Dr. Andri Eglitis, erklärt anhand des City-Reports Rhein-Main, warum Wohnimmobilien in deutschen Ballungszentren so stark nachgefragt sind und auf absehbare Zeit bleiben werden.
Deutschland verdichtet sich – immer mehr Menschen ziehen in die Metropolen
Die Wohnungsmieten sind 2016 in Deutschland um 4,9 Prozent gestiegen, so berichtete das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Mitte März 2017 das Ergebnis einer Auswertung von Neuvertragsmieten und betonte den besonderen Preisanstieg in den Großstädten.
Die Nachfrage nach Wohnraum steigt seit Jahren in den Metropolregionen, aber auch in (Groß)Städten, die als Universitätsstädte oder Standorte bedeutender Industriebetriebe starke Wanderungsgewinne verzeichnen. Neben die Binnenwanderung ist in zunehmendem Umfang die Einwanderung aus dem Ausland getreten – auch in diesem Fall zieht es die Menschen vor allem in die Metropolen. Darüber hinaus sorgen strukturelle Veränderungen für zusätzlichen Bedarf an (modernem) Wohnraum: Zu nennen sind das Wachstum der Zahl kleiner Haushalte, die weiter zunehmende durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf, aber auch die Notwendigkeit im Zuge des demographischen Wandels vermehrt altersgerechte, barrierefreie Wohnungen zu schaffen.
Demgegenüber steht ein unzureichendes Angebot an Wohnraum: Von einem niedrigen Niveau kommend, hat die Bautätigkeit in den letzten Jahren zwar angezogen, erreicht jedoch nicht den Bedarf, der bundesweit vom Bundesbauministerium auf jährlich 350.000, von Instituten wie dem ZEW auf rund 400.000 zusätzliche Wohneinheiten geschätzt wird: Im Jahr 2016 wurden laut Statistischem Bundesamt rund 375.000 Wohnungen genehmigt. Erste Schätzungen zu den Fertigstellungen liegen bei ca. 300.000 Einheiten.
Angesichts der Knappheit haben die Mieten sowohl für Neubau- als auch Bestandswohnungen in den letzten 10 Jahren zugelegt – nach Daten des Analysehauses bulwiengesa z.B. bei Wohnungen durchschnittlicher Qualität in den Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Durchschnitt um gut 40 Prozent. Ein noch stärkeres Wachstum verzeichneten zeitgleich die Kaufpreise: So zogen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in diesen Städten im Neubau um 78 Prozent, für Bestandsobjekte um 89 Prozent an.
Die bundesweite Entwicklung lässt sich gut am Beispiel der Region Rhein-Main mit Frankfurt als Kernstadt verdeutlichen. In Frankfurt lebten im Jahr 2000 knapp 625.000 Menschen, Mitte 2016 dagegen bereits 727.000, d.h. gut 16 Prozent mehr. Bis zum Jahr 2030 geht die Prognose der Stadt Frankfurt von ca. 810.000 Einwohnern aus. Um sowohl das heute bereits bestehende Defizit an Wohnraum abzubauen als auch weitere Zuwanderer aufzunehmen, sind nach Schätzungen der Stadt Frankfurt bis 2030 rund 90.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich.
Eine aktuelle Studie von CORPUS SIREO und dem Analysehaus empirica auf Basis von Wohnungsinseraten veranschaulicht, wie sich die Kaufpreise in der Mainmetropole und ihrem Umland im Jahr 2016 entwickelt haben. So sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet im Schnitt um 5 Prozent auf einen Durchschnittswert von 4.100 EUR/m² gestiegen. Dabei haben Bestandswohnungen mit 11 Prozent auf ein Niveau von 3.650 EUR/m² deutlich stärker zugelegt als Neubauwohnungen, die im Durchschnitt zu 4.650 EUR/m² angeboten wurden. Die Verknappung verfügbaren Wohnraums unterstreicht die Studie, da die Zahl der ausgewerteten Angebote 2016 mit ca. 4.250 Einheiten signifikant unter den Wert früherer Jahre lag. So wurden 2011 noch rund 6.900 Wohnungsangebote registriert.
Mehr Details zum Wohnungsmarkt Frankfurt mit Entwicklungen in den einzelnen Stadtteilen sowie den Umlandgemeinden finden Sie sowohl für Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser im City-Report Wohnen.
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