Gesundheitsimmobilien zählen zu den strukturell wachstumsstärksten Segmenten im europäischen Immobilienmarkt. Getrieben durch den demografischen Wandel, den damit verbundenen erhöhten Pflegebedarf und der zunehmenden Bedeutung integrierter Wohnkonzepte bieten sie eine breite, und vor allem sichere, Nachfrage mit langfristigen Ertragsperspektiven. Insbesondere im Zusammenspiel von „Living & Care“ entstehen neue, zukunftsfähige Nutzungsformen.
Megatrends als anhaltende Nachfragetreiber
Gesundheitsimmobilien umfassen ein breites Spektrum an Segmenten – von Pflegeheimen über betreutes Wohnen bis hin zu ambulanten Versorgungszentren. Alle Segmente eint, dass ihre Nachfrage demografisch geprägt ist – die ältere Bevölkerungsgruppe ist die einzige, die perspektivisch wächst, während bspw. die arbeitende Bevölkerung schrumpft. Die stetige Alterung der Gesellschaft und der sich daraus ableitende zunehmende Bedarf an medizinischer Versorgung, Serviceleistungen, Pflege und geeigneten Wohnformen ist es auch, der die ebenfalls zunehmende Nachfrage des Sektors als langfristiger Treiber, der zudem gut prognostizierbar ist, stützt. Darüber hinaus gewinnt der Sektor auch im Rahmen der „Living“-Perspektive an Bedeutung, da das Segment des betreuten Wohnens an Attraktivität und Nachfrage gewinnt.
OECD Data Explorer, Swiss Life Economic Research
Wachsender Bedarf an Betreutem Wohnen als Bindeglied
Betreutes Wohnen positioniert sich zwischen klassischem Wohnen und stationärer Pflege, ist aber deutlich wohnwirtschaftlicher geprägt als Letztere. Es erlaubt Selbstbestimmtheit, flexible Betreuung und hohe Wohnqualität – eine Kombination, die unter der älteren Bevölkerung dazu führt, dass betreutes Wohnen deutlich über Pflegeheimen präferiert wird und, wo möglich, sogar als Alternative zu diesen gilt. Hinzu kommt ein gesellschaftlicher Wandel: Die heutige Generation älterer Menschen hat zunehmend konkrete Vorstellungen davon, wie sie im Alter leben möchte. Statt Pflege erst dann in Anspruch zu nehmen, wenn sie unvermeidbar wird, wächst der Wunsch nach Wohnformen, die Eigenständigkeit, Gemeinschaft und bedarfsgerechte Unterstützung frühzeitig miteinander verbinden. Betreutes Wohnen trifft damit nicht nur einen demografischen Bedarf, sondern auch veränderte Lebensentwürfe im Alter. Aufgrund der Nachfrageverschiebung liegt der zusätzliche Bedarf an betreuten Wohnungen deutlich über dem von Pflegeheimen. Am Beispiel Deutschlands zeigt sich: Während aktuell, je nach Berechnungsgrundlage, 50.000-100.000 Pflegeheimplätze fehlen, sind es 400.000-500.000 betreute Wohneinheiten.
Stärkung der Living-Quote
Da betreutes Wohnen den Fokus vom Pflegebetrieb hin zum eigenständigen Wohnen verschiebt und damit den Anteil wohnwirtschaftlich geprägter, stabiler Cashflows steigert, erhöht sich somit die Living-Quote. Sowohl innerhalb des Sektors – 2025 entfielen rd. 40 % aller Transaktionen innerhalb des europäischen Gesundheitsimmobiliensektors auf Anlagen in betreutes Wohnen – als auch in gemischt aufgestellten Immobilienportfolios. Zwar weisen auch Pflegeheime eine Wohnkomponente auf und tragen damit grundsätzlich zur Living-Quote bei, sie bleiben jedoch aufgrund ihrer primär pflegegetriebenen Nutzung und der höheren operativen Komplexität in der Ausprägung hinter betreuten Wohnkonzepten zurück.
Stabilitätsfaktor Staat
Während betreutes Wohnen seine Stabilität aus dem ausgeprägten Living-Faktor erhält, ist der zentrale Stabilitätsfaktor bei der ambulanten Versorgung und Pflegeheimen die staatliche Absicherung. In nahezu allen europäischen Ländern existieren etablierte Systeme, die Pflegeleistungen zumindest teilweise öffentlich finanzieren – sei es über Pflegeversicherungen, steuerfinanzierte Modelle oder Mischsysteme. Diese Strukturen schaffen eine relativ verlässliche Einnahmebasis, die sich deutlich von rein marktbasierten Immobiliensegmenten unterscheidet.
Strukturelle Herausforderungen trotz stabiler Nachfrage
Trotz ihrer fundamentalen Stärke eint alle Segmente von Gesundheitsimmobilien, dass sie strukturellen Herausforderungen ausgesetzt sind. Bei Pflegeheimen sind primär die Finanzierung, trotz teilweise staatlicher Absicherung, und der Fachkräftemangel ein Thema. Letzteres stellt im Kontext einer sinkenden erwerbsfähigen Bevölkerung auch die ambulante Versorgung vor Herausforderungen. Beim betreuten Wohnen ist neben der Attraktivität der Immobilie hinsichtlich Alter, Ausstattung und Lage darauf zu achten, dass sich das Objekt in einer strukturstarken und wohlhabenden Region befindet, da die Finanzierung direkt über die Kaufkraft der Bewohner erfolgt und nicht, wie in den anderen Segmenten, teilweise über den Staat.
Renditeunterschiede innerhalb des Sektors
Die unterschiedlichen Herausforderungen der Segmente spiegeln sich auch in den Spitzenrenditen wider, wie erneut das Beispiel Deutschlands zeigt. Während betreutes Wohnen aufgrund der starken „Living“-Komponente mit 4,3 % in relativer Nähe zu klassischen Wohnanlagen rentiert, wird bei Pflegeheimen (5,4 %), trotz einer mittleren „Living“-Ausprägung, das Betreiberrisiko und eine geringere Drittverwendungsmöglichkeit eingepreist. Da bei ambulanten Gesundheitsimmobilien in der Regel ebenfalls kein klassisches Betreiberrisiko besteht und sie zugleich durch eine hohe Diversifikation bonitätsstarker Mieter gekennzeichnet sind, liegt die Spitzenrendite mit rund 4,7 % im mittleren Bereich. Insgesamt weist der Sektor ein differenziertes Spektrum an Risiko-Rendite-Profilen auf, das eine selektive Investmentstrategie erfordert und eine variable Stärkung der Living-Quote zu attraktiven Renditen innerhalb eines Immobilienportfolios erlaubt.
Quelle: CBRE, Q4 2025
Fazit: Fundamentale Stärke durch strukturelle Nachfrage und Living-Integration
Trotz ihrer eigenen, aber händelbaren Herausforderungen sind Gesundheitsimmobilien strukturell gut aufgestellt. Alterung der Gesellschaft, staatliche Absicherung und neue „Living & Care“-Konzepte sichern langfristige Nachfrage und eröffnen attraktive Perspektiven für Investoren.