Was hat sich seit Vertriebsstart des Swiss Life Living + Working im Sommer 2017 getan?

Inzwischen haben wir rund 200 Millionen Euro in 10 Fondsimmobilien investieren können. Alle Immobilien sind vertraglich gesichert. Bis Ende November sind bereits 6 Immobilien dem Fondsvermögen zugegangen und tragen mit ihren Mieterträgen zum Anlageerfolg bei.

Welche Immobilien sind das und wo liegen sie?

Die Immobilien befinden sich in Berlin, Fürstenfeldbruck, Amsterdam, Wolfsburg, München, Regensburg und Lichtenfels. Wir haben bereits in Wohnimmobilien, Nahversorgungszentren, Seniorenresidenzen und in Büroimmobilien investiert. Insgesamt also genau die intelligente Mischung des Portfolios, die wir uns nach Nutzungsarten, aber auch mit Hinblick auf regionale Verteilung vorgenommen haben. Nach der aktuellen Startphase werden wir den Anteil der Immobilien im europäischen Ausland weiter erhöhen.

Wie sieht die aktuelle geografische Anlagestrategie aus?

Die geografische Anlagestrategie folgt dem jeweils segmentbezogenen Ansatz. Das heißt, je nach Immobilienart haben wir unterschiedliche geografische Strategien. Bei Büroinvestments setzen wir auf die sogenannte ABBA-Strategie, also auf A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten. Dies gilt im Grundsatz sowohl für deutsche als auch für europäische Büroimmobilien. Wohninvestitionen hingegen erfolgen insbesondere in prosperierenden Regionen mit einem Zuwanderungsüberschuss. Das müssen aber nicht immer gleichzeitig A- oder B-Städte sein. Bei Gesundheitsimmobilien kommen – unter anderem in Abhängigkeit von der Versorgungslage vor Ort – durchaus auch Randlagen in Frage.

Das heißt, Sie setzen nicht nur auf Großstädte?

Richtig, im Segment Einzelhandel liegt der Fokus zur Zeit bspw. auf „Nahversorgung“. Hier zählen speziell die aktuelle und zukünftige Konkurrenzsituation sowie das Einzugsgebiet zu den wesentlichen Auswahlkriterien. Damit kommen in diesem Segment grundsätzlich auch ländliche Gebiete in Frage.

Wie finden Sie neue Immobilien für den Fonds?

Wir arbeiten hier eng mit allen konzerneigenen Immobilieneinheiten zusammen. Dabei hilft die Größe der Swiss Life. Denn unser Konzern ist laut der letzten Auswertung des Internationalen Immobilien-Magazins PropertyEU mit rund 68 Milliarden Euro in Liegenschaften der größte Immobilienvermögensverwalter in Europa. Hier können wir – neben der deutschen und der schweizerischen Einheit – unter anderem auch auf die eigenen Immobilieneinheiten vor Ort in Frankreich und Großbritannien zurückgreifen.

Wie ist die Situation bei Neuerwerbungen in Deutschland?

In Deutschland arbeiten wir eng mit der Konzerntochter CORPUS SIREO und ihren bundesweit 10 Niederlassungen zusammen. Damit haben wir eine extrem starke lokale Marktpräsenz und sehen auch lukrative Immobilien in kleineren Großstädten, Mittelstädten und Städten in ländlichen Gebieten. Die Durchdringung des Marktes ist hier sehr hilfreich und vergrößert das uns zur Verfügung stehende Angebot an Immobilien enorm.

Wie ist Ihr Ausblick für den Fonds für das Jahr 2018?

Wir agieren im gewerblichen Immobilienmarkt und sind damit auch unmittelbar Teil des allgemeinen Wirtschaftsgefüges. Insofern ist bei der Beantwortung dieser Frage auch wichtig, wie die zukünftige Konjunkturentwicklung aussieht. Alle aktuell bekannten Basisdaten, ob von der Weltbank, dem IWF, der EZB oder der Bundesbank, geben derzeit keinen Grund anzunehmen, warum die aktuell gute Wirtschaftsentwicklung in 2018 keine Fortsetzung finden sollte. Insofern ist der Ausblick für den Swiss Life Living + Working in 2018 gut.

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.