Swiss Life Living + Working* Newsletter Juli 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
im Juli geben wir Ihnen ein kleines Update zu unserem Casinopark, in dem kürzlich ein neues Steakhouse eröffnet wurde. Außerdem stellt Stephan Gubi im Interview die WESTSIDE in Frankfurt vor – ein Projekt der BEOS, das insbesondere durch seine Größe beeindruckt.
Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit der steigenden Bedeutung des ELTIF und der Frage, warum dieses Fondsvehikel seit seiner letzten Reform europaweit zunehmend zum Trendprodukt wird.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: Casinopark in Wentorf – einkaufen, arbeiten und genießen am Rande der Metropole Hamburg
Der „Casinopark“ in Wentorf bei Hamburg verbindet auf eindrucksvolle Weise moderne Architektur mit regionalem Charakter und vielseitiger Nutzung. Auf dem Gelände einer ehemaligen Bundeswehrkaserne entstand im Jahr 2002 ein lebendiges Quartierszentrum mit fünf zeitgemäßen Neubauten – umgeben von Grün und mit direkter Anbindung an Hamburg. Im Jahr 2020 wurden die Objekte schließlich in den „Living + Working“-Fonds aufgenommen.
Mit rund 12 000 Quadratmeter Mietfläche bietet der „Casinopark“ Raum für einen Mix aus Einzelhandel, Gastronomie, Gesundheit, Wohnen und Dienstleistungen. Zu den Ankermietern zählen EDEKA, Aldi und Rossmann – ergänzt durch eine Apotheke, ein Vitalcenter für präventive und rehabilitative Fitness sowie kleinere Fachgeschäfte. Nahversorger wie diese nehmen in diesem vergleichsweise neuen Wohngebiet eine bedeutende Rolle ein und decken die hohe Nachfrage ab.
Die architektonische Gestaltung des „Casinoparks“ weist bewusst historische Elemente auf: Die für Norddeutschland typische rote Backsteinfassade dient als prägendes Merkmal, während moderne Bauformen und großzügige Glasflächen für Transparenz und Licht sorgen. Ein integriertes Parkdeck mit mehr als 240 Stellplätzen sowie die gute Erreichbarkeit über die angrenzende Bundesstraße und mit dem ÖPNV unterstreichen die hohe Nutzerfreundlichkeit.
Der Marktplatz im Herzen des Areals ist dabei mehr als nur eine Durchgangsfläche: Er ist Treffpunkt und belebter öffentlicher Raum zugleich – nicht zuletzt dank des kürzlich eröffneten Steakhouses mit Außengastronomie. Der erfahrene Betreiber, bereits aus Hamburg-St. Georg bekannt, bringt kulinarische Qualität sowie ein stimmiges Raumkonzept mit. Die großzügigen Fensterflächen schaffen eine helle, einladende Atmosphäre, die moderne Einrichtung kombiniert Gemütlichkeit mit urbanem Chic. Mit einem vielfältigen Speisenangebot und sonnigen Außenplätzen trägt das Steakhouse wesentlich dazu bei, den „Casinopark“ als beliebten Ort zum Verweilen, Genießen und Begegnen zu etablieren.
Nur etwa 20 Kilometer von Hamburg entfernt, ist mit dem „Casinopark“ ein funktionierendes Nahversorgungszentrum im Grünen entstanden – mit Angeboten für den täglichen Bedarf, Arbeitsplätzen in attraktiver Umgebung und gastronomischen Treffpunkten für die Nachbarschaft. Die Kombination aus durchdachter Konversion, nachhaltiger Bauweise und lebendigem Nutzungskonzept macht das Objekt zu einem gelungenen Beispiel zukunftsfähiger Quartiersentwicklung.
Weitere Informationen zum Objekt finden Sie hier.
Casinopark in Wentorf – einkaufen, arbeiten und genießen am Rande der Metropole Hamburg.
Im Gespräch mit Stephan Gubi, Niederlassungsleiter Rhein-Main bei der BEOS AG:
„Mit der WESTSIDE entsteht ein zukunftsfähiges Quartier, das urbanes Leben auf 72 Hektar neu definiert.“
Die BEOS AG ist einer der führenden Asset Manager und Projektentwickler von Unternehmensimmobilien in Deutschland und agiert seit 2018 unter dem Dach von Swiss Life Asset Managers. Neben Gewerbeparks, Produktionsstätten, Lager- und Logistikimmobilien oder modernen Life-Science-Flächen entwickelt BEOS aktuell ein Projekt mit besonderer Strahlkraft. Die WESTSIDE ist eine der größten Konversionsflächen in Rhein-Main. Ein altes Industrieareal, das zu einem komplett neuen Quartier entwickelt wird.
Herr Gubi, die Frankfurt WESTSIDE ist derzeit eines der prägnantesten Projekte im Rhein-Main-Gebiet. Was macht die WESTSIDE so besonders?
Zunächst mal ihre enorme Größe: Mit 70 Hektar ist sie so groß, wie die Frankfurter Innenstadt zwischen Alter Oper und Konstablerwache. Dann die Lage, innerhalb des Frankfurter Stadtgebietes am Main, direkt am Main gelegen, schon jetzt sehr gut angebunden, umgeben von Wohn- und Gewerbegebieten. Aber es sind nicht nur Fläche und Lage, die sie so einzigartig machen: Dieses Areal trägt 170 Jahre Geschichte – vor allem Industriegeschichte – in sich. Ein solches Projekt bringt von sich aus schon viel Charme und Charakter mit. Und das kommt auch schon jetzt bei den Menschen an. In jüngster Zeit hat sich die WESTSIDE immer mehr zu einem beliebten Ort für Events und Veranstaltungen entwickelt. Ein Highlight war der „WESTSIDE Summer”, der im vergangenen Jahr sehr gut angenommen wurde. Auch dieses Jahr planen wir, das Programm mit Kino, Konzerten, Kulinarik und vielen weiteren Angeboten zu wiederholen.
Ein so großes Projekt erinnert ja schon fast an Stadtplanung. Ist das nicht viel komplizierter als die Entwicklung einzelner, „alleinstehender“ Immobilien?
Absolut, bei einem solchen Projekt handelt es sich nicht einfach um das lose Aneinanderreihen von Immobilien. Wir müssen sicherstellen, dass sich die einzelnen Nutzungen nicht nur ergänzen, sondern ein harmonisches Gesamtbild schaffen, das alle Bereiche des täglichen Lebens abdeckt. Natürlich ist dabei die Makroebene von großer Bedeutung, beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Aber auch auf der Mikroebene bietet die WESTSIDE alles, was man im Alltag braucht: Fahrradwege, Gastronomie, Fitnessangebote und Nahversorger. Unser Ziel ist es, ein Quartier zu schaffen, das den Bedürfnissen der Menschen in vollem Umfang gerecht wird und nicht nur die zukünftig dort arbeitenden Menschen anspricht, sondern ein Ort mit Aufenthaltsqualität für Frankfurt wird.
Wie sieht die Timeline der Entwicklung aus? Was sind die wichtigsten Meilensteine, die Sie bisher erreicht haben?
Wir haben die Akquisitionsphase bereits 2016 gestartet, und mit der Übernahme der WESTSIDE Anfang 2020 sind wir dann in die komplexe städtebauliche Planung des Gesamtquartiers gegangen. Ein Meilenstein war 2021, als wir das DGNB-Vorzertifikat in Platin erhalten haben – eine Auszeichnung, die uns bestätigt, dass wir beim Thema Nachhaltigkeit auf dem richtigen Weg sind. Letztes Jahr wurde mit der Erschließung und dem Bau eines Rechenzentrums begonnen, das der WESTSIDE die Abwärme liefern wird, um sie als Heizmedium nutzen zu können – damit sind wir in dem Gebiet CO2-neutral. Gleichzeitig sind wir in die Planungsphase für die ersten Projektentwicklungen eingetreten, die wir ab 2026 umsetzen werden. Der Bestand ist bereits weiträumig rückgebaut – vor allem, um Platz für Neues zu schaffen, unter anderem für die Infrastrukturen der WESTSIDE, die sich im Bau befinden. Den endgültigen Abschluss der Quartiersentwicklung erwarten wir für das Jahr 2035, wobei ein Projekt dieser Größenordnung natürlich nie „fertig” ist. Wir werden es immer weiterentwickeln und anpassen.
Sie haben das Thema Nachhaltigkeit angesprochen. Welche konkreten Maßnahmen haben Sie ergriffen, um das Nachhaltigkeitskonzept zu optimieren?
Bei der Planung standen Klimaschutz, Biodiversität und Zirkularität von Anfang an im Fokus. Die Umnutzung des ehemaligen Industrieparks ist aber natürlich auch ein Schritt, bei dem ein bestehendes Areal in der Stadt genutzt und für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird, ohne dass dafür Grünflächen neu versiegelt werden müssen.
Ein konkretes Highlight ist unser „smartes” Microgrid, das die Energiequellen, -verbraucher und -speicher miteinander verknüpft und so ein äußerst effizientes Energiemanagement ermöglicht. Darüber hinaus decken wir bis zu 50 Prozent der Dachflächen mit Photovoltaikanlagen ab und planen rund 1100 Ladepunkte für Elektroautos. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die bereits erwähnte Wärmeversorgung: Diese erfolgt durch ein kaltes Nahwärmenetz, das mit niedrigen Übertragungstemperaturen arbeitet und sowohl Wärme als auch Kälte liefert.
Stephan Gubi ist seit 2018 Niederlassungsleiter der BEOS AG in Frankfurt am Main. Der Diplom-Ingenieur für Stadtplanung war davor COO und Project Director bei der ambas real estate (zuvor iMallinvest Europe GmbH), einem unabhängigen Einzelhandelsberatungsunternehmen. Dort war er mit An- und Verkäufen sowie Projektentwicklungs- und Asset-Management-Tätigkeiten betraut. Zuvor war Gubi bereits von 2010 bis 2016 für die BEOS AG tätig, zuletzt als Senior Projektmanager.
Der ELTIF – die neue Welt der unbegrenzten Möglichkeiten
Seit einem guten Jahr entwickelt sich der European Long-Term Investment Fund (ELTIF) von einem Nischenthema zu einem echten Trend. Auch die öffentliche Aufmerksamkeit, zum Beispiel in Wirtschafts- und Finanzmedien, hat enorm zugenommen. Doch was genau ist eigentlich ein ELTIF und warum gewinnt dieses Fondsvehikel zunehmend an Bedeutung?
Der ELTIF: eine Reaktion auf die Bedürfnisse der Märkte
Der ELTIF wurde 2015 als EU-Verordnung ins Leben gerufen, um eine europaweite Lösung für langfristige Investitionen in die Realwirtschaft zu schaffen. Ziel war es, ein flexibles und zugängliches Vehikel für Investitionen in Sachwerte wie Infrastruktur, erneuerbare Energien, Immobilien sowie Private Equity und Private Debt zu entwickeln. In vielen europäischen Ländern fehlten bis dahin passende Fondsstrukturen, die es Privatanlegern ermöglichten, über Fondsstrukturen in diese langfristigen und illiquiden Assets zu investieren. In Deutschland existierte zumindest die Möglichkeit, über offene Immobilienfonds bereits mit kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren, die mit dem ELTIF in seiner typischen Ausgestaltung als Investitionsvehikel am ehesten vergleichbar sind.
Die grundlegende Idee hinter dem ELTIF war es, nicht nur institutionellen, sondern auch privaten Anlegern mit kleineren Anlagebeträgen die Möglichkeit zu bieten, von den Wachstumschancen der europäischen Realwirtschaft zu profitieren. Insbesondere der Zugang zu Themen wie erneuerbare Energien war für private Anleger zuvor nur schwer realisierbar – ein Problem, das der ELTIF adressieren sollte.
Die Entwicklung des ELTIF 2.0: mehr Flexibilität, weniger Barrieren
Doch mit seiner Einführung blieb das Interesse an ELTIFs zunächst hinter den Erwartungen zurück. Einige Hürden erwiesen als zu hoch und kontraproduktiv, insbesondere beim Vertrieb an Privatanleger. Zu nennen sei vor allem die vorgeschriebene Mindestanlagesumme von 10 000 Euro. Das rief abermals den EU-Gesetzgeber auf den Plan, der entsprechend nachgebessert hat.
So wurde mit der Einführung des ELTIF 2.0 Anfang 2024 die Hürde der hohen Mindestanlagesumme vollständig abgeschafft. Diese Veränderung öffnete den Markt für eine viel breitere Zielgruppe. Auch wenn jeder ELTIF weiterhin seine eigene Mindestanlagesumme festlegen kann, ist die Streichung des 10 000-Euro-Limits ein entscheidender Schritt hin zu einer breiteren Anlegerbasis.
Zudem wurden die Anforderungen an die Zusammensetzung des Fonds angepasst. Während ELTIFs früher mindestens 70 % illiquide Assets enthalten mussten, sind es nun nur noch 55 %. Diese Flexibilisierung ermöglicht es, mehr liquide Anlageklassen wie grüne Anleihen zu integrieren und den Fonds insgesamt breiter aufzustellen. Darüber hinaus entfiel die Beschränkung, dass ELTIFs nur in andere ELTIFs investieren durften – ein Schritt, der den Spielraum für Fondsmanager erheblich erweitert. Heute können ELTIFs als Dachfonds auch in andere Fonds wie Aktien- oder Immobilienfonds investieren, also auch in Fonds, die eigentlich institutionellen Investoren vorbehalten sind.
Der ELTIF als Schlüssel zur Energiewende und Infrastruktur
Ein weiterer wichtiger Treiber des ELTIFs ist das wachsende Interesse der Anleger an Themen wie Infrastruktur und erneuerbare Energien, wo der ELTIF seine Stärken gegenüber anderen Fondsvehikeln ausspielen kann. Die zunehmende Bedeutung der Energiewende und der Infrastrukturausbau bieten nicht nur Chancen für die Gesellschaft, sondern auch für Investoren, die sich frühzeitig an diesen zukunftsträchtigen Bereichen beteiligen möchten und gleichzeitig eine wichtige Kapitalquelle darstellen.
Die positive Auswirkung dieser Entwicklung ist bereits sichtbar: Das Investmentvolumen von ELTIFs hat sich massiv gesteigert. Während das Volumen 2021 noch bei 7,1 Milliarden Euro lag, belief sich das Gesamtvolumen im Jahr 2024 bereits auf 20,5 Milliarden Euro. In Relation zum Gesamtmarkt immer noch ein kleines, aber schnell wachsendes Segment. Zahlreiche Asset-Manager haben seither neue ELTIF-Produkte aufgelegt oder angekündigt – darunter auch Swiss Life Asset Managers.
Der ELTIF als moderne, europaweite Lösung für private Anleger
Die Reform des ELTIF 2.0 hat dieses Fondsvehikel zu einer wichtigen Anlageklasse für private Anleger gemacht. Mit niedrigeren Einstiegshürden, einem größeren Spektrum an investierbaren Assets und einer engen Verbindung zu Zukunftsthemen wie der Energiewende und Infrastruktur ist der ELTIF eine attraktive Möglichkeit, von den Chancen der europäischen Realwirtschaft zu profitieren. Für Anleger, die neben Immobilien auch in andere langfristige und nachhaltige Assets investieren möchten, stellt der ELTIF eine vielversprechende und flexible Alternative dar.
Europa – ein Kontinent, geprägt von chronischem Wohnraumdefizit
2024 lebten in der Europäischen Union, einer Schätzung von Eurostat/Oxford Economics zufolge, rund 450 Millionen Menschen, verteilt auf etwa 200 Millionen Haushalte. Wobei die Anzahl der Haushalte in den vergangenen Jahren ein deutlich stärkeres Wachstum aufwies (2015-2024: +5,4 %) als die Bevölkerung (+1,6 %). Das liegt in erster Linie an der Nettomigration und dem Trend, dass die Haushaltsgrößen kleiner werden: wohnten 2015 noch rund 2,32 Personen in einem Haushalt, waren es 2024 2,23. Bis 2034 soll es auf 2,16 Personen runtergehen.
Der wachsenden Anzahl an Haushalten – von 2025 bis 2035 wird mit einer Zunahme von weiteren 5,5 Millionen Haushalten in der EU gerechnet – steht jedoch ein Angebotsdefizit auf dem Wohnungsmarkt gegenüber. Jetzt schon, doch es wird – teilweise – noch enger werden.
Für das Jahr 2024 wird das Wohnungsdefizit in Europa auf 3,5 % des aktuellen Bestands geschätzt. Das sind umgerechnet rund 9,6 Millionen Wohnungen, die fehlen, so eine Auswertung von Savills. Verschärft wurde und wird das Defizit durch die rückläufigen Wohnfertigstellungen. Diese entspannen sich zwar ab 2026 etwas, aber nicht genug, um die Lage auf dem Wohnungsmarkt wesentlich zu entschärfen.
Quelle: Euroconstruct | ifo Institut (November 2024)
Ein Blick auf die Länderebene offenbart: Auch wenn sich die Bautätigkeit ab 2026 voraussichtlich wieder leicht erholt, bleiben die jährlichen Fertigstellungen auch künftig oftmals deutlich unter dem avisierten Bedarf, der durch Urbanisierung und Migration entsteht – zumal, wenn man bedenkt, dass sich die Nachfrage zumeist auf die größten Städte konzentriert.
In Deutschland liegt dieser Bedarf, dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge, bei jährlich 320 000 neuen Wohnungen. 2024 wurden 251 900 Wohnungen fertiggestellt. In den Niederlanden müssten, zwischen 2024 und 2030, nach ABF Research, das jedes Jahr den Wohnungsmangel für die Regierung berechnet, jährlich 116 000 neue Wohnungen stehen, um mit der Bevölkerungsentwicklung Stand zu halten. 2024 waren es 69 000.
Und das Problem gilt nicht nur für Märkte beziehungsweise Länder, in denen seit Jahren ein chronisches Wohnraumdefizit herrscht, wie eben Deutschland oder die Niederlande. Auch in Märkten, wo es in der Vergangenheit ein Überangebot gegeben hat, wie in Österreich und Finnland, führen die rückläufigen und zu niedrigen Fertigstellungen dazu, dass diese Märkte perspektivisch unter ihren Basisbedarf rutschen.
Nach Angaben des Verbands der finnischen Bauindustrie sollten jährlich durchschnittlich 35 000 neue Wohnungen gebaut werden. Das Technischen Forschungszentrums von Finnland (VTT) taxiert den Bedarf zwischen 31 000 und 35 800. 2026 und 2027 werden es jeweils weniger als 30 000 sein. In Österreich weitet sich das Wohnraumdefizit in den nächsten Jahren auf rund 15 000 Einheiten aus.
Quellen: Euroconstruct | ifo Institut (November 2024), nationale Bauverbände/Ministerien *Prognose
Für Mieter sind das keine guten Nachrichten, für Anleger schon eher. Das chronische Wohnraumdefizit, in Verbindung mit steigenden Haushaltseinkommen (+1,3 % real pro Jahr in den nächsten fünf Jahren in der EU), eröffnet nicht nur fortwährend stabile Fundamentaldaten, sondern auch Mietsteigerungspotenziale oberhalb des Inflationsniveaus – in nachgefragten Märkten wie den Metropolregionen und deren Umland. Auch der Living + Working investiert in nachgefragte Wohnungsmärkte, setzt damit auf einen nachhaltigen Trend und schafft zudem Wohnraum.
Konjunktur Perspektiven
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Termine
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