In den Metropolregionen verschieben sich Strukturen: Mit Schlagzeilen wie «Immer mehr Menschen verlassen die Großstädte» oder «Große Städte verlieren zunehmend Einwohner an das Umland» verdeutlichten in der jüngeren Zeit Studien von Forschungsinstituten die Veränderungen der regionalen Bevölkerungsverteilung. Damit verbunden sind Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte, die Immobilieninvestoren erweiterte Anlagemöglichkeiten bieten.

Die deutschen Metropolen haben in den letzten Jahren stark an Bevölkerung gewonnen, wie die Beispiele Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München mit Wachstumsraten zwischen 8 % und 14 % im Zeitraum 2010 bis 2019 unterstreichen. Der Zuzug junger Menschen aus dem Inland für Ausbildung und Berufseinstieg sowie die Zuwanderung aus dem Ausland sind wesentliche Treiber dieser Entwicklung.

Auf der regionalen Ebene der Metropolen und Großstädte sowie ihres jeweiligen Umlands zeigen Untersuchungen zur Binnenwanderung hingegen, dass die meisten großen Städte, darunter alle Metropolen, seit Mitte des letzten Jahrzehnts im Saldo Einwohner an ihr Umland verlieren. Vor allem Familien zieht es im suburbanen Raum in kleine Städte und Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und Versorgungsinfrastruktur. Der Hauptgrund: Diese Kommunen bieten mehr Wohnungsangebot zu günstigeren Mieten und Kaufpreisen.

In welcher Form die Corona-Pandemie Effekte auf das groß- wie kleinräumige Wanderungsgeschehen haben wird, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Steigt wirklich das Bedürfnis der Stadtbewohner nach Wohnraum mit eigenem Garten im Umland weiter an? Und welche Dynamik erreicht die innereuropäische Arbeitsmigration, sobald die Restriktionen durch die Pandemie aufgehoben werden können? Werden gravierende Strukturbrüche ausgeklammert, so ist davon auszugehen, dass sowohl die Kernstädte weiter an Einwohnern und Haushalten zulegen werden als auch attraktive Umlandgemeinden. Allerdings bleiben die Großstädte mit ihrem Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen sowie ihrer hohen Lebensqualität der Anziehungspunkt der jeweiligen Region.

Für Immobilieninvestoren bietet somit die «klassischen» Kernstädte genauso wie «aufstrebende» Umlandgemeinden Investmentmöglichkeiten. Mietsteigerungspotential besteht aufgrund der hohen bzw. steigenden Nachfrage bei nicht hinreichendem Angebot an Wohnraum in beiden Teilräumen, wobei dem Umland aufgrund niedrigerer Mietniveaus tendenziell sogar stärkeres Wachstumspotential zugeordnet werden kann.

Das Fondsmanagement des Living + Working hat mit Ankäufen in den Großräumen Berlin und Hamburg erste Anlagemöglichkeiten in Umlandgemeinden getätigt.