Swiss Life Living + Working* Newsletter Juni 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working-Newsletters,
diesen Monat stellen wir Ihnen ein spannendes Life-Science-Quartier in Frankfurt vor: das Multi-Tenant-Objekt AVE 5 mit einem spannenden Mietermix, der den Schwerpunkt Forschung und Wissenschaft bildet.
Darüber hinaus gibt Andreas Weber im Interview einen Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt, seine Einschätzung zum Aufschwung und die Folgen für Offene Immobilienfonds.
Abschließend beschäftigen wir uns mit dem Phänomen der „Urban Heat Islands“, also urbanen Wärmeinseln, die entstehen, wenn städtische Gebiete deutlich höhere Temperaturen aufweisen als ihr ländliches Umland.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: AVE 5 in Frankfurt – Arbeiten in der Science-City
Im zukunftsorientierten Frankfurter Stadtteil Riedberg gelegen, steht das moderne Bürogebäude AVE 5 für eine gelungene Verbindung aus wirtschaftlicher Stabilität, nachhaltiger Architektur und wissenschaftsnaher Nutzung. Das im Jahr 2013 errichtete und seit 2021 zum Living + Working-Fonds gehörende fünfgeschossige Objekt bietet auf rund 8330 Quadratmetern moderne Büroflächen, die vor allem von Unternehmen aus der Life-Science-Branche genutzt werden.
Die Immobilie ist vollständig vermietet, die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt 6,3 Jahre. Dies ist ein klares Indiz für die langfristige Standortattraktivität und solide Cashflows für Investoren. Als Multi-Tenant-Objekt mit Schwerpunkt auf forschungs- und technologieorientierte Mieter erfüllt das AVE 5 die Anforderungen moderner Arbeitswelten und bietet flexible Nutzungsmöglichkeiten.
Das AVE 5 wurde von Anfang an mit hohen ökologischen Standards geplant und realisiert. So wurde das Gebäude mit dem LEED-Gold-Zertifikat ausgezeichnet – einem internationalen Standard für besonders energieeffiziente und umweltfreundliche Bauwerke. Die Immobilie überzeugt durch ihre nachhaltige Bauweise, effiziente Energie- und Ressourcennutzung sowie eine hochwertige Innenraumgestaltung, die das Wohlbefinden der Nutzer optimiert.
Campusnähe als strategischer Vorteil
AVE 5 liegt im Zentrum der Science City Frankfurt-Riedberg. Dieses dynamisch wachsende Innovationsquartier befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Riedberg-Campus der Goethe-Universität und zu renommierten Forschungseinrichtungen wie zwei Max-Planck-Instituten, dem Buchmann-Institut für Molekulare Lebenswissenschaften sowie dem Helmholtz International Center for FAIR. Diese Nähe fördert den aktiven Wissensaustausch zwischen Forschung und Wirtschaft und macht den Standort besonders attraktiv für Unternehmen aus den Bereichen Life Science, Biotechnologie und ähnlichen Wissenschaftsdisziplinen.
In den modernen Büro- und Laborräumen des AVE 5 arbeiten bis zu 3000 Fachkräfte – eingebettet in ein Ökosystem aus Instituten, Start-ups und internationalen Unternehmen. Auch die Stadt Frankfurt am Main selbst positioniert sich zunehmend auch als Biotech- und Life-Science-Hub, der gezielt Fachkräfte anzieht und kontinuierlich neue Impulse in diesem Forschungsbereich setzt.
Arbeiten, leben, wohlfühlen – am Riedberg
Riedberg bietet nicht nur für die Arbeit, sondern auch für das tägliche Leben und Wohnen ein hohes Maß an Lebensqualität: Der jüngst entwickelte Stadtteil überzeugt mit zahlreichen Grünflächen, vielfältigem Wohnraum und einer sehr guten Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Arztpraxen, Parks und kulturelle Angebote sorgen für ein lebendiges, urbanes Umfeld. Die hervorragende Anbindung rundet das Standortprofil ab: Das Frankfurter Stadtzentrum ist mit der U8 in zwanzig Minuten ohne Umsteigen erreichbar. In der hauseigenen Tiefgarage stehen zudem 74 Stellplätze für Nutzer und Besucher zur Verfügung.
Das AVE 5 ist eine Immobilie, die nicht nur architektonisch und ökologisch überzeugt, sondern aufgrund ihrer strategischen Lage im Herzen eines der bedeutendsten Wissenschaftsstandorte Deutschlands auch langfristig zukunftsfähig ist. Weitere Key-Facts und Bilder zum Büroobjekt „AVE 5“ finden Sie hier und in unserem Podcast.
Das "Ave 5" ist ein Multi-Tenant-Objekt mit einem starken Fokus auf Life-Science-Mieter und LEED-Gold-Zertifizierung.
Im Gespräch mit Andreas Weber, Leiter Vertrieb Publikumsfonds bei Swiss Life Asset Managers:
„Wir haben in den letzten Monaten viel für den Living + Working und unsere Anleger erreicht.“
Herr Weber, schon seit längerem ist immer wieder zu hören und zu lesen, dass die Immobilienmärkte langsam wieder auftauen. Kommt jetzt endlich der Aufschwung?
Der Aufschwung läuft bereits. Die europäischen Investmentmärkte setzten im ersten Quartal 2025 den positiven Trend der Vorquartale fort – auch wenn die Dynamik des Jahresendgeschäfts 2024 nicht ganz erreicht wurde. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 45 Milliarden Euro verzeichnen wir ein erneutes Wachstum von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die gute Nachricht ist, dass nach den Preiskorrekturen in den Vorjahren und der Bodenbildung 2024 mehr und mehr Käufer an den Markt zurückkehren, zugleich nimmt das Angebot zu. Das könnte auch das Interesse an Offenen Immobilienfonds wieder anfachen. Für Anleger ist es daher sinnvoll, diese Anlageklasse jetzt wieder verstärkt in den Blick zu nehmen oder zumindest aufmerksam zu beobachten – im Idealfall noch bevor die Preisentwicklung wieder stärker Fahrt aufnimmt, wie wir erwarten.
Wie wird sich das auf Offene Immobilienfonds (OIF) wie den Living + Working auswirken?
Ich kann natürlich nur für uns sprechen: Der Zinsanstieg ist auch an uns nicht spurlos vorbeigegangen. Doch wir haben die vergangenen zwei Jahre genutzt: Die Bewertungen unserer Immobilien im Fonds Living + Working wurden weitestgehend an das neue Zinsniveau angepasst – und ich möchte betonen: schrittweise. Zeitgleich hat das Fondsmanagement die Zeit genutzt, die Vermietungsquote im Fonds deutlich zu erhöhen und die ordentlichen Erträge – das sind vor allen Dingen die Mieterträge – aus den Immobilien zu steigern. Außerdem wurden strategiekonforme Verkäufe aus dem „Working-Bereich“, also Büro und Einzelhandel, vorangetrieben und auch umgesetzt.
Mit einem erwarteten weiteren Rückgang der EZB-Leitzinsen, einer sich abzeichnenden Markttrendwende und einem positiven Ausblick auf die BVI-Jahresrendite ab dem zweiten Halbjahr 2025 rechnen wir im Living + Working ab dem dritten Quartal sogar mit ersten Mittelzuflüssen. Erste positive Signale von Vertriebspartnern haben wir bereits.
Sind die Meldungen von Rekordständen an Aktienmärkten oder auch bei Kryptowährungen eher gut oder eher schlecht für das Interesse an OIFs?
Auch wenn andere Assetklassen derzeit stärker im Rampenlicht stehen, ist das eigentlich kein Thema für uns. Gerade in volatilen Marktphasen wie zurzeit ist es für Anleger besonders wichtig, zusätzlich auch eine stabile Komponente im Portfolio zu haben. Unser Offener Immobilienfonds „Swiss Life Living + Working“ kann genau diese Funktion erfüllen. Auch unsere Vertriebspartner setzen in der Regel auf breite Diversifikation in der Beratung. Sehr schade wäre es, wenn viele Berater Offene Immobilienfonds womöglich erst wieder verstärkt empfehlen und ein Teil der Markterholung – und damit der Performance – bereits eingetreten ist. Wie gesagt, ein guter Einstiegszeitpunkt könnte beim Living + Working bereits das kommende Quartal sein.
Insgesamt klingen Sie optimistisch.
Ja, absolut. Wir haben in den letzten Monaten viel erreicht. Mit der Entwicklung unseres Living + Working-Fonds sind wir in dieser herausfordernden Phase insgesamt zufrieden. Deshalb bin ich überzeugt, dass wir die schwierigste Zeit hinter uns haben – und optimistisch, was die kommenden Monate betrifft.
Nach seinem Studium der Betriebswirtschaft hat Andreas Weber umfangreiche Erfahrung als Berater im Bereich Private Banking sowie als Vertriebsdirektor und Führungskraft im Bereich der Alternativen Investments gesammelt. Seit 2016 ist er bei der Swiss Life Asset Managers Gruppe als Key Account Manager mit Fokus auf Vertrieb von Offenen Immobilienfonds und ELTIFs tätig. Seit Mai dieses Jahres übernimmt er als Leiter Vertrieb Publikumsfonds bei Swiss Life Asset Managers die Verantwortung für die strategische Steuerung und Weiterentwicklung des Publikumsfondsvertriebs.
Wenn der Beton glüht und der Schatten verschwindet
Städte sind Zentren menschlichen Lebens, wirtschaftlicher Aktivität und kultureller Vielfalt – doch sie sind auch Hitze-Hotspots. Das liegt nicht nur am Klimawandel, sondern auch am Phänomen der sogenannten „Urban Heat Islands“ (UHI), also urbaner Wärmeinseln. Diese entstehen, wenn städtische Gebiete deutlich höhere Temperaturen aufweisen als ihr ländliches Umland. Der Effekt ist weltweit messbar – und in Zeiten globaler Erwärmung wird er zunehmend zum Problem für Gesundheit, Infrastruktur und Lebensqualität.
Der UHI-Effekt ist in erster Linie auf die dichte Bebauung und die verwendeten Materialien in Städten zurückzuführen. Asphalt, Beton und dunkle Dächer speichern tagsüber große Mengen an Sonnenwärme und geben sie nur langsam wieder ab. Hinzu kommt, dass Grünflächen, Bäume und offene Bodenflächen, die normalerweise durch Verdunstung kühlen, in vielen Städten Mangelware sind. Gleichzeitig verhindern hohe Gebäude die Luftzirkulation, sodass Hitze in Straßenschluchten regelrecht gefangen bleibt. Der städtische Lebensstil verschärft das Problem zusätzlich: Klimaanlagen, Verkehr und industrielle Aktivitäten produzieren zusätzliche Wärme – ein Effekt, der als „anthropogene Wärmeabgabe“ bezeichnet wird.
Die Auswirkungen dieser Wärmeinseln sind vielfältig. Zunächst einmal stellen sie ein ernstzunehmendes Gesundheitsrisiko dar. Studien zeigen, dass extreme Hitze in Städten zu einer erhöhten Sterblichkeit führen kann, insbesondere bei älteren Menschen, Kindern und Personen mit Vorerkrankungen. Der Sommer 2003 in Europa ist ein mahnendes Beispiel: Damals forderte eine Hitzewelle zehntausende Todesopfer, vor allem in Städten.
In Bhubaneswar, einer Stadt im Osten Indiens, identifizierten Forscher kürzlich 40 besonders hitzeanfällige Zonen. Diese Hotspots korrelieren stark mit Bereichen geringer Vegetation und hoher Versiegelung. Die Stadt reagiert mit Projekten zur Dachbegrünung und der Anlage kleiner urbaner Wälder. Auch in den USA ist das Problem bekannt: In Louisville, Kentucky, gehen Wissenschaftler davon aus, dass der Verlust von jährlich rund 54 000 Bäumen zwischen 2004 und 2012 den UHI-Effekt signifikant verstärkt hat. Die Stadt setzt daher auf ein umfassendes Aufforstungsprogramm.
Was also tun gegen die urbane Überhitzung? Eine zentrale Rolle spielt die Begrünung. Grüne Dächer, Fassaden und mehr Stadtbäume können helfen, die Temperaturen zu senken. Sie bieten nicht nur Schatten, sondern erhöhen auch die Luftfeuchtigkeit durch Verdunstung – ein natürlicher Kühlmechanismus. Auch bauliche Maßnahmen sind wirkungsvoll: Der Einsatz heller, reflektierender Materialien auf Dächern und Straßen – sogenannte „cool roofs“ und „cool pavements“ – reduziert die Wärmeaufnahme erheblich.
Neben technischen Lösungen braucht es jedoch auch ein Umdenken in der Stadtplanung. Klimagerechte Planung berücksichtigt Schattenwurf, Durchlüftung und den Erhalt von Grünflächen. Langfristig lassen sich so nicht nur die Temperaturen, sondern auch Lebensqualität und öffentliche Gesundheit verbessern.
Die wirtschaftliche Lage gibt den Mietmärkten etwas Rückenwind
Europas Volkswirtschaften haben im ersten Quartal 2025 etwas an Fahrt aufgenommen. Das belegen vorläufige Daten zum BIP-Wachstum für die EU und für die Eurozone. In Deutschland hat sich die Stimmung in der Wirtschaft im Mai weiter verbessert. Das ifo-Geschäftsklima stieg um 0,6 Punkte auf 87,5 Punkte. Damit ist das wichtigste deutsche Konjunkturbarometer den fünften Monat in Folge gestiegen und hat den höchsten Wert seit Juni letzten Jahres erreicht.
Die wirtschaftliche Lage gibt den Mietmärkten entsprechend Rückenwind. Entscheidender bleiben auf mittlere Sicht indes strukturelle Faktoren. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang insbesondere der Mangel an modernen Mietflächen. Das gilt z. B. für die deutschen Wohnungsmärkte aber auch für die europäischen Hauptbüromärkte.
An den Wohnungsmärkten in Deutschland legten die Angebotsmieten im ersten Quartal 2025 laut Value AG bundesweit im Schnitt um 1,3 Prozent zu, in den Metropolen belief sich der Zuwachs sogar auf 2,3 Prozent. An Europas Hauptbüromärkten lag das Plus bei Mieten für hochwertige Flächen, nach Angaben von PMA im Schnitt bei rund einem Prozent. Ein anhaltender struktureller und künftig verstärkt konjunkturell bedingter Bedarf an modernen Flächen dürfte weiteres Mietwachstumspotenzial eröffnen.
Auch am europäischen Investmentmarkt hat der Aufwärtstrend der Vorquartale Bestand. Nach den Preiskorrekturen in den Vorjahren und der Bodenbildung 2024 kehren mehr Käufer an den Markt zurück, zugleich nimmt das Angebot zu. Es ist von einer weiteren Zunahme der Transaktionsvolumen bei stabilen Spitzenrenditen auszugehen.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
Insights Week 2025 vom 23. bis 27. Juni
Eine Woche, zehn Themen, jede Menge Einblicke: Bei unserer Webinarreihe „Real Assets Insights Week 2025“ vom 23. bis 27. Juni nehmen unsere Expertinnen und Experten Sie mit in die vielfältige Welt der Sachwerte bei Swiss Life Asset Managers.
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