Wie ist die aktuelle Lage am Büroimmobilienmarkt aus Vermietungssicht?

Mit einem Flächenumsatz von über 4,3 Mio. m² an den acht wichtigsten deutschen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) wurde im Vorjahr auch zum ersten Mal die 4-Mio.-m2-Marke überschritten. Die gute Konjunktur und die positiven Arbeitsmarktentwicklungen schlagen sich damit unmittelbar am Büroimmobilienmarkt nieder. Dies gilt nicht nur für die A-Städte, sondern in gleichem Maße auch für die B-Standorte in Deutschland die sich durch die Bank positiv entwickelt haben, was Flächennachfrage und Miethöhen angeht. Die steigende Nachfrage führt zu immer weiter sinkenden Leerstandsquoten. In Berlin und München ist die Nachfrage inzwischen so hoch, dass wir klar von einem Vermietermarkt sprechen können, bei dem die Mieter höhere Mietpreise akzeptieren und auf Incentives von Seiten des Vermieters wie bspw. mietfreie Zeiten mehr und mehr verzichten müssen. Wir sehen hier zudem klar den Trend, wieder längere Mietvertragslaufzeiten durchsetzen zu können. Doch auch an den kleineren Potentialstandorten sorgt die wachsende Nachfrage für steigende Mieten. So ist die Durchschnittsmiete in Freiburg im letzten Jahr bspw. um 8,7% gestiegen, gleichzeitig sind die üblichen Incentives nach unserer Beobachtung um rund 20% gefallen.

Wie wird sich der Markt entwickeln?

Die konjunkturellen Aussichten sind weiterhin positiv. Auch steigende Neubauentwicklungen können an den meisten Standorten kurz- und mittelfristig den wachsenden Bedarf nicht ausgleichen. Daher gehen wir von einer sinkenden Leerstandsquote und weiter steigenden Mietpreisen aus. Das momentan begrenzte Angebot an mehreren Standorten, vor allem im Segment großer, moderner Flächen, wird teilweise limitierend auf den Flächenumsatz wirken. Gerade die wirtschaftlich stabilen Mittelstädte bieten noch ein hohes Steigerungspotential bei den Miethöhen bei perspektivisch sinkenden Ausgaben für Incentives.

Gibt es aktuell besondere Trends am Markt?

Wir beobachten seit einigen Jahren einen wachsenden Anteil von Vermietungen im Bereich von Coworking-Anbietern. Im Jahr 2017 wurden rund 250.000 m² Mietfläche von dieser Nutzergruppe angemietet, was einem Marktanteil von rund 6% entspricht. Bezogen auf die zentralen Citylagen der Big 7 Städte betrug der Anteil allerdings bereits 17%. Neben immer noch neu entstehenden Start Ups in diesem Bereich dominieren inzwischen auch einige große, internationale Anbieter dieses Segment. Gerade in den umkämpften Märkten in den Innenstadtlagen der Großstädte bieten diese Anbieter den Mietern eine Alternative zur klassischen Anmietung mit langer Laufzeit, die inzwischen auch verstärkt von mittelständischen Unternehmen oder einzelnen Abteilungen von Großkonzernen genutzt wird. Auch wir als Corpus Sireo haben inzwischen an mehreren Stellen solche Coworking-Anbieter als Mieter in unseren Objekten. Wir gehen davon aus, dass es sich hier nicht um einen kurzzeitigen Trend, sondern um eine weiter wachsende, dauerhafte Anbietergruppe handelt und beobachten die derzeitige Entwicklung sehr genau weiter.

Herr Pfaffner ist Head of Asset Management Letting Deutschland und leitet ein Team von 20 Vermietungsspezialisten die bei Corpus Sireo Neuvermietungen und Bestandsmieterbindungen übernehmen und von den 7 Standorten aus die regionalen Marktentwicklungen an den deutschen Immobilienmärkten bewerten. Schwerpunkt der Tätigkeit ist die Büroflächenvermietung.

Fotonachweis: Pexels