Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter Oktober 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,


nun ist der Herbst da und die Erntezeit im September erst wenige Wochen her. Im Gegensatz zur Natur, die langsam auf die Winterpause zusteuert, war das Team des Swiss Life Living + Working fleißig und hat wieder weitere Immobilien einkaufen können. Der Fonds wächst und gedeiht.

Im Portrait möchten wir Ihnen dieses Mal Stuttgart vorstellen. Die Stadt überrascht mit einigen Besonderheiten. Weiter sprechen wir mit Christoph Jauck, Direktor Asset Management Einzelhandel, darüber, weshalb das Portfolio des Living + Working sich als sehr robust erwiesen hat.

Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.

 

«Swiss Life Living + Working» hat eine gemischt genutzte Immobilienperle in Hamburg erworben


Swiss Life Asset Managers hat kürzlich im Rahmen eines Asset-Deals in Hamburg ein Objekt mit 50 Wohneinheiten, einem EDEKA-Supermarkt sowie einer Kindertagesstätte erworben.

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Blog-Beitrag von Dr. Andri Eglitis zum Thema « Immobilienfonds gegen die Inflation? Ja, aber …?»


Investitionen in Immobilien sind grundsätzlich weitgehend inflationssicher. In dem Blog-Beitrag Blog-Beitrag lesen Sie, wie stark der Inflationsschutz dieser Assets tatsächlich ist.

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Stadtportrait: Stuttgart – Eine Stadt mit vielen Facetten

Stuttgart – mit seiner einzigartigen Kessellage – ist Deutschlands sechstgrößte Stadt sowie die Hauptstadt des Bundeslandes Baden-Württemberg. Hier leben 635.000 Einwohner. Die rund 2,8 Millionen Einwohner umfassende Region ist eine der größten deutschen Ballungsräume. In der gesamten Metropolregion Stuttgart (dazu zählen neben der Region Stuttgart die Regionen Heilbronn-Franken, Nordschwarzwald, Ostwürttemberg und Neckar-Alb) leben 5,4 Millionen Menschen - das sind fast die Hälfte der Einwohner von Baden-Württemberg.

Stuttgart ist verwaltungsmäßig in fünf „innere“ und 18 „äußere“ Stadtbezirke aufgeteilt. Das Stadtgebiet weist eine ungewöhnliche Höhendifferenz von fast 350 Metern auf. Neben einer dichten urbanen Bebauung mit hohem Anteil von Nachkriegsbauten, diversen Baudenkmälern, Kirchbauten und einigen Hochhäusern prägen Parks, Wälder und Weinberge das Stadtbild.

Wenn man fragt, für was Stuttgart bekannt ist, kommt meist direkt die gleiche Antwort: „Daimler, Porsche und Bosch“. Neben diesen unternehmerischen Schwergewichten sind in der Landeshauptstadt 24 Hochschulen zu finden. Aber auch die Cannstatter Wasen, die erstmals 1818 gefeiert wurde, ist vielen ein Begriff. Was viele nicht wissen: In Stuttgart wurde der BH erfunden – die Korsettfabrik S. Lindauer & Co. entwickelte in Cannstatt kurz vor dem Ersten Weltkrieg den ersten industriell hergestellten Büstenhalter. Ebenso ist der 217 Meter hohe Fernsehturm, der 1956 eröffnet wurde, weltweit der erste seiner Art. Deutschlandweit bekannt ist auch die von den Architekten Hans Scharoun und Wilhelm Frank zwischen 1955 und 1959 erbaute Wohnhochhausgruppe „Romeo und Julia“ im Stadtteil Rot, die als richtungsweisend für die deutsche Nachkriegsarchitektur gilt. Kurios ist der nur wenige hundert Meter vom Hauptbahnhof gelegene Weinberg „Kriegsberg“. Hier gedeihen auf einer Fläche von 1,5 Hektar Weinreben mitten in der Stadt. Die 13 staatlich anerkannten Heilquellen, die täglich bis zu 44 Millionen Liter Mineralwasser liefern, machen Stuttgart zur Kur- und Badestadt.

Im Portfolio des Living + Working ist Stuttgart mit dem „Urban Living Z111“ im Stadtteil Zuffenhausen vertreten. Zuffenhausen wurde 1931 nach Stuttgart eingemeindet und zählt zu den äußeren Stadtbezirken. Mit etwa 38.700 Einwohnern steht es größenmäßig an dritter Stelle. International bekannt ist Zuffenhausen als Hauptsitz der Firma Porsche. Nach rund drei Jahren Bauzeit wurde 2009 das Porsche Museum eröffnet, in dem unter anderem 80 Fahrzeuge zu bestaunen sind.

 

Im Gespräch mit Christoph Jauck, Direktor Asset Management bei Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH

«Der Living + Working hat sich mit seinem Schwerpunkt auf Nahversorgung als besonders widerstandsfähig und werthaltig erwiesen»

Was machen Sie und Ihr Team in der Vermögensverwaltung Einzelhandel genau?
Wir betreuen in enger Zusammenarbeit mit dem Fondsmanagement die Einzelhandelsimmobilien als Asset Manager. Zudem erstellt das Team die Businesspläne für die Einzelhandelsobjekte, steuert die Dienstleister und ist der erste Ansprechpartner für die Mieter. Unser Ziel dabei ist, den Ertrag und den Wert der Fondsobjekte im Sinne der Anleger nachhaltig und kontinuierlich zu steigern.

Wie hat sich der Einzelhandel insgesamt in den letzten 10 Jahren entwickelt?
Der Einzelhandelsmarkt war früher noch viel planbarer. Die Mietverträge hatten beispielsweise in der Regel eine Laufzeit von 10 Jahren. Eine solche Laufzeit ist heute nur noch in Ausnahmefällen durchsetzbar. Die Unternehmen haben kürzere Planungszeiträume. Bei den Einzelhandelsobjekten des Living + Working haben wir einen großen Vorteil gegenüber unter anderem Shopping Centern. Sie bieten vor allem Dinge des täglichen Bedarfes und sind so relativ krisenresistent.

Welche neuen Einzelhandelsformen kamen neben dem Online-Handel hinzu?
Vor allem klassische Handelskonzepte haben unter der Konkurrenz aus dem Internet gelitten. Die Bedeutung der Warenhäuser ist stark zurückgegangen. Ein weiteres Beispiel ist der Buchhandel, der sich zwischenzeitlich weitgehend aus dem stationären Handel zurückgezogen hat. Hier ist aber eine Renaissance auf verkleinerten Flächen festzustellen. Generell hat der Online-Handel vor allem im Bereich des Modehandels zu einer Flächenbereinigung geführt. Profitiert von den Veränderungen im stationären Handel haben Gastronomiekonzepte, Discounthändler, Supermärkte und Drogeriemärkte. Diese Handelskonzepte belegen inzwischen wie selbstverständlich auch beste Innenstadtlagen.

Auch der Einzelhandel war durch die Pandemieauswirkungen betroffen. Wie ist der aktuelle Stand?
Der stationäre Einzelhandel war unterschiedlich betroffen. Handelskonzepte, die nicht von behördlichen Schließungen betroffen waren (z. B. Supermärkte und Discounter) haben nur geringe oder auch gar keine Umsatzeinbußen erlitten. Auf die Einzelhandelsobjekte bezogen hat sich der Trend verstärkt, dass sich Objekte mit einem Schwerpunkt auf Nahversorgung als besonders widerstandsfähig und werthaltig erweisen.

Mit welchen Maßnahmen haben Sie im Krisenmanagement gearbeitet?
Wir haben die Situationen der Mieter genau analysiert und viele Mietergespräche geführt. Gerade in der Phase des ersten Lockdowns gab es für alle Beteiligten eine große Unsicherheit, die Situation war für alle Beteiligten völlig neu. Im Einzelfall wurden über reine Stundungsvereinbarungen hinaus mietvertragliche Regelungen getroffen, die für Mieter- und Vermieterseite und damit für den Anleger gleichermaßen vorteilhaft waren. Entsprechend gering sind die Auswirkungen für die Fondsanleger.

Wie ist das Portfolio des Living + Working durch diese Zeit gekommen?
Das Portfolio des Living + Working hat sich als sehr robust in Bezug auf die Pandemieauswirkungen erwiesen, was sich auch an der Anteilpreisentwicklung ablesen lässt. Die Werthaltigkeit des Portfolios liegt in Bezug auf die gemanagten Einzelhandelsimmobilien auch an dem klaren Fokus auf Nahversorgungsimmobilien und Stadtteilzentren mit Ankermietern aus der Lebensmittelbranche.

Welche Formate werden wir in Zukunft noch sehen?
Ein neues Einzelhandelsformat ist derzeit stark im Kommen. Damit meine ich die Kombination von Online- und Offline-Handel. Viele Kunden setzen verstärkt auf Beratungsqualität vor Ort und wieder auf langlebigere Produkte. Insofern erleben wir derzeit in einigen Teilbereichen eine Renaissance des stationären Einzelhandels.

Christoph Jauck ist Direktor Asset Management bei Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH und dort für das Asset Management der Shopping Center der Swiss Life verantwortlich. Er betreut ein Investitionsvolumen von ca. 350 Mio. Euro. Christoph Jauck ist Volljurist, Immobilien-ökonom (ebs) und MBA Real Estate (IREBS). Er ist seit 18 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig und auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Vor Beginn seiner Tätigkeit bei ehemals CORPUS SIREO, heute Swiss Life Asset Managers, hat er Projektentwicklungen und Revitalisierungen von großen Shopping-Centern verantwortlich begleitet.

 

Wissenswertes: Was bedeutet TER?

Hinter der Abkürzung „TER“ verbirgt sich „Total Expense Ratio“, welche auch als Gesamtkostenquote bezeichnet wird. Diese fasst die Kosten eines Investmentfonds zusammen und zeigt die Kostenbelastung des Fonds im Betrachtungszeitraum.

Die Angabe des TER ist seit 2004 für alle in Deutschland zugelassenen Fonds eine Pflichtangabe, die sowohl in den wesentlichen Anlegerinformationen („Laufende Kosten“) wie auch im Jahresbericht anzugeben ist.

Der TER wird in Prozent angegeben und setzt die internen Kosten eines Fonds ins Verhältnis zum Durchschnitt des Fondsvermögens. Für den TER gibt es zwar keine gesetzliche Grundlage, was angegeben werden muss, aber die Branchenstandards regeln, welche Kosten miteinzubeziehen sind.

Kosten für aktives Fondsmanagement: Das professionelle Fondsmanagement hat die Aufgabe, das ihnen von den Anlegern überlassene Kapital optimal zu investieren. Dafür wird eine entsprechende Vergütung gezahlt.

Gebühren für die Verwahrstelle: Das Anlegerkapital muss bei einer Verwahrstelle (früher: Depotbank) als sog. Sondervermögen, also getrennt vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft, verwahrt werden. Neben dieser sicheren Aufbewahrung der Investments wickelt die Verwahrstelle alle Transaktionen ab und prüft, ob diese zu marktüblichen Preisen erfolgen. Außerdem schüttet sie Erträge aus und kümmert sich zudem um die Ausgabe und Rücknahme von Anteilsscheinen. Dafür berechnet die Verwahrstelle eine Gebühr. Überwacht werden die Verwahrstellen von der Bundesaufsicht für das Finanzwesen (BaFin).

Sonstige Betriebskosten: Hierunter versteht man Kosten, die für den Vertrieb und die Administration des Fonds anfallen. Beispielsweise die Kosten für die Erstellung von Fondsprospekten oder Broschüren, für die Wirtschaftsprüfung, die Erstellung der Rechenschaftsberichte. Je nach Fonds kann dieser Anteil bis zu 0,3 % des Fondsvolumens betragen.

Zu beachten ist, dass das „T“ für Total nicht so ganz korrekt ist, da die Transaktionskosten (Ausgabeaufschlag, Gebühren bei Investitionen innerhalb des Fonds durch das Fondsmanagement) sowie eine eventuelle Performance-Gebühr nicht enthalten sind. Letztere wird bei manchen Fonds berechnet, wenn der Fonds gewisse Ziele erreicht oder übererfüllt, die entsprechend im Fondsprospekt definiert sind.

Auch wenn der TER nicht die gesamte Kostenstruktur eines Fonds erfasst, so ist er doch ein erster, hilfreicher Indikator, da er für die Anleger verschiedene Fonds vergleichbarer macht.

Der TER für den Living + Working ist auch im Factsheet zu finden.

 

Marktüberblick: Life-Science-Immobilien profitieren vom Megatrend Gesundheit

Investoren nutzen die langfristigen Trends der alternden Gesellschaft und steigenden Bedeutung des Gesundheitswesens bisher vor allem durch Investments in Gesundheitsimmobilien wie Pflegeheime oder Ärztehäuser. Ein neuer, aufstrebender Ansatz setzt mit Life-Science-Immobilien auf Mieter aus dem prosperierenden Gesundheitssektor. Die Anlage kann in unterschiedliche Immobilientypen erfolgen.

Unternehmen aus dem Life-Science-Sektor agieren in „Bio-Wissenschaften“ wie Pharmazie, Biotechnologie oder Medizintechnik und decken von Forschung bis Produktion verschiedenste Ketten der Wertschöpfung ab. Diese Vielfalt spiegelt sich in den genutzten Immobilien wider: Abhängig von den jeweiligen Erfordernissen des Nutzers kennzeichnet ein Mix aus Büro-, Labor- und Produktionsräumen, inklusive spezieller Funktionen wie Reinräumen oder Labors mit hoher Sicherheitsstufe, die sog. Life-Science-Immobilien. Hinsichtlich des Standorts wird aufgrund der Bedeutung von Forschung und Entwicklung die Nähe zu öffentlichen oder privaten Forschungseinrichtungen bevorzugt, die zumeist in Metropolen und Universitätsstädten angesiedelt sind. Ein Campus-Charakter fördert den Austausch und ggf. die Zusammenarbeit über Unternehmensgrenzen hinweg.

Life-Science-Unternehmen sind als Mieter in mehrfacher Hinsicht attraktiv. Die meisten Unternehmen weisen eine hohe Bonität auf. Hinzu kommt deren Neigung zu langfristigen Mietverträgen, um die häufig aufwendige individuelle Ausstattung entsprechend zu nutzen. Neben Unternehmen – seien es etablierte nationale oder internationale Konzerne sowie Start-ups – zählen auch öffentliche Einrichtungen zu den potenziellen Mietern, z.B. Technologie- und Gründerzentren.

In Deutschland und Europa sind Life-Science-Immobilien bisher kein eigenständiges Segment. Objekte mit den skizzierten Eigenschaften fallen in die Kategorien Büro- oder Industrieimmobilien oder sind Teil von Gewerbeparks. Entscheidend ist daher der Blick auf die Eigenschaften und Mieterklientel der einzelnen Immobilie.

Der Living + Working hat jüngst in Frankfurt am Main mit dem Bürogebäude „AVE 5“, unmittelbar am Campus Riedberg der Goethe-Universität, ein modernes Objekt erworben, dessen Mieter zum Großteil dem Life-Science-Sektor angehören.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.