Der demographische Wandel erhöht den Bedarf an altersgerechten Wohnformen deutlich, bereits vor dem Eintritt ins Pflegeheim. Während Pflegeheime auf Hochbetagte abzielen, richtet sich Betreutes Wohnen an Menschen, die noch selbständig leben, aber bei Bedarf Dienstleistungen nutzen möchten. Es schließt die Lücke zwischen eigenem Haushalt und Pflegeheim und wird zudem zunehmend auch von Pflegebedürftigen als Wohnform gewählt. Die Verweildauer liegt mit über fünf Jahren deutlich höher als im Pflegeheim. Das Segment ist kaum reguliert, funktioniert wohnungsmarktüblich und ermöglicht getrennte Pflegeleistungen, wodurch das Betreiberrisiko gering bleibt.
Quelle: Oxford Economics, *faktisch relevante Bewohnerzielgruppe von betreutem Wohnen, **faktisch relevante Zielgruppe von Pflegeheimen als auch betreutem Wohnen
Demografischer Wandel und steigende Nachfrage
Rund 70 % der Bevölkerung ab 65 Jahren sind 65–79 Jahre alt, nur etwa 30 % über 80. Damit ist die Zielgruppe im Betreuten Wohnen deutlich größer als in Pflegeheimen. Hinzu kommt, dass ältere Menschen ambulante Wohnformen traditionellen Pflegeheimen ausdrücklich vorziehen und teilweise sogar als Alternative sehen. Studien zeigen, dass vor allem Menschen ab 75 Jahren einen hohen Bedarf an betreuten Wohnformen haben. Diese Altersgruppe wächst in Deutschland und der Eurozone in den nächsten zehn Jahren stark und bietet damit ein verlässlich prognostizierbares Nachfragepotenzial.
Ein Segment mit nachhaltigem Nachfrageüberhang
Jeder Nachfrage steht ein Angebot gegenüber. Gemäß Pflegemarkt.com, dem Marktführer für Pflegedaten in Deutschland, liegt die aktuelle Deckung des Bedarfs an betreutem Wohnen bei unter 70 %. Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) taxiert, dass in Deutschland aktuell 400.000 bis 500.000 Wohneinheiten betreute Wohnungen fehlen. Angesichts des demografischen Wandels wird sich diese Lücke weiter vergrößern, was das Segment zu einem nachhaltigen Wachstumsmarkt macht.
Herausforderung: bedarfsgerechtes Angebot
Trotz hoher Gesamtnachfrage bestehen regionale Unterschiede. Strukturstarke ländliche Räume gelten als Wachstumsmärkte. Mikrolage, Erreichbarkeit und richtige Objektgröße sind ebenfalls entscheidend. Da Bewohner die Kosten selbst tragen, ist die lokale Zahlungsfähigkeit wichtig. Zudem weist ein großer Teil der Anlagen Modernisierungsbedarf auf; ältere Objekte werden schlechter nachgefragt und haben höhere Leerstände.
Wachstumsmarkt auf Objekt- und Transaktionsebene
Seit 2018 wächst das Angebot an Betreutem Wohnen in Deutschland stark; die Zahl der Einheiten ist seitdem um rund 29 % gestiegen, während die Anzahl an Pflegeheimen leicht rückläufig ist. Trotz Zuwachs bleibt der Bedarf ungedeckt. Bei Investoren trifft das Segment auf zunehmendes Interesse und macht in Europa rund 40 % der Gesundheitsimmobilieninvestments aus. Die liquidesten Märkte sind Großbritannien, Deutschland und die Niederlande. Anhand der Spitzenrendite lässt sich die Brückenfunktion zwischen Wohnen und Pflegeheim erkennen: In Deutschland liegt die Spitzenrendite von betreutem Wohnen bei 4,50 % – niedriger als bei Pflegeheimen (5,10 %), aber deutlich über klassischen Mehrfamilienhäusern (3,11 %).
Fazit: Innerhalb des Living-Segments trägt Betreutes Wohnen somit auf mehreren Ebenen zur Stabilität und Diversifikation bei und erlaubt eine attraktive Rendite-Risko-Beimischung.