Was machen Sie im Asset Management genau?
Es geht letztlich darum, die Immobilienvermögenswerte im Sinne der Anleger so optimal wie möglich aktiv zu verwalten und das immer unter den langfristigen Gesichtspunkten der Werterhaltung, möglichst hoher laufender Erträge und einer Minimierung von Risiken.
So sind wir bereits bei Neuinvestitionen für den Living + Working eingebunden und prüfen alle Kennziffern sowie die Annahmen für die laufenden Erträge aus dem jeweiligen Objekt. Hinzu kommt die Analyse der Bewirtschaftungsaspekte. Dazu gehören unter anderem die Vermietungsquote, die Aufstellung der auf die Mieter umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten, die Prüfung der Vermietungskosten und insbesondere der Mietverträge. All dies reiht sich dann in die kaufmännische Ankaufsprüfung ein (CDD Commercial Due Diligence).
Hat sich Ihre Aufgabe in den letzten Jahren verändert?
Ja, das liegt allerdings etwas weniger an den grundsätzlichen Arbeiten als vielmehr am Markt geschehen. Die Welt dreht sich heute auch auf den Immobilienmärkten schneller und internationaler. Hinzu kommen die Megatrends wie die demografische Entwicklung, die digitale Transformation oder auch das Thema ESG. Nur wer hier absolut langfristig denkt, der wird für die Fondsanleger erfolgreich arbeiten können und genau darauf zielt unsere Strategie ab.
Welche Herausforderungen sind hinzugekommen?
Ein effizientes Asset Management erfordert die laufende Prüfung der Märkte und die sind in einem stetigen Prozess des Wandels. So sind die Anforderungen, das Nutzerverhalten zu analysieren, erheblich gestiegen. Dazu gehört die genaue Analyse der zahlreichen Branchen unserer gewerblichen Mieter. Dann spielen die Flexibilisierung bei den Flächen und die spürbar kürzeren Mietvertragslaufzeiten eine wichtige Rolle. Gut wird das im Einzelhandel sichtbar, die großen Formate wie Shopping-Center leiden unter der Online-Konkurrenz, während die Nahversorgungszentren mit Produkten des täglichen Bedarfs ausgezeichnet laufen.
Welche besonderen Anforderung stellen sich hier für das Asset Management beim Living + Working?
Den Fonds zeichnet das breite Spektrum an Nutzungsarten aus. Das bedingt allerdings hoch spezialisierte Teams für die einzelnen Bereiche, wie Fachleute für Gesundheitsimmobilien oder Einzelhandelsformate. Ergänzt werden die Teams dann noch durch Länder-Spezialisten. Glücklicherweise können wir hier auf die volle Kompetenz und die Personalstärke der Swiss Life zugreifen.
Haben Sie eine Erfolgsgeschichte aus dem Asset Management?
Da fällt mir unser Objekt in Wien im Rennweg ein. In 2019 hatten wir noch einen Leerstand mit 15 Prozent und haben dann trotz der angespannten Wirtschaftslage in der Pandemie 2020 eine Vollvermietung mit sogar noch stärkeren Mieterträgen erreichen können. Dazu hatten wir dort auch Sanierungen vorgenommen, die dank einiger guter Ideen sogar günstiger ausfielen und trotzdem ESG-konform waren.
Eine ganz andere Frage: Was mögen Sie an Ihrem Beruf besonders?
Mir gefällt die Aufgabenvielfalt, die strategische Komponente und die Arbeit mit vielen Zahlen. Auf der anderen Seite habe ich aber auch viele Gespräche mit unterschiedlichen Menschen. Besonders schön ist, man sieht am Ende, wofür man gearbeitet hat und kann es auch noch anfassen – schließlich reden wir über Immobiliensachwerte.
Sabine Heß ist Senior Managerin Asset Management bei Swiss Life Asset Managers und dort als erste Ansprechpartnerin des Fonds für die inhaltliche Steuerung des Asset Management des Living and Working verantwortlich. Gemeinsam mit dem Team betreut sie ein Investitionsvolumen von zwischenzeitlich ca. 1 Mrd. Euro. Sabine Heß studierte ursprünglich Nordamerikastudien an der FU Berlin. Sie ist seit 1997 in der Immobilienwirtschaft. Zunächst arbeitete sie als Vermietungs-Managerin, bevor sie in das Asset Management wechselte. Vor ihrer Tätigkeit bei Swiss Life Asset Managers Deutschland war sie für namhafte Immobilienfonds und Private Equity-Unternehmen tätig.