Nahversorgungszentren unterscheiden sich grundlegend von klassischen Einkaufszentren und innerstädtischen 1A-Lagen. Während Shoppingcenter stark auf Mode, Freizeit und diskretionären Konsum ausgerichtet sind, fokussieren sich Nahversorgungszentren auf die tägliche Grundversorgung. Wobei die sogenannten Ankermieter eine zentrale Rolle spielen: Lebensmittelhändler und Drogerieketten fungieren als frequenzstarke Hauptmieter mit hoher Umsatzstabilität und langfristigen Mietverträgen. Im Gegensatz zu 1A-Lagen sind Nahversorgungszentren weniger abhängig von Tourismus, Büroarbeitsplätzen oder Konsumtrends. Zudem ist die Betreiberabhängigkeit geringer, da keine komplexe Center-Management-Struktur erforderlich ist und sich viele Objekte auch als Fachmarkt- oder Einzelhandelsagglomerationen betreiben lassen. Tatsächlich ist ein Großteil der Nahversorger in Europa in Fachmarktzentren integriert.
Megatrends als anhaltende Nachfragetreiber
Die Nachfrage nach wohnortnaher Grundversorgung wird durch mehrere, langfristige Megatrends gestützt. Die Urbanisierung und Nachverdichtung erhöhen den Bedarf an kurzen Wegen, insbesondere vor dem Hintergrund einer alternden Bevölkerung, die auf letztere angewiesen ist. Gleichzeitig bleibt der Lebensmitteleinzelhandel trotz wachsendem Onlinehandel überwiegend stationär geprägt. Zudem erfolgen spontane Einkäufe insbesondere bei Gütern des täglichen Bedarfs weiterhin in Wohnnähe. Ergänzend verstärken verkehrs- und klimapolitische Zielsetzungen den Fokus auf wohnortnahe Versorgungsstrukturen, die vielerorts ein fester Bestandteil integrierter Stadt- und Quartiersentwicklungskonzepte sind.
Struktureller Nachfrageüberhang in urbanen, wachsenden und regulierten Märkten
In weiten Teilen Europas besteht ein struktureller Mangel an modernen Nahversorgungsstandorten, insbesondere in Deutschland, Großbritannien und den Niederlanden, was sich im Durchschnittsalter der Märkte widerspiegelt. Vor allem in wachstumsstarken Stadtrandlagen, suburbanen Räumen und verdichteten Quartieren hält das Angebot nicht mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt, während ein Großteil des Bestands funktional und energetisch veraltet ist. Restriktive Planungs- und Genehmigungsverfahren begrenzen zudem Neubauprojekte, wodurch gut gelegene Bestandsobjekte an Wert gewinnen und Mieten sowie Auslastung langfristig stabilisiert werden.
Quelle: PMA, *Nahversorger werden von Datenanbietern unter Fachmarktzentren subsumiert.
Wachstumsmarkt auf Objekt- und Transaktionsebene
Am europäischen Investmentmarkt zählen Nahversorgungszentren, die als Teil der Fachmarktzentren gehandelt bzw. angesehen werden, seit Jahren zu den liquidesten Einzelhandelssegmenten. Insbesondere in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, den nordischen Ländern und Großbritannien verzeichnen lebensmittelgeankerte Einzelhandelsformate eine hohe Transaktionstätigkeit. Der Anteil dieses Segments am gesamten Einzelhandelsinvestmentmarkt ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Ursächlich hierfür ist ihre Resilienz gegenüber makroökonomischen Unsicherheiten sowie ein überdurchschnittliches Rendite-Risiko-Profil:
Wie Wohnimmobilien sind Nahversorgungszentren konjunkturresilient, ihre Spitzenrenditen bewegen sich aber deutlich über denen von Wohnimmobilien. Gegenüber anderen – zyklischen – Einzelhandelsformaten bieten sie hingegen eine deutlich geringere Volatilität. Entsprechend werden sie von Investoren als defensiver Portfoliobaustein mit Renditepotential genutzt.
Quelle: PMA, *Nahversorger werden von Datenanbietern unter Fachmarktzentren subsumiert.
Fazit: Stabiler Anker in europäischen Immobilienportfolios
Nahversorgungszentren vereinen infrastrukturelle Relevanz, stabile Cashflows und strukturelles Nachfragewachstum. Innerhalb des Einzelhandels- und Living-nahen Segments leisten sie einen wesentlichen Beitrag zur Risikodiversifikation und Ertragsstabilität. Für Anleger mit Fokus auf langfristige, resiliente Anlageformen stellen sie – bei sorgfältiger Standort- und Objektselektion – einen wesentlichen Baustein innerhalb eines Immobilienportfolios dar.