Warum marktgängige Ticketgrößen ein Liquiditätsvorteil sein können
Im europäischen Büroinvestmentmarkt spielt aktuell neben Lage, Gebäudequalität und ESG-Konformität ein weiterer Faktor zunehmend eine Rolle: die Ticketgröße. Während in den Jahren niedriger Zinsen auch großvolumige Transaktionen problemlos platziert, und finanziert, werden konnten, zeigt sich in den letzten Jahren eine höhere Bedeutung der Handelbarkeit. Insbesondere hochwertige Büroimmobilien im kleinen und mittleren Volumensegment profitieren in der Regel von einem breiteren Käuferkreis, einer robusteren Liquidität sowie einer veränderten Nutzernachfrage.
Liquidität und Finanzierbarkeit gewinnen als Investitionskriterien an Bedeutung
Mit der Zinswende und den gestiegenen Finanzierungskosten hat sich das Anlegerverhalten an den europäischen Immobilienmärkten verändert. Die Finanzierbarkeit einer Immobilie ist wieder zu einem zentralen Investitionskriterium geworden. Gleichzeitig achten Investoren verstärkt auf die langfristige Vermietbarkeit, ESG-Qualität und die spätere Veräußerbarkeit eines Objekts. Damit gewinnt auch die Liquidität einer Immobilie an Bedeutung. Entscheidend ist dabei häufig die Ticketgröße: Kleinere und mittelgroße Objekte benötigen in der Regel weniger Fremdkapital und sprechen einen größeren Kreis potenzieller Investoren an. Zudem bleiben sie auch in anspruchsvollen Marktphasen relativ liquide. Liquidität und Finanzierbarkeit entwickeln sich damit, neben Lage und Objektqualität, zu wichtigen Faktoren im Immobilieninvestmentmarkt.
Breiteres Käuferuniversum als Stabilitätsfaktor
Die bereits erwähnte, breitere Investorenbasis kleinerer und mittlerer Objekte wirkt sich positiv auf deren Marktgängigkeit aus. Während im großvolumigen Segment die Zahl potenzieller Käufer begrenzt ist und Preisfindungsprozesse häufig länger dauern, besteht im mittleren Marktsegment eine kontinuierlichere Nachfrage.
Quelle: MSCI/ RCA, Mittelwert über die Jahre 2023 bis August 2026
Gerade in Marktphasen mit erhöhter Unsicherheit wirkt sich die Heterogenität der Käufergruppe stützend auf die Liquidität aus. Transaktionsprozesse bleiben möglich, auch wenn einzelne Käufergruppen zeitweise zurückhaltender agieren. So wurden am europäischen Büroinvestmentmarkt trotz des rückläufigen Anteils institutioneller Investoren im Bürosegment bis 99 Mio. EUR im ersten Halbjahr 2026 660 Bürogebäude gehandelt, 15 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2025. Das Marktgeschehen wurde insbesondere von privaten Anlegern getragen. Das Segment ab 100 Mio. EUR zählte im gleichen Zeitraum 71 verkaufte Bürogebäude, 69 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2025.
Deutschland als Beispiel für den Wandel der Marktstruktur
Am Beispiel Deutschlands zeigen sich die veränderten Marktmechanismen anschaulich. Während Transaktionen oberhalb von 100 Mio. Euro zwischen 2020 und 2022 noch rund zwei Drittel aller Büroinvestments ausmachten, hat sich seit 2023 die Marktaktivität deutlich in Richtung kleinerer und mittlerer Größenklassen verschoben. Der Anteil der Transaktionen oberhalb von 100 Mio. Euro hat sich fast halbiert. Gleichzeitig ist der Anteil der Segmente zwischen 10 Mio. Euro und 50 Mio. Euro deutlich gestiegen.
Quelle: BNP Paribas Real Estate
Qualität ist eine entscheidende, aber nicht hinreichende Voraussetzung
Die Ticketgröße allein macht jedoch keine attraktive Immobilie aus. Entscheidend bleiben weiterhin die klassischen Erfolgsfaktoren Standortqualität, Energieeffizienz, moderne Flächenkonzepte, langfristige Miet(v)erträge und idealerweise die Drittverwendungsfähigkeit. Insbesondere Letztere ist bei großen Deals oftmals nicht gegeben. Und so gilt: Qualität allein macht eine Immobilie nicht automatisch attraktiv. Diverse Beispiele in Deutschland zeigen, dass große Core-Immobilien oberhalb der Marke von 100 Mio. EUR aktuell schwer platzierbar sind. So findet beispielsweise der Frankfurter Opernturm zu einem Preis von 700 bis 750 Mio. EUR keinen Abnehmer.
Ticketgröße als Bestandteil des Risikomanagements
Für diversifizierte Immobilienportfolios und offene Immobilienfonds ist die Liquidität einzelner Assets von besonderer Relevanz. Neben stabilen laufenden Erträgen erhöht eine gute Handelbarkeit die Flexibilität im Portfoliomanagement. Objekte im kleinen und mittleren Volumensegment ermöglichen häufig nicht nur eine breitere Diversifikation, sie reduzieren gleichzeitig die Abhängigkeit von einzelnen, sehr kapitalstarken Käufergruppen und damit das Klumpenrisiko. Damit kann die Ticketgröße einen zusätzlichen Beitrag zur Resilienz eines Portfolios leisten.
Marktgängigkeit wird zum zusätzlichen Qualitätsmerkmal
Der europäische Büroinvestmentmarkt befindet sich in einer Phase der Normalisierung, aber auch der Polarisierung. Zwar kehrt Kapital zunehmend in die Assetklasse zurück, doch Selektivität und Qualitätsanforderungen bleiben hoch. In diesem Umfeld gewinnt die Ticketgröße als Liquiditätsfaktor an Bedeutung. Kleinere und mittlere Größenklassen haben seit der Marktanpassung deutlich an Marktanteilen gewonnen. Denn für hochwertige Büroimmobilien kann eine marktgängige Ticketgröße ein zusätzlicher Vorteil sein: Sie erweitert den Kreis potenzieller Käufer, stärkt die Liquidität und erhöht die strategische Flexibilität innerhalb eines Immobilienportfolios.