Technical Asset Management ist in dieser Ausgabe des Newsletters ein Schwerpunktthema und es gibt einen ausführlichen Podcast dazu. Dennoch haben wir noch ein paar Fragen. Ist Technical Asset Management (TAM) nur ein neuer Name für bereits seit langem bestehende Aufgabenbereiche?
Auch früher wurden bereits technische Aspekte in der Liegenschaftsverwaltung berücksichtigt, allerdings meist innerhalb des kaufmännischen Asset Managements durch die Hinzuziehung externer Unterstützung oder interner technischer Beratung. Inzwischen gehen aber vermehrt größere Bestandshalter dazu über, eigene Organisationseinheiten für das Technical Asset Management (TAM) zu formen. Wir haben als Swiss Life Asset Managers beispielsweise schon seit über 10 Jahren ein eigenes TAM-Team. Hier steuern wir die Investitionen (CAPEX), Mieterausbauten, das Monitoring von beispielsweise Forward Deals, kümmern uns um das Construction-Management und die Anbindung der ausführenden Bauunternehmen und Handwerksbetriebe. Dabei arbeiten wir Hand in Hand mit dem kaufmännischen Asset Management.
Gibt es Besonderheiten beim Technical Asset Management der Swiss Life Asset Managers?
Zunächst ist hier unsere Größe von Vorteil, denn wir sind mit einem Team von rund 30 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bundesweit an sechs Standorten aktiv. Dazu zählen Frankfurt, Hamburg, München, Berlin, Leipzig und Köln. Insgesamt verwalten wir circa 500 Immobilienobjekte. Unsere starke Vor-Ort-Präsenz gibt uns die Möglichkeit, jederzeit extrem dicht an den Immobilien zu sein.
Welche Schnittmengen gibt es zum kaufmännischen Asset Management?
Das kaufmännische Asset Management holt uns als TAM-Team, meist nach Anforderungen aus dem Bereich Property und Facility Management, mit ins Boot. Gemeinsam erstellen wir dann einen Business-Plan für die jeweilige Immobilie. Insofern ist unsere Mithilfe und Funktion als interner Berater sowie die Übernahme und gemeinsame Abarbeitung von Bauprojekten die größte Schnittmenge zum kaufmännischen Asset Management.
Was sind aktuell die größten Herausforderungen?
Derzeit sind es vor allem die vielen exogenen Faktoren und die konjunkturelle Entwickung, die den Spagat zwischen Renditezielen und Investitionen zu einer echten Herausforderung machen. Im Jahr 2023 hatten wir allein bei den Baukosten Steigerungen von circa 15%. Der starke Rückgang der Baukonjunktur hat in diesem Jahr allerdings zu einer merkbaren Entspannung geführt und wir erleben einen Wandel vom Auftragsnehmer-Markt hin zu einem Auftraggeber-Markt. Die Preise sind entsprechend zurückgegangen und wir stellen einen Trend zur Normalisierung bei den Preissteigerungen fest.
Lassen sich die Immobilienwerte des Living + Working mit TAM nicht nur erhalten sondern sogar steigern?
Eindeutig ja, denn das Eine hängt mit dem Anderen zusammen. Hier spielt die grundsätzliche Ausrichtung von Swiss Life Asset Managers eine große Rolle. Wir sind eine sehr langfristig denkende Investorin und haben üblicherweise bei den einzelnen Immobilien einen Investment-Horizont zwischen 20 – 30 Jahren. In Europa gibt es im Gegensatz dazu durchaus auch Investoren, die nach dem Motto „lease it up and sell“ vorgehen. Hier ist dann leider alles auf den kurzfristigen Erfolg ausgerichtet und die Instandhaltung sowie Weiterentwicklung der Immobilie wird sträflich vernachlässigt. Bei uns hingegen steht die Marktgängigkeit, sowohl der Mietflächen wie auch der Immobilie bei einem denkbaren Verkauf, im Zentrum. TAM trägt maßgeblich zum Werterhalt und zur Wertsteigerung bei. Das schafft solide Renditen für unsere Anleger – auch in der Zukunft.
Zu den aktuellen Megatrends zählt das Thema ESG. Wie spielt das in Ihren Aufgabenbereich hinein?
Bei uns im TAM-Team steht natürlich das „E“ im Vordergrund. Dabei prüfen wir, wo die Immobilie auf dem Dekarbonisierungspfad liegt. Hierfür messen wir die Verbräuche, analysieren alle Daten und überlegen, wie wir die Energiewerte optimieren können. Das Ziel ist dabei auch eine Vermeidung transistorischer Risiken, unter anderem über Carbon Due Diligences. Nur so lassen sich Abwertungsrisiken vermeiden und der Bestand bleibt immer zeitgemäß, auch mit Blick auf die ESG-Anforderungen der EU.
Wie regenerieren Sie sich nach einem langen Arbeitstag, um wieder Energie zu tanken?
Meine Familie ist natürlich die beste Erdung der Welt. Spätestens wenn meine Kinder zu mir kommen, bin ich nach wenigen Sekunden voll im Privatleben. Eine große Leidenschaft ist zusätzlich das Kochen. Vielleicht hat das etwas mit meiner kreativen Ader als Architekt zu tun, zumindest mag ich es von Rezepten auch mal abzuweichen und neue Dinge auszuprobieren. Außerdem passt das gut zu meiner geselligen Art, denn ich liebe es gemeinsam mit guten Freunden zu feiern.
Tobias Assel bekleidet seit 2017 die Position des Head Technical Asset Management bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland. Mit einem Diplom in Architektur und über 22 Jahren Berufserfahrung hat er seine berufliche Laufbahn in einem Architekturbüro begonnen und dort in allen Leistungsphasen gearbeitet. Erst als Student, dann als Projektmitarbeiter und später als Projektleiter. 2010 wechselte er in die Immobilienbranche in das Technische Property Management, wo er ein halbes Jahr später die Leitung des technischen Teams in Frankfurt übernahm. 2012 erfolgte dann der Wechsel zu Corpus Sireo (jetzt Swiss Life Asset Management Deutschland GmbH). Hier war er zunächst als Senior Manager im Construction Management und in der Projektentwicklung tätig, bis er 2017 die Leitung des TAM- Teams übernahm.