Immobilien für einen bestimmten Nutzungszweck prägen das Bild vieler Städte, wie die Beispiele des Bürohochhauses, der reinen Wohnsiedlung oder des Supermarktes mit großem Platzplatz veranschaulichen. In den letzten Jahren entstehen jedoch zunehmend gemischt genutzte Objekte oder Quartiere, die einem nachhaltigeren Ansatz der Stadtentwicklung entsprechen, aber auch für Immobilieninvestoren Vorteile bieten.
Die Frankfurter Skyline bestimmen zahlreiche Hochhäuser mit reiner Büronutzung wie der Commerzbank Tower, die Zwillingstürme der Deutschen Bank oder der Messeturm. Neubauten der jüngeren Vergangenheiten bieten hingegen mehr Nutzungsvielfalt, wofür der Omniturm mit Büros und Wohnungen oder das One Forty West mit Hotel- und Wohnnutzung stehen, während das Projekt FOUR mit vier Türmen in der Innenstadt die Nutzungen Büro, Hotel und Wohnungen zusammenführen wird. Diese Kombination von Wohnen, Arbeiten, Bildung, Freizeit steht auch im Mittelpunkt moderner Leitbilder der Stadtentwicklung, die sich damit von monostrukturellen Bürovierteln oder Großsiedlungen abgrenzt. Bekannt ist der Ansatz der 15-Minuten-Stadt, der z. B. in Paris, Barcelona oder Shanghai auf gesamtstädtischer Ebene oder in Bezirken umgesetzt oder geplant wird. Die Idee: Die Bewohner können alles, was sie brauchen, von der Arbeit über Schulen bis hin zu Parks in rund 15 Minuten zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichen. Die Reduzierung von Verkehr und Lärm soll Städte lebenswerter, gesünder und nachhaltiger machen. Umdenken ist dabei auch in Politik und Verwaltung erforderlich, da Nutzungsmischung nur gelingen kann, wenn (bau)rechtliche Beschränkungen angepasst und öffentliche Räume umgestaltet werden.
Eine Nummer kleiner, aber ebenfalls dem Ansatz kompakter, durchmischter Stadtstrukturen folgend, ist das Konzept der Quartiersentwicklung. Wohnen und Arbeiten rücken zusammen, und wichtige Versorgungseinrichtungen sind integriert oder in unmittelbarer Nähe verfügbar. Auch wenn die meisten Quartiere rund um Wohnen konzipiert sind, können Gewerbequartiere, z. B. als urbaner Campus mit Forschung, Büro und Produktion, einen für Beschäftigte und Anwohner attraktiven Nutzungsmix und mehr Aufenthaltsqualität bieten als reine Gewerbegebiete oder Bürostädte. In den – räumlich begrenzten – Quartieren kommt dabei dem multifunktionalen Gebäude große Bedeutung zu. So werden in überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien im Erdgeschoss Handels- und Dienstleistungsflächen oder eine Kindertagesstätte integriert. Wohnen kann dabei verschiedene Zielgruppen ansprechen und vermischen: Senioren in Betreutem Wohnen oder einer Pflegeeinrichtung, Studierende und mobile Berufstätige in kleinen Apartments oder Familien in ganz normalen Wohnungen.
In der Immobilienlandschaft ist somit vieles „im Fluss“ – aber was bedeutet dies für Investoren? Monofunktionale Gebäude wie reine Büro- oder Wohnhäuser sind und bleiben die wichtige Basis: in großer Zahl vorhanden und einfach zu managen. Doch multifunktionale Objekte gewinnen an Bedeutung. Dazu tragen nicht nur die allgemeinen Trends in Stadtplanung und Gesellschaft bei, sondern auch ein wichtiger Aspekt aus Sicht der Anleger: Diversifikation – und dies nicht allein mit verschiedenen Objekten in einem Portfolio, sondern im Objekt oder Gebäudekomplex selbst. Dieser Ansatz wirkt dabei gerade bei großen Immobilien der Abhängigkeit von einem oder wenigen Hauptmietern oder einem einzelnen Betreiber entgegen.
Der Living + Working nutzt den Ansatz der Nutzungsmischung z. B. in der Kombination von Wohnen und Nahversorgung wie bei den Objekten in Biberach und Wentorf, während die Immobilie Hans-Dewitz-Ring in Hamburg öffentlich gefördertem Wohnen, einer Kita und einem Supermarkt Platz bietet. Damit wird der Trend zu Mischnutzungen, der sich bei Neubauten auch in Deutschland immer mehr durchsetzt, im Fonds zunehmend sichtbar.