Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter März 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,

der Frühling hat die ersten warmen Sonnenstrahlen geschickt und die blühenden Krokusse bringen wieder Farbe in die Natur. Diese ersten Frühlingsvorboten brauchen wir alle in der aktuellen Situation. Das Thema Blumen führt uns auch gleich in die Niederlande und dort zur größten Blumenbörse der Welt unweit von Rotterdam. Diese Stadt mit den vielen Gesichtern stellen wir Ihnen in unserem Portrait vor.

Unser Fondsmanager Walter Seul berichtet über die aktuelle Lage des Living + Working. Und schließlich gibt Francesca Boucard aus dem Research-Team einen Einblick in die europäischen Immobilienmärkte.

Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.

Ihre Redaktion des Swiss Life Living + Working Newsletters

Warum Schwarz-Weiß-Sehen für Investoren risikoreich ist

Die Fokussierung auf nur eine Assetklasse ist laut Klaus Speitmann, Leiter Vertrieb Swiss Life KVG, sehr risikobehaftet. Eine Abkehr vom Büro für das Gesamtportfolio hält er für den falschen Weg.

Die teilweise deutlichen Einbrüche bei der Bürovermietung selbst in den Top-Städten sorgen bei einigen Investoren für Unruhe. Schließlich passt dies nur allzu gut in das Medienbild, demzufolge der feste Büroarbeitsplatz mehr und mehr zum Auslaufmodell abgestempelt wird. Denn gerade während des zweiten Lockdowns zeigt sich, dass sich viele Unternehmen selbst beim Homeoffice inzwischen auf eingespielte Teams und Prozesse verlassen können. Für Investoren mag daher der Gedanke naheliegen, den scheinbar konjunkturunabhängigen und sicheren Weg zu wählen und ihre Portfolios immer stärker in Richtung Wohnen zu gewichten – oder sich sogar vollständig auf Wohnnutzungen auszurichten. Für das Gesamtportfolio eines Investors ist das langfristig jedoch nicht der richtige Weg.

Erstens sind die Renditen inzwischen selbst bei Forward-Deals so niedrig, dass das Investmentkapital inflationsbereinigt mehr oder weniger gegen Beton ‚getauscht‘ wird. Neuartige Wohnungsformen wie Mikroapartments indes konnten sich bislang im ‚Langzeittest‘ noch nicht als krisensicher beweisen. Zweitens handelt es sich bei der Pandemie um eine Extremsituation, die sich hoffentlich in einer solchen Form so bald nicht wiederholt. Und genauso wie bei vielen die Sehnsucht nach der ersten Shopping-Tour wächst, freuen sich auch mehr und mehr Menschen auf die Rückkehr ins Büro.

Deshalb sollten Investoren den Faktor Corona nicht überbewerten und prüfen, welche langfristigen gesellschaftlichen Trends Bestand haben werden. Auf Basis dieser strategischen Überlegungen sind gemischte Nutzungen auf Portfolioebene nach wie vor das Mittel der Wahl. Dazu gehören neben dem Wohnen natürlich die aktuell gut performenden Logistik- oder Pflegeimmobilien, aber eben auch das altbewährte Büro. Heute vor einem Jahr hätten nur die wenigsten das gegenwärtige Corona-Szenario für möglich gehalten. Genauso gut kann es sein, dass in den nächsten zehn oder fünfzehn Jahren andere Schocks kommen werden – seien sie politischer, wirtschaftlicher oder technologischer Natur –, die einzelne Assetklassen ebenso aushebeln können wie die Corona-Pandemie das Büro oder den Einzelhandel.

Wir dürfen daher nicht der Verlockung erliegen, jetzt dieselben Fehler wie vor zehn Jahren zu machen: auf zu wenige Immobilien an zu wenigen Standorten mit zu wenigen verschiedenen Nutzungsarten zu setzen. Wobei Diversifikation natürlich auch bedeuten kann, das Investmentkapital auf verschiedene Vehikel und Produkte zu streuen.

Dieser Artikel erschien am 14.1.2021 im HANDELSBLATT INSIDE REAL ESTATE.

Klaus Speitmann leitet seit Januar 2017 den Vertrieb der Swiss Life KVG als Executive Director Sales. Zuvor war der Diplom-Kaufmann und gelernte Bankkaufmann Bereichsleiter Partnervertrieb bei der Commerz Real AG. Hier zeichnete er für die Entwicklung und Umsetzung der Vertriebsstrategien für verschiedene Immobilienfonds verantwortlich. Zusätzliche Stationen waren unter anderem die Leitung Consumer Sales bei paybox Deutschland und das Key Accounting bei VIAG Interkom.

Stadtportrait „März“: Rotterdam

Rotterdam liegt in der Provinz Südholland an der Mündung des Rheins in die Nordsee. Mit rund 650.000 Einwohnern aus über 170 Nationen ist sie die zweitgrößte Stadt der Niederlande. Sie ist nicht nur neben Amsterdam und Den Haag eines der kulturellen Zentren der Niederlande, sondern beheimatet auch Europas größten Seehafen. Rotterdam ist die einzige Stadt der Niederlande, in der sich das Durchschnittsalter der Bevölkerung nach 2000 verringert hat. Ursache dafür ist vor allem die Zuwanderung.

Rotterdam ist eine Stadt mit vielen Gesichtern: Lebendige Hafenstadt, trendige Ausgehstadt, schicke Einkaufsstadt und angesagte Künstlerstadt. Aber Rotterdam ist auch eine Architekturstadt, deren Skyline sich konstant verändert. Da die Innenstadt während des Zweiten Weltkriegs nahezu vollständig zerstört wurde, konnte sich hier beim Wiederaufbau eine außergewöhnlich vielfältige Architektur entwickeln.

Geprägt werden die Stadt und ihre Wirtschaft von den Hafenanlagen. Denn hier liegt der größte Seehafen Europas, der als ein sog. Tiefwasserhafen über eine 24 Meter tiefe Fahrrinne verfügt und mit Abstand der wichtigste Handelsort für Erdöl in Europa ist. Daneben ist er der wichtigste europäische Hafen für Kohle, Obst, Gemüse und Fruchtsäfte und Heimat der europäischen Börse für Zitrusfrüchte.

Rotterdam ist seit 1958 Partnerstadt Kölns und seit 1988 Partnerstadt von Dresden.

Bekannter Sohn der Stadt ist der Humanist und Philosoph Erasmus von Rotterdam. Er ist Namengeber der Universität sowie der imposanten, 802 Meter langen Erasmusbrücke. Bereits seit 1549 wird Erasmus mit einer Holz- und seit 1622 mit eine Bronzestatue am Großen Markt geehrt. Damit ist Erasmus der erste Mensch, dem in den Niederlanden ein Denkmal errichtet wurde.

Die Lijnbaan ist eine verkehrsfreie Einkaufsstraße im Zentrum von Rotterdam, benannt nach der Seilfabrik, die sich hier zwischen 1667 und 1845 befand. Die moderne Einkaufsstraße genießt überregionale Bekanntheit, da sie nach ihrem Bau im Jahr 1953 als erste Fußgängerzone der Welt gilt.

Obwohl Rotterdam ein Selbstbild als Handels- und Arbeiterstadt mit klarem wirtschaftlichen Fokus hat, konnte sich dennoch eine große Kunst- und Musikkultur etablieren. Die Musikszene ist vielseitig: von Untergrund-Dance-Clubs bis zu großen Festivals, unter anderem das Dance Parade und North Sea Jazz. Das Philharmonische Orchester gilt nach dem in Amsterdam als zweitwichtigstes der Niederlande. Ebenso ist Leendert Huijzer, besser bekannt als Lee Towers, zu nennen. Der Rotterdamer Sänger feierte mit seiner Version des Liedes «You’ll Never Walk Alone» 1976 seinen größten Erfolg und ist Namenspate der «Lee Towers». Der «Lee Towers 1» gehört übrigens seit Ende 2020 zum Portfolio des Living + Working.

Rotterdam

Im Gespräch mit Walter Seul, Fondsmanager des Swiss Life Living + Working
«Lebensmittel und eine Wohnung brauchen alle Menschen. Deshalb sind unsere Fondserträge erstaunlich stabil.»

Die Pandemie begleitet uns seit einem Jahr. Inwieweit ist der Living+ Working davon betroffen?
Der Living + Working ist kaum betroffen, sprich wir haben dank der Nutzungsarten im Fonds aktuell nur wenige Vermietungsprobleme. Bis jetzt haben wir lediglich bei einem Objekt mit unterschiedlichen Nutzungen im Hotel-Anteil eine – gemessen an der Gesamtmiete des Fonds – relevante Mietstundung eines einzelnen Mieters.

Warum kommt der Fonds zumindest bis jetzt so gut durch die Wirtschaftskrise?
Das liegt vor allem an der Zusammensetzung der Nutzungsarten bei den Fondsimmobilien. Die Fondsstrategie ist seit dem Fondsstart an den Megatrends unserer Zeit, wie der demografischen Entwicklung, der Urbanisierung oder auch der Digitalisierung ausgerichtet. Genau diese wertstabile Investitionsausrichtung macht sich jetzt in der ersten Feuertaufe bezahlt, auch wenn natürlich keiner von uns bei der Fondsauflage Ende 2016 an eine Pandemie dachte.

Wie wirkt sich der Nutzungsartenmix konkret aus?
Alleine die Hälfte, sprich der Living-Anteil, besteht aus Wohn- und Gesundheitsimmobilien. Die Nachfragen nach diesen Flächen läuft nahezu komplett konjunkturunabhängig. Gewohnt wird praktisch immer und dadurch ist dieser Portfolio-Anteil sehr krisenresistent.

Und wie sieht es im Working-Anteil des Fonds aus?
Dort setzen wir mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien vor allem auf Nahversorgungszentren mit Lebensmittel-Schwerpunkt. Da der klassische Nahversorgungsteil in unserem Einzelhandelsportfolio überwiegt, halten sich auch in dieser Assetklasse die Mietstundungen bezogen auf die Gesamtmiete des Fonds stark in Grenzen. Beim Thema Büroimmobilien haben wir uns früh dafür entschieden, ausschließlich auf moderne Konzepte mit den Voraussetzungen zur Realisierung neuer und vor allem flexibler Arbeitswelten, attraktiven Sozial- und Kommunikationsbereichen und innovativer Digitalisierung der Flächen zu setzen.

Sind der Ankauf und die Vermietung schwieriger geworden?
Wir sind gleich mit zwei erfolgreichen Transaktionen für den Living + Working ins neue Jahr gestartet. Wir haben derzeit noch einige weitere, sehr gute Objekte in der Pipeline. Allerdings muss ich zugeben, dass die Luft durch die enorme Nachfrage nach guten Immobilien dünn ist. Wir sind hier klar im Vorteil, als einer der größten Immobilien-Investoren in Europa mit unseren zahlreichen Niederlassungen in vielen wichtigen Immobilienmärkten. Alleine in Deutschland haben wir 10 Niederlassungen. Das hilft uns bei der Identifikation guter Objekte, auch in der zweiten Reihe und kleineren Städten. Denn das ist ein weiterer Vorteil unserer Anlagestrategie, dass wir seit der Fondsauflage ganz bewusst auch in Regionalzentren und Mittelstädte investieren.

Welche anderen Aspekte haben Sie neben der Wirtschaftskrise aktuell noch im Blick?
Wir schauen uns langfristig nach guten Immobilieninvestitionsmöglichkeiten um. Schließlich geht es um die Immobilien der Zukunft, die auf den langanhaltenden Megatrends unserer Zeit aufbauen. Insofern analysieren wir auch Möglichkeiten in weniger bekannte Nutzungsarten zu investieren, wie beispielsweise innerstädtische Logistikimmobilien für die Anlieferung auf dem letzten Kilometer, sogenannte „Last-Mile-Distribution-Immobilien“. Eine Herausforderung ist dabei auch die nach wie vor hohe Liquidität im Fonds. Die Liquiditätsquote drückt in Zeiten negativer Zinsen auf die Performance. Hier zeigt sich die Kehrseite der Attraktivität unseres Konzeptes: Die Suche nach den richtigen Immobilien für unsere Fondsstrategie reduziert die Umschlaggeschwindigkeit, was sich bei konstant gutem Produktabsatz in einer zu hohen Liquiditätsquote niederschlägt.

Welche Immobilienankäufe haben Sie derzeit konkret in Bearbeitung?
Wir arbeiten aktuell an der Akquisition einer Nahversorgungsimmobilie in Thüringen, einer Wohn- und Gesundheitsimmobilie in Frankreich, einem Wohngebäude in Wien und mehreren Wohngebäuden in Dänemark und den Niederlanden. Insofern werden die nächsten guten Investitionen für den Living + Working voraussichtlich nicht lange auf sich warten lassen.

Walter Seul

Walter Seul

Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des Swiss Life Living + Working, dem neuen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutsche Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.

Halte- & Kündigungsfristen bei Offenen Immobilienfonds

Nicht jeder Anleger kann oder will ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung erwerben. Wer aber dennoch in Immobilien investieren will, für den können Offene Immobilienfonds wie der Swiss Life Living + Working eine gute Anlagemöglichkeit sein.

Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld versprechen Immobilien in der Regel eine höhere Rendite als manch andere klassische Anlageform wie das Sparbuch oder festverzinsliche Wertpapiere. Anleger können – ob nun geplant oder ungeplant - immer einmal in die Situation kommen, dass sie Liquidität brauchen und dafür Anteile ganz oder teilweise zurückgegeben möchten. Was ist hierbei zu beachten?

Zunächst gilt es, verschiedene Begriffe zu unterscheiden: Mindesthaltefrist, Rückgabefrist und Rücknahmetermine.

Unter der Mindesthaltefrist ist zu verstehen, dass der Anleger die Fondsanteile ab Kauf für eine bestimmte Zeit besitzen muss. Für Offene Immobilienfonds hat der Gesetzgeber hier eine 24-monatige Mindesthaltedauer vorgesehen.

Die Rückgabefrist lässt sich am einfachsten als Kündigungsfrist verstehen. Ein Anleger muss eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe der Fondsanteile die Fondsgesellschaft über seinen Wunsch informieren. Innerhalb der ersten 12 Monate nach Kauf läuft diese Frist aber immer bis zum Ende der 24-monatigen Mindesthaltedauer. Danach beträgt die Rückgabefrist dann jederzeit 12 Monate. Solch eine Rückgabeankündigung ist unwiderruflich, d. h. ist sie einmal abgegeben, werden die Anteile im Depot gesperrt und am Ende der Frist wird der Gegenwert an den Anleger ausgezahlt.

Die Fondsgesellschaften können für die Rücknahme der Fondsanteile bestimmte Termine festsetzen. Diese werden als Rücknahmetermine bezeichnet. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden.

Sinn dieser Regelung ist, dass sowohl Anlegern als auch Fondsgesellschaften ein gewisses Maß an Planungs- bzw. Rechtssicherheit gegeben wird und diese Fristenregelungen gelten für alle Anleger gleichermaßen, d. h. unabhängig davon, wie hoch der Anteilsumfang ist. Dadurch sind Offene Immobilienfonds für Anleger schon ab kleinen Beträgen ein lohnenswerter Anlage-Baustein, insbesondere wenn die Dauer über die mindestvorgegebenen 2 Jahre hinausgeht. Für Anleger also ein gutes Gefühl, zu wissen, dass sie im Bedarfsfall nach dieser Zeit an ihr Geld kommen.

Europas Investmentmärkte in 2021

Was ein Jahr alles verändern kann, wird uns aktuell so bewusst wie nie. Vor einem Jahr sind wir, zumindest in Europa, größtenteils in diese «Neue Ära» eingestiegen – voller Motivation und doch auch mit dem Gefühl, dass mit der Zeit auch die Sicherheit wieder zurückkommt.

Ein Jahr später arbeiten viele von uns nach wie vor zuhause und die verschiedenen Länder präsentieren nur sehr zögerlich die Pläne, wie sie die Maßnahmen lockern wollen. Und nach wie vor stehen viele Fragen im Raum: Was passiert, wenn die Regierungen ihre Unterstützung wieder kürzen? Gehen die Impfungen schnell genug voran, dass wir im zweiten Halbjahr wieder zu einer «neuen Normalität» zurückkehren können? Wird die Reiseaktivität – vor allem Geschäftsreisen – wieder so sein wie vor der Pandemie? Gibt es einen Markt für sekundäre (oder gar tertiäre) Objekte im Handels- (oder auch im Büro-) Bereich? Wenn nicht, was passiert damit?

Eines ist unverändert: Die Zinsen bleiben tief, wenn auch mit einer aktuell leichten Bewegung nach oben, und der Investor ist gewillt, in reale Assets zu investieren. Das löst ein Bild von «wie auf heißen Kohlen sitzen» aus. Denn gerade in Zeiten von erhöhter Unsicherheit werden die guten Assets (hohe Qualität, gute Lage, gute Flexibilität) vermehrt nachgefragt. Das Angebot ist aber vor der Pandemie schon nicht im Übermaß vorhanden gewesen und wenn sie noch vermehrt nachgefragt werden, hat das die entsprechenden Folgen: Die Spitzenrenditen sinken und die Preise nähern sich neuen Höchstständen.
Ist es dann Zeit, sich einer anderen Strategie zu widmen? Mit der nötigen Puste, aber vor allem dem nötigen Wissen, ist das immer möglich. Dann würde sich die Renditekurve auch wieder etwas abflachen. Aber gerade die Expertise für managementintensive Objekte ist nicht zu unterschätzen und auch ist eine Strategieveränderung im Portfolio mit Zeit verbunden. Für 2021 erwarten wir also keine plötzliche Verlagerung in die Value-Add oder opportunistische Richtung.

Also zurück zu Core/Core+, was auch der Strategie von Swiss Life Asset Managers entspricht. Hier werden auch im Jahr 2021 die großen Märkte wie Deutschland, Frankreich und England hoch im Kurs sein. Und dabei die Assets, von denen geglaubt wird, dass sie die strukturellen Veränderungen gut mitmachen können. Das sind die richtig guten Lagen von Büroflächen, die von Mitarbeitern - die noch ein paar Tage ins Büro kommen - gut erreicht werden können. Oder die Handelsflächen, die ein einfaches Einkaufen ermöglichen. Zudem Mietwohnungsobjekte, in denen die Leute auch 2021 wohl noch viel Zeit verbringen werden. Oder regional Länder wie die nordischen und östlicheren, die selektiv gute Möglichkeiten bieten.

Hört sich vertraut an? Kein Wunder. Große Sprünge werden wir für 2021 nicht erwarten können und wohl auch nicht für die Jahre danach. 2020 war das Transaktiosnvolumen in Europa 27% niedriger als 2019 . Für 2021 gehen wir von einem ähnlichen Volumen wie in 2020 aus, natürlich auch wieder abhängig davon, was uns dieses Jahr erwartet. In der Zwischenzeit sollte sich aber jeder Investor überlegen, welche Langzeitfolgen die Pandemie haben wird und sich entsprechend positionieren.

Unsere Überlegungen zu den strategischen Implikationen im aktuellen Umfeld können Sie hier nachlesen. Sie unterstreichen den Ansatz, den Living + Working an langfristigen Trends auszurichten, die sich in der Corona-Krise als widerstandsfähig gezeigt haben.

Francesca Boucard

Francesca Boucard ist seit Juni 2020 Head of Real Estate Research & Strategy und seit 2016 bei Swiss Life Asset Managers Economic Research als Immobilienökonomin tätig. In ihrer Verantwortlichkeit liegt die Einschätzung der Entwicklung als auch die Analyse der Risiken auf den europäischen Immobilienmärkten sowie strategische Überlegungen, die daraus folgen. Neben dem Abschluss in Volkswirtschaftslehre an der Universität Zürich und Universität Bern, gehören Stationen bei der Schweizerischen Nationalbank, Wüest Partner, SRF und Credit Suisse zum Lebenslauf.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

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