Internationale Offene Immobilienfonds (OIF) stellen für Anleger eine attraktive Möglichkeit dar, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Eigentum zu erwerben. Sie bieten Diversifikation, Zugang zu Märkten und professionelles Management und zeichnen sich durch ihre Flexibilität und regelmäßige Rücknahme von Anteilen aus. Doch während in Deutschland offene Publikumsfonds durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert werden und in ihrer Liquidität stark von der Haltefrist- und Rückgaberegelung beeinflusst sind, zeigen andere Länder zum Teil sehr unterschiedliche Konzepte für offene Immobilienfonds im Hinblick auf Struktur, Regulierung und steuerliche Behandlung. Drei Beispiele:

Großbritannien: Long-Term Asset Funds und PAIFs
In Großbritannien wurden offene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren strukturell neu ausgerichtet. Eine wichtige Innovation ist der Long-Term Asset Fund (LTAF), den die britische Finanzaufsicht FCA 2021 eingeführt hat. Ziel ist es, langfristige Investitionen in illiquide Vermögenswerte wie Immobilien, Infrastruktur oder Private Equity zu ermöglichen – bei gleichzeitigem Schutz vor Liquiditätsengpässen. Deshalb erlaubt ein LTAF keine tägliche Rückgabe: Anteilrückgaben sind monatlich möglich, aber nur mit einer Kündigungsfrist von mindestens 90 Tagen. Damit bietet er ein ähnliches Anlageziel wie der europäische Long-Term Investment Fund (ELTIF), bei dem es sich in der Regel um geschlossene Fonds mit fester Laufzeit und beschränkter Rückgabemöglichkeit handelt. Zudem schreibt die EU-Verordnung vor, dass mindestens 55 % des Vermögens in qualifizierte langfristige Assets investiert werden – beim LTAF gilt eine Mindestquote von 50 %.

Ein weiterer Bestandteil der britischen Fondslandschaft ist der Property Authorised Investment Fund (PAIF). Diese offenen Fonds sind als Open-Ended Investment Companies (OEICs) organisiert und investieren primär in Immobilien oder Real Estate Investment Trusts (REITs). Sie zeichnen sich durch eine steuerliche Transparenz aus: Einkünfte aus Vermietung oder Veräußerung sind auf Fondsebene von der Körperschaftsteuer befreit – ein Modell, das insbesondere institutionelle Investoren anspricht. PAIFs ermöglichen im Gegensatz zu LTAFs tägliche Rückgaben und bieten so eine Kombination aus Immobilieninvestment und hoher Liquidität.

Frankreich: Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
In Frankreich werden offene Immobilienfonds überwiegend in Form der Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) geführt. Diese wurden 2005 als flexiblere Alternative zu den traditionelleren SCPIs (Société civile de Placement Immobilier) eingeführt, die ausschließlich in Immobilien investieren mit der Absicht, Mieteinnahmen zu erwirtschaften und auszuschütten. OPCIs hingegen richten sich sowohl an Privatanleger als auch an institutionelle Investoren und kombinieren Immobilienanlagen mit liquiden Mitteln und Finanzinstrumenten. Sie sind in der Regel zwischen 51 und 65 % in Immobilienvermögen investiert.

Spanien: Fondos de Inversión Inmobiliaria und Sociedades de Inversión Inmobiliaria
Spanische Immobilienfonds, Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) und Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII), unterliegen einem Körperschaftsteuersatz von 1,0 %, ohne dass eine Verpflichtung zur Ausschüttung von Dividenden besteht. Da der Aktionär nur dann besteuert wird, wenn er eine Dividende erhält oder seine Beteiligung an einem FII oder SII einlöst bzw. überträgt, sind FIIs und SIIs sehr effiziente Steuerstundungsvehikel.

Eine Besonderheit des spanischen Marktes stellt die SOCIMI-Struktur (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) dar, die stark an internationale REIT-Modelle angelehnt ist. SOCIMIs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die neben Immobilien in Spanien auch Immobilien weltweit besitzen können. Zudem können sie bis zu 20 % ihres Investmentportfolios in Nicht-Immobilienvermögen investieren. Darüber hinaus muss eine SOCIMI mindestens 80 % ihres Vermögens in städtische Immobilien zur Vermietung, in Grundstücke für die Entwicklung vermietbarer Immobilien oder in Aktien anderer SOCIMIs bzw. ähnlicher Gesellschaften investieren. Aufgrund ihrer stabilen Rentabilität und Liquidität sowie bestimmter erheblicher Steuervorteile sind SOCIMIs ein interessantes Anlageinstrument.