wettbewerbs eingehalten?
Aufgrund seiner vermögensverwaltenden Tätigkeit befindet sich ein Offener Immobilienfonds in der von den Technischen Screening Kriterien definierten Wirtschaftsaktivität „Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“. Um dabei den Nachweis für den wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz zu erbringen, verlangt die Taxonomie-Verordnung für Gebäude die Vorlage eines Energieausweises der Stufe A oder besser. Alternativ kann auch der Nachweis erbracht werden, dass sich das Gebäude unter den regionalen oder nationalen Top-15-Prozent der energieeffizientesten Immobilien befindet. Dieser Nachweis ist derzeit jedoch schwierig zu erbringen, da hierfür eine öffentlich verfügbare Studie erforderlich ist, die den nationalen oder regionalen Gebäudebestand abdecken und mindestens zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterscheiden muss. Für große Nichtwohngebäude muss zusätzlich ein Nachweis für den effizienten Betrieb des Objekts erbracht werden.
Für die zweite Fragestellung zur Beurteilung der Taxonomie-Konformität – der, ob es keine wesentliche Beeinträchtigung der weiteren Umweltziele gibt, – muss in der maßgeblichen Wirtschaftsaktivität ausschließlich der Einfluss auf das Umweltziel „Anpassung an den Klimawandel“ geprüft werden. Dazu wird eine Analyse der physischen Klimarisiken, denen ein Gebäude ausgesetzt ist, vorgenommen. Das bedeutet, es wird untersucht, ob das Objekt beispielsweise ein erhöhtes Sturmflut- oder Tornadorisiko hat. Diese Prüfung erfolgt in der Regel mit Hilfe von Analysetools. Werden relevante Klimarisiken identifiziert und als wesentlich erachtet, müssen Maßnahmen zur Reduzierung geplant und in den darauffolgenden fünf Jahren auch umgesetzt werden.
Das dritte Kriterium für die Erfüllung der Anforderungen der Taxonomie-Verordnung ist die Beachtung des Mindestschutzes oder der sogenannten „Minimum Safeguards“. Diese beziehen sich auf Aspekte der Governance, also der guten Unternehmensführung, die sowohl von Dienstleistern als auch von der Kapitalverwaltungsgesellschaft eines Fonds selbst zu erfüllen sind. Konkret wird hier etwa der Umgang mit Menschenrechten – inklusive Arbeitsrechten – genauer betrachtet. Aber auch Themen wie Korruption und Bestechung, fairer Wettbewerb und Steuergerechtigkeit werden in diesem Zusammenhang überprüft. Inwiefern diese Kriterien im Immobiliensektor anwendbar sind, ist derzeit noch nicht gänzlich klar. Daher sieht man aktuell in der Branche noch sehr unterschiedliche Umsetzungsansätze.
Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass die Taxonomie-Verordnung definitiv einen Beitrag zur Vergleichbarkeit von Objekten bezüglich der Nachhaltigkeit leisten kann. Trotzdem eröffnen sich Praktikern bei der Anwendung der Kriterien zahlreiche Auslegungsfragen und Detailaspekte, die durchaus darüber entscheiden können, ob ein Objekt als nachhaltig eingestuft wird oder eben nicht.
Lebensmittelmärkte – weiterhin ein sicheres Investment?
Die hohe Inflation hat die Konsumlaune und -möglichkeiten vieler Verbraucher gedämpft, zugleich sank 2022 der Handelsumsatz mit Lebensmitteln. Lebensmittelketten kommen dennoch wohlbehalten durch die Zeit und erweisen sich als der von Immobilieninvestoren erhoffte Anker im Handelssektor.
Die Inflation knabbert weiterhin an der Kaufkraft der Verbraucher und setzt dem Einzelhandel in Deutschland zu. Auch wenn die Gesamtinflation im März 2023 weiter an Dynamik verlor (+7,4 % gegenüber Vorjahresmonat), so stiegen die Preise für Nahrungsmittel mit 22,3 % deutlich kräftiger an. Zugleich verzeichnete der Einzelhandel bei Lebensmitteln einen realen Umsatzrückgang von 1,1 % gegenüber dem Vormonat und von 10,3 % im Vergleich zum Vorjahresmonat. Bereits auf das Gesamtjahr 2022 bezogen, hatte der Umsatz Lebensmitteln gegenüber 2021 real um 4,6 % nachgegeben, wozu zwei Gründe beigetragen haben: Einerseits änderte sich nach Wegfall der Corona-Beschränkungen das Verhalten der Verbraucher – zugunsten der Gastronomie, aber zulasten des Handels. Andererseits sorgten die hohen Preissteigerungen für eine Zurückhaltung der Verbraucher mit einer Konzentration auf die notwendigen Einkäufe, die Nutzung von Sonderangeboten, Verzicht auf „Extras“, aber auch die Hinwendung von Supermärkten in Richtung der preisgünstigeren Angebote im Discounter.
Die großen Handelsketten, seien es Supermärkte oder Discounter, zeigen im aktuellen Umfeld dennoch deutlich Widerstandskraft. Angesichts ihrer Preissetzungsmacht können sie höhere Preise leichter an die Kunden weitergeben als Händler in anderen Segmenten. Auf der einen Seite sorgen Edeka oder Rewe immer wieder für Schlagzeilen, weil Markenprodukte (zwischenzeitlich) ausgelistet werden, sofern die Hersteller starke Preisaufschläge durchsetzen wollen. Andererseits erhöhen die Händler die Preise ihrer Eigenmarken tendenziell stärker als für Markenartikel. Im Ergebnis können die großen Handelsketten die steigenden Kosten für Produktion und Einkauf durch die Preissteigerungen hinreichend auffangen. Zugleich entwickelt sich die Konkurrenz durch Online-Lebensmittelhändler derzeit wenig dynamisch. Nach deutlichen Wachstumsraten in Pandemie-Zeiten stagnierte der Umsatz mit Lebensmitteln im Online-Handel in Deutschland 2022 bei knapp 4 Mrd. Euro, womit ein Marktanteil von ca. 3 % an den Umsätzen mit Lebensmitteln erreicht wurden.
Aus Investorensicht ist die Stärke der Lebensmittelkonzerne ein großer Vorteil – und zeigt sich in der weiterhin hohen Gunst, die dieses Handelssegment bei Anlegern genießt. 2022 erreichten Fach- und Supermärkte mit einem Transaktionsvolumen von 4,5 Mrd. Euro wie in den vorhergehenden Jahren den Spitzenplatz unter den Handelssegmenten (Marktanteil 48 %). Der Wettbewerb unter den Handelsketten und ihr Streben nach Optimierung der Filialnetze sowie Aufwertungen der einzelnen Objekte schafft darüber hinaus Potenzial für weiteres Marktmietwachstum. Im Bestand kann die Branche zudem auch in Zeiten hoher Inflation die in den Mietverträgen vereinbarten Indexierungen stemmen.
Darüber hinaus kommt Investoren u. a. aus Risikoaspekten eine weitere Entwicklung zugute: der Trend zu gemischt genutzten Immobilien anstelle monofunktionaler „Handelsboxen“, wobei der Kombination von Handel und Wohnen die größte Bedeutung zukommt (dazu auch Newsletter Mai 2023). Angetrieben wird diese Entwicklung durch Vorgaben der öffentlichen Bauleitplanung zwecks Schonung von Flächenressourcen und Schaffen kurzer Weg in Quartieren, aber auch durch die Zunahme von Homeoffice und damit verbunden der Notwendigkeit, für den Einzelhandel noch mehr in der Fläche nah an die Kunden zu kommen. Beispiele zu diesem Trend bietet auch der Living + Working mit den gemischt genutzten Wohn-Nahversorgungs-Objekten in Biberach und Wentorf
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#10 Episode: Vaartkom 45/47, Leuven
In unserer zehnten Episode #10 unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ stellt Ihnen unsere Co-Moderatorin Amelie eine betreute Wohneinrichtung in der belgischen Altstadt Leuven vor. Diese liegt zudem direkt an der Vaartkom, einem ehemaligen Binnenschifffahrtskanal. Die Seniorenresidenz mit insgesamt 111 Apartments, richtet sich an Bewohnerinnen und Bewohner mit gehobenen Ansprüchen und bietet somit auch im hohen Alter Komfort, Sicherheit und Lebensqualität. Umfangreiche Freizeitangebote, wozu auch ein Beauty- und Wellnessbereich zählen erweitern das Angebot. Der renommierte Seniorenwohnheim-Betreiber Domitys, Marktführer für Betreutes Wohnen in Frankreich, weiß aufgrund seiner 20 jährigen Erfahrung wie die Seniorenresidenz an der Vaartkom aufgestellt sein muss.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #10
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Konjunktur Perspektiven
Gerade in unseren aktuellen Zeiten ist ein fundierter wirtschaftlicher Rück- und Ausblick besonders wichtig. Deshalb stellen wir Ihnen in unserer neuen Rubrik dieses Mal die Einschätzung des Research-Teams der Swiss Life für die Perspektiven der Konjunktur im Mai 2023 vor. Erfahren Sie mehr über die aktuelle Lage und ob es bereits einen positiven Ausblick gibt.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.