Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter Juni 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,


im letzten Jahr hat Wohnen für uns alle eine neue Dimension bekommen. Anett Barsch, Head of Real Estate Project Development der Swiss Life Asset Managers Deutschland, erläutert, warum dieses Segment so wichtig ist und wie moderne, zukunftsfähige Stadtquartiere aussehen sollten.

Dr. Andri Eglitis greift in seinem Marktüberblick ebenfalls das Thema „Quartiersentwicklungen“ auf und beschreibt, was ein modernes Stadtquartier ausmacht.

Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.

 

Wohnprojekt «LEO» in Hamburg

Im April 2021 konnte sich Swiss Life im Rahmen eines Forward-Deals den «Realteil 1» des Neubauprojekts «LEO» in der Oberaltenalle 44/46 in Hamburg für das Portfolio des Living + Working sichern.

Das «LEO» befindet sich im Nordosten Hamburgs im beliebten Stadtteil Barmbek-Süd nahe der Außenalster. Seinen Namen verdankt das Objekt der Lage an den Straßen Oberalten- und Leo-Leistikow-Allee. Das Gesamtprojekt umfasst sieben Häuser mit insgesamt 184 Wohneinheiten, eine Gewerbeeinheit sowie eine gemeinsame Tiefgarage und ist das Ergebnis eines Architekturwettbewerbs, an dem zehn renommierte Architekturbüros aus ganz Deutschland teilgenommen haben. Die rotbraunen Backsteinfassaden stehen in der Tradition der in Hamburg typischen Ziegeloptik und der Loft-Bauten der Gründerzeit. Hohe Decken und geräumige Eingangsbereiche vermitteln Großzügigkeit und Offenheit. Von den 58 Mietwohnungen des «Realteil 1» sind 55 öffentlich gefördert und drei frei finanziert. Die Gesamtmietfläche beträgt 3.150 Quadratmeter. Für Ende des ersten Quartals 2022 ist die Fertigstellung geplant.

Die Umgebung des «LEO» bietet eine optimale Infrastruktur: Das Shoppingcenter «Hamburger Meile», Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie die Nähe zum ÖPNV mit zwei in fußläufiger Entfernung gelegenen U-Bahn-Stationen. Eine öffentliche Grünanlage liegt unmittelbar vor der Tür und führt direkt bis zum Alsterkanal. Hier wohnt man in der Großstadt, am Wasser und im Grünen zugleich.

Der Stadtteil Barmbek-Süd verdankt seine besondere Atmosphäre der Alster. Ein Blick vom Alsterufer auf die Silhouette der Hansestadt mit Elbphilharmonie, Michel und Fernsehturm ist einzigartig. Rund um die Außenalster ziehen sich Fuß- und Radwege. Die Außenalster selbst wird vor allem zum Segeln und Rudern sowie auch zum Tretbootfahren und Stand-up-Paddling genutzt.

Weitere interessante Fakten zur Hansestadt Hamburg lesen Sie in unserer nächsten Newsletter-Ausgabe.

 

Im Gespräch mit Anett Barsch, Head of Real Estate Project Development der Swiss Life Asset Managers Deutschland sowie  Geschäftsführerin der CORPUS SIREO Real Estate

«Wohnimmobilien sind vor allem wegen ihrer Konjunkturunabhängigkeit interessant»

Was ist aus Ihrer Sicht eine zukunftsfähige Wohnimmobilie?
Hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Insbesondere aus Investorensicht muss die Wohnimmobilie wichtige ESG-Kriterien erfüllen, um die laufenden Erträge wie auch eine stabile Wertentwicklung zu erhalten. Die Lage bleibt eines der zentralen Themen. Dabei geht es weniger um innerstädtisch oder nicht, sondern viel mehr, ob eine optimale Infrastruktur mit einer guten Versorgungslage und einem intelligenten Mobilitätskonzept, z. B. mit E-Ladesäulen, ÖPNV-Anbindung, Car Sharing oder ausreichend Stellplätzen vorhanden sind. Gerade während der Pandemie ist für die Heimarbeit noch einmal die Bedeutung einer schnellen Internetanbindung gestiegen. Ein wichtiger Treiber für das steigende Interesse an Wohnimmobilien insgesamt bleiben natürlich die aktuellen Niedrigzinsen.

Wie wichtig ist das von Ihnen angesprochene Thema ESG bei Wohnimmobilien?
Der Stellenwert ist nochmals gestiegen, nicht zuletzt, weil der politische Wille und die gesellschaftliche Wertschätzung gewachsen sind und auch die Investoren prägen. Speziell die sozialen Gesichtspunkte gewinnen inzwischen mehr Raum. Es geht unter anderem um Aufenthaltsqualität auf den eigenen Flächen der Investoren, wo beim Bau von Spielplätzen, Kitas und Schulen und der Gestaltung der öffentlichen Räume auch die Qualität der Umgebung stark aufgewertet wird.

Wie beeinflusst der Megatrend Urbanisierung die Wohnimmobilien?
Die Urbanisierung hat in der Vergangenheit zu einer Nachfragesteigerung speziell in städtischen Lagen geführt. Intensiviert hat sich in letzter Zeit auch die Nachfrage in gut angebundenen B-Städten. Eine wichtige Rolle spielen das mobile Arbeiten und die moderateren Preise im Umland der Schwarmstädte.

Welchen Sonderformen der Wohnimmobilien sehen Sie als besonders aussichtsreich?
Zentral sind die flexiblen Grundrisse. So sind damit teilweise bereits mehrere Wohnsonderformen in einem Gebäude möglich, vom Micro-Living, über Studentenwohnungen bis zur Seniorenwohnung. Grundsätzlich bleibt Wohnen im Alter ein Dauerthema aufgrund der demografischen Entwicklung, genau wie Boarding-Häuser für das Wochentags-Arbeiten außerhalb des eigenen privaten Wohnortes.

Wohnen gewinnt bei Immobilienfonds stark an Bedeutung. Wie wirkt sich das aus?
Das Angebot guter Wohnimmobilien kann nur schwer mit der steigenden Nachfrage mithalten. Das Reizvolle an der Wohnimmobile ist ihre relative Konjunkturunabhängigkeit, was sich auch in ihrer Stabilität während des Wirtschaftseinbruchs der letzten Monate gezeigt hat. Allerdings ist es schwieriger geworden, gute Objekte zu finden. Gerade hier hilft uns die starke regionale Vernetzung mit beispielsweise alleine 8 Immobilien-Niederlassungen von uns in ganz Deutschland. So finden wir nach wie vor für den Swiss Life Living + Working Wohnimmobilien mit langfristig stabilen Erträgen.

Was halten Sie von Wohnanteilen in Quartiersentwicklungen?
Zu jedem guten und vor allem lebendigen Quartier gehören auch ein Wohnanteil und eine gute Mischung aus weiteren Nutzungen. Dazu zählen Gastronomie, Einzelhandel, Freizeit- und Kultureinrichtungen sowie ein verträglicher Gewerbeanteil. Ganz wichtig ist dabei eine vernetzte Infrastruktur im Bereich Energie, Mobilität, Entsorgung und sonstigen nachbarschaftlichen Dienstleistungen. Die Herausforderungen sind neben dieser optimalen Mischung der Nutzung speziell planungsrechtliche Vorgaben und Einschränkungen.


Wie sähe Ihre private Traum-Wohnimmobilie aus?
Meine Traumimmobilie ist zu allererst an einem Ort, an dem auch meine Familie und meine Freunde leben, in urbaner Lage. Die Ausstattung ist für mich weniger wichtig. Ein kleiner Garten mit einer schönen Terrasse und eine Photovoltaikanlage auf dem Dach für eine E-Ladestation wären schön.

Anett Barsch ist Head of Real Estate Project Development der Swiss Life Asset Managers Deutschland sowie Geschäftsführerin der CORPUS SIREO Real Estate. Sie verantwortet das Projektentwicklungsgeschäft in den Assetklassen Residential und Office und ist seit mehr als 22 Jahren in diesem Bereich deutschlandweit tätig. Zuvor war die Architektin Partnerin in einem Architekturbüro. Seit 2016 ist sie Mitglied im Landesvorstand NRW sowie im Bundesvorstand des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW) in Berlin und Mitglied im Immobilienausschuss der IHK Köln.

 

Wissenswertes – Wie funktioniert ein modernes Risikomanagement?


Die komplexe Welt, in der wir uns heute wiederfinden, bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten. Mögliche Chancen und Risiken sind dabei zwei Seiten ein und derselben Medaille. Modernes Risikomanagement setzt genau hier an: Chancen und deren zukünftige Entwicklung analysieren, mögliche Informationslücken schließen und die Entscheidungsfindung im kritischen Dialog bestmöglich zu unterstützen. Was bedeutet das nun genau?

Swiss Life Asset Managers verfolgt einen modernen und umfassenden Risikomanagementansatz. Die Risikoteams sind dabei in drei wesentliche Gebiete eingebunden – zunächst in alle strategischen Entscheidungen (Strategic Risks), welche auf Änderungen des ökonomischen oder sozioökologischen Umfelds zurückzuführen sind. Ebenso berät und hinterfragt das Risikomanagement Portfolio- und Fondsmanager in ihren Investmentscheidungen (Investment Risks) und sorgt im qualitativen Risikomanagement für die Einhaltung qualitätsgesicherter Prozesse, z. B. im Rahmen der Bewirtschaftung der Portfolien oder im Finanzbereich (Operational Risks).

Das primäre Ziel ist, Risiken frühzeitig zu erkennen und nach entsprechendem Abwägen kontrolliert einzugehen. Dabei ist es stets wichtig, dass ein angemessenes und nachhaltiges „Risk-Return-Profil“ erzielt werden kann. Die vereinnahmte Risikoprämie wie Zinszahlungen, Dividenden oder Mieten für die Portfolien, muss also der zugrundeliegenden Unsicherheit (z. B. dem Wertänderungsrisiko) ausreichend gegenüberstehen. Dies ist umso wichtiger, da die erwirtschafteten Erträge für verschiedene Investorengruppen wie Pensionskassen, Versorgungswerke oder auch private Sparer einen wesentlicher Teil der regelmäßig verfügbaren Mittel darstellen.

Damit sichergestellt ist, dass die Risikomanagement-Teams ihren Aufgaben vollumfassend nachkommen können, bilden sie als unabhängige Einheiten zusammen mit Compliance die sogenannte „Second line of defense“, die zweite Verteidigungslinie. Einfach ausgedrückt – operative Einheiten wie z. B. das Portfolio- und Fondsmanagement nehmen Chancen am Markt wahr und sorgen im Sinne der Investoren und Kunden für die größtmögliche Rendite. Die Second Line in seiner unabhängigen Funktion trägt dafür Sorge, dass bspw. Investmentscheidungen in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil des Portfolios erfolgen, verschiedene Investmentlimite z. B. für eine ausreichende Portfoliostreuung eingehalten werden oder auch ein korrekter und qualitätsgesicherter Prozess, etwa für Investitionsentscheidungen, eingehalten wird.

Somit bedeutet Risikomanagement vor allem Transparenz. Chancen sollen nicht per se ignoriert werden, nur weil sie auch Risiken mit sich bringen können. Im Gegenteil: Diese Risiken werden identifiziert, auf mögliche Unsicherheiten analysiert und von Fall zu Fall sowie bei ausreichender Kompensation bewusst eingegangen. Diese Risiken werden innerhalb der Teams überwacht und kontinuierlich analysiert. Damit kann bei Bedarf frühzeitig gegengesteuert werden.

Die Risikoteams bei Swiss Life Asset Managers sind deshalb multidisziplinär und vielschichtig aufgestellt. Verschiedene Spezialistinnen und Spezialisten wie Prozessexperten, Betriebswirte, Statistiker, Mathematiker und IT-Fachleute arbeiten Hand in Hand, um die sich bietenden Chancen für unsere Kunden und Investoren bestmöglich wahrzunehmen.
 

Quartiersentwicklungen – „Living“ und „Working“ auf innerstädtischen Arealen

Quartiersentwicklungen sind ein wichtiger aktueller Trend in Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft, der von Investoren gerne aufgenommen wird. Verbinden sich doch in Quartieren der Megatrend der Urbanisierung und die Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten mit den Anforderungen nachhaltigen Investierens in einem Produkt.

Die Stadtentwicklung in Deutschland sowie in Europa war jahrzehntelang vom Prinzip funktionaler Trennung von Wohnen und Arbeiten, einer aufgelockerten Stadt und damit einhergehender Verkehrsdichte geprägt. Die Idee von Stadtquartieren setzt auf eine kompakte Stadt, einen reduzierten (zusätzlichen) Flächenverbrauch und kurze Wege als zeitgemäßes, städtebauliches Leitbild. Beispiel ist der Plan der Stadt Paris, sich zu einer „15-Minuten-Stadt“ zu entwickeln: Einrichtungen für Lebensbereiche wie Wohnen, Arbeiten, Versorgen, Lernen oder Erholen sollen innerhalb von 15 Minuten fußläufig erreichbar sein.

Ein Quartier beschreibt anstelle einer einzelnen Immobilie die Kombination mehrerer Objekte unterschiedlicher Nutzungen nach einem einheitlichen Gesamtkonzept. Grundlage solcher Stadtteilentwicklungen ist im Wesentlichen die Umnutzung ehemaliger Flächen für Industrie, Infrastruktur (Bahn) oder Militär, die durch Errichtung von Neubauten und, wenn möglich, Sanierung von ausgewählter vorhandener Bausubstanz neu oder vielfältiger genutzt werden.

Den Kern moderner Quartiersentwicklungen bilden vielfach die Nutzungsarten Wohnen und Büro/Arbeiten, für die jeweils ergänzend Einrichtungen von Handel und Gastronomie die Möglichkeit bieten, sich vor Ort zu versorgen. Hinzu kommen lokal passende Funktionen der sozialen Infrastruktur (Gesundheit, Betreuung, Bildung), aber auch Kultur-, Sport- und Erholungseinrichtungen bzw. -flächen. Und schließlich bedarf es einer entsprechenden Verkehrserschließung innerhalb des Quartiers und einer Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Quartiersgaragen oder Sharing-Angeboten. Die Vielfalt an Einrichtungen hängt von der Größe und dem funktionellen Bedarf im Quartier ab, sofern entsprechende Einrichtungen nicht bereits im Umfeld vorhanden sind. Auch wenn der Fokus heute angesichts des großen Bedarfs vielfach auf der Wohnnutzung liegt, dürfen gemischt genutzte Quartiere mit Fokus Gewerbe/Arbeiten nicht vernachlässigt werden: Moderne, nahezu emissionsfreie Industrie und Produktion bilden den Nukleus, der ergänzt werden kann um Büros, Nahversorgung, Kinderbetreuung oder ein Hotel.

Für Immobilieninvestoren sind Quartiersentwicklungen aus verschiedenen Gründen attraktiv: Es handelt sich zumeist um innerstädtische oder zentrumsnahe Projekte in Groß- und Mittelstädten, die wirtschaftlich prosperieren und Zuwanderung erfahren. Moderne Quartierskonzepte ziehen aufgrund der Bündelung von Funktionen und damit verbundenen Lebensqualität Haushalte und Unternehmen an, wodurch Anlegern Stabilität und Diversifikation geboten wird. Nicht zu vernachlässigen ist das Thema ESG, da Quartiere Ausdruck einer nachhaltigen, z. B. flächenschonenden und verkehrsreduzierenden Stadtentwicklung sind.

Der Living + Working verfügt in seinem Bestand über keine komplette Quartiersentwicklung, beteiligt sich jedoch an einzelnen Objekten innerhalb von Quartieren, wie das Wohnprojekt „Leo“ in Hamburg verdeutlicht. Darüber hinaus verfolgt die Strategie des Fonds die Grundidee eines Quartiers, indem vielfältige Nutzungen in einem Anlageprodukt zusammengeführt werden.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind die wesentlichen Anlegerinformationen, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125, 60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.