Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter Mai 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,


der Frühling ist nun endlich da und erfreut uns mit seinem frischen Grün.

„Grün“ ist auch das Stichwort für unsere Rubrik „Wissenswertes“, denn hier erfahren Sie, was es mit „Green Lease“ auf sich hat.

Weiter stellen wir Ihnen die Region Rhein-Ruhr vor, in der auch die im Portrait vorgestellte Stadt Remscheid liegt.

Marc Brütsch, Chefökonom bei Swiss Life Asset Managers, blickt unter anderem auf die wirtschaftliche Entwicklung der letzten Monate zurück.


Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.

 

Immobilienfonds: Wohnen allein genügt manchmal nicht

Während Wohnimmobilien im Corona-Jahr 2020 sowohl Preiszuwächse als auch steigende Transaktionsvolumina im institutionellen Bereich aufweisen konnten, zeigten sich beim Büroinvestment sowie auch bei der Bürovermietung Rückgänge. Auch die leeren Innenstädte und Büros angesichts der Lockdowns tragen womöglich zur Unsicherheit bei. Nicht nur professionellen, sondern auch privaten Anlegern stellt sich die Frage: Was wird von der Pandemie zurückbleiben und welche Immobilien bleiben investierbar?

Richtig ist, dass die Pandemie Sondereffekte auf die Büromärkte hat, und das wird kurz- bis mittelfristig auch so bleiben. Das ist aber weniger dem Umstand geschuldet, dass Büroarbeiter während der Pandemie lieber im Homeoffice blieben. Vielmehr hat das etwas mit den noch zurückhaltenden Budgetplanungen der Unternehmen zu tun, die sich in einer abwartenden Haltung befinden, bis der konjunkturelle Blick wieder klarer ist.

In Berlin beispielsweise lag der Vermietungsumsatz dem Immobiliendienstleister CBRE zufolge im vergangenen Jahr 34 Prozent unter dem Ergebnis des Jahres 2019. Für Fondsanleger mag daher zunächst der Gedanke nahe liegen, Büroinvestments zu meiden. Dabei müssen jedoch mehrere Aspekte beachtet werden: Erstens war 2019 das bisherige Rekordjahr bei den Bürovermietungen, zweitens sind die Leerstände weiterhin sehr niedrig (in Berlin beispielsweise herrscht genau wie vor der Pandemie Vollvermietung) und drittens sorgen hohe Vorvermietungsquoten in den entstehenden Projektentwicklungen dafür, dass die Leerstandsquote nicht deutlich ansteigen dürfte.

Einzelhandelsimmobilien hingegen verzeichnen zwar insgesamt ein Plus beim Transaktionsvolumen, dennoch fällt das Investoreninteresse sehr unterschiedlich aus: Während Shopping-Center kaum gehandelt werden, stehen vor allem Nahversorgungsimmobilien, also unter anderem freistehende Supermärkte, in der Gunst der Investoren.

Eine nutzungsübergreifende Diversifikation ist nach wie vor sinnvoll
Kritiker könnten an dieser Stelle einwerfen: Wenn sich Wohnen besser als Büro oder Einzelhandel entwickelt – warum sollten Anleger dann nicht ausschließlich in konjunkturunabhängige Wohnimmobilien beziehungsweise in Fonds mit nutzungsreinen Wohnportfolios ohne Gewerbeanteil investieren?

Zum einen liegt dies an den möglichen Returns. Die Renditen von Wohnimmobilien sind inzwischen äußerst niedrig – In den sechs größten deutschen Metropolen beziffert Savills die Höhe auf 2,3 Prozent für das erste Quartal 2021. Inflationsbereinigt fallen die Erträge also bei klassischen Wohnungsformen im Vergleich zu anderen Immobilientypen eher niedrig aus. Höher rentierliche Wohnungsformen wie Mikroapartments müssen hingegen den Beweis für ihre Krisenfestigkeit noch erbringen.

Stabil, stabiler, Immobilien
Die teils großen Schwankungen auf den Aktienmärkten bei Automotive- und Digitalwerten zeigen es: An einem gut diversifizierten Immobilienportfolio als defensive Beimischung mit kontinuierlichen Ausschüttungen führt auch in Zukunft kaum ein Weg vorbei. Die Pandemie hat zwar gezeigt, dass einzelne Nutzungsarten in Extremsituationen zeitweilig unter Druck geraten können. Dabei handelt es sich jedoch um eine Übergangsphase. Historisch betrachtet erweisen sich Immobilien immer noch als die wertstabilste aller Anlagemöglichkeiten. Positiver Nebeneffekt: Wer als Folge der jahrzehntelangen Niedrigzinspolitik durch die Notenbanken höhere Inflationserwartungen hat, kann sich mit Immobiliensachwerten gegen eine schleichende Geldentwertung absichern. Dass dabei in das Portfolio nicht nur Wohnungen, sondern auch Büros gehören, dafür sprechen mehrere Gründe:

Erstens sollten wir nicht vergessen, dass das Pendel der Gewohnheit jederzeit wieder zurückschwingen kann: Genauso wie wir uns nach baldigen Kinobesuchen oder Einkaufsbummel sehnen, werden wir auch wieder zum Büroalltag zurückkehren. Zentralität und die räumliche Nähe zu den Kollegen hat im Arbeitsalltag Vorteile, die ein Videochat nicht ersetzen kann. Besonders wichtig ist dabei jedoch die Flächenqualität: Ein modernes Büro auf Basis der Prinzipien des New Works kann diese Kommunikationskultur stärker fördern als ältere Zellenbüros. Zweitens befinden sich die Preise auf den Wohnungsmärkten auf einem angespannten Niveau, was für die Beimischung besser performender Büros spricht. Und drittens ist das Risiko politischer Regulierung im Gewerbesegment niedriger.

Risikodiversifikation erfordert Disziplin
Auf Basis dieser strategischen Überlegungen sollten Anleger sehr gut überlegen, ob ein risikodiversifiziertes Immobilienportfolio nicht doch die bessere Wahl ist. Dazu gehören neben Wohnen und Büros natürlich auch andere Immobilientypen, die von langfristigen Megatrends wie Digitalisierung oder demographischem Wandel profitieren – also Logistik- oder Pflegeimmobilien. Gerade bei indirekten Investmentformen wie Immobilienfonds sollten Anleger daher diszipliniert bleiben und auf einen sinnvoll ausgewogenen Nutzungsmix im Portfolio achten, statt in die Extreme zu gehen und ein Klumpenrisiko in Kauf zu nehmen.

Dieser Artikel erschien bei CASH.Online am 12.4.2021




Klaus Speitmann leitet seit Januar 2017 den Vertrieb der Swiss Life KVG als Executive Director Sales. Zuvor war der Diplom-Kaufmann und gelernte Bankkaufmann Bereichsleiter Partnervertrieb bei der Commerz Real AG. Hier zeichnete er für die Entwicklung und Umsetzung der Vertriebsstrategien für verschiedene Immobilienfonds verantwortlich. Zusätzliche Stationen waren unter anderem die Leitung Consumer Sales bei paybox Deutschland und das Key Accounting bei VIAG Interkom.

«Swiss Life Living + Working» investiert in Wohnobjekt in Hamburg


Der Living + Working hat kürzlich im Rahmen eines Asset Deals in das Wohnobjekt «LEO» in Hamburg-Uhlenhorst investiert. Die Pressemitteilung finden Sie hier.


Das Wohnobjekt «LEO» in Hamburg Uhlenhorst ©bloomimages GmbH

 

Remscheid – die Seestadt auf dem Berge

Der Name Remscheid stammt vermutlich aus altfränkischer Zeit und wurde im 12. Jahrhundert als „Remscheit“ das erste Mal erwähnt. Seit 1639 gilt die Schreibweise „Remscheid“. 1808 erhob der französische Kaiser Napoleon die Ortschaft in den Rang einer Stadt.

Die Kreisstadt Lennep hingegen hat schon 1230 das Stadtrecht erhalten und entwickelte sich in den folgenden Jahrhunderten zu einer bedeutenden Handelsstadt im Bergischen Land, die sogar der Hanse beitrat. Lennep erlangte damit zeitweise höhere Bedeutung als das benachbarte Remscheid. Während in Lennep und Lüttringhausen die Tuchmacherei der Hauptwirtschaftszweig war, war in Remscheid selbst das eisen- und metallverarbeitende Handwerk von Bedeutung. Erst die Industrialisierung verschaffte Remscheid einen entscheidenden Entwicklungsschub.

Die Bezeichnung „Seestadt auf dem Berge“ entstand Ende des 19. Jahrhunderts und geht auf die vielfältigen, internationalen Handelsbeziehungen der Remscheider Metall- und Werkzeugindustrie in die ganze Welt zurück. Heute gilt Remscheid aufgrund seiner Gewerbestruktur als die letzte große Industriestadt Nordrhein-Westfalens.

1929 überschritt Remscheid die Marke von 100.000 Einwohnern und wurde dadurch zur Großstadt. Durch die Zusammenlegung mit den kreisangehörigen Gemeinden Lüttringhausen und Lennep entstand die kleinste kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Seit 1999 besteht Remscheid aus vier Stadtbezirken: Alt-Remscheid, Süd, Lennep und Lüttringhausen.

Die Stadt Remscheid ist durch Städtepartnerschaften weltweit mit mehreren Städten verbunden: Quimper in Frankreich, Presov in der Slowakei, Pirna in Sachsen, Kırşehir in der Türkei, Ashington und Newbiggin-by-the-Sea in Großbritannien sowie mit dem polnischen Mragowo.

Remscheid ist mit einer Fläche von rund 74,5 Quadratkilometern etwa 12 Mal kleiner als Berlin. Rund 30 Prozent der Stadtfläche besteht aus Wald- und Grünflächen. Die 2.900 Kilometer lange Deutsche Alleenstraße führt durch die Stadt, nach welcher das 1986 eröffnete „Allee-Center“ benannt wurde. Inzwischen ist es mit rund 100 Geschäften das größte Einkaufszentrum des Bergischen Landes. Der Jakobsweg führt nicht nur durch Frankreich oder Spanien, sondern auch durch den Stadtbezirk Lennep.

Kurioses am Rande: Die bahnhofsnahe Dorfmühler Straße ist mit 24 Prozent Steigung eine der steilsten innerstädtisch befahrbaren Straßen in Europa. 1987 wurde Remscheid dank eines 117 Meter langen Skilifts als Skigebiet anerkannt. 2015 musste der Betrieb jedoch wieder eingestellt werden.

Remscheid ist auch im Portfolio des Living + Working vertreten. Ende 2020 wurde das Pflegezentrum «Am Schwelmer Tor» in der Schwelmer Str. 71 in Remscheid-Lennep erworben.

 

Im Gespräch mit Marc Brütsch, Chefökonom bei Swiss Life Asset Managers

«Wir sind mit einem blauen Auge davongekommen»

Wie war die wirtschaftliche Entwicklung in den letzten 12 Monaten?
Zunächst war die wirtschaftliche Entwicklung stark am Geschehen der Pandemie ausgerichtet. Die negativen Auswirkungen konzentrierten sich zwar auf nur wenige Sektoren, wie das Hotel- und Gaststättengewerbe, dafür waren sie dort weit überproportional. In der zweiten Welle stellten wir erstaunlicherweise keinerlei Beeinträchtigungen der Lieferketten mehr fest. Dennoch war der Dienstleistungssektor im 1. Quartal 2021 in Deutschland und vielen anderen Ländern geschwächt. Wobei die Arbeitslosigkeit insgesamt weniger angestiegen ist als zunächst befürchtet. Gerade im Vergleich zur Finanzkrise 2008 sind die aktuellen Arbeitslosenzahlen noch überschaubar. Dennoch gehen wir von einem weiteren Anstieg der Arbeitslosenzahlen im Sommer aus. Das betrachten wir aufgrund der anspringenden Konjunktur allerdings eher als ein kurzfristiges Problem. Als erste Bewertung können wir sagen, dass die Wirtschaft wahrscheinlich noch mit einem blauen Auge davongekommen ist.

Ist die Entwicklung wie erwartet eingetreten oder gab es signifikante Abweichungen?
Als der Wirtschaftsschock im März 2020 kam, mussten wir in dieser bisher ungekannten Situation zunächst alle unsere Research-Methoden sowie vor allem die Modellrechnungen kritisch hinterfragen und anpassen. Schließlich haben wir vom Ausgangspunkt aus bewertet, von unten nach oben. Alles folgte der Frage, wie wichtig der einzelne Wirtschaftssektor für die gesamte Volkswirtschaft beziehungsweise das Bruttoinlandsprodukt ist. Die Prognosen trafen dann zu unserer Freude ziemlich exakt zu, zumindest über die letzten Quartale. Allerdings überschätzten wir die Fähigkeit der Behörden, in Europa ein funktionierendes Contact Tracing auf die Beine zu stellen. Wir rechneten damit, dass im Falle einer zweiten Welle die Eindämmungsmaßnahmen nur noch regional und zeitlich begrenzt verschärft werden müssten. Das ist den Behörden nicht gelungen. Entsprechend lagen wir hier mit unserer Einschätzung falsch.

Welche Unterschiede erwarten Sie in der Entwicklung für das Jahr 2021 im Vergleich zu 2020?
Das Ende der Pandemie ist jetzt absehbar. In Diesem Zusammenhang findet bereits ein starker Wirtschaftsaufschwung statt. Der Rest des Jahres wird von einer überdurchschnittlich wachsenden Wirtschaft geprägt sein. Allerdings wird es noch bis in die erste Jahreshälfte 2022 dauern, bis wir wieder die Wirtschaftskraft von Ende 2019 erreicht haben und selbst dann haben wir noch nicht das Trendwachstum der starken Jahre von 2010 bis 2018 erreicht.

Wie heftig wird die Pandemie Europa noch betriebswirtschaftlich und volkswirtschaftlich treffen?
Die betriebswirtschaftlichen Folgen sind immer besser überschaubar und die meisten Unternehmen werden noch in diesem Jahr entweder eine deutliche Erholung erleben oder sogar Rekordzuwächse. Volkswirtschaftlich ist die Situation anders. Viele Staaten setzen Konjunkturprogramme und Wirtschaftshilfen in einem bisher nie gekannten Maße ein. Diese historischen Schuldenberge müssen natürlich in der Zukunft abgebaut werden. Das wird mit Steuererhöhungen passieren und teilweise auch mit der Ausgabe von Anleihen mit ultralangen Laufzeiten zu aktuellen Nullzins-Konditionen. Auch Inflation hilft dem Staat, die Schulden zu verringern, daher ist diesem Risiko Rechnung zu tragen.

Wie stark ist die deutsche Wirtschaft im globalen Umfeld aufgestellt?
Deutschland ging wirtschaftlich geschwächt in die Pandemie. Nach zehn Jahren Aufschwung zeigten sich Schwierigkeiten in der Automobilindustrie. Diese Abhängigkeit von einigen wenigen Schlüsselindustrien bleibt kurzfristig eine Schwachstelle. Bei der Finanzkraft ist die Bundesrepublik allerdings hervorragend aufgestellt. Und gerade die exportstarken Branchen treiben bereits wieder mit großer Kraft die Konjunkturlokomotive an. Längerfristig verstärkt die Pandemie viele Trends, die bereits zuvor wirksam waren. Dazu gehören die digitale Transformation und die Verlagerung des wirtschaftlichen Mittelpunkts nach Asien. Ein Trumpf bleibt auf jeden Fall die überdurchschnittlich gute Ausbildung der Arbeitskräfte und die Exportstärke.

Was erwartet uns 2022?
Nach einer gewissen Euphorie über den nun einsetzenden Aufschwung wird es nächstes Jahr eine Normalisierung geben. Aufholeffekte sind dann nicht mehr zu erwarten, sowohl privat wie auch öffentlich. 2022 werden die fiskalpolitischen Maßnahmen zum großen Teil wegfallen. In Summe bleibt der Ausblick aber auch für 2022 positiv.

Marc Brütsch

Marc Brütsch ist seit Abschluss des Studiums der Nationalökonomie und der Publizistikwissenschaften an der Universität Zürich für Swiss Life tätig. In den Jahren 1996 und 1997 lebte und arbeitete er in England. Anschließend übernahm er die Verantwortung für die Konjunkturanalyse als Grundlage der gruppenweiten Anlageentscheide bei Swiss Life. Seit März 2000 bekleidet er die Funktion des Chief Economist von Swiss Life Asset Managers. Wie auch bereits für die Jahre 2015, 2017 und 2019 zeichnete die Firma Consensus Economics in London ihn und sein Team jüngst für das Jahr 2020 mit dem seit 2013 vergebenen Gütesiegel „Forecast Accuracy Award“ für die beste Prognose zur Konjunktur in der Schweiz aus. Den gleichen Preis gewann er 2019 auch für seine Prognosen für die Eurozone.

 

Green Lease – Mietverträge für die Zukunft

Green Lease ist ein Mietvertrag, der auf Nachhaltigkeit ausgerichtet ist. Er soll zum einen dem Mieter eine möglichst nachhaltige Nutzung des Objekts ermöglichen und zum anderen den Vermieter zu einer umweltfreundlichen Bewirtschaftung der Immobilie anregen. Schließlich profitieren beide Parteien mit Kosteneinsparungen durch einen schonenden Umgang mit Ressourcen wie Energie und Wasser – und zwar am meisten im partnerschaftlichen Miteinander.

Beispiel CO2-Emissionen: Hier gilt es, die Emissionen zu minimieren und verursachungsgerecht aufzuteilen, indem die Mieteinheiten z. B. mit Smart-Metering-Systemen ausgestattet werden. Ein weiteres Beispiel liegt im Stromverbrauch. Mieter werden dazu angehalten, diesen möglichst gering zu halten. Seitens des Vermieters soll dazu eine entsprechende Elektrik, beispielsweise Energiesparleuchten, gewählt werden. So kann das Objekt langfristig auf ein höheres Nachhaltigkeitsniveau gebracht werden.

Deutschlandweit bieten Swiss Life Asset Managers neuen Mietern oder Bestandsmietern, bei denen eine Verlängerung der Verträge ansteht, eine marktgerechte Green-Lease-Klausel an. Mit dem Green-Lease-Paket kann jeder Einzelne einen Beitrag dazu leisten, die Mietobjekte Stück für Stück nachhaltiger zu machen und alle Beteiligten für Optimierungspotenziale zu sensibilisieren. Eine aktive Kommunikation mit den Mietern fördert die Transparenz z. B. mit Blick auf Ressourcenverbrauch – alles für ein wichtiges gemeinsames Ziel. So wird sichergestellt, dass die Immobilien nachhaltig und ressourcenschonend genutzt werden, um damit einen Beitrag zum Umweltschutz sowie zu Klimaschutzzielen zu leisten. Immobilien werden damit auf langfristige Nutzbarkeit ausgerichtet, was insbesondere auch für Investoren wichtig ist. Denn langfristig profitieren nicht nur Mieter und Vermieter, sondern auch Investoren: Ressourcen schonend zu wirtschaften, lohnt sich für uns alle.


 

Metropolregion Rhein-Ruhr – ein unterschätzter Riese

Mit über 10 Mio. Einwohnern ist das Gebiet um Rhein und Ruhr Deutschlands größte Metropolregi-on und zählt zu den Top 5 in Europa. In der Wahrnehmung steht die Region ökonomisch und von den Immobilienmärkten dagegen zurück. Dabei verfügt die Agglomeration über eine große Wirt-schaftskraft und beachtliche Potentiale für Immobilieninvestoren.

Die Metropolregion Rhein-Ruhr umfasst das Ruhrgebiet mit seinen Metropolen Dortmund und Essen genauso wie das Bergische Land mit Wuppertal, Solingen oder Remscheid sowie die Rheinschiene Düsseldorf-Köln-Bonn. Der Begriff stammt aus der Raumordnungspolitik des Landes Nordrhein-Westfalen und gründet auf der engen Verflechtung der Städte und Gemeinden zu einem großen gemeinsamen Siedlungs- und Wirtschaftsraum. Mit rund 400 Mrd. Euro Wirtschaftsleistung im Jahr 2020 steht die Region für knapp 13 Prozent des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland. Bedeutende DAX-Konzerne wie Bayer, Deutsche Telekom, Henkel oder RWE sind in den Großstädten der Region angesiedelt, während sich bekannte Unternehmen wie Aldi (Mülheim), Remondis (Lünen) oder Vorwerk (Wuppertal) in kleineren Städten „verstecken“.

Aus den sozioökonomischen Rahmenbedingungen leitet sich für die Region ein großer Immobilienmarkt ab, wie ein Blick auf die verschiedenen Sektoren verdeutlicht.

Im Bürosektor sind Düsseldorf und Köln als regionale Vertreter der deutschen Top-7-Märkte die größten Standorte, ergänzt um B-Standorte wie Dortmund, Essen oder Bonn bis hin zu kleineren Büromärkten wie Leverkusen oder Wuppertal. Insgesamt verfügt die Region Rhein-Ruhr über einen Flächenbestand von rund 150 Mio. Quadratmetern. Die jährliche Vermietungsleistung liegt bei ca. 1,25 Mio. Quadratmetern Bürofläche.

Dem Einzelhandelssektor steht die Kaufkraft von rund 10,5 Mio. Einwohnern als Grundlage zur Verfügung. Jährlich etwa 75 Mrd. Euro Einzelhandelsausgaben entfallen jedoch nicht nur auf den stationären Handel, z.B. das Centro in Oberhausen als Deutschlands größtem Shopping-Center, sondern zudem auf den E-Commerce. Die Bedeutung des Onlinehandels findet ihren Ausdruck im Logistiksektor, der in den letzten Jahren gerade in der Region Ruhr stark gewachsen ist. Die Logistik der Region dient einerseits der Versorgung der regionalen Bevölkerung, zum anderen der internationalen Distribution entlang der Verkehrsachsen von Rhein und Ruhr.

Mit ca. 5,35 Mio. Haushalten ist die Region Rhein-Ruhr zugleich der größte Wohnungsmarkt in Deutschland. Ein bedeutsames Segment bildet das Wohnen im Alter: Mit rund 2,25 Mio. Menschen der Altersstufe 65+ und 730.000 Menschen in der Altersstufe 80+ besteht reichlich Bedarf an Einrichtungen für Senioren, sei es altersgerechtes Wohnen, aber in steigendem Maße auch Einrichtungen für Betreutes Wohnen und Pflege. Die Zahl der über 65-jährigen Menschen dürfte in den nächsten 10 Jahren um über 17 Prozent zunehmen und den Sektor Gesundheitsimmobilien weiter fördern.

Der Metropolregion Rhein-Ruhr mag es an Bekanntheit und Sichtbarkeit mangeln, vielleicht auch an Image. Sie bietet jedoch aufgrund der Demographie und Wirtschaftskraft Anlegern zahlreiche Opportunitäten am Immobilienmarkt. Mit dem Kauf einer Senioreneinrichtung in Remscheid nutzt der Living + Working für seine Anleger Investmentchancen, die diese Region bietet.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

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