Bei der Anlage in Immobilien stehen private Investoren vor der Frage, ob ein direktes Investment zum Beispiel in eine vermietete Eigentumswohnung oder der Kauf von Anteilen eines Immobilienfonds die geeignetere Alternative bildet. Ganz einfach ist die Frage nicht zu beantworten angesichts einer Vielfalt von wirtschaftlichen bis hin zu emotionalen Faktoren bei der Immobilienanlage.
Die jährliche Wertentwicklung offener Immobilienfonds lag laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt bei 2,2 %, bei einem 20-Jahres-Horizont bei 2,7 % (Stichtag 28.02.2025). Alle Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilien und für das Management der Fonds sind in dieser Kalkulation berücksichtigt – Anleger können sich somit zurücklehnen und eine solide Rendite einfahren.
Als Alternative kommt für Kleinanleger in der Regel der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung in Betracht, womit die Immobilienanlage „greifbarer“ wird, aber auch mehr Arbeit erfordert. Und was kommt heraus? Fundierte Analysen zu erzielten Renditen sind, auch aufgrund der Individualität der Objekte, kaum verfügbar. Eine häufig zitierte Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahr 2014 (!) zeigte eine durchschnittliche Bruttorendite privater Immobilieninvestitionen von 2 bis 3 %, und damit eine Nettorendite von 1,5 bis 2,0 %. Dabei erzielte rund ein Drittel der Eigentümer unter anderem wegen der hohen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gar keine Rendite. Diese ernüchternde Betrachtung stammt aus einer Zeit stagnierender Wohnungspreise und ist damit für die Entwicklung in den 2010er-Jahren mit dem Niedrigzinsumfeld und deutlich steigenden Haus- und Wohnungspreisen nicht repräsentativ. Freilich können die Anleger eine Wertsteigerung erst durch einen Verkauf tatsächlich realisieren – mit dem Verzicht auf weitere Mieteinkünfte sowie allem Aufwand und Kosten, die das impliziert.
Hinzu kommt: Ein Blick in die Zukunft mit anhaltend höherem Zinsumfeld, wie von Swiss Life Asset Managers für die kommenden Jahre erwartet, vermindert die Erwartungen an zinsgetriebene Wertsteigerungspotenziale und lässt die Mietrendite in den Vordergrund treten. Die Bruttomietrenditen lagen im zweiten Halbjahr 2024 nach einer Analyse von Baufi24 in den Millionenstädten zwischen 2,85 % in Hamburg und 3,44 % in Köln. Am anderen Ende der Spanne standen Städte wie Gelsenkirchen (4,75 %) oder Chemnitz (5,58 %), somit Städte mit ganz anderen wirtschaftlichen und demografischen Perspektiven.
Die überdurchschnittlichen Renditen für Städte in strukturschwachen Regionen weisen auf die Risiken der Immobilienanlage hin: zum einen speziell in diesen Städten, zum anderen allgemein bei der Direktanlage in eine Renditeimmobilie. Das mit der Fokussierung auf eine einzelne Immobilie beziehungsweise Wohnung verbundene Klumpenrisiko wird deutlich durch die Abhängigkeit von der Entwicklung des einen Mikro- und Makrostandorts und dem Vermietungsstand mit einem oder wenigen Mietern, verbunden mit deren möglicherweise eingeschränkten Zahlungsfähigkeit und zum Teil auch Zahlungsbereitschaft – mithin ein Leerstands- oder Mietausfallrisiko. Wirkungsvoll reduzieren lässt sich dieses Risiko nur über eine möglichst breite Diversifikation, was für Privatanleger mit Direktinvestments in Immobilien jedoch kaum zu stemmen ist.
Auch institutionelle Investoren stehen vor diesen Herausforderungen, können jedoch meist breiter diversifizieren. Ihre Anlagenerfolge bei Wohnimmobilien in Deutschland zeigen eine große Spannweite im Total Return. Die in der Abbildung dargestellten Quantile verdeutlichen bereits erhebliche Performance-Abweichungen rund um den Median.
Jenseits der Quantile weisen jeweils 25 % der analysierten Objekte außergewöhnlich hohe oder niedrige Renditen auf, was die starke Streuung der Ergebnisse weiter unterstreicht.
Total Return von Wohninvestments institutioneller Investoren in Deutschland
Quelle: MSCI.
Die große Spanne der erzielten Renditen unterstreicht den Vorteil einer breiten Diversifikation, die nur durch ein größeres Portfolio abzubilden ist. Ein weiterer wichtiger Knackpunkt: die Nettorendite. Privatanleger unterschätzen bei Empfang einer „hübschen Mietzahlung“ häufig die anfallenden Kosten für Verwaltung und die Rücklagen für die Instandhaltung, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen. Nicht zu vernachlässigen sind zudem die Erwerbsneben- sowie die Finanzierungskosten, auch nach Berücksichtigung der steuerlichen Vorteile.
Viele dieser Nachteile lassen sich durch den Kauf von Anteilen offener Immobilienfonds kompensieren. Erster großer Vorteil ist eine breite Diversifikation über Immobilien aus verschiedenen Nutzungsarten, in verschiedenen Regionen im In-, aber auch im Ausland und damit mit einer breiten Mieterschaft, wodurch die Risiken von spürbaren Mietausfällen stark reduziert werden. Zweiter Vorteil liegt in der Auslagerung der anfallenden Arbeit rund um die Immobilie an die Fondsverwaltung, deren Expertise zum einen in der Auswahl von attraktiven Lagen und Objekten liegt, zum anderen in der professionellen Bewirtschaftung der Immobilien.
Was bleibt? Zunächst der Ansatz, nach Fakten abzuwägen und Emotionen rund ums eigene „Betongold“ zu unterdrücken. Dann gilt es, zu differenzieren: Für Eigentümer von (modernen) Wohnungen in wirtschaftsstarken Regionen bieten sich angesichts des langfristig knappen Wohnraums in diesen Städten gute Aussichten auf Miet- und Wertsteigerungen. Anders ist die Situation für Neueinsteiger, da die Perspektiven von Standort und Immobilie in den Kaufpreisfaktoren abgebildet werden und gute Objekte weiterhin teuer sind. Darüber hinaus kommen die Nachteile einer Einzelanlage zum Tragen, sodass ein Investment in offene Immobilienfonds eine gute Alternative ist – und dies unabhängig von der Größe des Geldbeutels.