Newsletterausgabe

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Swiss Life Living + Working* Newsletter Dezember 2021

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,

der Living + Working wird 5 Jahre alt. Das möchten wir zum Anlass nehmen und uns bei Ihnen für Ihr Vertrauen bedanken. Nur gemeinsam mit Ihnen konnten wir erreichen, dass das Fondsvermögen auf 1 Milliarde Euro wachsen konnte. Ihr Vertrauen ist für uns die stetige Motivation.


Aus dem Immobilienportfolio des Living + Working stellen wir Ihnen einen Neuzugang, das «AVE5» in Frankfurt am Main, vor. Im Interview erläutert der Chefökonom von Swiss Life Marc Brütsch die aktuellen wirtschaftlichen Aussichten.

Wir wünschen Ihnen eine schöne Adventszeit und eine anregende Lektüre unseres Newsletters.
 

«Swiss Life Living + Working» erwirbt EDEKA-Markt in Hamburg-Osdorf

Mit dem Ankauf des Markts baut der Offene Publikumsfons das Segment Nahversorgung aus.

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Der neue Living + Working - Film

Immobilien sind vielfältig. Sie begleiten uns ein Leben lang, von Tag zu Tag, in vielen Lebenslagen. In unserem neuen informativen Film nehmen wir Sie mit auf eine Reise durch das Portfolio des Living + Working.

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Immobilienportrait: «AVE5» in Frankfurt am Main – Das Zentrum für Wissenschaft und Innovation

Vor Kurzem konnte sich Swiss Life Asset Managers im Rahmen eines Asset Deals das Büroobjekt «AVE5» in Frankfurt am Main-Riedberg für das Portfolio des Living + Working sichern.

Das «AVE5» befindet sich im Zentrum der sogenannten «Science-City Frankfurt-Riedberg» in der Altenhöferallee und ist umgeben vom größten Campus der Frankfurter Goethe-Universität sowie verschiedenen Forschungsinstituten. Die Universität plant den Standort weiter zu entwickeln und auszubauen, u. a. mit dem Bau eines neuen Fakultätsgebäudes für den Fachbereich Mathematik und IT.

Die rund 8.330 Quadratmeter Mietflächen sind an fünf Unternehmen voll vermietet. Ankermieter ist das FiZ (Frankfurter Innovationszentrum Biotechnologie), das sich im Besitz der Stadt Frankfurt, der IHK Frankfurt sowie des Landes Hessen befindet. Das FiZ agiert als Katalysator und Schnittstelle für Start-up-Unternehmen aus der Biotech-Branche. Aktuell beherbergt das Zentrum 20 Unternehmen. Weitere Mieter im Gebäude sind Merz Pharma, Cornelius Apothekenbetrieb, Schülke + Mayr (ein Unternehmen aus dem Bereich Infektionsschutz) sowie ein Fitnessstudio.

Das Objekt wurde 2013 errichtet und bietet auf 4 Obergeschossen und einem Untergeschoss einen hochwertigen Baustandard. In der Tiefgarage stehen 74 Stellplätze zur Verfügung. Mit seiner LEED-Gold-Zertifizierung ist das «AVE5» ein attraktiver Zugang zum Portfolio des Living + Working und stärkt die ESG-Ausrichtung des Fonds.

Frankfurt-Riedberg ist ein Hot-Spot der Forschungsunternehmen und -institute. Hier haben private und öffentliche Investoren aus Wirtschaft und Wissenschaft in Kooperation mit dem Land Hessen und der Stadt Frankfurt das Projekt „Science-City Frankfurt-Riedberg“ ab 2002 auf den Weg gebracht.

Weitere interessante Fakten zu Frankfurt am Main lesen Sie in unserer nächsten Newsletter-Ausgabe.

AVE 5

«AVE5» in Frankfurt am Main – Das Zentrum für Wissenschaft und Innovation

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Im Gespräch mit Marc Brütsch, Chefökonom bei Swiss Life Asset Managers
«2022 wird ein gutes Jahr für die Wirtschaft»


Hat sich die Wirtschaft 2021 bisher so entwickelt, wie Sie das erwartet haben?
Ja, vor allem haben wir erwartet, dass die negativen Einflüsse der zweiten und dritten Pandemie-Welle auf die wirtschaftliche Entwicklung nicht mehr so groß werden würden wie beispielsweise im zweiten und dritten Quartal 2020. Dabei halfen und helfen speziell die Finanzspritzen beziehungsweise die Fiskal-Politik der EU, die Auswirkungen deutlich zu dämpfen. Die Inflation war allerdings etwas höher als wir es prognostiziert hatten. Dafür hat sich wiederum die Arbeitsplatz-Situation deutlich schneller entspannt.


Was sind die Haupttreiber der Entwicklung im Jahr 2021 gewesen?
Die Auswirkungen der Pandemie auf die Wirtschaft sind sicher der Hauptreiber. Dabei war der im weltweiten Vergleich höhere Impffortschritt in der EU von besonderer Bedeutung. Mit Blick auf die gesamte Weltwirtschaft sehen wir aktuell jedoch eine deutlich asynchrone Erholung. Die 20 größten Wirtschaftsnationen erholen sich spürbar schneller, gerade im Vergleich zur Finanzkrise 2008/2009. Dafür hinken andere Nationen hinterher und werden mehr Zeit für die Erholung der heimischen Wirtschaft brauchen. Mit Ausnahme einzelner Branchen, wie der Automobilbranche mit dem Mangel an Chips, sehen wir in Summe auch eine Entspannung bei den Lieferketten. Die Holzindustrie hat schnell beim steigenden Bedarf nachgezogen und auch in der Baustoffbranche entspannt sich die Lage zunehmend.

Wie sind die Aussichten für 2022?
Die Impfquoten werden weiter steigen und in der Folge die Pandemieauswirkungen weiter reduzieren. Auch die Schwierigkeiten in den Lieferketten sowie dem Transportwesen entspannen sich weiter. Lediglich die Chipmangel-Thematik wird uns etwas länger begleiten. Dann hat die Wirtschaft gelernt, deutlich besser mit der pandemischen Lage umzugehen. Die Geldpolitik der EU und der EZB wird schrittweise wieder Vorkrisenniveau erreichen und damit eine Normalisierung erfahren. Unmittelbare Zinserhöhungen sehen wir für 2022 in der EU allerdings nicht. 2022 wird ein gutes Wirtschaftsjahr.

Welche Faktoren werden im kommenden Jahr die Weltwirtschaft besonders beeinflussen?
Die bereits erwähnte Entspannung bei der Rohstoff- und Halbwarenverfügbarkeit wird eine wichtige Rolle spielen. Die Probleme bei den Lieferketten werden in fast allen Branchen gelöst werden. Insgesamt steht uns mit 2022 ein Jahr der weiteren Erholung bevor. Als Risiken sehen wir weiter Großthemen wie den nach wie vor ungelösten Handelsstreit zwischen China und den USA. Auch die in 2022 anstehenden Zwischenwahlen in den USA bergen Unwägbarkeiten für die Wirtschaft.

Wie sehen Sie das kommende Immobilienjahr 2022?
Die Immobilienmärkte werden aufgrund der Negativ- und Niedrigstzinspolitik weiter eine Nachfrage verzeichnen. Damit bleibt uns allerdings auch die Rendite-Kompression erhalten und es wird keine Entspannung bei den Preisen geben. Wir gehen davon aus, dass beispielsweise die Nachfrage nach Büroimmobilien speziell in guten Lagen wie den zentralen innerstädtischen Geschäftsvierteln stabil bleiben wird. Neue Büroimmobilien werden allerdings langfristig nur Chancen haben, wenn sie konzeptionell neu gedacht werden und auf die hybride Arbeitswelt inklusive der Home-Office-Beschäftigung eingehen. Insgesamt bleiben die Immobilienmärkte eine Herausforderung.

Marc Brütsch ist seit Abschluss des Studiums der Nationalökonomie und der Publizistikwissenschaften an der Universität Zürich für Swiss Life tätig. In den Jahren 1996 und 1997 lebte und arbeitete er in England. Anschließend übernahm er die Verantwortung für die Konjunkturanalyse als Grundlage der gruppenweiten Anlageentscheide bei Swiss Life. Seit März 2000 bekleidet er die Funktion des Chief Economist von Swiss Life Asset Managers. Wie auch bereits für die Jahre 2015, 2017 und 2019 zeichnete die Firma Consensus Economics in London ihn und sein Team jüngst für das Jahr 2020 mit dem seit 2013 vergebenen Gütesiegel „Forecast Accuracy Award“ für die beste Prognose zur Konjunktur in der Schweiz aus. Den gleichen Preis gewann er 2019 auch für seine Prognosen für die Eurozone.

 

Wissenswertes: Das „S“ in ESG

ESG Environmental, Social, Governance – zu Deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung gehört zu den Megatrends in der Wirtschaft. Nachhaltiges Wirtschaften mit einem schonenden Umgang der Ressourcen und unserer Umwelt (das „E“) sind gut nachvollziehbar. Auch das „G“ und damit die Art der Unternehmensführung ist relativ einleuchtend. Doch was verbirgt sich hinter dem „S“?

Das „S“ steht für soziale Aspekte wie Arbeitsrecht, Verbot von Kinderarbeit und Korruption, Einhaltung der Menschenrechte, Nichtdiskriminierung und Diversität. Im Mittelpunkt steht die grundsätzliche Frage, wie ein Unternehmen seine Beziehungen zu den Mitarbeitern, der Gesellschaft und dem politischen Umfeld gestaltet.

Während sich die anderen ESG-Aspekte Umwelt und Unternehmensführung in erster Linie mit den Auswirkungen eines Unternehmens auf den Planeten oder auf seine internen und politischen Funktionen befassen, sind soziale Faktoren in erster Linie solche, die in den Beziehungen zwischen einem Unternehmen und Menschen oder Institutionen außerhalb des Unternehmens entstehen. Damit rückt der Fokus auf die gesellschaftliche und soziale Verantwortung von Unternehmen.

Eine Herausforderung ist, dass soziale Faktoren in verschiedenen Ländern eine unterschiedliche Bedeutung haben. In Großbritannien steht Diversität in einem Unternehmen ganz weit vorne, während beispielsweise bei international tätigen deutschen Unternehmen der Vermeidung von Kinderarbeit bei den Zulieferern besonders große Bedeutung beigemessen wird.

Was bedeutet das für die Immobilienbranche? Für Immobilienunternehmen steht der Mieter und dessen Tätigkeit im Fokus. Gewerbliche Mieter aus dem Rotlichtmilieu, aber auch Alkoholproduzenten und extreme politische Organisationen von links bis rechts stehen meist auf einer Negativliste von Unternehmen, an die nicht vermietet werden soll. Weiter kann geprüft werden, inwieweit der Mieter sich an soziale Standards hält. Zahlt er Mindestlohn oder werden Produkte aus Billigstlohnländern vertrieben?

Bei den Immobiliennutzungsarten ist die soziale Ausrichtung bei ESG schnell nachvollziehbar. Hier können sich Vermieter positiv bei den sozialen Faktoren im Umgang mit den Mietern positionieren. Dazu zählen Investitionen in großzügige Sozialflächen mit viel Grün, einen Spielplatz usw. Ein weiteres Beispiel sind Investitionen in staatlich geförderte Wohnflächen, um damit dem Mangel an bezahlbaren Wohnungen in den Ballungsräumen entgegenzuwirken.

Der Diskussion um soziale Themen innerhalb der Immobilienbranche kommt die aktuell niedrige Zinslage zugute. Denn Investitionen in die etablierten Assetklassen sind gestiegen und somit die Renditen gesunken. Infolgedessen sind alternative Investitionsmöglichkeiten in den Vordergrund gerückt, darunter auch Sozialimmobilien. Hier sind es zum Beispiel Gesundheitsimmobilien. Diese liefern einen verhältnismäßig sicheren Cash-Flow und haben aufgrund der demographischen Lage stabile Renditeaussichten.

Im Portfolio des Living + Working finden sich unter anderem Gesundheitsimmobilien wie das Pflegezentrum „Am Schwelmer Tor“ in Remscheid oder die Seniorenwohnanlage „Alt-Wittenau“ in Berlin.

 

Marktüberblick: Paris bleibt das Herzstück des französischen Büromarktes

Im Jahr 2020 litt die Stadt Paris, der Kern der Region Ile-de-France, stark unter den Lockdowns und dem Ausbleiben von Touristen: Insgesamt ging das BIP um 7,5 % zurück - ein moderater Rückgang im Vergleich zu anderen europäischen Städten. Seit dem Ende des dritten Lockdowns hat sich Paris stark erholt, obwohl die außereuropäischen Touristen ausblieben. Der Einzelhandel in den Hauptstraßen, der in der Zwischenzeit einen starken Anstieg der Leerstände verzeichnete, zeigt sich mit neuen Marken und Gastronomiekonzepten wieder belebt, die die Pariser Berufstätigen und Passanten willkommen heißen. Radwege erfreuen sich in der Hauptstadt aus zwei Gründen zunehmender Beliebtheit: Das voneinander Abstandhalten macht das Fahrrad zu einem sichereren Verkehrsmittel als die U-Bahn, und, was noch wichtiger ist, angesichts des zunehmenden Bewusstseins um die Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks nutzen die Pariser gerne das Fahrrad. Paris kehrte zu seinem trendigen und einladenden Stil zurück, da viele Arbeitnehmer es satt hatten, von zu Hause aus zu arbeiten, und unbedingt in ihre Büros zurückkehren wollten. Die Pariser vermissten definitiv die Atmosphäre der Hauptstadt und die sozialen Interaktionen, die zur Steigerung der Effizienz bei der Arbeit und im Büro sehr geschätzt werden.

Der Pariser Büromarkt bleibt angesichts seiner starken wirtschaftlichen Fundamentaldaten und seines vielfältigen Branchenprofils ein wichtiger Standort für langfristige Investments. In den ersten drei Quartalen 2021 lag das Transaktionsvolumen im Bürosektor in der Ile-de-France bei 8,5 Mrd. EUR, wobei mehr als 40 % auf die Kernstadt Paris entfielen. Die Investoren sind sich der Stabilität des Pariser Büromarktes im Vergleich zu anderen großen Teilmärkten in den Außenbezirken bewusst, wenn es um mobiles Arbeiten und sinkende Flächenumsätze geht. In den neun Monaten bis September erreichte der Flächenumsatz in der Region Paris 1,7 Mio. m² und lag damit weit unter dem Durchschnitt von 2,3 Mio. m², der im Zeitraum 2010-2019 registriert wurde. Es waren die Außenbezirke und ein Markt wie La Défense mit seinen Bürotürmen, die von negativen Effekten durch Homeoffice stark beeinträchtigt wurden, was die schwache Gesamtnachfrage nach Büroflächen in der Region Paris erklärt. Die Spitzenmieten sind in La Défense um 15 % gesunken, während die Nachlässe für Büroflächen - bei einer Leerstandsquote von 18 % - einen Höchststand von 30 % erreicht haben. Umgekehrt hat die robuste Vermietungsaktivität in der Stadt Paris die Spitzenmieten auf 930 EUR/m²/Jahr getrieben - ein neuer Rekordwert, unterstützt durch eine Leerstandsquote von nur 4,3 %. Die zentralen Lagen gelten als flexibler mit Blick auf veränderte Nutzungsformen und neue Konzepte für Büros, was die Pariser Bestände für langfristige Investoren attraktiv macht. Viele internationale Investoren sind an der Seitenlinie geblieben und haben auf Gelegenheiten gewartet, die sich nie ergeben haben. Einheimische oder langfristig orientierte institutionelle Anleger setzen weiterhin auf einen solchen Spitzenmarkt. Die Quadratmeterpreise im Zentrum von Paris liegen bei 18 000 EUR/m² im Vergleich zu 10 000 EUR/m² für Wohnungen. Der Investmentmarkt zeigt, dass der Appetit nicht nachlässt: Die Spitzenrenditen liegen bei etwa 2,7 % auf einem historischen Tiefstand.

Die Aussichten für den Pariser Büromarkt bleiben sehr günstig. Die Stadt beherbergt einen hohen Anteil an Top-Führungskräften, Ingenieuren, Doktoranden und anderen Fachkräften. In den letzten Jahren haben neben Google oder Facebook viele weitere internationale Technologieunternehmen Zentralen in der Pariser Innenstadt eingerichtet. Die meisten von ihnen haben sich in repräsentativen Gebäuden mit historischer Bausubstanz und privaten Gärten niedergelassen, die eine Mischung von Tradition und neuen Büroflächen bieten. Das Beispiel verdeutlicht: Die Attraktivität des Pariser Büromarktes liegt in der Kombination von Leben und Arbeiten, den Möglichkeiten zum Netzwerken und immer stärker der Berücksichtigung von ökologischen Belangen.

Beatrice Guedj

Dr. Béatrice Guedj ist Head of Research and Innovation bei Swiss Life Asset Managers in Frankreich. Sie ist für das anlagenübergreifende Research zuständig und maßgeblich an wichtigen Immobilientransaktionen beteiligt. Béatrice Guedj hat einen Doktortitel in quantitativer Ökonomie und war 13 Jahre lang Managing Director Research und Strategie bei Grosvenor Continental Europe.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3

Rechtliche Hinweise

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