Noch höher? Bei einem Blick auf die Entwicklung der Investitionsvolumina in den deutschen Wohnungsmarkt mag man sich als erste Reaktion die Augen reiben und sich ebenjene Frage stellen. Übertrieben? Könnte man sich als nächstes fragen – das würde der Realität aber nicht gerecht, was sich bei einem differenzierten Blick auf den Markt zeigt.
Mit 52,3 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen des Jahres 2021 stattliche 188 % über dem Vorjahreswert und satte 228 % über dem 5-Jahresdurchschnitt. Nach CBRE wurden im letzten Jahr mehr als 260.000 Wohnungen gehandelt und damit deutlich mehr als noch 2019, als die Zahl gehandelter Wohnungen irgendwo zwischen 118.000 (Savills) und 130.500 (JLL) lag. Des Rätsels Lösung, was 2021 am deutschen Wohninvestmentmarkt passierte, ist letztlich recht einfach: Berlin war’s!
Quelle: RCA
Denn in Berlin sitzt sowohl eine kaufwillige Landesregierung als auch die Deutsche Wohnen, die wiederum im Großraum Berlin 116.000 Wohneinheiten im Bestand hält bzw. hielt. Denn durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia wechselten diese den Besitzer. Zudem erwarb das Land Berlin rund 15.000 Wohnungen, sodass das Wohninvestitionsvolumen im zweiten Halbjahr in die Höhe schoss. Auf Berlin entfällt 2021 ein Anteil von knapp 55 % am deutschen Wohninvestmentvolumen – auch dank anderer Akteure, wie dem schwedischen Investor Heimstaden, der 2021 in Berlin 14.000 Wohnungen kaufte – normal ist ein Anteil von eher 25 %. Insgesamt wurden 2021 mehr als 29 Milliarden Euro in Berlin angelegt und damit zehnmal mehr als 2020 bzw. achtmal mehr als im 5-Jahresschnitt. Man kann daher von einem Ausreißerjahr sprechen – zumindest für Berlin. Bereinigt man das gehandelte Volumen um die Hauptstadt, entwickelt sich der deutsche Wohninvestmentmarkt stetig: Auch ohne Berlin wuchs das Transaktionsvolumen in den Deutschen Wohnungsmarkt zum Vorjahr um 48 % auf 23,5 Milliarden Euro. Gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt liegt es 84 % höher. Die Nachfrage treibt die Preise und drückt die Nettospitzenrendite, die im Durchschnitt der Top 7 2021 um 10 Basispunkte auf 2,2 % zurückging.
Das Interesse der Anleger an dem deutschen Wohnungssektor begründet sich an seiner relativen Konjunkturunabhängigkeit und den stabilen Cashflows, die durch den Mietmarkt generiert werden – so stiegen in den ersten neun Monaten 2021 die Mieten in den Top 7 um durchschnittlich 4,3 %.
Da der Faktor „Sicherheit“ seit der Pandemie bei Investoren mit Kapitaldruck tief verankert ist, fließt das Kapital in jene Sektoren, die als „sichere Häfen“ gelten. Der Wohnungssektor ist seit jeher der größte dieser sicheren Häfen; der deutsche Wohnungssektor mit rund 22,5 Million Miethaushalten, ist wiederum der größte Wohnungsmarkt in Europa und zieht dementsprechend die Investoren an – trotz des Themas Regulierung, das sich anfängt zu konkretisieren. So plant die neue Bundesregierung das Herabsetzen der Kappungsgrenze für Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten von 15 % auf 11 % innerhalb von drei Jahren als auch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029. Auch soll mehr gebaut werden: das neu geschaffene Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat sich zum Ziel gesetzt, 400.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr zu bauen. Eine deutliche Änderung der Situation am Mietwohnungsmarkt lassen die Projekte jedoch nicht erwarten, sodass die Anleger auch künftig weiter nach Möglichkeiten am deutschen Wohninvestmentmarkt Ausschau halten und das Investitionsvolumen nach oben treiben. Bis wir die 50 Milliarden Euro Marke erneut sehen, dürfte aber noch ein paar Jahre dauern.
Der Living + Working hat 2021 auch in das Segment „Wohnen“ investiert. Seit Herbst 2021 gehört beispielsweise das Objekt im Hans-Dewitz-Ring 2a-k in Hamburg zum Portfolio.