„Die Aussichten sind gut für Nahversorgungs- und Fachmarktzentren.“ Die Vor- und Nachteile des Einzelhandels und wie der Swiss Life Living + Working das Format der Nahversorgungs- und Fachmarktzentren positiv für sich nutzt.
Welche Einzelhandelsformate haben Sie für den Living + Working besonders im Blick?
Im Blick haben wir vor allem Nahversorgungs- und kleinere Fachmarktzentren. Entscheidend für diese Auswahl ist die deutlich attraktivere Nettoanfangsrendite im Vergleich zu großen Shopping-Centern. Der Bedarf bei diesen kleineren Einzelhandelsformaten ist nach wie vor da und die langfristigen Aussichten sind sehr gut. Das gesamte Konzept läuft unter dem Stichwort „Nahversorgungs-Shopping“. Hauptmagnet ist jeweils ein großer Lebensmittelhändler, um den sich dann andere Läden, meist für den täglichen Bedarf, gruppieren. Insofern umgehen wir die Risiken von Neuinvestitionen in große Shopping-Center, denn hier haben wir speziell in Deutschland nicht nur eine Marktsättigung erreicht, sondern sind bereits in einer starken Verdrängungsphase.
Haben Sie Beispiele für erfolgreiche Investitionen in diesem Bereich?
Ja, unser Fachmarktzentrum in Fürstenfeldbrück ist so ein Beispiel. Es ist ein sehr ausgeprägter Fachmarkt mit großer regionaler Bedeutung bzw. großem Einzugsbereich. Auch unser Nahversorgungszentrum im oberpfälzischen Lichtenfels zählt dazu. Es hat im Kern einen großen Supermarkt mit vor allem Lebensmittelangeboten und angegliedert Modeläden, den Bereich Gesundheit mit einer Apotheke und eine Drogerie sowie weitere Fachgeschäfte.
Gibt es beim Einzelhandel Unterschiede zwischen Deutschland und anderen europäischen Ländern?
Inzwischen sind die Unterschiede nur noch sehr geringfügig. Noch vor 20 Jahren lagen beispielsweise Großbritannien und Frankreich deutlich vor uns bei der Zahl der Shopping-Center-Flächen je Einwohner. Doch inzwischen hat sich das ausgeglichen. Auch die Art der Retailer und die international vertretenen Marken sind inzwischen absolut vergleichbar.
Der Einzelhandel hat seit einigen Jahren mit dem Onlinehandel eine starke Konkurrenz bekommen. Wie wirkt sich das Ihrer Meinung nach auf den Einzelhandel insgesamt aus?
Hier gilt es zunächst nach den Warengruppen zu unterscheiden. Bücher werden inzwischen mehrheitlich online gekauft, genau wie Musik bzw. Film- und Tonträger/Streamingangebote. Auch die Unterhaltungselektronik ist stark betroffen. Stationäre Läden verlieren hier immer weiter an Boden und verschwinden. Andererseits sind vor allem ausgesuchte Fachartikel und vor allem hochpreisige Waren und auch nach wie vor viele Modeprodukte zu einem erheblich größeren Anteil eine Sache des stationären Handels. Überdurchschnittlich immun gegenüber der Internet-Konkurrenz zeigen sich Dinge des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel.
Und wie resistent sind die von Ihnen angesprochenen Nahversorgungs- und Fachmarkt-Zentren gegenüber der Online-Konkurrenz?
Sie sind aufgrund ihres Angebotes von täglich benötigten Dingen fast nicht vom Online-Handel betroffen. Zwar bestellen auch nicht so mobile Menschen, wie bspw. Rentner inzwischen gerne auch Lebensmittel online, doch eher in einem sehr bescheidenen Umfang. Es ist etwa so wie beim Getränkehändler, der auch anliefert. Der größte Teil kauft direkt dort vor Ort. Insofern setzen wir mit Fachmarkt- und Nahversorgungszentren auf langfristig stabile Einzelhandelsformate.
Welche Vorteile hat das für die Anleger des Living + Working?
Wir investieren mit Nahversorgungs- und Fachmarktzentren in zukunftsfähige Einzelhandelsformate, die gegenüber dem E-Commerce relativ resistent sind. Unserer Einschätzung nach wird sich das Kaufverhalten der Nutzer aufgrund der angebotenen Waren des täglichen Bedarfs auch langfristig nicht signifikant ändern. Damit bleiben unsere Investitionen mietpreis- und wertstabil und wir erzielen für die Anleger stetig eine solide Rendite mit Einzelhandelsimmobilien.
Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.