Viele Interessenten fragen sich: Woher stammt die Rendite aus einem Offenen Immobilienfonds. Die Rendite setzt sich grundsätzlich aus mehreren Punkten zusammen. Als wesentlicher Bestandteil wären da zum einen die Mieteinnahmen. Zum anderen aber auch die Wertsteigerungen der Immobilien und auch die Zinsen der im Fonds gehaltenen Liquiditätsanlagen abzüglich der Fondskosten.
In den 1950er-Jahren entwickelte sich die Idee, die bewährte Anlageform der Aktienfonds auf eine ähnliche Weise für Immobilieninvestitionen anzubieten. Die Hauptüberlegung beruhte darauf, dass eine Immobilie im Nachkriegsdeutschland eine relativ stabile Form der Geldsicherung, mit einer gewissen Renditeaussicht, darstellte. Der Kauf eines Gebäudes war für den einzelnen Privatanleger aber kaum zu stemmen. Deshalb entstand die Idee, sich mit anderen Investoren zusammenzuschließen und mit gemeinsamer Finanzkraft renditestarke Liegenschaften zu erwerben. Bereits 1959 wurde der erste Offene Immobilienfonds in Deutschland aufgelegt. Bei dieser typisch deutschen Anlageform investiert eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Geldmittel von Anlegern in den Kauf von Immobilien. Die Anleger werden von jeglicher Arbeit im Zusammenhang mit den Liegenschaften entbunden und halten nur ihre Anteilscheine, für die ihnen Gewinnausschüttungen gezahlt werden. In den vergangenen 60 Jahren seit Auflegung der ersten Offenen Immobilienfonds wurde das Produkt zu einer wichtigen Form der Geldanlage in Deutschland.
Die KVG fungiert als Treuhänder, der das Geld der Anleger investiert und verwaltet. Die Investoren besitzen ausschließlich ihre Anteilscheine und sind im rechtlichen Sinne nicht die Eigentümer der Immobilien. Die Liegenschaft selbst wird durch die Fondsgesellschaft gehalten.
Alle Offenen Immobilienfonds, die zur Kategorie der Publikumsfonds gehören, haben mehrere charakteristische Merkmale:
Unbegrenzte Anzahl der Anleger: Es gibt keine maximale Obergrenze für die Zahl der Anleger. Die Anlage steht, mit wenigen Ausnahmen (gezielter Vertrieb an bestimmte Kunden wie Stiftungen, Kirchen, Großinvestoren, etc.) allen zu, die über die nötigen Geldmittel verfügen.
Kein maximales Fondsvermögen: Das Fondsvermögen wächst, solange Anleger bereit sind, ihr Geld in den Fonds zu investieren. Eine Obergrenze ist nicht vorgesehen.
Unbefristete Laufzeit: Es existiert kein Datum, zu dem der Fonds geschlossen und liquidiert wird.
All diese Eigenschaften sprechen für das sogenannte open-end-Prinzip eines Offenen Immobilienfonds. Ein aufgelegter Fonds kann unter der Voraussetzung, dass er neue Kunden akquiriert, ständig weiterwachsen, was einige Fonds bereits seit mehreren Jahrzehnten erfolgreich tun. Das Wachstum ist zwar erklärtes Ziel der Fonds, aber durchaus kein Muss. Ein Fonds, in den zeitweise keine weiteren Mittel investiert werden oder dessen Vermögen sogar vorübergehend schrumpft, kann mit den bereits im Fonds befindlichen Immobilien weiterhin Erträge erwirtschaften.