Swiss Life Living + Working* Newsletter September 2021
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
in dieser Ausgabe sprechen wir mit Pamela Villanueva, ESG-Beauftragte bei Swiss Life Asset Managers, über ESG und Nachhaltigkeit.
Passend dazu erfahren Sie in der Rubrik Wissenswertes, was sich hinter der neuen Offenlegungsverordnung SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) der EU verbirgt.
Dass der Onlinehandel den Geschäften vor Ort oft heftig Konkurrenz macht, ist überall zu lesen. Für den stationären Einzelhandel können hybride Formate und neue Konzepte ein Zukunftweg sein. Wie das funktionieren kann, erläutert Dr. Andri Eglitis in der Rubrik Marktüberblick.
Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.
Neuzugänge im Portfolio des «Swiss Life Living + Working»
Der Living + Working konnte sich kürzlich in Hamburg zwei Objekte im entstehenden Stadtquartier «Bergedorfer Tor» sowie das Wohn- und Geschäftshaus «Urban Living Z111» in Stuttgart-Zuffenhausen sichern.
Immobilienportrait: «Urban Living Z111» in Stuttgart
Vor Kurzem konnte sich Swiss Life Asset Managers in Deutschland im Rahmen eines Asset Deals das Wohn- und Geschäftshaus «Urban Living Z111» in Stuttgart-Zuffenhausen für das Portfolio des Living + Working sichern.
Das Objekt befindet sich in der Ludwigsburger Straße 107-111 rund sieben Kilometer nördlich des Stuttgarter Stadtzentrums. Dieser «Porsche unter den Immobilien» – in Anlehnung an die Nähe des Objekts zum Hauptsitz des gleichnamigen Autobauers – punktet nicht nur mit seiner hervorragenden Lage, sondern auch durch die besondere Architektur.
Das rund 5.000 Quadratmeter umfassende Gebäude befindet sich auf einem 2.400 Quadratmeter großen Grundstück mitten im Zentrum von Zuffenhausen. Auf circa 2.780 Quadratmetern entstehen 52 frei finanzierte Wohneinheiten mit Wohnflächen von 27 bis zu 100 Quadratmetern. Durch einen Aufzug und die barrierefreie Bauweise sind die Wohnungen einfach zugänglich. Im Erdgeschoss befindet sich eine 1.800 Quadratmeter große Gewerbefläche, die bereits von EDEKA langfristig angemietet wurde. 76 Tiefgaragenstellplätze und zwei Motorradstellplätze runden das Objekt ab.
Kindergärten, Grundschule und weiterführende Schulen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Ebenso sind innerhalb von 200 Meter Entfernung Ärzte, weitere Einkaufsmöglichkeiten (Bäcker, Metzger, Supermärkte, Drogerie) und sonstige Dienstleister (u.a. Friseur, Uhrmacher, Modegeschäfte) zu erreichen.
Der öffentliche Personennahverkehr ist mit der U-Bahn U15 sehr gut ausgebaut. Die Haltestelle ist direkt gegenüber dem Objekt. Von dort erreicht man rasch die Stadtmitte Stuttgarts. Der Zuffenhausener Bahnhof ist 7 Gehminuten entfernt. Mit der S-Bahn gelangt man schnell und bequem in alle Städte in der Umgebung. Die Zufahrt zur B27 und A81 ist rund 3 Fahrminuten entfernt.
Zuffenhausen ist der größte Stadtteil der baden-württembergischen Landeshauptstadt und ein wichtiger Industriestandort für die gesamte Region.
Weitere interessante Fakten zu Stuttgart lesen Sie in unserer nächsten Newsletter-Ausgabe.
Im Gespräch mit Pamela Villanueva, ESG-Beauftragte bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland
«Nachhaltigkeit wird uns als Megatrend viele Jahre begleiten»
Am 10. März 2021 trat die neue EU-Offenlegungsverordnung SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) in Kraft. Um was geht es dabei?
Die Verordnung ist ein zentraler Baustein zur Erhöhung der Transparenz und Vergleichbarkeit von Finanzanlagen mit Blick auf den Grad ihrer Nachhaltigkeit im Sinne der ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung). Im Zuge der SFDR sind Finanzprodukte seit dem 10. März in drei Kategorien unterteilt, nach denen man als Anbieter von Finanzanlagen Gruppierungen vornehmen kann.
Produkte, die dem Artikel 6 zugeordnet werden, haben grundsätzlich keine Nachhaltigkeitsziele, aber die vorvertraglichen Informationen müssen die Art und Weise, wie Nachhaltigkeitsrisiken bei Anlageentscheidungen berücksichtigt werden sowie die Auswirkungen dieser Risiken auf die Rendite enthalten. Diese sind aber Produkte ohne Nachhaltigkeitsstrategie. Kapitalanlagen nach Artikel 8 sind Finanzprodukte mit ökologischen und/oder sozialen Merkmalen, die sich für die Zukunft konkrete, überprüfbare Ziele bei diesen Themen setzen. Artikel 9 stellt die höchsten Anforderungen an Produkte. Denn bei diesen handelt es sich um nachhaltige Finanzprodukte mit einer angestrebten Nachhaltigkeitswirkung. Für alle Produkte der einzelnen Kategorien gibt es umfangreiche Berichtspflichten ab 2022.
Welche Vorteile bieten die neuen Transparenzregeln für die Anleger?
Der Hauptvorteil ist eine bessere Vergleichbarkeit der einzelnen Finanzprodukte bezüglich ihrer Nachhaltigkeitsbemühungen auf Grundlage genau definierter Standards. Jeder Anleger hat damit die Möglichkeit, sich eine Geldanlage nach seinen ESG-Wünschen auszuwählen.
Was passiert, wenn die ESG-Vorgaben nicht eingehalten werden? Wie sehen die Konsequenzen aus?
Erreicht man definierte Ziele nach der Offenlegungsverordnung nicht, so erfolgt eine Rückstufung bis hin zu entsprechenden Strafen bei Verstößen. Das Ziel ist die Vermeidung von Green-Washing, also ein Vortäuschen hoher Nachhaltigkeitsbemühungen, hinter denen keine echten Maßnahmen stehen. In der letzten Konsequenz bedeutet es, dass die Anleger in einem solchen Fall das Vertrauen in das Produkt beziehungsweise den Anbieter komplett verlieren.
Wie setzen Sie die Transparenzvorgaben beim Living + Working konkret um?
Der Living + Working berücksichtigt bei Auswahl und Bewirtschaftung der Immobilien auch ökologische, soziale und Governance-Merkmale und ist damit als ESG-Produkt im Sinne des Art. 8 Verordnung (EU) 2019/2088 zu klassifizieren.
Wie breit ist ESG im Living + Working angekommen?
ESG ist ein zentrales Thema bei Swiss Life Asset Managers. Wir haben uns bereits bevor die Offenlegungspflichten kamen selbst gezielte Parameter auferlegt, nach denen wir nachhaltig handeln. Beim Living + Working beginnt das bereits mit der Erwerbsphase, geht über den laufenden Betrieb bis zu einem möglichen Verkauf. Der komplette Lebenszyklus der Immobilie wird unter den ESG-Gesichtspunkten geprüft und bewertet.
Wie sehen Sie die zukünftige Entwicklung der ESG-Komponenten in den nächsten Jahren?
Ich denke, die Parameter werden sich weiterentwickeln und die Anforderungen eher steigen als sinken. So sind einige Anpassungen auf Bundesebene mit Blick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu erwarten. Aber auch auf EU-Ebene gibt es mit der geplanten Taxonomie ein zentrales Thema von großer Bedeutung. Nachhaltigkeit wird uns als Megatrend definitiv über viele Jahre begleiten.
Pamela Villanueva ist Head of ESG Real Estate bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland. Sie verantwortet alle strategischen sowie operativen ESG- und Nachhaltigkeitsthemen auf Landes-, Portfolio- und Objektebene. Zuvor war die Dipl.-Ing. Architektin und MBA in Nachhaltigkeitsmanagement als Senior Managerin Nachhaltige Immobilien bei der Union Investment GmbH tätig.
Neue Offenlegungsverordnung der EU – bessere Vergleichbarkeit nachhaltiger Geldanlagen
Seit dem 10. März 2021 gelten für Anbieter von Geldanlagen wesentliche Transparenzpflichten gemäß der neuen EU-Offenlegungsverordnung SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulations). Diese Verordnung zielt unter anderem darauf ab, für Anlageprodukte die Transparenz und Vergleichbarkeit von Nachhaltigkeitsaspekten zu fördern.
Grundlage für die SFDR ist das „Pariser Klimaabkommen“, auf das sich 2015 im Rahmen der UN-Klimakonferenz 197 Staaten geeinigt haben. Zur Erreichung der in diesem Abkommen vereinbarten Ziele hat die EU einen umfassenden Maßnahmenplan veröffentlicht. Die SFDR ist ein Baustein dieses Aktionsplans und verpflichtet EU-Finanzmarktteilnehmer und EU-Finanzberater zur Transparenz bezüglich Nachhaltigkeit sowohl auf Unternehmens- als auch auf Produktebene. Konkret müssen Finanzmarktteilnehmer auf Unternehmensebene offenlegen, wie Nachhaltigkeitsrisiken in Entscheidungsprozessen berücksichtigt werden und welche Strategie zur Feststellung der wichtigsten negativen Nachhaltigkeitsauswirkungen verfolgt wird. Gleichzeitig müssen Finanzprodukte, die innerhalb der EU vertrieben werden, bezüglich der Nachhaltigkeitsintegration klassifiziert werden.
Zusammenfassend soll die Veröffentlichung von den beschriebenen Nachhaltigkeitsinformationen auf Unternehmens- und Produktebene Finanzmarktteilnehmer und ihre Produkte transparenter und vergleichbarer machen und somit Anlegern helfen, informierte Entscheidungen in Bezug auf den gewünschten Grad an Nachhaltigkeit zu treffen.
Swiss Life Asset Managers hat in den letzten Jahren ein umfassendes ESG-Konzept und einen Ansatz für verantwortungsbewusstes Anlegen entwickelt und wird beides kontinuierlich ausbauen. Ein logischer Schritt ist, dass Swiss Life Asset Managers sich bereits für alle europäischen Immobilien-Fokus-Fonds zur Offenlegung im Sinne von Artikel 8 der SFDR selbst verpflichtet hat. Das gilt u. a. auch für den Offenen Immobilienfonds Swiss Life Living + Working, den Swiss Life Asset Managers seit März 2021 als sogenannten ESG-Strategie-Fonds nach den neuen EU-Verordnung vertreiben darf. Damit ist der Living + Working einer der ersten Offenen Immobilienfonds für Privatanleger, der diesen Meilenstein erreicht hat.
Der Living + Working berücksichtigt bei Auswahl und Bewirtschaftung der Immobilien auch folgende ökologischen, sozialen und Governance-Merkmale: Reduzierung der Emissionen klimaschädlicher Treibhausgase, Reduzierung des Endenergieverbrauchs, soziale Inklusion, Transparenz und verantwortungsvolle Unternehmensführung. Konkret bedeutet das zum Beispiel im ökologischen Bereich, dass mindestens 50 Prozent der neu zu erwerbenden Wohnimmobilien einen Energieausweis mit dem Level A erreichen müssen oder dass bei allen neu abzuschließenden gewerblichen Mietverträgen „Grüne Mietverträge“ angeboten werden.
Das «online» im Handel braucht Fläche: Neues Wohnen nach Corona?
Der wachsende Onlinehandel nagt immer stärker an den Umsätzen des stationären Handels, wodurch sich zugleich der Bedarf an Handelsfläche verringert, wie die Leerstände in zahlreichen Innenstädten verdeutlichen. Ganz einseitig verläuft die Entwicklung allerdings nicht zulasten des Handels, der neue hybride Formate zwischen online und offline findet, während neue Konzepte auf den Markt kommen und damit weiterhin physische Fläche benötigt wird.
Stationäre Handelsflächen unterliegen einem ständigen Wandel, der sich aktuell gut mit dem Trend vom «Point of Sale» zum «Point of View» beschreiben lässt. Geschäfte entwickeln sich zunehmend vom bekannten «Warenverteilzentrum“, in dem nahezu alle Produkte zur direkten Mitnahme zur Verfügung stehen, zu einem Ort, an dem die Kundschaft Waren(muster) betrachten, testen und zugleich Beratung einholen kann. Die Lieferung des präferierten, ggf. individualisierten Produkts erfolgt nachträglich direkt nach Hause, womit zugleich dem Wunsch nach mehr Bequemlichkeit entsprochen wird. Dies kann mit Blick auf den innerstädtischen Handel z. B. im Modebereich ein Produkt in ausgewählter Größe und Farbe sein, aber auch die Eröffnung von Showrooms durch Autohersteller wie Tesla oder Polestar, wobei gilt: Gekauft wird online. Bei den großflächigen Formaten halten z. B. Baumärkte Produkte wie Badezimmerausstattung oder Fliesen nicht in allen Facetten vor, sondern bieten Themenwelten bzw. Muster, aus denen der Kunde auswählen und bestellen kann. Zugleich bieten die Märkte Möglichkeiten, technische Geräte (und sich selbst) zu testen – mit der Folge, dass Fläche alternativ genutzt wird, die zuvor zur Warenpräsentation und -lagerung genutzt wurde.
Flächen in Handelsobjekten können zudem der Zustellung bzw. Übergabe von online bestellter Ware dienen – ebenfalls verbunden mit größerem oder stabil gehaltenem Flächenbedarf. Für die Warenauslieferung im Zuge von Click & Collect benötigt der Handel entweder separate Ablageflächen für Waren, die aus externen Lagern angeliefert und nachfolgend abgeholt werden, oder die herkömmliche Handels-/Ausstellungsfläche dient gleichzeitig als «Lager», aus dem die bestellten Waren herausgepickt werden kann, z. B. in Supermärkten. Der Onlinehandel schafft – in überschaubarem Umfang – auch unmittelbar Flächennachfrage, wenn ehemalige Online-Pure-Player stationäre Ladengeschäfte einrichten, wofür als Beispiele Outlet-Center von Zalando, Geschäfte des Optikers Mister Spex oder Showrooms des Möbelversenders home24 stehen können.
Die Verzahnung von offline und online, sei es der Trend zu Showrooms oder logistischen Diensten, schafft Flächenbedarf im stationären Handel, dürfte jedoch dem allgemeinen Trend rückläufiger Handelsflächen nur in Teilen entgegenwirken. Ein großer Vorteil stationärer Handelsformate ist die Nähe zum Kunden, wodurch einerseits bequemes Einkaufen im Wohnumfeld, aber auch zügige Belieferung durch Online-Services bzw. die Abholung durch die Kunden ermöglicht wird. In der Gesamtschau auf den Handel dürften damit weiterhin Handelsformate für die Nahversorgung bzw. im Wohnumfeld Veränderungen am besten widerstehen, während die innerstädtischen Haupteinkaufslagen schrumpfen, im Kern jedoch nach einer Transformationsphase als Orte für Handel, Freizeit und Kommunikation weiterhin eine zentrale Rolle einnehmen sollten.
Termine
15. – 16. September 2021
private banking kongress in Hamburg
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.