Eine Reihe verschiedener Einflussfaktoren führt zu einer Systematik, mittels der sich das Immobilienportfolio einer von vier Risikoklassen zuordnen lässt: ein kurzer Überblick.
Die Zusammensetzung eines Immobilienportfolios für einen Fonds führt je nach Immobilien-Standort, Nutzungsart, Fremdfinanzierungsanteil, Mieter und den jeweiligen Mietverhältnissen zu einer spezifischen Risikoklasse. Es werden grundsätzlich vier Risikoklassen unterschieden: Core, Core plus, Value Add und opportunistisch. Offene Immobilienpublikumsfonds investieren meist in die Bereiche Core oder Core plus.
Ein so genanntes Core-Portfolio setzt auf exklusive Innenstadtlagen und hohe Mieterqualität und Bonität. Investiert wird ausschließlich in Metropolen. Die Mietverträge haben lange Laufzeiten (mehr als 10 Jahre) und damit ein sehr geringes Ausfallrisiko. Core-Immobilien stehen hoch im Kurs bei eher risikoscheuen Investoren. Die Investmentstrategie ist demnach geprägt von einerseits der langfristigen Orientierung und andererseits dem geringen Risiko.
Im Unterschied dazu werden bei Core plus-Portfolios Immobilien nur teilweise langfristig vermietet und ermöglichen somit perspektivische Steigerungen der Mieteinnahmen aufgrund veränderter Marktbedingungen. Damit einhergehend ist das Ausfallrisiko bei Core Plus -Immobilien höher. Core-Plus-Immobilien finden sich meist in aussichtsreichen 1-B-Lagen. Die Haltedauer einer Immobilie dieser Risikoklasse beträgt in der Regel weniger als 10 Jahre.
Die dritte Risikoklasse wird unter dem Begriff „Value Add“ erfasst. Hinter der Bezeichnung verbirgt sich das Hauptmerkmal dieser Risikoklasse: Wertsteigerung. Die Immobilien dieser Risikoklasse befinden sich meist in B-Lagen und müssen meist umfangreichen Renovierungsarbeiten unterzogen werden bzw. einer Neuausrichtung.
Das opportunistische (opportunistic) Immobilien-Investment zählt zur hochriskanten, spekulativen Risikoklasse. Die Immobilien befinden sich in der Regel in B- oder gar C-Lagen, sind oft leerstehend und in der Regel komplett renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig. Insgesamt ist das Wertsteigerungspotenzial bei diesen Immobilien sehr hoch. Das Risiko allerdings ebenso. Die Haltedauer opportunistischer Immobilien liegt meist zwischen 1-4 Jahren.
Die Immobilien des Swiss Life Living + Working befinden sich alle in A-Lagen von B-Städten bzw. B-Lagen von A-Städten. Dahinter verbirgt sich die ABBA – Strategie. Damit setzt der Fonds ausschließlich auf die beiden risikoärmsten Immobilienanlageklassen Core und Core plus.
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