Swiss Life Living + Working* Newsletter Dezember 2023
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
inmitten der Adventszeit erhalten Sie die neueste Ausgabe unseres Newsletters. In dieser besonderen Jahreszeit spielt nicht nur die stimmungsvolle Dekoration eine Rolle, sondern auch die erwartungsvolle Atmosphäre des bevorstehenden Weihnachtsfestes.
Die Adventszeit markiert den Beginn des Weihnachtsgeschäfts – und der gesamte Einzelhandel freut sich. Der gesamte Einzelhandel? Nein! Denn in einigen Branchen läuft das Geschäft das ganze Jahr über stabil. Lesen Sie mehr dazu in unserem Marktüberblick.
Lassen Sie sich von der Vorfreude anstecken und genießen Sie die besinnliche Zeit im Kreise Ihrer Liebsten.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: Es kommt Bewegung in den Markt
Nikolai Schmidt, Leiter Transaction Healthcare, äußert sich zur vorsichtigen Haltung von Investoren und den aktuellen Herausforderungen bei der Preisfindung insbesondere im Bereich Neubauten. Der Beitrag ist online bei Care Invest, Hannover, erschienen.
Immobilienporträt: Einkaufs- und Erlebniszentrum LIF.E – vielfältiges Angebot in Lichtenfels
Das City Center LIF.E in Lichtenfels wurde im Jahr 2012 erbaut und gehört seit 2017 zum Portfolio des Living + Working. Mit seiner Lage in der Mainau 4 in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt hat das Center sich als eines der führenden Shoppingziele in der Region zwischen Coburg, Bamberg und Kulmbach etabliert und bietet den Bewohnern und Besuchern ein umfassendes Einkaufserlebnis.
Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich über eine Fläche von mehr als 15 000 Quadratmetern und beherbergt über 20 Geschäfte, die eine breite Palette von Angeboten abdecken. Neben einem klassischen Discounter (Aldi) und einem Supermarkt (Edeka) bietet das Center auch einen großflächigen expert-Markt, eine Apotheke, verschiedene Modegeschäfte, gastronomische Einrichtungen sowie Service-Dienstleister. Diese vielfältige Zusammenstellung macht das City Center zu einer Anlaufstelle für verschiedene Altersgruppen und Bedürfnisse.
Seit der Eröffnung des City Center LIF.E waren die Ladenflächen nahezu kontinuierlich vermietet, was die Attraktivität und Stabilität des Standorts unterstreicht. Dies spiegelt sich auch in den erfolgreichen Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen wider. Nach dem Auszug des Großmieters MediaMarkt konnte die Fläche direkt an expert weitervermietet werden – und das mit einem Mietvertrag über 10 Jahre. Ebenso hat die Modekette AWG, die fast 2000 Quadratmeter angemietet hat, ihren Mietvertrag gerade bis 2029 verlängert.
Die günstige Verkehrsanbindung durch die nahegelegene A73 sowie ein großzügiges Parkplatzareal mit über 500 Plätzen direkt vor dem Gebäude unterstreichen die bequeme Erreichbarkeit für die Kunden. Auch für diejenigen, die öffentliche Verkehrsmittel nutzen, bietet das City Center LIF.E Vorteile, da Bahn- und Busbahnhof fußläufig erreichbar sind.
Das City Center hat nicht nur eine funktionale Bedeutung als Einkaufsstätte, sondern spielt auch eine entscheidende Rolle als Impulsgeber für die Stadt Lichtenfels. Es trägt dazu bei, das Zentrum der Stadt zu beleben und schafft eine lebendige Atmosphäre. Als langfristig solider Baustein im Portfolio des Living + Working zeichnet sich das City Center LIF.E durch seine stabilen Mieterträge aus und trägt zur wirtschaftlichen Entwicklung der Region bei.
Weitere Informationen zu dem Objekt finden Sie hier.
City Center LIF.E in Lichtenfels: Vielseitiges Einkaufsparadies für alle Generationen
Im Gespräch mit Christian Dinger, Sprecher der Geschäftsführung der Swiss Life KVG „Als Team leben wir den Living + Working täglich.“
Sie sind in besonders schwierigen Zeiten in die Verantwortung als Sprecher der Geschäftsführung eingestiegen. Wie waren die ersten 10 Monate?
Obwohl ich zuvor bereits Teil der Geschäftsführung war, ist es nun natürlich ein größeres Aufgaben- und Verantwortungsgebiet. Bisher lag mein Fokus auf institutionellen Produkten und Investoren und nun ebenfalls auf unseren Immobilien-Publikumsfonds.
Insgesamt bin ich seit 12 Jahren bei Swiss Life Asset Managers sowie Vorgängergesellschaften. Mein Berufseinstieg bei PWC hat mich ebenfalls geprägt. Deshalb arbeite und denke ich auch gerne in Projekten. Das ist aktuell hilfreich, angesichts der vielen Markt-Herausforderungen wie der Wirtschaftsabschwächung, den gestiegenen Zinsen, den Kostensteigerungen bei Baumaßnahmen und so weiter. Hier hilft es, mit intensiver Projektarbeit die einzelnen Probleme im operativen Geschäft anzugehen und gemeinsam in Teams zu lösen.
Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung des Living + Working?
Wir sind alle sehr zufrieden und hätten ehrlich gesagt nicht einen solchen Erfolg und Zuspruch der Anleger erwartet. Seit Vertriebsstart vor 7 Jahren haben wir das Fondsvolumen auf inzwischen über 1,1 Milliarden Euro gebracht. Hinzu kommt, dass der Fonds alle Strategieziele erreichen und ein umfangreiches, sehr breit über mehrere Nutzungsarten und Länder gestreutes Immobilienvermögen aufbauen konnte. Die Renditen für die Anlegerinnen und Anleger seit Auflage können sich auch sehen lassen. Als Team leben wir den Living + Working täglich.
Was waren im Jahr 2023 die größten Herausforderungen?
Das Marktumfeld war zweifelsohne in diesem Jahr die größte Herausforderung. Uns hat hier der Zusammenhalt im Team und speziell der hohe Anteil an sehr erfahrenen Kolleginnen und Kollegen geholfen, die bereits schwierige Marktphasen erlebt haben und nun auch jüngeren Kolleginnen und Kollegen als hilfreiche Mentorinnen und Mentoren dienen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das operative Geschäft. Aktives Asset Management rückt in den Fokus: Wertschöpfungspotenziale im Objekt zu heben und den Bestand weiter zu optimieren. Auf der anderen Seite spüren wir auch die Resilienz der Anlagestrategie des Living + Working. Der Fonds wird weiter nachgefragt, auch wegen seiner weitestgehend inflationsausgleichenden Eigenschaften. Insofern nutzen wir nach wie vor neue Investitionsmöglichkeiten.
Werden wir Anpassungen in der Anlagestrategie des Fonds sehen?
Die Strategie hat sich bewährt, insbesondere in den aktuell herausfordernden Zeiten. Die Wohnimmobilien laufen nahezu komplett konjunkturunabhängig mit enormer Mieternachfrage. Gesundheitsimmobilien und altersgerechtes Wohnen sind alleine schon demografisch ein Dauerbrenner, moderne Büros mit großen Kommunikationsflächen in guten Lagen machen speziell nach der Corona-Zeit wieder Lust, endlich in das eigene Unternehmen an den Arbeitsplatz zurückzukehren, und unsere Einzelhandelsformate insbesondere im Nahversorgungsbereich laufen mehr als gut.
Das neue Jahr steht vor der Tür. Was erwartet die Immobilienmärkte in Europa 2024?
Wir sind in einer Umbruchphase. Die Wirtschaft stabilisiert sich, einige exogene Negativfaktoren wie beispielsweise die Nachwirkungen der Corona-Zeit und Lieferkettenprobleme schwächen sich komplett ab. Mit einem besseren Ausblick der Wirtschaft und des Zinsumfeldes stabilisieren sich auch die Immobilienmärkte.
Sehen Sie schon Licht am Ende des Tunnels?
Eindeutig ja, bereits heute haben wir einige positive Faktoren. Die Mietpreise sind in vielen Segmenten wie im Bereich Wohnen oder Nahversorgung stabil oder sogar steigend. Auch die Vermietungsquoten sind gut. Wir werden 2024 langsam, aber sicher die Talsohle erreichen und durchschreiten, allerdings eher erst in der zweiten Jahreshälfte. Auch bei der Inflation gehen wir von einer weiteren Entspannung aus. Unter Umständen werden wir sogar erste Zinssenkungen der Notenbanken sehen und damit gleichzeitig eine größere Attraktivität von Immobilienanlagen. Der Ausblick ist also positiv.
Welche persönlichen Erwartungen und Hoffnungen haben Sie mit Blick auf das neue Jahr?
Ich wünsche mir mehr Ruhe in der Weltpolitik, dass Deutschland wieder ein starker Wirtschaftsmotor in Europa wird und dass wir vor allem alle gesund bleiben. Für den Living + Working wünsche ich mir, dass die bisherige Erfolgsgeschichte auch 2024 fortgesetzt wird und wir für die Anlegerinnen und Anleger noch viele lukrative Investitionen tätigen.
Christian Dinger ist seit April 2023 Sprecher der Geschäftsführung der Swiss Life KVG und zusätzlich Head Real Estate Fund & Portfolio Management bei Swiss Life Asset Managers Deutschland. Teil der Geschäftsführung war er bereits seit März 2022. Nach seinem Anschluss als Diplom-Bauingenieur am Karlsruher Institut für Technologie (KIT) erwarb er noch das Diplom zum Wirtschaftsingenieur. Im Anschluss nach dem Studium war er 6 Jahre bei PWC und stieg dann bei Corpus Sireo (heute Teil von Swiss Life Asset Managers) als Portfolio-Manager ein.
Besser direkt oder indirekt in Immobilien investieren?
In unsicheren Zeiten erweisen sich Immobiliensachwerte aufgrund ihrer stabilen Erträge als attraktive Alternative zu volatilen Anlagen wie Beteiligungen über die Börse, je nach Anlegerhintergrund, den Anlagezielen und dem zeitlichen Horizont. Doch welche Möglichkeiten gibt es, von Immobilien zu profitieren?
Grundsätzlich gibt es zwei Hauptvarianten in Immobiliensachwerte zu investieren, direkt mit dem Kauf einer einzelnen Immobilie zur Fremdvermietung oder indirekt über beispielsweise Offene Immobilienfonds (OIF) wie dem Swiss Life Living + Working. Dabei unterscheiden sich die beiden Alternativen unter anderem mit Blick auf ihre Risikostreuung, das Mindestanlagevolumen und den persönlichen Zeitaufwand zur Verwaltung.
Direkte Investitionen erfolgen in der Regel nur in klassische Wohnobjekte, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder in wenigen Fällen Mehrfamilienobjekte. Hier ist bereits ein großer Unterschied bei den erforderlichen Mindestanlagen, denn in der Regel geht es um mehrere hunderttausend oder sogar Millionen Euro. Bei der indirekten Anlage über Offene Immobilienfonds kann man hingegen bereits mit kleinen monatlichen Sparbeiträgen einsteigen.
Auch bei der Risikostreuung haben OIF nach deutschem Recht die Nase vorne. Denn alleine aufgrund der gesetzlichen Anforderungen ist eine breite Streuung über viele Immobilienobjekte und Mieter sowie verschiedene Nutzungsarten gegeben. So werden in Abhängigkeit von der Anlagestrategie des jeweiligen OIF neben klassischen Einzelhandelsobjekten, Büros oder Wohnimmobilien auch gesellschaftliche Trends aufgegriffen. Dazu zählen beispielsweise Seniorenwohnkonzepte oder Co-Working-Büroobjekte. Direktinvestitionen beschränken sich hingegen meist nur auf ein einziges oder ganz wenige weitere Objekte.
Der zeitliche Aufwand ist ebenfalls von Bedeutung. Bei Direktinvestitionen muss sich der Eigentümer unmittelbar selbst um die Mietersuche und Mieterpflege kümmern, die Mietnebenkosten abrechnen oder auch die Instandhaltung sowie eine eventuelle Veräußerung alleine übernehmen. Im Gegensatz dazu verfügen OIF über ein professionelles Management mit Spezialisten für alle diese Fachgebiete und nehmen dem Immobilienanleger diese Arbeiten ab.
In Summe ergeben sich damit viele Vorteile für indirekte Immobilienanlagen über OIF, speziell für überschaubarere Anlagesummen und Anleger ohne große Immobilienvorkenntnisse und fehlende Zeit für die arbeitsintensive Selbstverwaltung. Ein besonderes Argument bleibt unter dem Strich die optimierte Risikomischung und damit eine langfristige stabilere Entwicklung der erzielbaren Immobilienrendite.
Das Weihnachtsgeschäft als Retter in der Not? Nicht nötig!
Adventszeit heißt Weihnachtsgeschäft – und der ganze Einzelhandel frohlockt. Der ganze Einzelhandel? Nein! Denn in manchen Branchen läuft es auch unterjährig stabil.
Es ist kein Geheimnis, dass der Einzelhandel bei einer Gesamtbetrachtung nicht nur konjunktur-, sondern auch saisonabhängig ist. Ein Blick auf die Originalwerte des Einzelhandelsumsatzes verrät, was wir alle ohnehin schon wissen: Der November und Dezember versprechen den höchsten Umsatz, schließlich lockt das Weihnachtsgeschäft die Kundschaft in die (analogen und digitalen) Läden. So lag der Einzelhandelsumsatz in den Monaten November und Dezember – nach dem Handelsverband Deutschland (HDE) kaufen 70 % der Verbraucher ihre Weihnachtsgeschenke in diesen zwei Monaten – in den letzten Jahren im Schnitt rund 18 % über dem Umsatz, der im restlichen Jahr generiert wird.
Quelle: HDE
Auch dieses Jahr sieht es wieder gut aus für das Weihnachtsgeschäft: Für November und Dezember rechnet der HDE mit einem Umsatz von 120,8 Milliarden Euro. Das entspricht nicht nur einem Umsatzplus von 1,5 % zum Vorjahr, sondern auch dem höchsten Umsatz seit Erhebung der Zeitreihe im Jahr 2005. Die Verbraucher planen 2023 im Schnitt 295 Euro für Weihnachtsgeschenke auszugeben.
Für viele Branchen ist das Weihnachtsgeschäfts sogar der Umsatzbringer. So lag beispielsweise der Anteil des Weihnachtsgeschäfts in der Spielwarenbranche 2022 bei rund 25 %, die Bücherbranche setzte letztes Jahr knapp 24 % ihres Jahresumsatzes während des Weihnachtsgeschäfts um, ebenso wie der Einzelhandel mit Uhren und Schmuck. So positiv das auch ist, bedeutet es aber gleichzeitig, dass es unterjährig – relativ gesehen – im Schnitt weniger stark läuft. Im ganzen Einzelhandel? Nein! Denn es gibt auch Branchen, deren Umsatz relativ konjunktur- und saisonunabhängig ist. So zeigt ein Blick auf die monatlichen Veränderungsraten der Umsatzanteile, dass zwar auch die Lebensmittelbranche vom Weihnachtsgeschäfts profitiert – schließlich gehören Lebensmittel nach dem HDE-Konsumbarometer zu den Top 10 der Weihnachtsgeschenke. Gleichzeitig weist der Umsatz von Lebensmitteln aber ansonsten eine sehr niedrige monatliche Schwankung auf, im Gegensatz zu bspw. dem Einzelhandel für Spielwaren, dessen Warenbereich übrigens nach HDE-Konsumbarometer das zweitbeliebteste Weihnachtsgeschenk ist, nach Geschenkgutscheinen.
Quelle: HDE
Am wenigsten schwankt übrigens der Umsatzanteil der Apotheken, was aber wiederum auch auf das fehlende Weihnachtsgeschäft im Dezember zurückzuführen ist – ein bisschen herbstliche Grippewelle mag erkennbar sein. Und so lässt sich resümieren, dass der Einzelhandel mit Lebensmitteln ein doppelter Gewinner ist: Auf der einen Seite weist er unterjährig stabile Umsatzerträge und damit stabile Cashflows auf, aber gleichzeitig profitiert er auch vom Weihnachtsgeschäft. Was wünscht man sich als Vermieter mehr?
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#16 Episode: Immobilienporträt City Point, Fürstenfeldbruck
In der sechzehnten Episode unseres Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ stellt Ihnen unsere Co-Moderatorin Amelie ein ganz besonderes Nahversorgungszentrum vor. Der City Point ist ein gut etabliertes Nahversorgungszentrum inmitten von Fürstenfeldbruck, Bayern. Die Immobilie weist einen besonderen Mietermix auf. Sie bietet kurze Wege zu einem umfangreichen Food-, Nonfood- und Service-Angebot. Darüber hinaus befinden sich auch medizinische Versorgungsangebote in dem Nahversorgungszentrum. Eine weitere Besonderheit sind die weiteren Büroflächen mit schöner Dachterrasse. Unsere Co-Moderatorin Amelie trifft sich mit Helena vor Ort und berichtet uns mehr zum City Point, seinen Highlights und dem Vorteil von Nahversorgungszentren in der heutigen Zeit. Interessante Fakten rund um den Standort der Immobilie bleiben natürlich nicht auf der Strecke.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #16
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Konjunktur Perspektiven
Eine umfassende Analyse ist unerlässlich für Investitionsentscheidungen. Daher stellen wir Ihnen die Einschätzung des Research-Teams der Swiss Life zu den wirtschaftlichen Aussichten im November/Dezember 2023 vor.
Termine
FONDSprofessionell KONGRESS 2024 24. + 25. Januar 2024
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.